ЗАРАБАТЫВАЙТЕ !!! на глобальных рынках. БЕСПЛАТНАЯ консультация - оставьте свой телефон сейчас

Девелопмент (Development) - это

вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием, реконструкцией или изменением существующего объекта недвижимости или земельного участка в сфере строительства многоквартирных домов, торговых, офисных, промышленных и складских помещений, с целью получения прибыли от увеличения их стоимости

Определение девелопмента и девелопера, содержание девелопмента, этимология слова девелопмент, история девелопмента, понятие девелопмента и девелопера в российском законодательстве, задачи и функции девелопмента, основные принципы девелопмента, виды девелопмента, чистый девелопмент, спекулятивный девелопмент, участники процесса девелопмента, базовые аспекты девелопмента, основные этапы девелопмента, стадии девелопмента, роль управления проектами в девелопменте, источники финансирования девелопмента, страхование девелоперских рисков, законодательство по девелопменту в России, проблемы и перспективы девелопмента

Развернуть содержание

Девелопмент - это, определение

Девелопмент - это вид бизнеса в сфере строительства. Девелопмент подразумевает создание, изменение или реконструкцию земеельного участка, многоквартирного дома, офисного или торгового здания, промышленного или складского помещения и т.д., с целью увеличения его прибыли и получения коммерческой выгоды. "Девелопмент" в России также называется "девелопментом недвижимости", а сам девелопер - застройщиком. Процесс девелопмента состоит из нескольких этапов, основные из которых: предпроектная стадия, проектирование, строительство и реализация. Российское законодательство в девелоперской сфере не совершенно. Но в целом, рынок девелопмента в России стремительно развивается и имеет хорошие перспективы.

Девелопмент становится все популярнее в Российской Федерации и имеет большие перспективы
Девелопмент становится все популярнее в Российской Федерации и имеет большие перспективы

Девелопмент - это система управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства. Девелопмент включает в себя создание эффективного проекта, получение необходимых разрешений на его реализацию от органов власти и общественности, привлечение инвестиций и кредитных ресурсов, отбор подрядчиков, финансирование и контроль над их деятельностью, реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопмент может предполагать строительство нового объекта недвижимости с нуля
Девелопмент может предполагать строительство нового объекта недвижимости с нуля

Девелопмент - это глубоко специализированный бизнес, и успешные девелоперы знают, что необходимо дважды и трижды уточнять каждую деталь. Непроверенная статья в документе, удостоверяющем право собственности, или нелроведенное исследование почв мотуг стать источником постоянных проблем. Девелоперы понимают, что именно они несут ответственность за любые упущения и ошибки. Даже если ошибка допущена по небрежности кого-то другого, девелопер обязан предотвратить ее последствия. 

Основы теории девелопмента

 Девелопмент - это  особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Инвестирование средств в строительство объеектов является важной частью процесса девелопмента
Инвестирование средств в строительство объеектов является важной частью процесса девелопмента

Девелопмент - это органичный и развивающийся процесс. Не может быть двух одинаковых проектов девелопмента, в девелопменте обстоятельства постоянно меняются. Новичкам девелопмент нередко представляется более легким, чем он есть на самом деле. Чтобы достичь успеха, начинающие девелоперы должны работать вдвое усерднее, чем опытные профессионалы. В тот или иной момент почти каждого проекта девелопер может как пожалеть о том, что взялся за него, так и испытать воодушевление от завершения проекта. Решение проблем по мере их поступления - сущность повседневной работы девелопера Если постоянно быть готовым к неожиданностям и никогда не полагаться на случай, можно сократить количество проблем, уменьшить стресс и добиться большего удовлетворения своей карьерой. 

Процесс девелопмента может показаться простым только на первый непрофессиональный взгляд новичка
Процесс девелопмента может показаться простым только на первый непрофессиональный взгляд новичка

Девелопмент - это преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный. Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

Девелопмент может выглядить, как только преобразование объекта недвижимости с увеличением его стоимости
Девелопмент может выглядить, как только преобразование объекта недвижимости с увеличением его стоимости

Девелопмент - это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания илиземельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант - development, имеющий то же значение. Девелопер - предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица - девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Девелопмент может представлять собой создание, реконструкцию или изменение объекта недвижимости
Девелопмент может представлять собой создание, реконструкцию или изменение объекта недвижимости

Девелопмент - это развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Проведение инженерных работ, управление проектами также входят в процесс девелопмента
Проведение инженерных работ, управление проектами также входят в процесс девелопмента

Девелопмент - это область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл девелопмента сводится к выбору оптимального времени для реализации проекта, использованию строительных ноу хау, разработке схем финансирования выполнения проектов, эффективной организации работы с подрядчиками и собственно строительству. Иначе говоря, девелопмент - это эффективная организация и управление инвестиционно строительным проектом, умение создать объект недвижимости, востребуемый рынком.

Важной функцией девелоперов является привлечение инвестров для финансирования проекта строительства
Важной функцией девелоперов является привлечение инвестров для финансирования проекта строительства

Девелопмент - это процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего. Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как новоготовара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.

В результате проведения процедур девелопмента, стоимость обекта недвижимости увеличится
В результате проведения процедур девелопмента, стоимость обекта недвижимости увеличится

Девелопмент - это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта.

Мировые тенденции в сфере девелопмента

 Девелопмент - это процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами). ИЛИ Область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл девелопмента сводится к выбору оптимального времени для реализации проекта, использованию строительных ноу-хау, разработке схем финансирования выполнения проектов, эффективной организации работы с подрядчиками и собственно строительству. Иначе говоря, девелопмент - это эффективная организация и управление инвестиционно-строительным проектом, умение создать объект недвижимости, востребуемый рынком.

При девелопменте земли процесс будет относиться к улучшению качеств определенного участка земли
При девелопменте земли процесс будет относиться к улучшению качеств определенного участка земли

Девелопмент, что это - это  любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения - в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.

Предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией объектов недвижимости, называется девелопментом
Предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией объектов недвижимости, называется девелопментом

Девелопмент, что это - это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом. В мире уже давно признано, что управление проектами - особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Особенное место в процессе девелопмента занимает сфера управления проектами и ее стадии
Особенное место в процессе девелопмента занимает сфера управления проектами и ее стадии

Девелопмент, что это - это область менеджмента, занимающаяся развитием недвижимости. Включает комплекс строительных, инженерных и иных мероприятий над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в состоянии (и, соответственно, стоимости)земли, зданий и сооружений.

Девелопмент в России и по всему миру служит развитию рынка недвижемости в целом
Девелопмент в России и по всему миру служит развитию рынка недвижемости в целом

Девелопмент, что это такое - это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта. 

Девелопмент должен включать характеристику качественного улучшения объектов недвижимости
Девелопмент должен включать характеристику качественного улучшения объектов недвижимости

Девелопмент, что это такое - это осуществление преобразований объекта недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. Выполняемые при этом материально-вещественные преобразования включают: проведение строительных или иных работ при сооружении зданий и реализации ландшафтных проектов на земельных участках, изменение функционального назначения зданий или земельных участков. Девелопмент предполагает организацию этих изменений, управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости. При этом юридическое или физическое лицо, управляющее изменениями объектов недвижимости (девелопер), осуществляет: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль их работы; реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию конечным пользователям.

Девелопмент может преобразовать объект недвижимости в совершенно новый объект недвижимости
Девелопмент может преобразовать объект недвижимости в совершенно новый объект недвижимости

Девелопмент, где - это профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр. 

Важно, чтобы построенный объект недвижимости мог с течением времени преобразовываться в другой
Важно, чтобы построенный объект недвижимости мог с течением времени преобразовываться в другой

Девелопмент, где - это вид предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, целью которой является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Девелопмент имеет два взаимосвязанных значения: девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости; девелопмент - профессиональная деятельность по организации создания объекта недвижимости наоснове единства физических, экономических и правовых процессов.

Девелопмент может позволить инвесторам получить значительную прибыль от изменения объекта
Девелопмент может позволить инвесторам получить значительную прибыль от изменения объекта

Девелопмент, где это - это область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала. Таким образом Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, - профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант - девелопмент, имеющий то же значение.

Что представляет собой строительный бизнес в наше время?

Девелопмент, где это - это слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется «девелопер»). Девелопмент означает развитие недвижимого имущества - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Целью девелоперских операций является получение прибыли от проведения спекулятивных операций
Целью девелоперских операций является получение прибыли от проведения спекулятивных операций

Общее понятие девепломента

Проблема совершенствования развития строительных организаций заставила расширить научные и прикладные исследования в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления с целью повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из таких форм является «девелопмент» (от англ. to develop - развивать, разрабатывать, раскрывать).Девелопмент в России - это относительно новый вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.

В процессе становления рыночной экономики, в России появился новый вид бизнеса - девелопмент
В процессе становления рыночной экономики, в России появился новый вид бизнеса - девелопмент

По мнению отечественных ученых Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., занимающихся исследованиями в области управления и развития недвижимости, девелопмент представляет собой особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости.

Девелопмент представляет собой процесс, при котором происходит качественное изменение недвижимости
Девелопмент представляет собой процесс, при котором происходит качественное изменение недвижимости

Таким образом, ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, то есть принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций. С другой стороны, девелопмент выступает и как система управления процессом создания и развития недвижимости, в результате чего происходит изменение ее физических, экономических, правовых свойств.

Преобразование недвижимости при девелопменте таково, что стоимость ее возрастает в несколько раз
Преобразование недвижимости при девелопменте таково, что стоимость ее возрастает в несколько раз

Так, физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в коттеджный поселок), так и не очень заметными внешне (изменение целевого использования земельного участка). Но они всегда присутствуют и являются необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости.

Объект недвижимости меняется при девелопменте так, чтобы соответствовать требованиям общества
Объект недвижимости меняется при девелопменте так, чтобы соответствовать требованиям общества

Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом возрастание ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а только такими, которые соответствуют требованиям рынка и запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный.

Эффективность девелопмента будет выше, если будет максимально отвечать потребностям клиентов
Эффективность девелопмента будет выше, если будет максимально отвечать потребностям клиентов

По своей структуре девелоперская компания может представлять собой многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг, имеющий сложную развитую систему, состоящую из нескольких юридических лиц, каждое из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свое предназначение. Эта иерархия юридических лиц, а также функций, которые они выполняют (маркетинг, стратегическое управление, строительно-монтажные работы, эксплуатация и т.д.), будут являться подсистемами общей системы управления проектом - системы девелопмент.

Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов
Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов

Следует отметить, что не все юридические лица, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционно-строительного проекта, входят в структуру (систему) девелоперской компании. Они могут являться государственными и частными компаниями, участвующими на определенных стадиях в реализации проекта, но чем больше их будет входить в этот инвестиционно-строительный холдинг и попадать под общее управление девелоперской компании, тем эффективней эта компания будет функционировать. В свою очередь эти компании будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и др.

Девелоперские компании имеют четко организованную структуру организации компании
Девелоперские компании имеют четко организованную структуру организации компании

Этимология слова "девелопмент"

Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить сдеятельностью продюсера в шоу-бизнесе.

Профессию девелопера в строительстве часто сравнивают с профессией продюсера в шоу бизнесе
Профессию девелопера в строительстве часто сравнивают с профессией продюсера в шоу бизнесе

Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчикаПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и снекоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».

Слово девелопмент может использоваться во многих сферах человеческой деятельности, не только строительстве
Слово девелопмент может использоваться во многих сферах человеческой деятельности, не только строительстве

Содержание процесса девелопмента

Можно предположить, что девелопмент представляет собой направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования самого девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательской деятельности, зависит от инвестиционного климата в регионе и от культуры сервиса в стране.

Создание собственной строительной фирмы

 В соответствии с классификацией объектов недвижимости можно выделить следующие виды девелопмента: девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент, девелопмент жилой недвижимости, девелопмент офисной недвижимости, девелопмент торгово-развлекательной недвижимости, девелопмент складских помещений, девелопмент промышленной недвижимости, девелопмент объектов социально-культурного значения.

Существует несколько видов класификаций девелопмента, в зависимости от объекта, например, земли
Существует несколько видов класификаций девелопмента, в зависимости от объекта, например, земли

Общим для девелопмента объектов недвижимости является сложность и многообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов. Тек, создание, например, жилого комплекса объектов недвижимости включает в себя два вида девелопмента в соответствии с классификацией по объектам недвижимости - это ленд-девелопмент (девелопмент земли) и девелопмент жилой недвижимости.

Строительство нового объекта должено включать в себя и девелопмент земли, и девелопмент самой недвижимости
Строительство нового объекта должено включать в себя и девелопмент земли, и девелопмент самой недвижимости

Как в России, так и за рубежом, многие девелоперы занимаются этими видами девелопмента одновременно. Когда оба вида деятельности выполняются на одном участке, их чаще всего рассматривают как один проект (например, создание малоэтажного жилого комплекса). Однако это два абсолютно разных вида девелоперской деятельности, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям, организовывать и контролировать, исходя из различных принципов и используя разные методы и инструменты.

Значительную часть рабочего времени девелопера занимает анализ и работа с объемами данных
Значительную часть рабочего времени девелопера занимает анализ и работа с объемами данных

В любом проекте девелопмента основные усилия направляются на снижение рисков и повышение доходности. Решение задач, возникающих на каждой стадии проекта, направлено именно на достижение этих целей. Основные стадии и этапы проекта девелопмента по созданию комплекса объектов недвижимости, совокупность которых представляет собой жизненный цикл всего проекта, управление которым осуществляется с использованием системы «девелопмент».

Жизненный цикл проекта девелопмента при создании комплекса объектов недвижимости
Жизненный цикл проекта девелопмента при создании комплекса объектов недвижимости

Понятие «девелопмент недвижимости» отражает три взаимосвязанных аспекта, отвечающих на три ключевых вопроса, относящих к развитию недвижимости как одному из ключевых процессов на рынке недвижимости: во-первых, девелопмент, это процесс качественного материального преобразования недвижимости (ЧТО), во-вторых, это профессиональная деятельность на рынке недвижимости, предметом которой является инициирование и организация процесса девелопмента (КТО) и, в-третьих, это определенный способ реализации проектов девелопмента, обеспечивающий максимизацию создаваемой добавленной стоимости (КАК). В единстве указанных составляющих девелопмент является необходимым элементом любого рынка недвижимости и от его качества в значительной мере зависят перспективы и российского рынка.

Графическое представление пересечения трех аспектов понятия девелопмента
Графическое представление пересечения трех аспектов понятия девелопмента

Кто такой девелопер?

Всё чаще по телевизору, радио и в газетах мелькает слово "застройщик". Или, как сейчас модно говорить на английский манер, - "девелопер". Кто это такой? Застройщик (заказчик) - по российскому законодательству - юридическое или физическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ, для проведения которых требуется разрешение на строительство. Он обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

В российской практике часто пересекаются два понятия - застройщик и девелопер, которые значат одно и то же
В российской практике часто пересекаются два понятия - застройщик и девелопер, которые значат одно и то же

Застройщики бывают разными. Как известно из новостей, некоторые из них не вполне благонадёжны, а несколько застройщиков обманули своих инвесторов, оставив их без жилья. Так что, мало знать, кто такие застройщики, нужно ещё обладать информацией, как себя обезопасить при покупки жилья у них.

Часто застройщики, начав работу над проектом, не доводят ее до конца годами или совсем забрасывают
Часто застройщики, начав работу над проектом, не доводят ее до конца годами или совсем забрасывают

Большинство наших сограждан покупают жильё на вторичном рынке. Причин тому несколько: от невозможности купить дорогое новое жильё, до несогласия банков выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в строящихся домах. И хотя на стадии строительства можно купить квартиру по значительно меньшей цене, люди не рискуют, так как помнят скандалы с обманутыми дольщиками. А ведь все хотят сделать покупку и сразу наслаждаться ей, а не трепать себе нервы разборками с продавцом и долгим судебным процессом.

Большая часть покупателей российского рынка недвижимости, предпочитает жилье на вторичном рынке
Большая часть покупателей российского рынка недвижимости, предпочитает жилье на вторичном рынке

Квартиры от застройщика стоят не очень дорого, но нужно уметь выбрать хорошего застройщика. Но даже если вы рискнёте и вам попадётся хороший застройщик, дешевизна квартиры может быстро сойти на нет, когда вы будете делать ремонт в своей новой квартире. Ведь застройщик может просто передать вам по договору квартиру в виде голых стен. С коммуникациями, подведёнными до квартиры. Чтобы привести такую "квартиру" в удобный для проживания вид, вам придётся вложить солидную сумму денег. Подчас, расходы на ремонт составляют 30-50% от стоимости самого жилья. Такова цена новостройки от застройщика...

Купив жилье в новостройке, клиентам еще нужно вложить до 40 процентов средств на его ремонт
Купив жилье в новостройке, клиентам еще нужно вложить до 40 процентов средств на его ремонт

И всё же, лучше сильно потратиться на ремонт своего жилья, чем остаться и без денег, и без квартиры. Чтобы для вас всё закончилось хорошо, нужно очень хорошо разбираться в застройщиках. А как в них разберёшься, если наряду с крупными и известными фирмами, на рынке недвижимости действует много мелких? Например, застройщики Санкт-Петербурга известны в регионах, а вот провинциальных застройщиков в Санкт-Петербурге не знают.

Кто такой девелопер в Российской Федерации?

 Застройщиком может выступать как инвестор, так и строительная компания. Застройщик может вступать в союзы с другими застройщиками и инвесторами. Если застройщик сам является заказчиком строительства, то он получает статус "заказчик-застройщик" и сам организует строительные работы. Обычно застройщиками выступают крупнейшие российские строительные компании. Основной объём строительства приходится на них. Но в регионах чаще строят частные, не известные в столице или других регионах, инвесторы.

Застройщик может быть только инвестром проекта,  может также выстепать и подрядчиком
Застройщик может быть только инвестром проекта, может также выстепать и подрядчиком

Застройщик полностью ответственен за успехи и неудачи строительства. Соответственно, именно успехами застройщика определяется его рейтинг. Если застройщик успешно реализовал не один инвестиционный проект, то доверие к нему покупателей, банков, строителей и прочих заинтересованных лиц растёт. Если же застройщик создал своим партнёрам проблемы (денег не хватило на завершение строительства, поставщиками строительных материалов выбраны неадекватные, документация на строительство подготовлена не в срок), то такой застройщик не просто будет иметь низкий рейтинг и отсутствие доверия к себе со стороны, но и получит ряд взысканий в виде штрафов и "разбор полётов" в суде.

Удача или неудача строительного проекта полностью зависит от застройщика или девелопера
Удача или неудача строительного проекта полностью зависит от застройщика или девелопера

    Девелопер в российском законодательстве

В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятиюдевелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

В российском законодательстве чаще встречается понятие застройщика, но девелопер - более широкое
В российском законодательстве чаще встречается понятие застройщика, но девелопер - более широкое

Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Популярным способом строительства нового жилья является долевое строительство многоквартирных домов
Популярным способом строительства нового жилья является долевое строительство многоквартирных домов

Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»: 

Долевое строительство с юридической точки зрения

 - застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка;

При долевом строительстве, каждый из будующих владельцев квартир платит свою часть за строительство
При долевом строительстве, каждый из будующих владельцев квартир платит свою часть за строительство

- право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве;

Застройщик имеет право на сбор долевых стредств с участников долегового строительства
Застройщик имеет право на сбор долевых стредств с участников долегового строительства

- в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Привлечение денежных средств застройщиком должно происходить в строгом соответствии законодательству
Привлечение денежных средств застройщиком должно происходить в строгом соответствии законодательству

Заказчик - это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.

Заказчик занимается проектированием, инженерными документами и работой с подрядчиками
Заказчик занимается проектированием, инженерными документами и работой с подрядчиками

    Понятие девелопера и застройщика

До введения в действие ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Определение ФЗ-190 и определение ФЗ-169 отличаются друг от друга. Определение ФЗ-169 (часть 1 статьи 3): «Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее - лицензия)».

Бизнес секреты успешного девелопера

 Определение ФЗ-190 (п.16 статьи 1): «застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

Застройщиком в законодательстве называется именно тот человек, который занимается непосредственно стройкой
Застройщиком в законодательстве называется именно тот человек, который занимается непосредственно стройкой

 Спрашивается, в чем состоят отличия приведенных определений и почему возникла необходимость заменить первое определение на второе? Определение ФЗ-169 не содержит фундаментального критерия, отличающего застройщика от иных лиц - наличие прав на земельный участок. Согласно этому определению, физическому или юридическому лицу достаточно, не имея прав на земельный участок, просто обладать «намерением» осуществить строительство, реконструкцию. Это неверно. Градостроительный кодекс РФ исправляет неверную трактовку ФЗ-169 и выстраивает стройную систему, предельно простой смысл которой состоит в следующем: сначала - приобретение прав на земельный участок, потом - осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем.

Для начала строительства, застройщику сначала прийдется выкупить участок для проведения работ
Для начала строительства, застройщику сначала прийдется выкупить участок для проведения работ

 Как должно разрешаться указанное противоречие между нормами двух федеральных законов? Вспомним норму статьи 7 ФЗ-191: «До приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации». Это значит, что выявленное противоречие - противоречие мнимое, то есть оно не является, на самом, деле противоречием. Просто с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ норма ФЗ-169, содержащая неадекватное определение понятия «застройщик» перестала действовать, а применяется определение ФЗ-190.

В законодательстве не может быть противоречий, есть просто законопроекты, дополняющие предыдущие
В законодательстве не может быть противоречий, есть просто законопроекты, дополняющие предыдущие

 Вопрос о том, почему в ФЗ-190 и ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве…») содержатся разные определения понятия «застройщик»? Отвечая на этот вопрос, первоначально дадим определение, содержащееся в пункте 1 статьи 2 ФЗ-214: «Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

В Законе Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов содержится несколько определений застройщика
В Законе Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов содержится несколько определений застройщика

При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения».  

Строительство объектов здравоохранения тоже регулируется Законом об участии в долевом строительстве
Строительство объектов здравоохранения тоже регулируется Законом об участии в долевом строительстве

Спрашивается, есть ли противоречие между разными определениями ФЗ-190 и ФЗ-214? ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 - частное, которое распространяется не на все случаи, но на ограниченный круг случаев. При этом в определении ФЗ-214 выдерживается общий критерий определения «застройщика», заданный ФЗ-190, а именно - наличие прав на земельный участок. Далее, ФЗ-214 вводит спецификацию регулируемого этим законом частных случаев:

Особенности профессии девелопера

- не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда;

По закону, застройщик должен арендовать или купить землю, для проведения на ней своей деятельности
По закону, застройщик должен арендовать или купить землю, для проведения на ней своей деятельности

- не физическое или юридическое лицо, а только юридическое лицо;

Только юридическое лицо может заниматься девелоперскими операциями и быть застройщиком
Только юридическое лицо может заниматься девелоперскими операциями и быть застройщиком

- не вообще застройщик, а только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства;

Закон о долевом строительстве имеет силу только при строительстве многоквартирного дома в складчину
Закон о долевом строительстве имеет силу только при строительстве многоквартирного дома в складчину

- не вообще застройщик, который может строить все, а только тот застройщик, который может строить все то, что не относится к объектам производственного назначения.

Также Закон о долевом строительстве не распространяется на строительство производственных зданий
Также Закон о долевом строительстве не распространяется на строительство производственных зданий

Таким образом, разные определения в ФЗ-190 и ФЗ-214 не противоречат друг другу. Факт их наличия вполне оправдан и не должен вызывать недоумения, а должен быть осмыслен как необходимость.

Девелопер должен хорошо разбираться в российском законодательстве, относительно рынка недвижимости
Девелопер должен хорошо разбираться в российском законодательстве, относительно рынка недвижимости

    Как выбрать хорошего девелопера?

Сегодня, как и вообще последние лет 15, найти на рынке добросовестного и надёжного застройщика - большая редкость. Они нарасхват и без дела не сидят, строя административные и офисные здания для государства и элиты бизнеса. Простому человеку к ним не пробиться... А те, кто посвободнее, не всегда внушают доверия. Правда, государство, оценив то, как ловко мошенники от строительства уходят от наказания, обманув сотни тысяч человек, всерьёз взялось за регулирование деятельности застройщиков. Пока только законодательным способом, но и этого вполне достаточно, чтобы недобросовестные застройщики не остались без наказания.

На рынке недвижимости промышляет достаточно много недобросовестных застройщиков
На рынке недвижимости промышляет достаточно много недобросовестных застройщиков

Однако, надеясь на государство, следует и самому быть бдительным. Если вы решились купить жильё не на вторичном рынке, а в стадии строительства, то нужно следовать простым рекомендациям:

- узнайте организационно-правовую форму застройщика. Лучше, если это будет ОАО, чем ООО;

Нужно обязательно узнать, к какой организационно-правовой форме относится данный застройщик
Нужно обязательно узнать, к какой организационно-правовой форме относится данный застройщик

- узнайте, как давно застройщика существует на рынке недвижимости и чем он за это время отличился (например, строил ли он уже раньше здания той категории, которую предлагает вам);

Можно узнать о репутации застройщика, поинтересовавшись его прошлыми проектами девелопмента
Можно узнать о репутации застройщика, поинтересовавшись его прошлыми проектами девелопмента

- узнайте, есть ли у застройщика планы на последующие проекты. Если он планирует строить ещё что-то, то можете засчитать это в плюс;

Если у застройщика есть планы строительства и других объектов, то это хороший знак в его пользу
Если у застройщика есть планы строительства и других объектов, то это хороший знак в его пользу

- знакомьтесь с наличием у застройщика всех правоустанавливающих документов. У него должны быть: копия распорядительного акта муниципальных властей о выделении участка под застройку, договор об аренде земельного участка и договор с генеральным подрядчиком строительства.

Застройщик должен быть в состоянии предоставить все правоустанавливающие документы на объект
Застройщик должен быть в состоянии предоставить все правоустанавливающие документы на объект

Иногда у застройщика имеется и утверждённая муниципалитетом проектная документация и разрешение на ведение строительства. Если у застройщика нет каких-то документов, то не связывайтесь с ним, даже если он говорит, что скоро их оформит. Скоро у него это вряд ли получится. Это долгий процесс. А может получиться, что и вовсе ничего не выйдет! Ну не разрешат ему строить и всё. А как быстро вы потом получите назад свои деньги - это вопрос!

Пример первой успешной женщины-девелопера в России

 Поэтому, не стесняйтесь и сразу требуйте от застройщика: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (выписка из ОГРН), отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком своей деятельности, аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

В первую очередь, рекомендуется проверить наличие учредительных документов у застройщика
В первую очередь, рекомендуется проверить наличие учредительных документов у застройщика

Эти документы не являются объектом коммерческой тайны. Поэтому, если вам их не показывают, значит застройщику есть что скрывать. С таким не связывайтесь! Если вы вступаете в долевое строительстве, то застройщик обязан представить вам для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома, заключение государственной экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом), проектную документацию, включающую в себя все внесённые изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Застройщик не может отказать в предоставлении документов, потому что они не относятся к коммерческой тайне
Застройщик не может отказать в предоставлении документов, потому что они не относятся к коммерческой тайне

Опять же, всё это застройщик должен показать вам по первому требованию. И хорошо, если знакомиться с документами вы поедите не один, а в сопровождении понимающего в этом знакомого. Для заключения договора, застройщик потребует от вас не меньше документов и гарантий, чем требует банк при выдаче кредита. Одной из гарантий с вашей стороны должны быть соинвесторы, которые несут обязанность уплаты взносов, если вы их оказываетесь платить не в состоянии.

Заключать договор на девелопмент с застройщиком лучше конечно же в присутствии специалистов
Заключать договор на девелопмент с застройщиком лучше конечно же в присутствии специалистов

Решив купить квартиру в стадии строительства, вы становитесь в очень уязвимое положение. Пока дом не построен и не сдан госкомиссии, вы не получите права собственности на недвижимость. Но деньги за неё уже платите. А что взамен? Взамен вы получаете документ под названием "Договор инвестирования". Лучше бы всё же сразу поменять свои деньги на недвижимость, но раз вы их меняете на этот "документ", то сами должны позаботиться, чтобы он не оказался "филькиной грамотой". В договоре инвестирования должно быть указано:

- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

В договоре должен быть указан конкретный объект недвижимости с местом расположения
В договоре должен быть указан конкретный объект недвижимости с местом расположения

- точный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

Также в договоре обязательно должны быть прописаны сроки сдачи законченного объекта
Также в договоре обязательно должны быть прописаны сроки сдачи законченного объекта

- цена договора, сроки и порядок её уплаты;

В девелоперском договоре прописываются не только сроки ,но способы и время оплаты за проведенные работы
В девелоперском договоре прописываются не только сроки ,но способы и время оплаты за проведенные работы

- гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Застройщик должен давать по договору гарантии на отстроенное жилье, не меньше, чем на пять лет
Застройщик должен давать по договору гарантии на отстроенное жилье, не меньше, чем на пять лет

Проверьте, чтобы в договоре была прописана не только ваша ответственность, но и ответственность застройщика. Для вас оптимальным будет, если за просрочку срока передачи вам квартиры, застройщик будет обязан сделать в ней ремонт (обычно квартиры передаются "голыми") и выплачивал пени в зависимости от срока задержки передачи недвижимости вам). В договоре должна быть оговорена обязанность застройщика устранить все недоделки по строительству и ремонту. В противном случае, все строительные "ляпы" вы будете исправлять за свой счёт.

Какие требования предъявляет власть к девелоперам и как от этого меняется рынок?

 Также, настоите на том, чтобы в договоре был чётко указан срок, в течение которого будет оформлено право собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Этим занимается застройщик. Но часто они очень затягивают эту процедуру. А почему из-за этого должны страдать вы? Пусть договор предусматривает санкции к застройщику, если он будет долго тянуть.

После окончания строительства, клиент должен получить в определенный срок право собственности
После окончания строительства, клиент должен получить в определенный срок право собственности

Решив купить квартиру у застройщика, не рассчитывайте, что получится сделать это по ценам, указанным в рекламе. Вас могут обмануть на размере у.е. (условных единиц). Либо, начав поднимать цену за квадратные метры в процессе строительства. Поэтому, до подписания договора с застройщиком, уточните его цену. А также, добейтесь, чтобы в договоре было прямо указано, что: "цена договора является неизменной до окончания строительства и передачи квартиры инвестору". После окончания строительства могут образоваться "лишние" квадратные метры, которые вас попытаются заставить оплатить. Здесь придётся решать спор в суде, на основе цифр, указанных в инвестиционном договоре.

Цена указанная в рекламе застройщиком редко соответствует действительности, становясь больше
Цена указанная в рекламе застройщиком редко соответствует действительности, становясь больше

Даже если вы решили, что этому застройщику можно доверять, а также, посчитали, что "потяните", данный договор, и заключили сделку с застройщиком, то в будущем могут возникнуть случаи, когда данный договор будет расторгнут. Причём, инициатором расторжения договора инвестирования может выступить любая сторона. А вот виновной будет не обязательно сторона, разорвавшая договор.

Договор с застройщиком может быть растрогнуть по инициировании любой из строн
Договор с застройщиком может быть растрогнуть по инициировании любой из строн

Так, застройщик вправе расторгнуть договор, если вами (дольщиком) допускаются систематические просрочки платежей. В этом случае виноваты вы, но штраф (оговоренный в договоре) будете платить вы, вместе с вашими соинвесторами. Если же договор инвестирования расторгается дольщиком (вами) по вине застройщика (например, дом не сдан в срок, или сдан с недоделками), то помимо возврата собственных средств можете рассчитывать на получение дополнительных (на покупку другого жилья на вторичном рынке).

Застройщик часто расторгает договор, если клиент часто вносит платежи не в положенное время
Застройщик часто расторгает договор, если клиент часто вносит платежи не в положенное время

Если договор не сорван и всё прошло хорошо, то не расслабляйтесь до того момента, пока не получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Бывали случаи, когда квартира, купленная одним инвестором, была продана и другому лицу. Если вы не хотите вместо собственного жилья получить коммуналку, то не поленитесь заглянуть в учётную запись государственной регистрации договора.

Право собственности наступает только при его юридическом заверении по законодательству России
Право собственности наступает только при его юридическом заверении по законодательству России

Вот вкратце и всё о застройщиках и о взаимоотношениях с ними. Как видите, сотрудничать с ними часто приходится на свой страх и риск. Но часто только лишь заключение договора инвестирования между вами и застройщиком даёт вам возможность купить новое жильё по очень демократичным ценам. Иногда, и по себестоимости строительства! А зная все нюансы договорных отношений с застройщиками, вы можете выбрать самого надёжного из них и выгодно инвестировать свои деньги.

Нужно быть предельно внимательным, заключая договор о девелопменте, чтобы не остаться обманутым
Нужно быть предельно внимательным, заключая договор о девелопменте, чтобы не остаться обманутым

Задачи девелопмента недвижимости

Целью девелопера является максимизация его собственного дохода (в том числе и как инвестора). Источником этого дохода является добавленная стоимость, создаваемая в процессе реализации проекта как разница между стоимостью созданного в процессе девелопмента объекта и издержками проекта. В связи с этим деятельность девелопера должна быть направлена на максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию издержек. 

 

Основные цели и задачи девелопера при реализации проекта девелопмента недвижимости
Основные цели и задачи девелопера при реализации проекта девелопмента недвижимости

Основные задачи девелопмента:

- эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами, что предполагает профессиональное представление проекта согласующим органам, отстаивание параметров проекта, что дает возможность сократить сроки реализации проекта и, одновременно, повысить его коммерческую привлекательность, например, через увеличение высотности, площадей строящегося здания, снижение административной нагрузки на проект.

Не легкой задечай является согласование проекта строительства с государственными органами власти
Не легкой задечай является согласование проекта строительства с государственными органами власти

Необходимо отметить, что получение разрешений на строительство относится к числу наиболее сложных проблем при реализации проектов развития недвижимости. В настоящее время для получения разрешения на строительство необходимо прохождение 51 процедуры, а совокупные сроки их прохождения до получения такого разрешения составляют в России в среднем 423 дня;

Получение разрешения на строительство в России занимает приблизительно полтора года в среднем
Получение разрешения на строительство в России занимает приблизительно полтора года в среднем

- эффективная организация работы с подрядчиками, включающее в себя привлечение надежных подрядчиков с минимизицией цен и сроков реализации проектов с помощью подрядных торгов, осуществление эффективного контроля заказчика с привлечением инжиниринговых фирм, использование финансовых рычагов для стимулирования подрядчиков, что позволяет сократить сроки строительства, повысить качество выполнения работ, снизить издержки и за счет этого увеличить добавленную стоимость по проекту.

Особенности современного строительного бизнеса

 Одним из важных инструментов повышения эффективности управления строительной частью (внедрением) проектов девелопмента является привлечение профессиональных управляющих проектами, обладающих знаниями строительных технологий и берущими на себя функции технических менеджеров проекта, включая привлечение подрядчиков, организацию контроля за их работой, приемку работ и т.д.;

В девелопменте важны кадры, которые могут на профессиональном уровне заниматься управлением проектами
В девелопменте важны кадры, которые могут на профессиональном уровне заниматься управлением проектами

- эффективная организация финансирования проекта - формирование оптимального по стоимости и надежности динамически развивающегося портфеля финансирования проекта, предполагающее сочетание различных источников финансирования и изменение соотношения между ними по мере реализации проекта. Портфель финансирования должен обеспечивать, во-первых, ликвидность проекта, т.е. способность девелопера на всех стадиях проекта отвечать по своим обязательствам (например, перед подрядчиками) и во-вторых, максимизацию дохода на собственный капитал, т.е. такое использование внешнего финансирование в таких масштабах и на таких условиях, которые позволяют максимально повысить эффективность собственного капитала за счет положительного финансового левереджа.

В задачи девелопмента также входит расчет правильно схемы финансирования - качественной, но выгодной
В задачи девелопмента также входит расчет правильно схемы финансирования - качественной, но выгодной

В качестве источников финансовых средств при реализации проектов развития недвижимости используются такие как собственный капитал девелопера, средства прямых инвесторов, заемные средства (в том числе банковские кредиты, средства финансовых институтов, таких как паевые инвестиционные фонды (ПИФы), привлеченные средства (в том числе, привлекаемые по т.н. договорам долевого участия), увеличение акционерного капитала (в том числе за счет IPO).

При девелопменте могут использоваться собственные средства застройщика или привлеченные
При девелопменте могут использоваться собственные средства застройщика или привлеченные

Каждый из этих источников имеет свои преимущества и недостатки, свою сферу применения и наиболее целесообразный период применения по мере реализации проекта. Так, собственные средства девелопера, как правило, составляющие меньшую долю в общем объеме финансирования проекта целессобразно использовать на ранних стадиях его жизненного цикла: предпроектной и проектной. Основным источником финансирования проекта на стадии строительства являются заемные средства и средства прямых инвесторов с увеличением доли последней по мере завершения проекта. Девелопер должен уметь комбинировать эти источники по мере реализации проекта, не допуская чрезмерной зависимости проекта от финансирования из одного источника и минимизируя плату за привлекаемые финансовые ресурсы;

Каджый из источников средств на строительство будет иметь как свои достоинства, так и недостатки
Каджый из источников средств на строительство будет иметь как свои достоинства, так и недостатки

- эффективная организация продаж (сдачи в аренду) создаваемого объекта с привлечение специализированных брокерских фирм, увеличение пропускной способности отделов продаж за счет применения различных способов организации продаж: через интернет, используя социальные сети, выездные продажи и иные формы продвижения созданного товара. Важное значение для эффективной организации реализации проекта в целом, в том числе, и для минимизации использования платных финансовых ресурсов, имеет выбор начала предварительных продаж объекта (в той или иной юридической форме) и использование гибкой ценовой политики с предоставлением скидок, рассрочек для привлечения средств будущих пользователей.

На  финанльном этапе большое значение имеет то, как девелопер сможет организовать процесс продажи
На финанльном этапе большое значение имеет то, как девелопер сможет организовать процесс продажи

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

Предже всего, для успешного девелопмента, должна быть создана команда профессиональных специалистов
Предже всего, для успешного девелопмента, должна быть создана команда профессиональных специалистов

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; какой именно объект нужно строить; каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; каков прогноз рентабельности проекта; уровень конкуренции в том или ином сегменте; возможные риски и способы их уменьшения.

На предпроектной стадии должны быть собраны и проанализированы данные, которые лягут в основу проекта
На предпроектной стадии должны быть собраны и проанализированы данные, которые лягут в основу проекта

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Должны быть проанализированы спрос и предложение, а также затратность девелоперского проекта
Должны быть проанализированы спрос и предложение, а также затратность девелоперского проекта

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Перед началом строительства, нужно понимать, что будет на рынке недвижимости в обозримом будуюшем
Перед началом строительства, нужно понимать, что будет на рынке недвижимости в обозримом будуюшем

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться - в период спада.

Характеристика рынка строительного бизнеса в России

 Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для строительства объекта недвижимости должен быть составлен четкий план прокладки коммуникаций
Для строительства объекта недвижимости должен быть составлен четкий план прокладки коммуникаций

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

В девелоперскую команду должны войти специалисты разноог уровня и напрвления деятельности
В девелоперскую команду должны войти специалисты разноог уровня и напрвления деятельности

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Девелоперская компания может привлекать для проектирования строннюю организацию
Девелоперская компания может привлекать для проектирования строннюю организацию

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Реализация девелоперского проекта может осуществляться за счет привлеченных средств
Реализация девелоперского проекта может осуществляться за счет привлеченных средств

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Приступать к архитектурному этапу можно только после решения вопроса о финансировании проекта
Приступать к архитектурному этапу можно только после решения вопроса о финансировании проекта

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Полностью реализованный девелоперский проект должен соответствовать заявленным требованиям
Полностью реализованный девелоперский проект должен соответствовать заявленным требованиям

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Продажа выстроенной недвижимости больше всего зависит от грамотно выстроенной рекламной компании
Продажа выстроенной недвижимости больше всего зависит от грамотно выстроенной рекламной компании

Виды девелопмента

 Регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Поскольку процесс развития предполагает значительное изменение качественных характеристик пространственной инфраструктуры жизнедеятельности, он должен быть санкционирован обществом, через его властные структуры. Тогда как,  для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы).

Правовое регулирование процедуры девелопмента часто зависит от конкретной его формы
Правовое регулирование процедуры девелопмента часто зависит от конкретной его формы

В более развитых правопорядках существует специализированное законодательство, четко регулирующее и регламентирующее понятие, процесс и виды девелопмента. В них предусматривается перечень не требующих специального разрешения на производство работ и изменений в направлениях использования для различных классов и типов объектов недвижимости.  Существенно, что это нормативное регулирование претерпевает регулярное изменения вместе с изменениями в социально-экономической среде, градостроительных и экологических стандартах, реальных потребностей рыночного оборота.

С чего начинается собственный строительный бизнес?

 В российской практике пока отсутствует подобное детальное нормативно-правовое регулирование развития недвижимости. Однако данная область деятельности открыта, для различного рода, законодательным инициативам и в крайней степени нуждается в них. На сегодня регулирование девелоперской деятельности осуществляется через систему разрешений на строительство, которые проходят многочисленные согласования во властных структурах. Рассматривая  состав участников процесса развития необходимо обратить особое внимание на его множественность и разнообразие выполняемых ими функций.

В российском законодательстве пока существует много неточностей по регулированию рынка девелопмента
В российском законодательстве пока существует много неточностей по регулированию рынка девелопмента

    Основные виды девелопмента

Принято выделять два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

Существует несколько видов девелопмента, но целью чаще всего является получение прибыли
Существует несколько видов девелопмента, но целью чаще всего является получение прибыли
        Fee-девелопмент (чистый девелопмент)

Фи-девелопмент - это вид строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта, девелоперская компания занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций, без содержания частично построенного объекта на балансе. Фи-девелоперская компания несет меньше рисков, она не заинтересована в спекуляции площадью, построенными квадратными метрами.

Фи-девелопмент часто еще называют чистым евелопментом, при котором девелопер является собственником
Фи-девелопмент часто еще называют чистым евелопментом, при котором девелопер является собственником

На западе фи-девелоперские компании занимают значительную долю рынка, позволяя эффективно разделить функции собственника здания - им является чаще всего инвестор - и строительного агента. Такие компании имеют в штате архитекторов-проектировщиков, дизайнеров, специалистов по отношениям с инвесторами, специалистов по строительству - инженеров и прорабов. Конечно, уровень доверия на рынке должен быть высоким, только лучшие фи-девелоперские команды могут рассчитывать на участие в российском рынке. Фи-девелопмент предполагает контроль качества строительства объекта, поиск и заключение договоров с подрядчиками. Фи-девелопер - это генеральный подрядчик и служба заказчика в одном исполнении.

На западном рынке недвижимости фи-девелопмент получил большое распространение
На западном рынке недвижимости фи-девелопмент получил большое распространение

Классический девелопмент на современном российском рынке строительства предопределяет обязательное участие денег девелопера в инвестиционно-строительном процессе. Процент участия строительной компании в рыночных проектах колеблется от полного в размере 100% до минимального в 35-40%. Только такие предложения интересны собственникам земельных участков и инвесторам.

Строительная компания может финансировать проект полностью или только частично
Строительная компания может финансировать проект полностью или только частично

В ближайшем времени фи-девелопмент станет ведущим принципом построения отношений строителей и инвесторов. Компании фи-девелоперы на российском рынке выполняют функции заказчика-застройщика с финансовыми полномочиями. Рассмотрим схему строительства с привлечением фи-девелопера применительно к структуре инвестиционно-строительного процесса.

Ожидается, что в ближайшем будующем фи-девелопмент сможет покрыть почти весть рынок недвижимости
Ожидается, что в ближайшем будующем фи-девелопмент сможет покрыть почти весть рынок недвижимости

В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций: возникновение инвестиционного замысла, наличие возможности финансирования, бизнес-планирование, организация управления инвестиционным проектом, инжиниринг, поставка оборудования и материалов, строительство, эксплуатация, реализация.

Определяющим моментом в разных видах девелопмента является кто же именно будет заниматься финансированием
Определяющим моментом в разных видах девелопмента является кто же именно будет заниматься финансированием
        Speculative (спекулятивный) девелопмент

Вторая разновидность девелопмента - спекулятивный девелопмент. Спекулятивный девелопер (Speculative development) более сложен, чем фидевелопмент. Девелопер возводит коммерческую недвижимость, с полной ответственностью выступая как организатор проекта. Финансовая схема больших девелоперских проектов представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций - банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.

При спекулятивном девелопменте, в проект привлекаются и деньги самого девелопера, и инвесторов
При спекулятивном девелопменте, в проект привлекаются и деньги самого девелопера, и инвесторов

Достаточно высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками при неудаче проекта, и эти риски несет на себе девелопер. Спекулятивный девелопмент является наиболее сложной формой взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке недвижимости, потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и проектные, и очень сложные банковские операции.

При неудаче проекта в спекулятивном девелопменте все риски несет на себе сам девелопер
При неудаче проекта в спекулятивном девелопменте все риски несет на себе сам девелопер

В российской практике инвестиционно-строительного бизнеса все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента. Ленд-девелопмент - высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, - приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, - необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту инвестиционный проект и общую концепцию.

Секреты ведения малого строительного бизнеса

 Разукрупнение земельных участков - основной механизм девелопмента, в рамках которого производится ее подготовка, как правило, в три этапа: работа с неподготовленной землей, превращение неподготовленной земли в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков, непосредственное разукрупнение земли.

При девелопменте, нежилой участок земли очень часто переводится в жилой с постройками
При девелопменте, нежилой участок земли очень часто переводится в жилой с постройками

Такая последовательность обычно характерна для застройки больших свободных территорий. При выполне-нии менее масштабных проектов, а так же при точечной застройке и редевелопменте второй этап пропускают. Процесс преобразования неподготовленной земли в полуподготовленную в различных регионах происходит поразному, в зависимости от форм собственности на землю, возможностей местных девелоперов и финансовых институтов, а также институциональных возможностей по прокладке дорог и инженерных сетей.

Способ перевода земли в жилой фонд очень выгоден, если на ней планируется масштабная застройка
Способ перевода земли в жилой фонд очень выгоден, если на ней планируется масштабная застройка
        BTS-девелопмент (Built-to-suit)

BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар на рынке недвижимости России практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

При BTS-девелопмент проект создается и реализуется под конкретного заказчика и его пожелания
При BTS-девелопмент проект создается и реализуется под конкретного заказчика и его пожелания

    По стратегиям ведения девелоперского бизнеса

В любом случае, цель всех видов девелопмента - получение прибыли от недвижимости. Основными принципами эффективного девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. Стратегии достижения этой цели могут быть разные. По стратегиями ведения девелоперского бизнеса различают: стоимостноориентированный девелопмент и доходноориентированный девелопмент.

Стратегии по достижению целей, поставленных в девелопменте, мегут быть разными
Стратегии по достижению целей, поставленных в девелопменте, мегут быть разными
        Доходноориентированный девелопмент

 Доходноориентированный девелопмент - ориентация на максимальный доход от объекта недвижимости, при этом для девелопера на первом месте по важности стоит доходность объекта в процессе его эксплуатации.

Одна из стратегий девелопмента подразумевает получение максимально возможной прибыли
Одна из стратегий девелопмента подразумевает получение максимально возможной прибыли
        Стоимостноориентированный девелопмент

 Стоимостноориентированный девелопмент - ориентация на максимальную стоимость объекта недвижимости, при этом для девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он создается с целью последующей продажи.

В другой стратегии, девелопмент подразцмевает ориентирование на максимальную ликвидность объекта
В другой стратегии, девелопмент подразцмевает ориентирование на максимальную ликвидность объекта

    Девелопмент по видам реализации проекта

В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности: 3х стадийный, 3х стадийный с подфазами, 4х стадийный и 4х стадийный с вариацией фаз.

В зависимости от стадий реализации проекта также различают разные виды девелопмента
В зависимости от стадий реализации проекта также различают разные виды девелопмента
        Трех стадийный девелопмент

3х стадийный девелопмент включает в себя:

- развитие;

- контракт;

- выполнение.

При трех стадийном девелопменте процесс включает в себя этапы развития, заключения контракта и выполнения проекта
При трех стадийном девелопменте процесс включает в себя этапы развития, заключения контракта и выполнения проекта
        Девелопмент 3-х стадийный с подфазами

3х стадийный девелопмент с подфазами включает в себя:

- концепция проекта + подфазы;

- контрактная стадия;

- реализация проекта + подфазы.

Также трех стадийный девелопмент может на каждом из основных этапов иметь расширения
Также трех стадийный девелопмент может на каждом из основных этапов иметь расширения
        Четырех стадийный девелопмент

4х стадийный девелопмент включает в себя:

- концепция девелопмента;

- планирование;

- выполнение;

- завершение проекта.

Четырех стадийный форекс уже включает в себя концепцию, планирование, выполнение и завершение проекта
Четырех стадийный форекс уже включает в себя концепцию, планирование, выполнение и завершение проекта
        Девелопмент 4-х стадийный с вариацией фаз

4х стадийный девелопмент с вариацией фаз:

- предварительный этап;

- проектно-конструкторские работы;

- строительство;

- пусконаладочные работы.

Как и в трех стадийном девелопменте, четырех стадийный девелопмент может расширяться на каждой стадии
Как и в трех стадийном девелопменте, четырех стадийный девелопмент может расширяться на каждой стадии

    Девелопмент по типу объекта недвижимости

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера: девелопмент жилой недвижимости, девелопмент коммерческой недвижимости, девелопмент загородной недвижимости, ленд-девелопмент. Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

Специфика ведения строительного бизнеса

 Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Девелопмент также можно разделить на виды в зависимости от типа объекта девелопмента
Девелопмент также можно разделить на виды в зависимости от типа объекта девелопмента
        Девелопмент жилой недвижимости

 При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами. Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей как: балконы, лоджии, эркеры. 

В первую очерередь выделяют девелопмент жилой недвижимости частных или многоквартирных домов
В первую очерередь выделяют девелопмент жилой недвижимости частных или многоквартирных домов

Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

При строительстве жилой недвижимости, очень важно место, выбранное под проект
При строительстве жилой недвижимости, очень важно место, выбранное под проект
        Девелопмент коммерческой недвижимости

 При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

При строительстве офисных помещений, важным фактрм является близость к бизнес районам города
При строительстве офисных помещений, важным фактрм является близость к бизнес районам города

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта. Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений.

Офисные здания после полного завершения девелоперского проекта могут просто здаватся в аренду, а могут продаваться
Офисные здания после полного завершения девелоперского проекта могут просто здаватся в аренду, а могут продаваться

Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования. Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание. При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Уровень внутренней отделки помещений будет влиять на спрос среди клиентов, после завершения проекта
Уровень внутренней отделки помещений будет влиять на спрос среди клиентов, после завершения проекта
        Девелопмент загородной недвижимости

 При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность.

Большим спросом в последнее время пользуется недвижимость за городом, как жилая, так и нежилая
Большим спросом в последнее время пользуется недвижимость за городом, как жилая, так и нежилая

Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей. В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг. В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Большое значение для загародной недвижимости будет иметь наличие дорого и транспортных развязок
Большое значение для загародной недвижимости будет иметь наличие дорого и транспортных развязок
        Ленд-девелопмент (девелопмент земли)

Обзор деятельности российских компаний в инвестиционно-строительном бизнесе показывает, что управление покупкой-продажей земельных участков происходит под влиянием концепций ленд-девелопмента. Низкая ликвидность земельных участков под жилищное строительство для комплексного освоения по всей России объясняется именно отсутствием на уровне муниципального и государственного управления эффективного ленд-девелопмента.

Основы земельного права по российскому законодательству

 В России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи с все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь, по прогнозам специалистов, все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.

Девелопмент земли имеет высокий инвестиционный потенциал, поэтому выгоден для девелоперов
Девелопмент земли имеет высокий инвестиционный потенциал, поэтому выгоден для девелоперов

Участники процесса девелопмента

 Значение процесса девелопмента в инвестиционно-строительном цикле в настоящее время в достаточной мере определено и активно изучается в рамках отечественной организации системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, которая предполагает в качестве субъектов заказчиков, застройщиков, инвесторов, подрядчиков, субподрядчиков, местные административные и регулирующие институты, функционирующие на территории.

Процесс девелопмента предусматривает нескольких основных участников, равнозначных по весу
Процесс девелопмента предусматривает нескольких основных участников, равнозначных по весу

Часто одно лицо часто может выступать в качестве и инвестора, и заказчика, и засройщика одновременно. Заказчиками могут быть органы государственной власти, коммерческие организации, некоммерческие объединения граждан (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), инвестиционные фонды. Отсутствие правовой определенности в вопросе разделения полномочий и обязанностей субъектов инвестиционно-строительной сферы приводит к неконтролируемому и неэффективному их совмещению указанными субъектами, поскольку в связи с замещением агентских функций не проявляются конкурентные механизмы в вопросах привлечения денежных средств, определения места строительства, выбора проектной и подрядной организации, технологии производства и т. д.

При девелопменте, одно лицо может быть и застройщиком, и инвестором, и еще выполнять ряд функций
При девелопменте, одно лицо может быть и застройщиком, и инвестором, и еще выполнять ряд функций

В мировой практике (англо- саксонские научные школы) деление субъектов экономических взаимоотношений инвестиционно-строительной сферы на заказчиков и застройщиков не принято, поскольку не имеет существенного значения собственные или привлеченные средства у лица, осуществляющего строительство проекта. Под строительными проектами понимается совокупность ограниченных во времени взаимосвязанных мероприятий, предпринимаемых с целью создания определенного строительного продукта (объекта или комплекса объектов недвижимости), выполняемых в рамках установленного бюджета.

Девелопмент подразумевает под собой целый набор процессов по созданию объекта строиетльства
Девелопмент подразумевает под собой целый набор процессов по созданию объекта строиетльства

В отечественной практике застройщик, владеющий земельным участком, фактически является первым претендентом на собственность, создаваемую на участке, т. е. номинальным инвестором строительного проекта. Все остальные участники проекта выполняют отдельные задачи бизнес процессов или выступают долевыми инвесторами по отношению к застройщику. С этой позиции отечественный термин «застройщик» является синонимом англоязычного термина «девелопер».

Застройщик по законодательству имеет преимущественные права на построенный объект недвижимости
Застройщик по законодательству имеет преимущественные права на построенный объект недвижимости

    Застройщик в процессе девелопмента

Градостроительный кодекс РФ выстраивает такую систему, при которой ключевой и начальной фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик, то есть лицо, которое приобрело, имеет право на земельный участок.

Застройщиком обязательно должен быть только тот человек, у которого есть право собственности на землю
Застройщиком обязательно должен быть только тот человек, у которого есть право собственности на землю

Чтобы могло состояться приобретение такого права на земельный участок из состава государственных или муниципальных земель, должны быть проведены предварительные действия. Концентрированным итогом таких предварительных действий является градостроительный план земельного участка. В таком плане фактически определяется все, что необходимо для дальнейшего использования земельного участка - его границы, виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, ограничения на использования, включая границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии).

Застройщик должен предоставить план по застройке того участка, который он приобрел под девелопмент
Застройщик должен предоставить план по застройке того участка, который он приобрел под девелопмент

Градостроительный план земельного участка, являясь результатом планировки территории, с одной стороны, подготавливается в контексте ранее подготовленных документов, а с другой стороны, предопределяет подготовку последующих документов.  

Пародия на интервью с недобросовестным застройщиком жилья

 Контекст ранее подготовленных документов - это правила землепользования и застройки, генеральный план городского округа или поселения. В число последующих документов, которые подготавливаются на основе градостроительного плана земельного участка, а также выдаются при условии соответствия такому плану, входят: землеустроительная документация для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок (после его предоставления в соответствии с порядком, определенном земельным законодательством), проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод построенного, реконструированного объекта в эксплуатацию.

Строительство девелоперсокго объекта не должно в целом противоречить генеральному плану застройки
Строительство девелоперсокго объекта не должно в целом противоречить генеральному плану застройки

Таким образом, застройщик становится ключевой фигурой в двух отношениях. Во-первых, застройщик - это лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка. Во-вторых, мотивации и действия застройщика находятся на пересечении установленных публичной властью ограничений и его собственными планами. Поэтому все остальные «ролевые функции» инвесторов, заказчиков и подрядчиков могут быть ясно показаны только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

Застройщик является ключевым звеном в начале и по завершении процесса девелопмента недвижимости
Застройщик является ключевым звеном в начале и по завершении процесса девелопмента недвижимости

    Инвестор в процессе девелопмента

Содержание понятия «инвестор» раскрывается в части 2 статьи 4 ФЗ-39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений": «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы)».

Для определения понятия инвестрора в российском законодательстве есть отдельный закон
Для определения понятия инвестрора в российском законодательстве есть отдельный закон

Данное определение выделяет две позиции - чьи средства использует инвестор и кто может быть инвестором. Инвестор может использовать следующие средства: собственные, привлеченные и одновременно и собственные, и привлеченные. Инвесторами могут быть: физические лица, юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, е) иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Важно понимать не только то, кто может быть инвестром, но и то, какие средства он будет использовать
Важно понимать не только то, кто может быть инвестром, но и то, какие средства он будет использовать

Осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Застройщик всегда обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Строительство, реконструкция, капитальный ремонт могут быть обеспечены только при наличии средств - капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, может использовать привлеченные средства.

Для осуществления проекта, застройщики часто привлекают сторонние средства инвесторов
Для осуществления проекта, застройщики часто привлекают сторонние средства инвесторов

Согласно федеральному закону, лицо, использующее привлеченные средства, также является инвестором (см. часть 2 статьи 4 ФЗ-39). Значит, всегда застройщик является инвестором, то есть «застройщиком-инвестором» (даже в случае, когда у правообладателя земельного участка, осуществляющего строительство, нет собственных средств). В отношении инвестирования капитального строительства возможны только следующие два сочетания:

- «застройщик-инвестор» - в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;

Застройщик сам выступает инвестром, когда использует собственные средства для проекта
Застройщик сам выступает инвестром, когда использует собственные средства для проекта

- «застройщик-инвестор» плюс «сторонний инвестор» - в случаях, когда застройщик использует: собственные и привлеченные средства, привлеченные средства без использования собственных средств.

Также проект девелопмента может финансироваться за счет привлечения стронних средств инвестрора
Также проект девелопмента может финансироваться за счет привлечения стронних средств инвестрора

В строго юридическом смысле второе сочетание говорит о том, что инвестор, осуществляющий инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо. Такой инвестор всегда существует вместе с застройщиком, то есть вместе с лицом, обладающим правами на земельный участок и обеспечивающим строительство, в том числе путем использования средств, которые застройщику предоставляет инвестор.

Кто такие инвесторы?

 Если же отойти от строгости юридической трактовки, то при отсутствии указанной «связки», говоря об инвесторе, мы имеем дело с лицом, которое пока еще имеет только намерение предоставить принадлежащие ему средства, но еще не осуществило это намерение, то есть еще не «осуществляет капитальные вложения», потому в изложении ФЗ-39 такое лицо еще не стало «инвестором».

Инвестрор проета девелопмента не может обладать правом собственности, как например застройщик
Инвестрор проета девелопмента не может обладать правом собственности, как например застройщик

    Роль заказчика в процессе девелопмента

Рассмотрим этот вопрос применительно к той части градостроительной деятельности, которая включает архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов капитального строительства. Содержание понятия «заказчик» и действий лица, определяемого этим понятием, раскрывается через понимание промежуточного положения такого лица между: лицом, которому передается заказ и лицом, от имени которого передается заказ. Промежуточное положение заказчика определяет его фундаментальную характеристику: заказчик - это всегда посредник.

Заказчиком в девелопменте называется лицо, которое выполняет посреднеческие функции
Заказчиком в девелопменте называется лицо, которое выполняет посреднеческие функции

В отношении лица, которому передается заказ, ответ ясен - это подрядчик. Ответ на другой вопрос в отношении лица, которое передает или от имени которого передается заказ, не так очевиден по причине наличия несовпадающих трактовок в федеральных законах - ФЗ-190, ФЗ-39, ФЗ-169. Рассмотрим последовательно эти трактовки в указанных законах.

Заказчик от лица застройщика передает проект на исполнение подрядчику, полностью контролируя этот процесс
Заказчик от лица застройщика передает проект на исполнение подрядчику, полностью контролируя этот процесс

 Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-190. В Градостроительном кодексе РФ не содержится определение указанного понятие, однако его содержание предельно ясно из контекста норм этого федерального закона (например, часть 3 статьи 47, часть 5 статьи 48) и сводится к следующим положениям:

- заказчик - это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции;

Заказчик это лицо, которому застройщик перепоручает часть функций по определенным частям проекта
Заказчик это лицо, которому застройщик перепоручает часть функций по определенным частям проекта

- заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе. Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком».  

Застройщик может обойтись совсем без заказчика и выполнять его посреднеческие функции самостоятельно
Застройщик может обойтись совсем без заказчика и выполнять его посреднеческие функции самостоятельно

Вопрос о лицензировании деятельности заказчиков в ФЗ-190 не ставится по двум основаниям - формальному и содержательному. Формальное основание состоит в том, что лицензирование не является предметом градостроительного законодательства и регламентируется специальным законодательством о лицензировании. Содержательное основание состоит в следующем. Заказчик находится между застройщиком - правообладателем земельного участка и подрядчиком, осуществляющим действия по договору с застройщиком.

Нужно понимать, что определенные виды деятельности нужно лицензировать даже в сфере строительных работ
Нужно понимать, что определенные виды деятельности нужно лицензировать даже в сфере строительных работ

Понятно, что лицензировать деятельность правообладателя земельного участка (застройщика) нелогично. Деятельность подрядчика лицензируется в случаях, когда законом определена целесообразность лицензирования применительно к определенным случаям. Если гипотетически предположить возможность лицензирования заказчика, то мы получаем «двойное лицензирование» (заказчик плюс подрядчик), что нелогично. Поэтому в силу посреднического, то есть промежуточного характера, а также указанной специфики деятельность заказчика не может подлежать лицензированию в принципе.

Пример общения заказчиков с исполнителями проекта

  Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-39. Определение понятия «заказчик» содержится в части 3 статьи 4 ФЗ-39: «Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Заказчик также определяется по законодательству, как уполномоченное лицо от инвестора
Заказчик также определяется по законодательству, как уполномоченное лицо от инвестора

Анализируя данное определение, следует выделить факт различного изложения содержания понятия «заказчик» в ФЗ-190 и ФЗ-39: в ФЗ-190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ-39 - от инвестора. Что означает указанный факт, следует ли его считать противоречием норм двух федеральных законов?

Получается, что посредник может выступать, как лицо представляющее интересы застройщика или инвестора
Получается, что посредник может выступать, как лицо представляющее интересы застройщика или инвестора

Есть три потенциально возможных ответа на этот вопрос, и каждый из этих ответов должен быть подвергнут аналитической проверке: ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине опять-таки отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, а противоречие должно быть устранено.

В российском законодательстве пока что существуют противоречия в определении понятия зпказчика
В российском законодательстве пока что существуют противоречия в определении понятия зпказчика

    Понятие подрядчика в девелопменте

В отношении этого понятия не возникает ни содержательных, ни формальных разночтений в законах, регламентирующих различные аспекты градостроительной деятельности. Например, в части 4 статьи 4 ФЗ-39 дается следующее определение, которое можно считать универсальным: «Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».

Именно подрядчики занимаются непосредственным процессом строительства объекта недвижимости
Именно подрядчики занимаются непосредственным процессом строительства объекта недвижимости

    Роль органов власти в девелопменте

Как уже было сказано выше, органы власти могут выступать в качестве инвесторов (соинвесторов) заказчиков и пользователей объектов развития. Кроме того  у органов власти есть, присущие только им властные полномочия в регулировании девелоперской деятельности. В основе их деятельности лежит планово-разрешительный принцип, установление процедур и правил, государственные и региональные нормы и стандарты. Это весьма разветвленная структура комиссий и комитетов (плановых, архитектурных, строительных и т.д.) общее число согласований может превышать десятки. Стоит отметить, что такие масштабы разрешений и согласований имеют место только в отечественных условиях.

В процессе строительства, девелоперской компании мого раз прийдется сталкиваться с государственными органами
В процессе строительства, девелоперской компании мого раз прийдется сталкиваться с государственными органами

К этой же группе субъектов девелоперской деятельности стоит отнести и арбитражные и апелляционные структуры, решающие спорные вопросы развития.

Для девелоперский компаний очень важно умение договориваться с органами местной государственной власти
Для девелоперский компаний очень важно умение договориваться с органами местной государственной власти

    Профессиональные консультанты и советники

В их числе множество так называемых профессиональных участников рынка недвижимости и услуг по развитию. Среди них: консультанты по планированию и экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налогам и бухучету, специалисты в области инжиниринга и права, маркетологи, геодезисты и археологи и многие другие. Все они на различных стадиях реализации проекта развития содействуют решению отдельных вопросов, выходящих за рамки профессиональной компетенции девелопера (застройщика) или управляющего проектом развития. Указанные участники девелоперской деятельности являются очень важной составляющей при достижения цели девелопера, поскольку при их помощи принимаются конкретные управленческие решения. Как правило, затраты на привлечение указанных специалистов весьма значительны и могут достигать 5-10 % от стоимости проекта.

Привлечение специалистов узкого профиля помагает сократить расходы девелоперской компании
Привлечение специалистов узкого профиля помагает сократить расходы девелоперской компании

Базовые аспекты процесса девелопмента

Описание основных этапов девелопмента следует рассматривать в трех аспектах:

- вещный аспект, включая производственно-технологические, функциональные, строительные и т.п. характеристики;

Первым аспектом девелопмента недвижимости является составление отчета аналитического характера
Первым аспектом девелопмента недвижимости является составление отчета аналитического характера

- правовой аспект, включая правовые отношения, титул собственности, плановые разрешения и другие правовые характеристики;

Вторым важным аспектом в девелопменте недвижимости является правовой аспект проекта
Вторым важным аспектом в девелопменте недвижимости является правовой аспект проекта

- экономический аспект, включая схемы финансирования, финансово-экономическая эффективность развития.

Третьим важным аспектоп в девелопменте недвижимости является финансирование
Третьим важным аспектоп в девелопменте недвижимости является финансирование

Основные этапы (стадии) девелопмента

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам, которые описывают проект, как процесс создания объекта недвижимости: концептуальная, организационно-проектная, строительная. Причем каждая из фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. 

Процесс девелопмента в масштабах мегаполиса

 Поскольку девелопмент это относительно новое явление для экономических реалий нашей страны, его процесс не приобрел законченных очертаний и, по этой причине, определение стадий девелоперской деятельности является, в известной степени, творческим процессом. Тем не менее, отечественные исследователи и практикующие девелоперы выделяют основные этапы-стадии девелоперской деятельности по развитию и управлению проектом.

 

Из-за того, что законодательство в России пока несовершенно, девелоперы часто подходят к нему творчески
Из-за того, что законодательство в России пока несовершенно, девелоперы часто подходят к нему творчески

По мнению С. Максимова,  подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости является более детальным. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих: разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта, оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта, проектирование и оценка проекта, заключение контрактов и строительство, маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Мировые специалисты выделяют несколько этапов в процессе девелопмента недвижимости
Мировые специалисты выделяют несколько этапов в процессе девелопмента недвижимости

В западных странах, где девелоперская деятельность имеет более твердые и устоявшиеся традиции и обычаи делового оборота, а так же более сбалансированное нормативное регулирование, исследователи выделяют более детализированную структуру девелопмента.  Так, в наиболее детализированных работах манчестерской школы  называют четырнадцать этапов. В их числе: идентификация идеи (инициирование развития); анализ рынка; исследование земельного участка; анализ осуществимости; формирование команды; разработка схемы финансирования; получение разрешений; приобретение прав на земельный участок; проектирование; проведение тендеров среди потенциальных подрядных организаций (контрактинг); строительство; маркетинг; сдача в аренду; распоряжение результатом проекта развития.

В мировой практике выделены и нормативно подкреплены 14 этапов проведения девелопмента недвижимости
В мировой практике выделены и нормативно подкреплены 14 этапов проведения девелопмента недвижимости

Примечательным для манчестерских исследований является выделение и ранжирование приоритетных этапов, следующим образом: сдача в аренду, анализ рынка, анализ осуществимости, проектирование, идентификация идеи, получение разрешений и формирование команды.

Основные стадии и основные процессы стадий девелоперского проекта
Основные стадии и основные процессы стадий девелоперского проекта

    Разработка концепции и рассмотрение проекта

В первую очередь проводится анализ и исследование рынка недвижимости страны в целом, но с учетом особенностей региона размещения объекта развития. На этом этапе исследуются: основные тенденции российского рынка недвижимости; основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов); состояние конкуренции на рынке; состояние финансирования проектов реконструкции и строительства; законодательная и юридическая базы для реализации риэлтерских проектов; состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость; прогноз состояния спроса и предложения; прогноз движения цен; прогноз конкурентной среды.

На первом этапе, девелоперы исследуют рынок недвижимости вцелом и характеризуют его
На первом этапе, девелоперы исследуют рынок недвижимости вцелом и характеризуют его

Результаты  проведенного анализа отражаются в выводах, которые можно сделать на его основе. Должны быть определены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу проекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии, прогноз на обозримое будущее. Формирование стратегии проекта, так же проводится в рамках предпроектной стадии.

Результатом проведенного анализа рынка недвижимости должен стать отчет с конкретными цифрами
Результатом проведенного анализа рынка недвижимости должен стать отчет с конкретными цифрами

    Оценка местоположения и обоснование проекта

Эффективность любой операции с недвижимостью определяется соотношением первоначальных затрат и денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. В связи с этим, независимо от того, вкладываются ли средства на длительный срок - строительство или покупка здания с последующей его эксплуатацией в течение длительного периода для получения дохода, либо на более короткий - строительство или покупка здания с последующей его перепродажей, - динамика стоимости здания в долгосрочном периоде и генерируемого им потока денежных средств является главным вопросом.

В обосновании местоположения будующего объекта, девелоперы должны дать экономическое обоснование
В обосновании местоположения будующего объекта, девелоперы должны дать экономическое обоснование

Инвестиционный анализ - одно из важнейших мероприятий на предпроектной стадии. Ключевым с позиции инвестора элементом проекта будет его финансовый анализ, позволяющий в итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ проектов предполагает в основном следующие шаги: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки. Обязательно оцениваются затраты на подведение внешних коммуникаций.

Этап обоснования проекта

 Подлежат расчету также расходы на маркетинг, выкуп доли, предназначенной для нужд города. Должны быть спланированы расходы на получение различных разрешений и согласования со стороны органов надзора и контроля. При необходимости в расчет принимаются таможенные сборы и пошлины. Обязательным элементом расчета должны быть накладные расходы и текущие платежи (аренда земли, коммунальные услуги и пр.). Безусловно, какая-то доля средств должна быть зарезервирована на непредвиденные расходы.

Также в девелоперском проекте должны быть подсчитаны все расходы на оформление сопутствующей документации
Также в девелоперском проекте должны быть подсчитаны все расходы на оформление сопутствующей документации

Все вышеприведенные данные, а также иные аспекты, отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ, а также прогноз поступлений и расходов на период до пяти лет, кроме того он должен содержать оценку эффективности инвестиций, сравнительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.), рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, оптимальные финансовые и налоговые схемы его реализации.

Все проведенные расчеты девелопером обязательно должны быть отображены в бизнес-плане проекта
Все проведенные расчеты девелопером обязательно должны быть отображены в бизнес-плане проекта

Параллельно должна быть произведена разработка юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме, заканчивающаяся так называемым lеgаl titlе - юридическим заключением по проекту. Предпроектная подготовка строительства предусматривает также прединвестиционный и инвестиционный периоды. Результатом  этой стадии должен стать полностью сформированный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства.

На этом же этапе должна быть продумана и разработана юридическая поддержка проекта девелопмента
На этом же этапе должна быть продумана и разработана юридическая поддержка проекта девелопмента

    Проектирование и оценка проекта

Она предполагает следующие шаги: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

Далее следует непосредственный этап проектирования объекта девелопмента с привлечением специалистов
Далее следует непосредственный этап проектирования объекта девелопмента с привлечением специалистов

Руководство проектированием составляет основное содержание стадии проектирования. Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

Управление проектами занимает важную часть девелопмента, поэтому для него привлекаются специалисты
Управление проектами занимает важную часть девелопмента, поэтому для него привлекаются специалисты

    Заключение контрактов и строительство

Включает в себя: проведение городских, российских или международных тендеров среди строительных подрядчиков. Эти мероприятия включают разработку полного пакета тендерной документации; собственно организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций; подготовку контрактов и ведение переговоров.

Тендер по проекту девелопмента может проводиться как внутри страны, так и за ее пределами
Тендер по проекту девелопмента может проводиться как внутри страны, так и за ее пределами

На рассматриваемой стадии проводятся основные действия, с точки зрения, развития объекта. Это непосредственное управление строительством, которое предполагает: разработку и оптимизацию программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти и управления в части согласований по строительству; контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.); контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа; получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям; контроль над качеством строительных работ; контроль над техникой безопасностью; контроль над бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта; контроль над реализацией всех договорных обязательств по проекту; контроль над подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации.

Четвертый этап является очень важным, потому что именно в него и происходит строительство объекта
Четвертый этап является очень важным, потому что именно в него и происходит строительство объекта

Заключительным этапом рассматриваемой стадии будет сдача объекта в эксплуатацию, что подразумевает сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям, оформление и получение документов на готовый объект.

Когда объект будет полностью готов, его должна будет еще оценить и принять государственная комиссия
Когда объект будет полностью готов, его должна будет еще оценить и принять государственная комиссия

    Маркетинг, управление и распоряжение результатами

В первую очередь эта стадия предполагает маркетинг на рынке реализуемых площадей. 

Основные этапы разработки маркетинговой концепции

 В ходе маркетинговой кампании разрабатываются маркетинговая концепция и стратегия, логотип проекта и все вытекающие атрибуты, пакет рекламно-информационных материалов о проекте для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей; издаются соответствующие брошюры и буклеты; размещается реклама в средствах массовой информации; готовятся пресс-релизы о ходе развития проекта; осуществляется прямая рассылка потенциальным клиентам и профессиональным брокерам; проводятся презентации проекта с участием представителей государственных структур; разрабатывается типовой договор аренды или продажи; ведутся переговоры с потенциальными клиентами и заключаются контракты на аренду или продажу помещений.

Маркетинговая концепция позволяет продвинуть проект среди выгодных покупателей
Маркетинговая концепция позволяет продвинуть проект среди выгодных покупателей

На завершающем этапе в функции девелопера входит контроль над эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства. Результатом успешной реализации данной стадии является, достижение максимальной эффективности осуществленных инвестиций.

В конечном счете, объект недвижисоти должен быть распродан среди всех желающих покупателей
В конечном счете, объект недвижисоти должен быть распродан среди всех желающих покупателей

Роль управление проектами в девелопменте

Девелопмент - это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.

Базовый курс по управлению проектами

 В мире уже давно признано, что управление проектами - особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Управление проектами является отдельной отраслью менеджмента во всем мире и в России в частности
Управление проектами является отдельной отраслью менеджмента во всем мире и в России в частности

Проект - это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

Строительный проект создаентся на определенный промежуток времени, за который должен быть исполнен
Строительный проект создаентся на определенный промежуток времени, за который должен быть исполнен

В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего "девелопмент" не состоится.

Реконструкция объекта недвижимости также в девелопменте называется проектом
Реконструкция объекта недвижимости также в девелопменте называется проектом

Управление проектами - это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта. В зарубежной литературе девелопмент определяется как выполнение строительных, инженерных, земельных работ на поверхности, над или под землей, или осуществления каких-либо материальных изменений в использовании зданий или земельных участков.

Для управления проектами нужно получить специализированное образование
Для управления проектами нужно получить специализированное образование

В понимании девелопмента, как процесса развития важно дифференцировать от иных физически-созидательных воздействий на объект недвижимости. Так, например, расширяя масштабы производства за счет строительства и введения в эксплуатацию новой технологической линии,  не повлечет изменения профиля предприятия. Изменения направления использования (конверсия военного производства; перевод жилого помещения в нежилое) требуют производства значительных объемов работ: кардинальной перестройки помещений, переоснащения технологического оборудования, строительство дополнительных сооружений.

Изменяя какой-то объект промышленной недвижимости, девелопер не может изменить профиль предприятия
Изменяя какой-то объект промышленной недвижимости, девелопер не может изменить профиль предприятия

В тоже время, можно предположить, что не всякое производство работ может считаться развитием, так например, в зарубежной практике не считается девелопментом, производство косметического ремонта, работы по благоустройству, обслуживанию и улучшению объекта, если влияют только на интерьер здания и ни как не изменяют его внешний вид. По этой причине должны быть установлена нормативная грань, выделяющая категорию девелопмента, как процесса развития, конкретизирующая понятие качественного изменения объекта недвижимости. Эта грань должна четко определить процедуры регулирующие развитие и отделяющая их от иных процессов, не считающиеся девелопментом.

Процесс девелопмента должен значительно удорожить объект недвижимости в стоимости
Процесс девелопмента должен значительно удорожить объект недвижимости в стоимости

Объектом девелоперской деятельности является разработка проекта развития, его реализация, то есть предпроектные работы, проектирование, строительство либо преобразование существующего объекта, подготовка к коммерческой эксплуатации реализованного проекта развития объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, помещения) и получение прибыли от его реализации.

Подробное объяснение сути управления проектами

 Традиционные работы по девелопменту выделяют восемь основных стадий-этапов развития, а именно: инициирование развития, оценка инициативы и проекта развития, приобретения, проектирование, получение разрешений, заключение договоров, строительство, распоряжение результатом проекта развития. Рассмотрим структуру процесса развития основанную на зарубежном опыте исследований и практического применения.

О каком бы виде девелопмента не шла речь, можно выделить несколько этапов управления проектом
О каком бы виде девелопмента не шла речь, можно выделить несколько этапов управления проектом

    Инициирование развития проекта девелопмента

 При проявлении инициативы можно выделить два исходных варианта, первый- предприимчивый девелопер - Инициатор, ищет объект недвижимости для реализации своей идеи. Второе. Инициатива исходит со стороны собственника объекта недвижимости, например, при необходимости модернизации, расширения, конверсии объекта. Собственник ищет девелопера для реализации своих планов.

Для начала, девелопер должен найти объект недвижимости, с которым будет работать
Для начала, девелопер должен найти объект недвижимости, с которым будет работать

    Предварительная оценка инициативы и проекта

Производится оценка осуществимости проекта в его вещном аспекте, т.е. пространственные параметры, состояние производственной базы, инфраструктуры и т.п. В правовом аспекте дается оценка развития проекта, как то: проблемы получения разрешения, наличие обременений и ограничений и другие. Проведение экспресс оценки затрат на развитие, получение необходимых объемов финансирования и прочие вопросы в экономическом аспекте.

Далее должен быть проведен анализ целесообразности разработки и вложения денег в данный проект
Далее должен быть проведен анализ целесообразности разработки и вложения денег в данный проект

    Приобретение технологических компонентов проекта

Приобретение всех необходимых для проекта компонентов вещного, правового и экономического характера, а именно: приобретение недостающих для проекта производственно-технологических компонентов (лицензии, патенты, know how и пр.). Приобретение, подтверждение, проверка прав на объект развития. Обеспечение схем финансирования проекта.

Следующим этапом является поиск средств для осуществления девлоперского проекта
Следующим этапом является поиск средств для осуществления девлоперского проекта

    Проектирование и разработка сметы затрат девелопмента

С позиции вещного аспекта, разрабатывается строительный проект, техническая и рабочая документация, проекты производства и организации работ на объекте. Экономический аспект данной стадии заключается в составлении смет и финансовых расчетов. Оценивается финансовая эффективность проекта и возможность обеспечения минимальных сметных затрат.

Для проектирования объекта недвижимости могут быть привлечены отдельные специалисты
Для проектирования объекта недвижимости могут быть привлечены отдельные специалисты

    Получение разрешения на осуществление проекта

Эта стадия девелоперской деятельности выделена в силу его принципиальной значимости для всего процесса в развития в целом и характеризуется правовым содержанием. Поскольку, вся судьба проекта определяется решением органов власти о возможности или невозможности развития данного объекта в данных условиях. Что может привести к дополнительным работам и затратам в дамках работ по данному проекту. Кроме того, существует специальное регулирование отдельных видом объектов, таких как: объекты культурного наследия, памятники истории и архитектуры, а так же объекты, развитие которых находится в компетенции более высоких уровней власти, чем муниципалитет.

Для начала строительства необходимо получить разрешения от государственных органов
Для начала строительства необходимо получить разрешения от государственных органов

    Договорные обязательства по проекту девелопмента

Данная стадия является финалом этапа проектирования, ее результатом становится система договорных обязательств по всем основным позициям проекта развития. Только после подписания договоров следует приступать к осуществлению расходования средств на развитие.

На определенном этапе, девелоперской компании прийдется согласовывать все пункты с инвесторами
На определенном этапе, девелоперской компании прийдется согласовывать все пункты с инвесторами

    Реализация проекта развития девелопмента

В рамках данного этапа центральное место занимают вещный и экономический аспекты. Осуществляется реализация и контроль приятых обязательств и разрешительной документации. Главной задачей этапа является осуществление строительно-монтажных, пуско-наладочных, приемо-сдаточных работ, и испытаний, а так же соблюдение сметных расчетов. Особое внимание уделяется предупреждению и минимизации рисков возможных внешних воздействий, таких как природные аномалии, забастовки, изменение нормативно-правового или технического регулирования, социально-экономические явления различного характера.

На последнем этапе перед реализацией недвижимости, девелоперская компания согласовывает последние пукнты
На последнем этапе перед реализацией недвижимости, девелоперская компания согласовывает последние пукнты

    Распоряжение результатом развития проекта

Заключительный этап процесса развития. Он предусматривает маркетинговые исследования рынка недвижимости с целью выявления наиболее выгодного распоряжением результатом деятельности  девелопера. В этом основное содержание деятельности девелопера и источник его дохода. По завершении данного этапа девелопер возвращает кредиты и проценты за них, расплачивается с участниками работ по договорам, осуществляет необходимые организационные платежи и пр.

Когда рынок недвижимости будет исследован, составляется эффективное маркетинговое предложение
Когда рынок недвижимости будет исследован, составляется эффективное маркетинговое предложение

В случае если девелопер не реализует объект, а например, наполняет его арендаторами и ведет арендный бизнес, то для завершения его развития необходимо взять новый кредит, что бы расплатиться по вышеуказанным обязательствам. И в этом случае это будет новый проект  со своими финансово-экономическими показателями, обязательственными правоотношениями и сроками окупаемости.

История совершенствования управления проектами

 В период экономического кризиса девелоперы во всем мире и в России в частности испытывают значительные трудности в реализации своих проектов, в первую очередь, по причине неразвитости экономики нашей страны, отсутствия благоприятной кредитной политики и защиты инвестиций. Вместе с тем, развитие экономического и правового регулирования девелоперской деятельности является важной вехой в развитии российской экономики.

Экономиеский кризис 2008 года затормозил развитие и рынка девелопмента в том числе
Экономиеский кризис 2008 года затормозил развитие и рынка девелопмента в том числе

Экономические циклы в девелопменте

Для более полного понимания природы предпринимательской деятельности в сфере девелопменте, необходимо отметить, что девелопмент не относится к сферам первой необходимости для общества, является очень капиталоемким и требует длительного срока реализации проектов.

При девелопменте не стоит расчитывать на быстрый срок реализации проекта строительства
При девелопменте не стоит расчитывать на быстрый срок реализации проекта строительства

Перечисленные особенности девелопмента делают его зависимым от общей экономической ситуации в стране (а при глобальных преоктах и в мире) и формируются циклы, когда бурная активность девелоперов сменяется фазами спада и затишья. Хорошим примером может служить ситуация развития рынка торговой недвижимости: фазы развития рынка, стадии развития рынка в разных странах мира и прогноз и насыщение рынка и переход от экстенсивного развития к интенсивному.

Экономические волны взлетов и падений очень сильно сказываются на рынке девелопмента в целом
Экономические волны взлетов и падений очень сильно сказываются на рынке девелопмента в целом

Если быть краткими, то можно сказать, что когда на рынке есть деньги и есть свободная ниша, где есть нехватка площадей  (гостиничный бизнес, торговые или складские площадки, жильё), то начинается активная фаза девелопмента, активное инвестирование, рост цен, надувание финансовых пузырей (как следствие прихода на рынок быстрых, спекулятивных денег). Как только с рынка уходят деньги, или  рыночная ниша насыщается, фаза экстенсивного роста сменяется фазой интенсивного роста (вернее развития), происходит реструктуризация рыночной ниши и до следующей фазы активного роста могут пройти многие годы. Но есть плюс - девелопмент охвытывает практически все рынки недвижимости (включая землю, как основу для создания  капитальных бъектов). 

Рынок девелопмента в России еще не насыщен, а поэтому в нем есть место, где развернуться
Рынок девелопмента в России еще не насыщен, а поэтому в нем есть место, где развернуться

Источники финансирования девелопмента

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Финансирование девелоперского проекта, как правило, представляет собой сложную схему
Финансирование девелоперского проекта, как правило, представляет собой сложную схему

Попытка сконцентирроваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками  проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Главной целью девелоперского проекта является удорожание объекта недвижимости в несколько раз
Главной целью девелоперского проекта является удорожание объекта недвижимости в несколько раз

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

В девелопменте существует собственное понятие, заменяющее понятие базнес-плана - мастер-план
В девелопменте существует собственное понятие, заменяющее понятие базнес-плана - мастер-план

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания.

Суть мастер-планирования для стандартных проектов девелопмента
Суть мастер-планирования для стандартных проектов девелопмента

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Мастер план учитывает все аспекты будующего проекта, подкрепленного расчетами
Мастер план учитывает все аспекты будующего проекта, подкрепленного расчетами

Над мастер-планом работает целая команда специалистов - их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

Что представляет собой составленный мастер план?

 Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании - это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Мастер план представляет собой целостную концепция по девелоперскому проекту вцелом
Мастер план представляет собой целостную концепция по девелоперскому проекту вцелом

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

- уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

На первом этапе работы над мастер планом прорабатываются общие цели с заказчиком
На первом этапе работы над мастер планом прорабатываются общие цели с заказчиком

- макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

Постройки, предполагаемые девелопментом, должны вписываться в генеральный план по застройке
Постройки, предполагаемые девелопментом, должны вписываться в генеральный план по застройке

- концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

В мастер плане оджен быть визуализирован образ будеющей постройки на участке под застройку
В мастер плане оджен быть визуализирован образ будеющей постройки на участке под застройку

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Важное место в мастер плане занимает разработка по всем параметрам участка под застройку
Важное место в мастер плане занимает разработка по всем параметрам участка под застройку

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр,  логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

От выбора площадки под девелопмент зависит успешность проекта, независимо от вида девелопмента
От выбора площадки под девелопмент зависит успешность проекта, независимо от вида девелопмента

Страхование девелоперских рисков

Страхование девелоперских рисков - привычная практика в большинстве западных стран. Но оплачивают страховки сами застройщики, а не покупатели недвижимости. Выпустив соответствующие законы, правительства таких государств позаботились о том, чтобы и застройщики, и покупатели недвижимости получили рычаг надежности и в случае возникновения страхового случая не остались у «разбитого корыта».

Зачем нужно страхование недвижимости?

 На протяжении последних десятилетий россияне активно покупают зарубежную недвижимость, и больше половины сделок проходит на первичном рынке. Однако и западный рынок новостроек не лишен рисков. Недострой, банкротства компаний, срывы сроков сдачи домов и там не редкость. И все же покупатели имеют хороший шанс получить все, что им причитается.

Все больше среди россиян начинает пользоваться спросом недвижимость за рубежом
Все больше среди россиян начинает пользоваться спросом недвижимость за рубежом

Как объяснил «Журналу о недвижимости Metrinfo.ru» Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, на Западе развита система страхования девелоперских рисков. Причем страхуются не только хронические для России «болезни» в виде незавершенного строительства, банкротства или несоблюдения сроков работ. Сюда же входит страховка и от десятков узкоспециализированных опасностей, характерных только для строительных работ. 

Существует несколько пакетов страхования, предоставляемого покупателям за рубежом
Существует несколько пакетов страхования, предоставляемого покупателям за рубежом

Например, это пакеты страхования: «все риски подрядчика» (сontractor’s all risk (САR)) или «все риски монтажа» (erеction all risk (ЕАR)), «страхование неотъемлемых дефектов» - Inherent Defects Insurance (IDI), «страхование строительных механизмов и машин» - Contractor’s Plant and Machinery Insurance (CPM), «страхование взрыва котлов» - Boiler Explosion (BE) Insurance, «страхование поломок машин» - Machinery Breakdown (MB) Insurance, «страхование электронного оборудования» - Electronic Equipment (EE), страхование ущерба нанесенного третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ (Third Party Liability, TPL) - и т.д. «Поэтому покупатель может полностью обезопасить себя от всех непредвиденных угроз, а не только от финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщика», - отмечает эксперт.

Выбрав свой собственный пакет для страхования жилья, покупатель может таким образом обезопаситься
Выбрав свой собственный пакет для страхования жилья, покупатель может таким образом обезопаситься

По данным Екатерины Котляровой, директора по развитию ООО МАН «Кутузофф», страхование девелоперской ответственности особенно развито в таких европейских странах как, например, Италия, Испания, Латвия, Израиль. Сюда же Станислав Зингель (Gordon Rock), отнес Францию, Великобританию, США, Швейцарию, Австралию. Как рассказала Наталья Алексеева, руководитель департамента «Страны Северной Европы» компании «Страна Плюс», в Финляндии покупатель заключает договор напрямую с застройщиком, который, в свою очередь, уже застраховал весь процесс возведения нового жилья. Купив квартиру в новом доме на этапе стройки, покупатель получает возможность стать акционером АО, то есть будущего собственного дома. Через два месяца после сдачи дома и введения его в эксплуатацию, владелец квартиры получает свою акцию на руки.

Особенности страхования частной недвижимости

 «В Италии, например, есть понятие страхового бонда, - говорит Марина Соколова, PR менеджер эксклюзивного представительства европейских застройщиков, компания Mirabridge. - По сути это государственная страховка, которая гарантирует безопасность вкладов покупателей». Страховой бонд обязателен для строительной компании. Государство обязывает застройщика страховать все платежи покупателя. Ежегодно страховка обновляется, опять же за счет строительной компании. Покупатель никакие средства в это не вкладывает. В случае банкротства, страховка покроет ущерб.

В Италии, при покупке жилья, застрахованным клиентам гарантируют безопасность совершенной сделки
В Италии, при покупке жилья, застрахованным клиентам гарантируют безопасность совершенной сделки

Во Франции одна из самых развитых систем страхования строительства, - уверена Ирина Дюпор, директор французской компании ИММОКОНЦЕПТ. В градостроительном кодексе страны существует специальный раздел, посвященный строительству, взаимоотношениям девелопера, покупателя и страхованию рисков на этапе возведения дома. Прежде, чем подписать контракт на покупку любой новостройки нотариус должен проверить, есть ли у застройщика страховка. Документ выдается страховой компанией и по ней, если вдруг застройщик исчезнет с деньгами клиентов и не достроит объект, то компания самостоятельно наймет строительную компанию и завершит стройку.

Перед подписанием контракта с компанией застройщиком, покупатель долежн убедиться в наличии страховки
Перед подписанием контракта с компанией застройщиком, покупатель долежн убедиться в наличии страховки

В контракте прописываются сроки сдачи объекта. Закон допускает зазор в три месяца максимально, а также учитывает, так называемые, «метеорологические отмазки». Это связано с тем, что определенные работы строительные госты предписывают проводить при определенных условиях. Для таких случаев национальная метеослужба выдает специальные сертификаты о том, что в данную погоду производить строительные работы запрещается.

В договоре с застройщиком должны быть прописаны сроки, в которые будет сдан объект
В договоре с застройщиком должны быть прописаны сроки, в которые будет сдан объект

В других странах используется схема с привлечением строительных банков, - говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс». - Они предоставляют компании-застройщику кредит на строительство дома после того, как застройщик проведет среди покупателей подписку на приобретение квартир в строящемся доме и возьмет с них авансовые платежи в размере 10-15 % от стоимости жилья, которое они согласны приобрести. Такой подпиской охватывается около 90% будущих квартир.

Во многих странах на Западе популярно такое понятие, как строительный банк, котрый привлекается в девелопмент
Во многих странах на Западе популярно такое понятие, как строительный банк, котрый привлекается в девелопмент

Также в качестве обеспечительной меры по обязательствам застройщиков на западном рынке используется такой страховой механизм, как выдача страховых поручительств (surety bonds) в пользу инвесторов. «Напрямую страхование рисков лиц, инвестирующих денежные средства в строительство жилья, связанных с неисполнением обязательств застройщиком, на западном рынке широко не практикуется, хотя и не исключено», - отмечает эксперт.

В зарубежной практиве также часто используются поручительства, вместо стандартной страховки
В зарубежной практиве также часто используются поручительства, вместо стандартной страховки

    Обязательное и выборочное страхование

Обязательно ли страхование девелоперских рисков для компании, зависит от национального законодательства той или иной страны, - говорит Станислав Зингель, (Gordon Rock) . При заключении договора обязательно проверьте имеется ли действующая банковская гарантия у застройщика или соответствующий страховой договор, - советует Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» компании «Страна Плюс».

В некоторых государствах страхование жилья является обязателньой процедурой на законодательном уровне
В некоторых государствах страхование жилья является обязателньой процедурой на законодательном уровне

Например, в Италии законодательство обязывает застройщиков при передаче права собственности покупателю предоставлять страхование на случай возникновения серьезных строительных дефектов в течение первых 10 лет эксплуатации объекта. При этом в числе «серьезных строительных дефектов» значится даже кафельная плитка, отставшая от стены. Похожие обязательства, есть у застройщиков во Франции и в Финляндии.

Например, есть страны, в которых покупка жилья не возможна без предоставления траховки на него
Например, есть страны, в которых покупка жилья не возможна без предоставления траховки на него

В Австралии в обязательном порядке страхуются девелоперские риски при возведении одноэтажных жилых домов стоимостью свыше 20 тыс. долларов. Однако в случае строительства домов высотой свыше трех этажей и насчитывающих более двух квартир застройщик может избежать обязательной страховки. В Испании в обязательном порядке строительные работы страхуются лишь в том случае, если дома возводятся для перепродажи. Страховка не обязательна, если собственник сам приобрел земельный участок и нанял подрядчика для возведения дома.

Страховые компании некоторых стран ограничивают страховые риски по определенным видам жилья
Страховые компании некоторых стран ограничивают страховые риски по определенным видам жилья

В Швейцарии страхование девелоперских рисков не обязательно, поэтому желающие обезопасить себя должны изначально убедиться в том, что проекты выбранного застройщика застрахованы от всевозможных рисков. «В Болгарии страхование осуществляется по желанию покупателя», - говорит Екатерина Котлярова, директором по развитию компании ООО МАН «Кутузофф».

Что такое обязательное страхование недвижимости?

 Впрочем, покупая недвижимость за рубежом страховку можно оформить и в России. «Мы рассматриваем возможность страхования рисков инвесторов за рубежом, - говорит Виталий Ус (СК «Альянс), - но экспертиза всегда должна носить индивидуальный характер, при этом страхование может быть предложено в отношении конкретных, объективных обстоятельств, включая политические, возникновение которых может повлечь за собой неисполнение обязательств застройщиком».

Покупка жилья за рубежом не значит, что его нельзя застраховать на территории России
Покупка жилья за рубежом не значит, что его нельзя застраховать на территории России

По данным ОАО СК «Альянс», в зависимости от набора обстоятельств, которые могут рассматриваться в качестве причин для неисполнения застройщиком обязательств по договору в срок, указанный в договоре, страховой тариф может варьироваться от 0,5 до 2,5 % за срок страхования, равный одному году. В максимально возможное страховое покрытие входят такие обстоятельства, как банкротство застройщика, пожар, стихийное бедствие, авария на возводимом объекте, двойные продажи, прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков, несоответствие возведенного жилья проекту, издание законодательных актов, вводящих дополнительные обременения или ограничения на объект и д.р.

Если застройщик не исполняет своих обяхзательсвт в установленный срок, то можно обращаться за страховкой
Если застройщик не исполняет своих обяхзательсвт в установленный срок, то можно обращаться за страховкой

Но, Виталий Ус (СК «Альянс), обратил внимание и на то, что не всегда такое широкое покрытие требуется или может быть предложено. Например, риск банкротства, формирующий львиную долю стоимости страховки, далеко не всегда актуален, при этом по ряду застройщиков, например, имеющих недостаточный опыт строительной деятельности и неустойчивое финансовое положение, в страховании такого риска может быть отказано изначально.

Интересно, что при банкротстве застройщика, страховых выплат часто оказывается недостаточно
Интересно, что при банкротстве застройщика, страховых выплат часто оказывается недостаточно

    Страховое возмещение при девелопменте

При наступлении события, имеющего признаки страхового (неисполнение застройщиком обязательств в срок, предусмотренный договором страхования), - рассказывает Виталий Ус (СК «Альянс), - страхователь (инвестор) подает претензию застройщику и уведомляет об этом страховщика, после чего начинается так называемый период ожидания, практикуемый в кредитном страховании. За это время стороны при участии страховщика стараются урегулировать претензии. Но если за период ожидания, который может составлять от 90 до 270 дней, стороны не урегулировали спор и жилье, либо иной актив, включая денежные средства в размере инвестированной суммы, не переданы инвестору, страхователь (инвестор) оформляет заявление о страховом случае и в предусмотренный договором страхования срок (как правило, составляющий 10 рабочих дней) получает страховое возмещение. Далее требования к застройщику переходят от инвестора к страховщику.

Законодательством установлены нормы, которые вступают в силу при наступлении страхового случая
Законодательством установлены нормы, которые вступают в силу при наступлении страхового случая

Выплата средств осуществляется по факту признания наступления страхового случая. Вместе с тем, в ряде случаев факта признания наступления страхового случая является недостаточным. «Например, в случае с банкротством застройщика нередко требуется завершения процедуры банкротства, на что может уйти несколько лет» - говорит - Станислав Зингель (Gordon Rock). - И не всегда выплаты осуществляются той страховой компанией, с которой был заключен страховой договор. В случае перестраховки рисков бремя ответственности частично или полностью ложится на новую компанию».

При наступлении страхового случая, страховая компания должна выплатить средства по договору
При наступлении страхового случая, страховая компания должна выплатить средства по договору

Впрочем, Виталий Ус (СК «Альянс») отмечает, что далеко не всегда инвесторы готовы получить страховое возмещение, т.к. за время строительства стоимость приобретенных квадратных метров может существенно возрасти и инвестору выгоднее все же дождаться квартиры, чем получить страховое возмещение. «Тем не менее, при крайней ситуации, например, при банкротстве застройщика, выплата страхового возмещения остается единственным вариантом», - соглашается эксперт.

Часто инвесторы отказываются от получения страховых стредств и продолжают ждать кваритры
Часто инвесторы отказываются от получения страховых стредств и продолжают ждать кваритры

    Опыт страхования девелопмента в России

Западная практика страхования строящегося жилья пока практически не используется в нашей стране. Хотя, возможно в этом и есть серьезное упущение российского законодательства. Ведь позаимствовав опыт соседей, можно было бы сделать покупку жилья на этапе строительства в России не такой рискованной, как сейчас.

Реальная практика страхования недвижимости в России

 «Почему западный опыт не приживается у нас?» - Западный опыт основывается на многолетней истории развития строительного рынка, на его стабильности, на наличии таких институтов, как строительные банки. В России же ситуация иная - застройщиком может быть практически любая компания, имеющая землю под застройку; отраслевых строительных банков, целенаправленно финансирующих строительные проекты, уже нет, сам строительный бизнес имеет довольно «серый» оттенок, ценообразование на рынке не прозрачно и очень конъюнктурно, нет механизма контроля за деятельностью застройщиков, профильный закон ФЗ-214 создает, скорее, иллюзию защиты, чем реально ее обеспечивает. Такой механизм, как выдача страховых поручительств (surety bonds), не предусмотрен российским законодательством.

Практика страхования недвижимости на Западе существенно отличается от практики в России
Практика страхования недвижимости на Западе существенно отличается от практики в России

С другой стороны ограниченность круга страховщиков, принимающих такие риски, обусловлена, во-первых, требованиями к наличию у страховщика опыта страхования кредитных рисков в целом, а также наличия специалистов (андеррайтеров), которые могут проводить оценку именно рисков, связанных с обязательствами застройщиков, во-вторых, общей финансовой устойчивости страховщика и готовностью принимать такие крупные риски и в-третьих, непрозрачности строительного рынка, непрозрачностью самих застройщиков и присутствием значительной коррупционной составляющей на данном рынке.

На российском рынке пока еще не достаточное количество страховых компаний и продуктов
На российском рынке пока еще не достаточное количество страховых компаний и продуктов

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock: К сожалению, несмотря на значительный прогресс законодательства, связанного с реализацией девелореских проектов, до сих пор в России зачастую не только не возможно просчитать вероятность возникновения риска, но даже предугадать возможное их количество. К тому же сам перечень наиболее вероятных рисков до сих пор не прописан в соответствующем законодательстве, от чего существенно затрудняется процедура самого страхования. Ощущается также дефицит профессионалов, способных просчитать данные риски.

Из-за отсутствия законодательства, страховым компаниям сложно просчитать риски при девелопменте
Из-за отсутствия законодательства, страховым компаниям сложно просчитать риски при девелопменте

Кроме этого на Западе иная форма финансирования строительства жилья. Там в большинстве случаев гарантом ведущегося строительства выступает банк, а не застройщик. Соответственно покупатели жилья вносят свои средства именно в банковское учреждение, а не строительную фирму. Именно банк выделяет средства, полученные от инвесторов застройщику, и, следовательно, несет за них ответственность. С учетом того, что за границей более прозрачная структура финансовой отчетности и более совершенные законы, банки, финансирующие проекты, имеют множество рычагов влияния на застройщика. В данном контексте страховщики охотно идут на сотрудничество с банками, так как те являются более устойчивыми структурами, чем строительные фирмы.

Формы финансирования жилья на Западе и в России тоже отличаются, что также мешает стандартному страхованию
Формы финансирования жилья на Западе и в России тоже отличаются, что также мешает стандартному страхованию

Екатерина Котлярова, директором по развитию компании МАН «Кутузофф»: В России недостаточно развита культура продажи недвижимости. Государство не готово брать на себя ответственность за коммерческие строительные компании. При введении обязательного страхования девелоперских рисков пройдут годы, прежде чем сам механизм выплат будет отрегулирован и войдет в норму продаж недвижимости.

Культура продажи первичнойнедвижимости пока еще развивается на российском рынке строительства
Культура продажи первичнойнедвижимости пока еще развивается на российском рынке строительства

Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» «Страна Плюс»: Страховые компании не спешат с развитием данного вида страхования в силу незрелости самого рынка строительства: стандарты строительства размыты; не все застройщики при продаже квартир в новостройках заключают договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», который защищает права дольщика, порой применяя другие формы договоров.

Страховые компании не сильно спешат развивать рынок страхования девелопмента в России
Страховые компании не сильно спешат развивать рынок страхования девелопмента в России

Застройщик часто хочет минимизировать свою ответственность в договоре и манипулирует невысокой ценой на строящееся жилье. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель также хочет сэкономить и не всегда готов нести дополнительные расходы по страховке в т.ч. и из-за недоверия к страховым компаниям в целом. Для минимизации рисков оптимальным вариантом для покупателя в данных условиях будет покупка с рассрочкой платежа, когда оплата за новое жилье вносится поэтапно в течение всего срока строительства. Не стоит экономить и на экспертизе договора, т.к. многих проблем можно избежать, грамотно прочитав и составив договор долевого участия в строительстве.

Застройщики могут манипулировать услоаиями, в силу того, что рынок девелопмента еще не насыщен
Застройщики могут манипулировать услоаиями, в силу того, что рынок девелопмента еще не насыщен

Ирина Дюпор, директор французской компании ИММОКОНЦЕПТ: Я думаю, что этот опыт в России не может быть применен потому, что в России нет такого жесткого законодательства, с одной стороны, а с другой - страховая компания должна быть уверена, что застройщик работает в соответствии с Гостами. Единственный выход из положения это создание объединенной структуры из банка, девелоперской фирмы и страховой компании, которая сама бы финансировала проект, сама бы строила и сама бы страховала. При этом надо понимать, что во Франции строительство не является прибыльным бизнесом, в отличие от России. По признанию одного из наших партнеров, руководителя одной из лучших по качеству строительных компаний, если в конце операции у них чистая прибыль 10% то они всем составом пьют шампанское. Не думаю, чтобы российский строительный бизнес привлекала такая перспектива.

Страховая компания должна быть уверена в защите по зпконодательству своих прав перед застройщиком
Страховая компания должна быть уверена в защите по зпконодательству своих прав перед застройщиком

Правовое регулирование рынка девелопмента

Правовые основы регулирования девелопмента, представляют собой совокупность норм частного и публичного права. Условно их можно разделить на четыре основные групп: гражданское законодательство; земельное законодательство; нормативно-правовые акты, регулирующие строительство, архитектурную и проектировочную работу; нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность.

Современное положение рынка недвижимости в Российской Федерации

 Одновременно основу правового регулирования составляют источники гражданского права. Как верно отмечает в своем исследовании А.А. Диденко, «система формальных источников гражданского права представляет собой объективно существующую, иерархически организованную и взаимосвязанную совокупность правил поведения участников гражданского оборота. Эта система подразделяется на две более частные подсистемы: нормативных правовых актов и правовых обычаев». Это объективно существующая, иерархически организованная и взаимосвязанная совокупность правил поведения участников гражданского оборота.

Отношения на рынке девелопмента по российскому законодательству регулируют нормативно-правовые акты
Отношения на рынке девелопмента по российскому законодательству регулируют нормативно-правовые акты

Эта система подразделяется на две более частные подсистемы: нормативных правовых актов и правовых обычаев. Основу этой системы составляет гражданское законодательство. Основополагающими актам гражданского законодательства являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации. Помимо того, существует множество актов, которые регулируют строительную, архитектурную, инвестиционную работу. Из наиболее важных правовых актов целесообразно назвать - Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс РФ, ФЗ «О техническом регулировании», «Об инвестициях в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». 

Помимо нормативно-правовых актов, девелопмент в России регулируют еще и правовые обычаи
Помимо нормативно-правовых актов, девелопмент в России регулируют еще и правовые обычаи

Отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, в частности, Конвенция СНГ «О защитеправ инвестора» от 28 марта 1997 г., Соглашение стран СНГ «О сотрудничестве в строительстве» и Стратегия развития отношений РФ с Евросоюзом на среднесрочную перспективу, две очень важные Конвенции - Сеульская «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г., ратифицированные Российской Федерацией. Непременным условием возможности распоряжаться вновь созданным объектом недвижимости является правовое закрепление результата развития объекта.

Отдельное место в регулировании процесса девелопмента занимают нормы международного права
Отдельное место в регулировании процесса девелопмента занимают нормы международного права

В качестве универсальных свойств объектов гражданских прав любого рода В.А. Лапач предлагает следующие общие свойства (признаки) объектов: дискретность, юридическая привязка и системность. Недвижимое имущество это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывается эта позиция тем, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрации.

Девелопмент рассматривает недвижимость с юридической ,а не фактической точки зрения
Девелопмент рассматривает недвижимость с юридической ,а не фактической точки зрения

Важное значение на рынке недвижимости играет государственная регистрация прав на недвижимое имущество. В соответствии с ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, определение границ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат - право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Право собственности при девелопменте, как правило, закреплено за самим застройщиком
Право собственности при девелопменте, как правило, закреплено за самим застройщиком

Другой важнейший аспект правового регулирования девелопмента связан с регистрацией вновь созданного объекта недвижимости и оформлением прав на него. Легальному определению государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящена ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ».

После завершения проекта девелопмента, право собственности должно быть передано владельцвам
После завершения проекта девелопмента, право собственности должно быть передано владельцвам

В тоже время понятия «государственная регистрация», «учет недвижимого имущества»,  «специальная регистрация» употреблены в законодательстве в различных значениях. В иных нормативных правовых актах это тоже прослеживается. Нигде не говорится о государственной регистрации недвижимого имущества, а употребляются понятия «технический учет недвижимого имущества» и «кадастровый учет земельных участков», «учет федерального имущества». Более того в число полномочий органов, осуществляющих технический и кадастровый учет, государственная регистрация недвижимости не входит.

Новый объект, созданный при девелопменте, должен пройти процедуру государственной регистрации
Новый объект, созданный при девелопменте, должен пройти процедуру государственной регистрации

Таким образом, понятие «государственная регистрация недвижимости» следует отождествлять с понятием «государственная регистрация прав на недвижимое имущество», но отличать от специального учета недвижимого имущества. Гражданское и земельное законодательство также устанавливают общий порядок изъятия земельных участков в данном случае, не только для собственника, но и для лиц, которым они предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного или бессрочного пользования, по договору долгосрочной аренды.

Для учета недвижимого имущество в Российской Федерации установлены специальные правила
Для учета недвижимого имущество в Российской Федерации установлены специальные правила

Анализ нормативно-правовых актов в этой области свидетельствует о наличии ряда правовых проблем, связанных с отсутствием законодательного закрепления отдельных видов оснований изъятия земельных участков, в частности размещение объектов «общественного и социального использования», а также несовершенством реализации норм о порядке выкупа данных объектов у правообладателя. Кроме того, отдельные виды общественных отношений, возникающих в связи с принудительным прекращением прав на земельные участки, до сих пор остаются вне сферы детального правового регулирования. К ним относятся отношения, связанные с принудительным прекращением прав в результате реквизиции и конфискации, а также отношения, возникающие при прекращении права в случае ненадлежащего использования земельных участков,  предоставленных под строительство объектов недвижимости.

Прогнозы развития рынка недвижимости

 В целом нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна. Одновременно сущностной особенностью данной системы правовых актов является их различная отраслевая принадлежность. В данную систему нормативно-правовых актов условно можно включить акты, содержащие как норма частного, так и публичного права. Повышенной ролью ном публичного права отличаются отношения, связанные градостроительством, архитектурой, оборотом земель. В связи с этим теоретический и практический интерес представляет дальнейший анализ актуальных вопросов соотношения норм различной отраслевой принадлежности, связанных с регулированием девелоперской деятельности в РФ. 

Нормативная база для регулирования девелопмента хоть и общширна, но продолжает наполняться
Нормативная база для регулирования девелопмента хоть и общширна, но продолжает наполняться

В зависимости от видов девелопмента довольно существенно меняются права и обязанности девелопера. Важно отметить, что на разных этапах девелопмента девелопментская организация осуществляет разные функции и операции, применяет разные комбинации и схемы для своей работы. С позиции гражданского права девелопер является и застройщиком, и риелтором, и архитектором, и инвестором, и управляющим, если заключен договор доверительного управления имуществом. Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента, в том числе как субъектов предпринимательской деятельности. Практически любое физическое либо юридическое лицо имеет возможность стать субъектом российского девелопмента. 

Обязанности девелопера могут отличасться в зависимости от того, какой именно вид девелопмента используется
Обязанности девелопера могут отличасться в зависимости от того, какой именно вид девелопмента используется

Функциональные особенности девелопмента

На окраинах города девелопер может пропустить второй этап и преобразовать неподготовленную землю непосредственно в готовые для других видов девелопмента участки. Прямое преобразование в готовые участки более характерно для районов медленного роста, а также там, где созданием инженерных сетей занимаются городские коммунальные предприятия. В этом случае земли для девелопмента появляются незапланированно. Поскольку девелоперы играют ключевую роль в подготовке земли, им необходимо понимание динамики рынка и действующей законодательной базы.

Для создания успешных проектов, девелоперам нужно ориентироваться тенденциях и динамике рынка
Для создания успешных проектов, девелоперам нужно ориентироваться тенденциях и динамике рынка

Многие девелоперы занимаются как девелопментом земли, так и девелопментом зданий. Когда оба вида девелопмента выполняются на одном участке, девелоперы часто рассматривают их как один проект. Однако это два разных вида девелопмента, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям. В целом для девелопмента земли характерны большие риски, но и большая прибыль, чем для жилищного строительства, поскольку девелопмент земли больше зависит от решений государственных органов власти и требует инвестиций на более длительное время при отрицательном денежном потоке.

Большинство девелоперских компаний занимается всеми видами девелопмента сразу
Большинство девелоперских компаний занимается всеми видами девелопмента сразу

Одной из современных тенденций жилищного строительства России является возникновение рыночного механизма комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный и высокорискованный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентации развития жилищного строительства от преимущественной «точечной» застройки к комплексному освоению территорий.

Большой потенциал для инвестирования в России представляет собой строительство жилых домов
Большой потенциал для инвестирования в России представляет собой строительство жилых домов

Он требует обязательных аукционных продаж прав аренды по крупным земельным участкам, организации государственно-частного партнерства и прочих условий, которые способны реализовать только крупные инвестиционно-строительные компании, типа жилищных корпораций. Комплексная застройка в среднем обеспечивает максимальное предложение жилья от крупных корпоративных застройщиков-девелоперов на уровне 15-20% от объемов ежегодно вводимого жилья (10-14 млн м. кв.) или 35-40% от первичного жилищного рынка подрядного строительства и имеет тенденцию к росту.

Государство заинтересовано не просто в отдельных проектах, а в масштабной застройке целых кварталов
Государство заинтересовано не просто в отдельных проектах, а в масштабной застройке целых кварталов

Ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки на этапе приобретений земельных участков весьма значительна по своей последующей результативности и эффективности. Но одновременно она является и самым проблемным этапом девелопмента недвижимости. Данная проблемная ситуация предопределила научно-практический интерес появление и развитие в России в классических системах профессионального девелопмента не только появление системы девелопмента комплексной жилой застройки, но и корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку как инновационной разновидности девелопмента земли. 

Первым этапом в девелопменте многоквартирных домов будет покупка подходящего участка земли
Первым этапом в девелопменте многоквартирных домов будет покупка подходящего участка земли

Особенно важными сейчас являются проблемы развития комплексной жилой застройки как приоритетного направления застройки территорий в условиях «угасающей» точечной застройки. Современное использование термина «комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства» связанно с вводом в действие Земельного кодекса РФ, где в ст. 30.2 определены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Девелоперские компании больше ориентируются на точечную застройку, чем на массовую застройку
Девелоперские компании больше ориентируются на точечную застройку, чем на массовую застройку

Данная организационная форма управления воспроизводством жилья ориентирована в первую очередь на значительное увеличение предложения жилья от крупных застройщиков. Это связано с тем, что в соответствии с Земельным кодексом РФ участки для строительства жилья должны предоставляться только на торгах в форме аукционных продаж, а также предусмотрен выкуп земли для целей комплексного освоения на открытых аукционах, который, как правило, не по силам малому и среднему бизнесу.

В соответствии с российским законодательством, землю под застройку можно купить только на аукционе
В соответствии с российским законодательством, землю под застройку можно купить только на аукционе

В Земельном кодексе РФ подробно указаны все процедуры, связанные с подготовкой и проведением земельных аукционов по данным типам земельных участков. Особенностью земельных участков, предназначенных для комплексного освоения, является то, что они предоставляются на условиях долгосрочной аренды без предварительного согласования места размещения объекта.

Изменения в Земельный кодекс Российской Федерации

 В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Особенности процесса девелопмента будут зависить от того, какой именно объект строится
Особенности процесса девелопмента будут зависить от того, какой именно объект строится

    Пример девелопмента земельного участка

 Девелопмент земли (land development) - это разукрупнение земель и последующая подготовка земельных участков для ведения девелоперских проектов. Land development прежде всего способствует повышению ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности.

Девелопмент земельных участков особенно выгоден из-за значительного измения конечной цены
Девелопмент земельных участков особенно выгоден из-за значительного измения конечной цены

Эффективное использование земли неразрывно связано с процессами улучшения, изменения качественных характеристик и преобразованием земельных участков. Не каждый владелец, покупатель, инвестор готов, в силу нехватки времени или недостатка специальных навыков и знаний, брать на себя решение задач по формированию новых земельных участков, межеванию, постановке участков на кадастровый учет, созданию проектов застройки территории и выполнению других необходимых разнообразных операций. Эти работы можно поручить специалистам, что, в конечном счете, всегда оказывается более выгодным, чем попытки решить те же задачи «своими силами».

Для того, чтобы заниматься земельным девелопментом, нужно хорошо разбираться в земельном законодательстве
Для того, чтобы заниматься земельным девелопментом, нужно хорошо разбираться в земельном законодательстве

Пример. Анализ земельного участка под девелопмент: 

- характеристика местоположения земельного участка. Земельный участок расположен в центральном районе города. Документы на отвод и право пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко от градообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится станция метро, рядом спортивный комплекс.

На первом этапе земельного девелопмента должна быть составлена характеристика земельного участка
На первом этапе земельного девелопмента должна быть составлена характеристика земельного участка

Северо-восточнее от участка расположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площадью 3,2 га имеет простую, геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30- 140,00м;

Характеристика земли не должна ограничиться только размером участка, должны бытьи другие показатели
Характеристика земли не должна ограничиться только размером участка, должны бытьи другие показатели

- условия на участке. В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода, которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию, необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают, в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости;

Законопроект о категорийности земель

 - анализ местоположения участка. Положительные факторы: расположение в Центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко-расположенная спортивно-рекреационная зона. Отрицательные факторы: перегруженные центральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки по прилегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих улиц;

Значение будет иметь, где именно расположен участок - в городе или за его чертой
Значение будет иметь, где именно расположен участок - в городе или за его чертой

- выводы по анализу местоположения. Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости можно условно разбить на 3 группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным не был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот очень часто даже при прогнозах насыщения рынка, расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости.

Анализ и характеристика земельного участка под девелопмент должны быть представлены в виде данных
Анализ и характеристика земельного участка под девелопмент должны быть представлены в виде данных

Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать 3 основных вывода: участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой.

Участок под проект девелопмента может иметь положительные и отрицательные стороны, главное выставить приоритеты
Участок под проект девелопмента может иметь положительные и отрицательные стороны, главное выставить приоритеты

Расположение участка является в большей степени не благоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения не благоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья.

При строительстве торговой недвижимости оказывается важным расположение участка вблизь дороги
При строительстве торговой недвижимости оказывается важным расположение участка вблизь дороги

Градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса. Таким образом, наиболее существенные ограничения на представленность в объекте торговой составляющей. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости на участке нет.

При покупке участка земли редко оговаривается момент, для чего именно покупается данный участок
При покупке участка земли редко оговаривается момент, для чего именно покупается данный участок

    Девелопмент многоквартирных зданий

 При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Для строительства многоквартирных зданий следует выбирать участки с престижной характеристикой
Для строительства многоквартирных зданий следует выбирать участки с престижной характеристикой

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Еще на предпроектной стадии девелопер должен понимать, на какую категорию клиентов будет рассчитывать
Еще на предпроектной стадии девелопер должен понимать, на какую категорию клиентов будет рассчитывать

Пример. Девелоперский проект жилого комплекса:

- основные характеристики проекта. Проектирование и строительство жилого комплекса являющегося частью застройки микрорайона города. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 кв. м, относящемся по категории к землям поселений. Строительство жилого комплекса имеет следующий выход коммерческих площадей 76 853 кв. м (из них 47 578 кв. м - жилые, 22 733 кв. м - торгово-офисные, 542 кв. м - складские помещения и 6000 кв. м паркинга.

Зачем нужен проект строительства дома?

 В соответствии с проектом будет осуществлена комплексная монолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейших теплоизоляционных и отделочных материалов. Потребителям будут предложены 22 типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных и элитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенное пространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад, паркинг на 700 машино­ мест. Проектом строительства предусмотрено возведение восьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей). Градостроительная значимость объекта в планировочной структуре застройки города определяется центральным месторасположением в городе и строящейся в непосредственной близости магистрали республиканского значения. 

Современные проекты жилья подразумевают также и элементарную инфраструктуру возле дома
Современные проекты жилья подразумевают также и элементарную инфраструктуру возле дома

Актуальность предлагаемого к рассмотрению проекта строительства жилого района обуславливается тем, что на территории города нет районов застройки, которые бы в комплексе отвечали высокому современному уровню жизни. Сегодня дома, офисные здания, магазины строятся на небольших свободных площадках (т.н. «вставки»), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры. Проектом строительства жилого комплекса предполагается именно тот уровень качества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется наибольшая потребность;

Проекты строительства многоквартирных домов могут быть с повышенными требованиями или проще
Проекты строительства многоквартирных домов могут быть с повышенными требованиями или проще

-  конкурентные преимущества проекта: уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр города удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района); качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты); прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная, закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками); единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации); комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым);

Для того, чтобы девелоперский проект по строителству жилья выделялся на фоне других, у него должны быть преимущества
Для того, чтобы девелоперский проект по строителству жилья выделялся на фоне других, у него должны быть преимущества

- социальная значимость проекта. Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города;

Если у девелоперского проекта есть дополнительный социальный вес, то это упростит его воплощение
Если у девелоперского проекта есть дополнительный социальный вес, то это упростит его воплощение

- стратегия продаж продукции проекта. В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки. С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию.

Реализация квартир в девелоперском проекте должна происходить в несколько этапов
Реализация квартир в девелоперском проекте должна происходить в несколько этапов

Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию.

Процесс реализации помещений может начаться уже за несколько недель до полной здачи объекта
Процесс реализации помещений может начаться уже за несколько недель до полной здачи объекта

    Пример девелоперского проекта офисного здания

 При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

При строительстве офисного здания, нужно учитывать на сколько быстро сотрдуники смогут в него добраться
При строительстве офисного здания, нужно учитывать на сколько быстро сотрдуники смогут в него добраться

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Начать сдавать площади под аренду офисных помещений можно еще на этапе недостроенного здания
Начать сдавать площади под аренду офисных помещений можно еще на этапе недостроенного здания

Цель, к которой стремятся все девелоперы - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Особенности проектов строительства социальных объектов

 Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание. При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Архитектура офисного здания не имеет значение, более важным будет соблюдение установленных норм
Архитектура офисного здания не имеет значение, более важным будет соблюдение установленных норм

Пример девелоперского проекта строительства регионального делового центра. Характеристики проекта. Основной целью проекта является проектирование и строительство Регионального Делового Центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в Регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.

Главным при создании офисного помещения для девелпеской компании должно быть соблюдение нормативов
Главным при создании офисного помещения для девелпеской компании должно быть соблюдение нормативов

Региональный деловой центр, общей площадью 43300 м2, отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни Региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:

- информационно-маркетингового обеспечения;

Для успешной реализации проекта девелопмента офисного здания, нужно размещать эффективную рекламу
Для успешной реализации проекта девелопмента офисного здания, нужно размещать эффективную рекламу

- презентационной и выставочно-ярмарочной деятельности;

Проведение презентации поможет привлечь покупателей или арендаторов на объект девелопмента
Проведение презентации поможет привлечь покупателей или арендаторов на объект девелопмента

- оказания экспертных услуг;

Будет не лишним, если девелоперская компания сможет давать экспертные дополнительные услуги
Будет не лишним, если девелоперская компания сможет давать экспертные дополнительные услуги

- инновационно-технического обеспечения;

Проект будет на порядок популярнее, если в нем будут задействованы какие-то иновационные идеи
Проект будет на порядок популярнее, если в нем будут задействованы какие-то иновационные идеи

- удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услугах, способствующих повышению эффективности ведения дел, формированию у местных компаний международных стандартов организации бизнеса;

Девелоперские проекты в регионах способствуют развитию культуры бизнеса на местах
Девелоперские проекты в регионах способствуют развитию культуры бизнеса на местах

- ведения постоянного диалога между лидерами бизнес-элиты и руководителями государственных структур, инвесторами, работающими на территории региона, проведения любых мероприятий на самом высоком уровне;

Благодаря девелоперскому проекту начинаются контакты между представителями бизнеса и госудаства
Благодаря девелоперскому проекту начинаются контакты между представителями бизнеса и госудаства

- предоставления условий для полноценного отдыха.

В офисном здании обязателньо должна быть предусмотрена зона отдыха для будующих его обитателей
В офисном здании обязателньо должна быть предусмотрена зона отдыха для будующих его обитателей

В офисном комплексе РДЦ разместятся Торгово-промышленная палата, представительства Палаты России, Третейский суд, Фондовая, Зерновая и Товарно-сырьевая биржи, центр экспертных услуг,агентство экономической безопасности, центр конкурсов и торгов, исполнительная Дирекция Совета профессиональных гильдий и ассоциаций, современная телекоммуникационная компания и многое другое.

Пример составления проекта строительства аэропарка

 Особое место в структуре РДЦ займут инновационно-технический центр и центр консультационно ­технологической поддержки, основными задачами которых станут содействие интеграции научного и технологического потенциала, высококвалифицированных кадров и информационных ресурсов учреждений Региона на основе определения приоритетов и развития перспективных,к онкурентно способных направлений, а также консалтинговая поддержка предпринимательства понормативно-правовым, финансово-экономическим вопросам, экологической и технологической безопасности, вопросам защиты прав потребителей, интеллектуальной собственности.

Девелоперские проекты на местах косвенно также занимаются поддержкой и развитием местного предпринимательства
Девелоперские проекты на местах косвенно также занимаются поддержкой и развитием местного предпринимательства

В состав информационно-маркетингового центра войдут отдел консалтинга, информационный отдели отдел маркетинга, структуры по оказанию Интернет услуг, конференц зал, пресс-центр, библиотека и другие подразделения по оказанию широкого комплекса бизнес-услуг. Обучение предпринимателей эффективному ведению бизнеса будет осуществляться в центре поддержки и развития предпринимательства, так называемом «бизнес-инкубаторе», где бизнесмен получит уроки организации собственного дела на всех стадиях его развития.

Некоторые девелоперские проекты офисных помещений подразумевают создание бизнес-инкубаторов
Некоторые девелоперские проекты офисных помещений подразумевают создание бизнес-инкубаторов

В отдельном здании РДЦ предусмотрена гостиница бизнес-класса, обеспечивающая комфортное размещение гостей и партнеров по бизнесу с полным набором гостиничных услуг европейского уровня,включая обслуживание силами мини-бизнес центра, конференц-зала, комнат для переговоров и залов для совещаний.Возможность регулярного неформального общения представителей российского и иностранного бизнеса и представителей государственных структур будет предоставлена в специальном деловом клубе. В составе РДЦ планируются размещение заведений для оздоровления, организации быта и отдыха представителей бизнес-сообщества. В их числе розничный торговый комплекс, оздоровительный центр, в котором будут предложены услуги по проведению специальных восстановительных процедур для руководителей фирм.

Удобно, когда бизнесмены, прилетающие на конференции, могут остаться в гостиннице, предусмотренной здесь же
Удобно, когда бизнесмены, прилетающие на конференции, могут остаться в гостиннице, предусмотренной здесь же

Бары, рестораны, кинозал, VIP-зал, казино, кегельбан, бильярд, сауны и другие заведения рекреационного комплекса дадут возможность завсегдатаям делового центра, гостям и жителям 43 Региона почувствовать великолепно организованный досуг в условиях изысканных и по-домашнему комфортных.Автомобильная стоянка и подземный паркинг органично дополнят многообразный комплекс услуг предлагаемых Центром деловым людям.Кроме того, в числе важнейших показателей социальной значимости предлагаемого к осуществлению проекта - предоставление широкого спектра рабочих мест на период строительства и создание новых рабочих мест на время эксплуатации комплекса.Реализация проекта принесет значительные дополнительные обязательные платежи и налоговые поступления в бюджеты разных уровней.

Все чаще в крупных офисных зданиях строят дополнительно бары, рестораны, кино и конференц залы
Все чаще в крупных офисных зданиях строят дополнительно бары, рестораны, кино и конференц залы

Высокая коммерческая эффективность проекта заключается в его прибыльности и сроках окупаемости инвестиционных вложений при достаточной финансовой устойчивости:выход на стабильное получение прибыли состоится уже в 2009 г., то есть, начиная с года, предшествующего эксплуатационной фазе комплекса в целом. Размер чистой прибыли в период стабильного функционирования всех структурных подразделений составит в месяц более 30 млн. рублей, а общая масса прибыли от реализации проекта завесь период наблюдения превысит 1,3 млрд, рублей ;рассчитанный период окупаемости составляет 6,8 лет.

Строительство офисного здания хоть и несет большие атраты ,но и дает достаточно быструю окупаемость
Строительство офисного здания хоть и несет большие атраты ,но и дает достаточно быструю окупаемость

Градостроительная значимость проекта определяется центральным местоположением,размещением в непосредственной близости центрального автовокзала, детского парка, государственнойтелерадиовещательной компании, крупнейшей магистрали городского значения.Инвестиционная привлекательность проекта определяется превышением внутренней нормы рентабельности и высокой отдачей на вложенный капитал.

Практика показывает, что проекты девелопмента по офисным зданиям обладают высоко рентабельностью
Практика показывает, что проекты девелопмента по офисным зданиям обладают высоко рентабельностью

    Пример девелопмента промышленных зданий

 Девелопмент промышленных зданий включает в себя проектирование участков, составление проектов планировки и межевание участков, а также прокладку инженерных сетей и внутренних дорог. Должны быть приняты во внимание доступ к участку, парковка, проект здания и ландшафт.

Строительство складских помещений особенно актуально для крупных городов
Строительство складских помещений особенно актуально для крупных городов

Начинающие девелоперы могут начать свою деятельность с работы над зданием, предназначенным для сдачи в аренду, или с участком, рассчитанным на одного или нескольких промышленных пользователей. Если не удалось найти арендатора или покупателя, для которых будет вестись строительство на заказ, девелопер может начать строительство здания на свой страх и риск, с тем чтобы сдать его в аренду или продать в будущем.

Процесс современного строительства промышленных зданий

 В зависимости от состояния рынка строительство здания на свой риск: в принципе, может принести больше прибыли, чем строительство на заказ, поскольку может быть трудно достичь компромисса в переговорах условиям аренды с главным потенциальным арендатором. С другой стороны, для строительства, которое ведется на свой страх и риск, гораздо труднее получить финансирование. Как правило, строительные кредиторы не будут работать с девелопером, если у него нет больших финансовых ресурсов и иного дополнительного обеспечения, и он не желает нести личную ответственность по возврату кредита.

Для крупного строительного проекта, девелоперские компании часто привлекают инвестиционные деньги
Для крупного строительного проекта, девелоперские компании часто привлекают инвестиционные деньги

 Девелоперам, начинающим работать в области девелопмента промышленных зданий, следует опасаться следующих подводных камней:

- переплатить при покупке земли;

Начинающих девелоперов частол обманывают в отношении стоимости земли продавцы на рынке
Начинающих девелоперов частол обманывают в отношении стоимости земли продавцы на рынке

- недооценить конкуренцию;

Нужно адекватно оценивать уровень конкуренции на том или ином виде девелоперского рынка
Нужно адекватно оценивать уровень конкуренции на том или ином виде девелоперского рынка

- построить продукт, не подходящий для данного рынка, чего обычно можно избежать, привлекая к работе соответствующих консультантов с самого начала процесса девелопмента;

Новичек на строительном рынке может осуществить проект, который не соответсвует тенденциям
Новичек на строительном рынке может осуществить проект, который не соответсвует тенденциям

- нанять архитектора, у которого нет опыта работы с выбранным типом продукта - девелоперам следует искать того, кто знает местный рынок и может подготовить функциональный, ориентированный на данный рынок и максимально гибкий проект. Девелопмент бизнес-парков обеспечивает девелоперам достаточную гибкость, так что они могут сами решать, продавать ли им неподготовленные участки земли или готовые здания. Обычно девелопмент бизнес-парков проходит поэтапно, что позволяет минимизировать риски, связанные с изменением рыночных условий.

При выборе специалистов для участия в проекте, главное не ошибиться в выборе кадидатов
При выборе специалистов для участия в проекте, главное не ошибиться в выборе кадидатов

Пример. В 2007 г. самыми заметными складскими проектами, введенными в эксплуатацию, стали логистические парки “Белая Дача” (складская площадь 30 тыс. кв. м), “Крекшино” (25 тыс. кв. м) и Springs Park (20 тыс. кв. м), логопарки “Покров” (61 тыс. кв. м), МЛП “Подольск” (100 тыс. кв. м), 1-я и 2-я фазы “Северного Домодедова” (374 и 184 тыс. кв. м соответственно). Осенью 2007 г. в подмосковном городе Жуковском открылся новый фармацевтический логистический комплекс “Терминал-Восток”.

В 2000-х годах самыми известными, зданными в эксплуатацию проектами, стали склады Белая Дача
В 2000-х годах самыми известными, зданными в эксплуатацию проектами, стали склады Белая Дача

Среди наиболее интересных проектов складских комплексов Московского региона 2007 года следует отметить технологистический комплекс "Томилино" (ТЛК "Томилино"). Это первый в России крупномасштабный проект, объединивший складской терминал, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой. ТЛК "Томилино" расположен на территории 140 га. К 2010 году общая площадь проекта составит 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений. К марту 2007 года было сдано в эксплуатацию более 113 тыс. кв. м складских и производственных зданий класса А.

ТЛК Томилино - лигистичекий терминал, складские помещения и индустриальная площпдка в одном месте
ТЛК Томилино - лигистичекий терминал, складские помещения и индустриальная площпдка в одном месте

"Томилино" расположен в непосредственной близости от Москвы - в юго-восточном направлении от центра столицы, в 6 км от МКАД, между Рязанским и Новорязанским шоссе, в поселке Томилино. На его территории расположена железнодорожная ветка, соединяющая комплекс с основной линией Рязанского направления железной дороги, что позволяет организовать собственную погрузо-разгрузочную зону. Проектом предусмотрено также строительство конференц- зала на 600 мест и банкетного зала на 200 человек. Девелопер - ООО "Технологистическая компания "Томилино"".

Реконструкция вместо строительства новых зданий

 Пример. Около 90% спроса на складскую недвижимость приходится на Подмосковье и только 10% - на Москву. Наблюдается тенденция децентрализации спроса в удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.

Большой популярностью пользуются склады, расположенные на расстоянии до 100 км от Москвы
Большой популярностью пользуются склады, расположенные на расстоянии до 100 км от Москвы

Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов (Ашан, Рамстор, Метро, Перекресток, Пятерочка), магазины электроники (Техносила, M-Видео, Эльдорадо), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании ("Пятерочка", "Ароматный мир", "Ростикс групп", пивоваренная компания "Балтика", "Евросеть" и другие) строить собственные складские терминалы.

Сеть супермаркетов Ашан выступает одним из крупнейших арендаторов складских помещений в России
Сеть супермаркетов Ашан выступает одним из крупнейших арендаторов складских помещений в России

Пример. Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити», в ходе которой будут выведены промышленные зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать. Однако,, существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, которые располагаются там в данный момент.

Программа Пром-Сити подразумевает, что все производственные постойки будут вынесены за пределы крупных городов
Программа Пром-Сити подразумевает, что все производственные постойки будут вынесены за пределы крупных городов

    Девелоперский проект торгового комплекса

 При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

При выборе места для торгового комплекса важным является возможность организации удобной парковки
При выборе места для торгового комплекса важным является возможность организации удобной парковки

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг. В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Арендаторы торгового комплекса должны вписываться в единую архитектурную идею всего комплекса
Арендаторы торгового комплекса должны вписываться в единую архитектурную идею всего комплекса

Пример девелоперского проекта сооружения многофункционального торгового комплекса. Настоящий проект предусматривает строительство многофункционального торгового комплекса с городским автовокзалом на въезде в центр города ХХХХХХ. Концептуально торгово-развлекательный центр (далее ТРЦ) ориентирован на посетителей со средним уровнем дохода и предназначен для розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, а также организации развлечений и отдыха. Целевой аудиторией ТРЦ являются семьи, как правило, имеющие автомобиль, поэтому в качестве места застройки выбран земельный участок вблизи крупной автомагистрали.

В наше время строительство торговых комплексов подразумевает под собой многофункциональность
В наше время строительство торговых комплексов подразумевает под собой многофункциональность

В торгово-развлекательном центре планируется размещение: супермаркета продовольственных товаров; крупных салонов аудио-видео и бытовой техники, одежды и обуви, парфюмерии и косметики, товаров для дома и т.д.; ресторанов, кафе и баров; детского развлекательного комплекса; боулинга; кино-центра, состоящего из двух залов; бильярда и игровых автоматов; оздоровительного центра; салона красоты; городского автовокзала; VIP-офисов и гостиничных номеров.

Анализ возможностей современного рынка девелоперских услуг

 Здание ТРЦ будет представлять собой уникальный архитектурный комплекс, объединяющий в себе пять блоков:

- блок 1 - офисно-гостиничный комплекс - 11-ти этажное футуристическое здание площадью 27000 кв.м;

- блок 2 - городской автовокзал с магазинами, киосками и кафе - 4-х этажное здание общей площадью 4450 кв.м;

- блок 3 - торговый комплекс для продажи непродовольственных товаров - 4-х этажное здание площадью 23500 кв.м;

- блок 4 - 4-х этажный торговый комплекс с тремя торговыми залами для продовольственных и непродовольственных товаров общей площадью 15150 кв.м; 

- блок 5 - развлекательный комплекс для детей и взрослых- 4-х этажное здание площадью 8000 тыс. кв. м.

Торгово-развлекательные комплексы часто строятся не из одного, а из нескольких блоков
Торгово-развлекательные комплексы часто строятся не из одного, а из нескольких блоков

Общая площадь комплекса составляет 78 100 кв. м., в том числе полезная площадь - 70 898 кв.м, т.е. 90,8%. Строительный объем здания равен 498 100 куб. м. Площадь застройки с внутренним двориком составляет 23 320 кв.м, а без него - 19 720 кв. м. Земельный участок, на котором планируется возвести торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 4,5 га находится в собственности физических лиц. Рядом со зданием планируется размещение парковки на 500 автомобилей, гостевой автостоянки, а также крытой посадочной платформы автовокзала.

Площадь торгово-развлекательных комплексов обычно составляет несколько десятков тысяч кв.метров
Площадь торгово-развлекательных комплексов обычно составляет несколько десятков тысяч кв.метров

Блоки комплекса будут объединены пешеходными экспланадами по второму уровню. Строительство здания ТРЦ планируется вести в три очереди: первая очередь - блок 4 «Торговый комплекс» и блок 5 «Культурно-развлекательный центр»; вторая очередь - блок 3 «Торговый комплекс» и блок 2 «Автовокзал»; третья очередь - блок 1- «Офисно-гостиничный комплекс».

Сообщение между частями торгово-развлекательного комплекса должно быть удобным для клиентов
Сообщение между частями торгово-развлекательного комплекса должно быть удобным для клиентов

Предприятие ЗАО «Заказчик», оценивая привлекательность рынка коммерческой недвижимости г. ХХХХХХ, планирует по завершении каждой из 3-х очередей строительства часть площадей продать, а остальную часть ввести в состав собственных средств и сдавать в аренду. Всего в ходе реализации проекта планируется: реализовать 45 170 кв. м площадей (63,7 %); сдавать в аренду 25 728 кв. м площадей (36,3 %). В качестве покупателей и арендаторов будут приглашены крупные «якорные» операторы из сферы торговли и развлечений, которые являются лидерами в своих категориях.

Сдача помещений в торгово-развлекательном комплексе может происходить в несколько очередей
Сдача помещений в торгово-развлекательном комплексе может происходить в несколько очередей

Понятие редевелопмента

Что такое редевелопмент? Вот появилось ещё одно иностранное словечко в лексиконе у россиян. Сколько «иностранщины», голова кругом идёт. Скоро русскую речь и не услышишь совсем. А речь сейчас пойдёт о «редевелопменте»… Интересно, а «что это за фрукт такой и с чем его едят»? Во-первых, «редевелопмент» это когда объекты нежилой недвижимости перестраиваются в жилые дома. Например, в настоящее время «редевелопментом» занимается широко известная турецкая фирма Enka, которая перестраивает свои многочисленные торговые комплексы под жильё.

Что представляет собой редевелопмент?

 Комплексы пустуют, принося владельцам убытки, а жильё востребовано на рынке и на нём реально «срубить капусты». Кстати, вместо одних комплексов появятся другие, так называемые, многофункциональные жилые комплексы. Конечно, и здесь будет присутствовать определённая доля торговых площадей, но не в таких колоссальных масштабах, как прежде. Как правило, предусматриваются, кроме торговых и жилых площадей, и автопарковки. Действительно, какой же без них будет комплекс?

Заброшенные промышленные здания могут быть возвращены к жизни при помощи редевелопмента
Заброшенные промышленные здания могут быть возвращены к жизни при помощи редевелопмента

Во-вторых, «редевелопмент» пока только в стадии становления и не все нежилые объекты будут перестраиваться под жильё, а лишь выборочно. Идёт как бы некий эксперимент, а там, как говорится, «война план покажет». Заметим, что «редевелопмент», как дорогое, так и весьма длительное удовольствие. Например, чтобы перестроить один объект потребуется минимум три-четыре года. А о расходах и говорить нечего. Следовательно, жильё в этих многофункциональных жилых комплексах будет однозначно по заоблачным ценам.

Объекты из нежилого фонда при помощи редевелопмента делать вполне пригодными для жизни
Объекты из нежилого фонда при помощи редевелопмента делать вполне пригодными для жизни

Короче, простым гражданам просьба не беспокоиться. В-третьих, на «редевелопмент» необходимо получить и разрешение в установленном порядке. Естественно, такие разрешения направо и налево выдаваться не будут. Так что, тем, кто задумал заняться «редевелопментом», придётся и подсуетиться, и покрутиться…

Перевод жилого фонда в нежилой и наоборот - это процесс, который потребует усилий
Перевод жилого фонда в нежилой и наоборот - это процесс, который потребует усилий

Самое широкое распространение редевелопмент (redevelopment) получил в США в течение последних 40-50 лет. В настоящее время 49 штатов США и округ Колумбия используют утвержденный законами штатов инструментарий для реализации проектов редевелопмента. Данный инструментарий наиболее часто применяется в случаях, когда процессы деградации городов становятся очевидными и необратимыми в сложившейся ситуации.

Особенно редевелопмент популярен в тех городах, из которых производство ушло, а здания остались
Особенно редевелопмент популярен в тех городах, из которых производство ушло, а здания остались

Однако исследование нормативно-правовой базы и аналитических статей, связанных с редевелопментом, указывает на недостаточную теоретико-методологическую основу и, скорее, на преобладание нормативно-правового закрепления существующей практики. Так, например, в штате Калифорния последние 14 лет регулярно проводится конференция «Annual Southern California Conference on Redevelopment Abuse», где, в частности, раскрываются злоупотребления в области редевелопмента.

Законодательство по переводу одного вида недвижимости в другой, несовершенно во всех странах мира
Законодательство по переводу одного вида недвижимости в другой, несовершенно во всех странах мира

Материалы конференции дали возможность группе авторов ежегодно публиковать доклад «Redevelopment: The Unknown Government» (Редевелопмент: неизвестное правительство). Он включает в себя критику опыта и примеры лучшей практики, но не рассматривает теоретико-методологические аспекты редевелопмента.

В современном мире отсутствие границ позволяет е=делиться опытом редевелопмента с разных стран
В современном мире отсутствие границ позволяет е=делиться опытом редевелопмента с разных стран

В действующем законе штата Калифорния «California Community Redevelopment Law»2 дано следующее определение редевелопмента:

Процесс редевелопмента промышленных зон

 «Redevelopment» means the planning, development, replanning, redesign, clearance, reconstruction, or rehabilitation, or any combination of these, of all or part  of a survey area, and the provision of those residential, commercial, industrial, public, or other structures or spaces as may be appropriate or necessary in the interest of the general welfare». То есть: «Редевелопмент» (перестройка, развитие нового направления) означает планирование, застройку, перепланирование, модернизацию, удаление, реконструкцию, восстановление, или любую их комбинацию, частично и в целом, для обеспечения соответствия жилых, коммерческих, промышленных, общественных и иных объектов и территорий интересам общего благосостояния.

Редевелопмент предполагает перестройку уже существующего объекта в объект с новыми характеристиками
Редевелопмент предполагает перестройку уже существующего объекта в объект с новыми характеристиками

По сути, согласно вышеназванному закону, редевелопмент - это реконструкция населенных пунктов или отдельных городских кварталов, районов, микрорайонов с использованием собственных и привлеченных инвестиций. При этом главная цель редевелопмента - повышение финансовой самостоятельности территорий и формирование их экономической независимости, что косвенно предполагает также решение социальных, экологических и институциональных проблем.

Под редевелопмент может попадать не отдельное здание, а целые районы или кварталы в пределах города
Под редевелопмент может попадать не отдельное здание, а целые районы или кварталы в пределах города

Экономические и социальные результаты девелопмента

В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики, подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.

Наиболее активно девелопмент начал развиваться в России в 2000-х годах во время строительного бума
Наиболее активно девелопмент начал развиваться в России в 2000-х годах во время строительного бума

Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ - поиск участков земли, строительных организаций, проектирование, получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала - настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Девелопмент предполагает, что внимание будет уделяться не только количеству, но и качеству
Девелопмент предполагает, что внимание будет уделяться не только количеству, но и качеству

Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам - неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

Девелопмент помагает выбрать проект для строительства, успешный при его реализации среди заказчиков
Девелопмент помагает выбрать проект для строительства, успешный при его реализации среди заказчиков

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Развитие девелопмента получило в России широкое распространение, потому что кчественно отличается от просто строительства
Развитие девелопмента получило в России широкое распространение, потому что кчественно отличается от просто строительства

Капитал, в связи с глобализацитей мировых рынков, свободно перетекает из страны в страну, рынок недвижимости очень капиталоёмкий и хотя не является рынком "быстрых" денег, но он привлекает высокой прибыльностью при разумных рисках. Именно так надувался финансовый "пузырь" на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2003 - 2008 годах, когда в город приходили спекулятивные девелоперы в надежде на рост цен на недооценённую на тот момент недвижимость. Это привело к росту цен на жильё с 300 дол/м2 в 2000 году до примерно 4000 дол/м2 в 2008 году.

В современном мире капитал не видит границ, потому очень легко привлечь зарубежных инвестров
В современном мире капитал не видит границ, потому очень легко привлечь зарубежных инвестров

Можно конечно ругать девелоперов, деятельность которых во многом привела к росту цен, но не нужно забывать, что девелоперы прежде всего хотят заработать денег, и только регулирующая деятельность государства может ограничить их желания (как сейчас это делается в Китае). Однако, не смотря на взлёт цен на недвижимость и нынешний кризис, когда деньги ушли из девелоперской сферы на рынки и страны, где есть возможность более быстрого и лёгкого заработка.

Девелопмент нельзя отнести к простым методам заработка денег на рынке недвижимости
Девелопмент нельзя отнести к простым методам заработка денег на рынке недвижимости

Прежде всего отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие экономики определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Эффект креативного подхода к девелопменту

 Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП. Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Развитие рынка недвижимости позволяет многим смежным сферам заработывать тже деньги
Развитие рынка недвижимости позволяет многим смежным сферам заработывать тже деньги

    Прямой бюджетный эффект девелопмента

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Развитие рынка девелопмента позволяет государству получать больше поступлений с налогов в бюджет
Развитие рынка девелопмента позволяет государству получать больше поступлений с налогов в бюджет

    Косвенный бюджетный эффект девелопмента

Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Помимо основных налоговых поступлений, государство будет также получать и косвенные наполнения
Помимо основных налоговых поступлений, государство будет также получать и косвенные наполнения

    Социальная эффективность девелопмента

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Социальная функция девелопмента заключается в том, что он качественно улучшает жизнь населения
Социальная функция девелопмента заключается в том, что он качественно улучшает жизнь населения

Проблемы девелопмента недвижимости

Проблемы девелопмента недвижимости, его истолкования, значимости и содержания все чаще становятся предметом внимания российских специалистов - экономистов и юристов. При этом от постановочных работ, посвященных описанию этого явления и его основного содержания дело постепенно переходит к его все более глубокому анализу - выделению характерных черт «девелоперского» подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, определению эффективности девелоперской деятельности, содержания отдельных аспектов деятельности девелопера.

Как и в любой другой сфере, девелопмент в России имет ряд организационных проблем
Как и в любой другой сфере, девелопмент в России имет ряд организационных проблем

Вместе с тем представление о девелопменте как об особом способе реализации инвестиционно-строительных проектов остается еще недостаточно сформированным: отсутствуют работы, посвященные раскрытию смысла и содержания девелоперского подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, не всегда точно показаны отличия функций девелопера от функций иных участников проекта, соотношение роли девелопера с ролью таких субъектов, как «инвестор», «управляющий проектом», «заказчик» и т.д. Все это подчас не проясняет, а скорее, затуманивает содержание вопроса.

Практика внедрения успешных девелопрских проектов начинает только появляться в Российской Федерации
Практика внедрения успешных девелопрских проектов начинает только появляться в Российской Федерации

Приведем для примера цитату из одной работы, где ставится проблема эффективности девелоперской деятельности. Ее автор так определяет смысл понятия «девелопмент»: «девелопмент - форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов. Компания-девелопер одновременно может являться заказчиком-инвестором, например, проектировщиком и подрядчиком, (или одним из субподрядчиков) - перечень функций определяется особенностями конкретного проекта, а также возможностями самой компании.

Примерная схема того, как может выглядить примерная структура девелоперского проекта
Примерная схема того, как может выглядить примерная структура девелоперского проекта

Практически применение схемы девелопмента подразумевает ряд конкретных управленческих мероприятий по оптимизации внутренних издержек реализатора проекта, а также получение синергетического эффекта от его мультисубъектности». К такому подходу возникает ряд вопросов, требующих уточнения. Так, автор определяет девелопмент как форму организации инвестиционно-строительных проектов, что, на наш взгляд, допустимо, но все же не точно отражает смысл девелопмента, поскольку форма - это все же нечто внешнее по отношению к содержанию.

Обсуждение проблем и перспектив девелоперов мира

 Во-вторых, как видно из приведенной цитаты, девелопер представляет собой субъекта, объединяющего функции ряда других субъектов, таких как инвестор, заказчик и т.д., и в этом - его главная характеристика. Наконец, смысл деятельности девелопера сводится автором к оптимизации издержек, а также не вполне понятной формулировки - «получение синергетического эффекта от мультисубъектности».

Девелопер может объединять в себе функции нескольких участников проекта, быть мультисубъектным
Девелопер может объединять в себе функции нескольких участников проекта, быть мультисубъектным

На наш взгляд, приведенная позиция неточно отражает роль девелопера в реализации проектов развития недвижимости, поскольку предполагает, что своей деятельностью девелопер подменяет функции других его участников. На деле, однако, это не так. Компания или частный предприниматель, инициирующий и организующий процесс девелопмента недвижимости, безусловно, может выступать в качестве инвестора, но это означает лишь, что они выступают в двух экономических статусах - как инвестор и как девелопер. То же самое можно сказать и о других возможных комбинациях: девелопер-подрядчик, девелопер-управляющий проектом и т.д.

В России и всем мире применяется практика, когда сам застройщик выступает еще и инвестром
В России и всем мире применяется практика, когда сам застройщик выступает еще и инвестром

Не точным представляется и сведение задачи девелопера к оптимизации издержек. Смысл девелопмента как процесса развития недвижимости в экономическом смысле состоит в создании объекта, обладающего большей стоимостью, чем стоимость «развиваемоего» объекта и затрат на развитие, т.е. в создании добавленной стоимости. Получение добавленной стоимости достигается же через максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию затрат по сего созданию. Именно за счет этой новой стоимости получает доход как инвестор, так и девелопер. Вопрос в том и состоит, чтобы раскрыть роль и функции девелопера, благодаря которым происходит приращение стоимости, а не только снижение издержек.

Главной задачей девелопмента является процесс, при котором объект недвижимости увеличится в стоимости
Главной задачей девелопмента является процесс, при котором объект недвижимости увеличится в стоимости

Более правильной в этой связи представляется другая точка зрения, которая сформулирована в монографии М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной и А.А.Бакулиной. Они определяют девелопмент как «метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды». Вместе с тем, и в этом определении не все существенные аспекты деятельности девелопера нашли свое отражение, например, такая важнейшая его функция, как выбор наиболее эффективного проекта, с чего девелопмент, собственно, начинается.

Правильно было бы говорить, чтодевелопмент подразумевает проект по привлечению денег дял увеличения стоимости объекта
Правильно было бы говорить, чтодевелопмент подразумевает проект по привлечению денег дял увеличения стоимости объекта

Похожую позицию занимает и Ю.А. Бакрунов, определяя девелопмент как способ организации инвестиционно-строительной деятельности, однако, относя его только к сфере доходной недвижимости. В снижении издержек видят эффективность девелопмента и авторы наиболее обстоятельного учебного пособия на эту тему, изданного в современной России, отмечая, что благодаря «системе» девелопмента могут быть получены следующие результаты: «снижение продолжительности строительства - 7-25%, сокращение трудоемкости строительства - 5-15%, удешевление строительства - 10-20%».

Использовать девелопмент для развития рынка недвижимости выгодно, потому что это дешевле
Использовать девелопмент для развития рынка недвижимости выгодно, потому что это дешевле

Определение девелопмента как определенного способа реализации проектов развития недвижимости представляется автору настоящей статьи наиболее оправданным, раскрывая еще один аспект этого многогранного явления и дополняя данные нами в ранее опубликованных работах определения иных аспектов этого явления указанием на то, что девелопмент - это определенный способ, технология, направленная на повышение эффективности проектов девелопмента, что не сводимо, однако, лишь к снижению издержек.

Девелопмент - это такая технология, которая делает проект создания сотроительного объекта выгоднее
Девелопмент - это такая технология, которая делает проект создания сотроительного объекта выгоднее

Краткое афористичное определение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости было дано нами в одной из работ таким образом: идеал состоит в выборе наилучшего проекта, реализации его наилучшим образом и обеспечении на этой основе максимально возможного возрастания стоимости недвижимости. Расшифруем и конкретизируем этот тезис. Выше уже отмечалось, что значение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости нельзя сводить только к тому, что он обеспечивает снижение издержек при реализации проекта.

Ожидания рынка недвижимости в России

 Смысл девелопмента состоит в возрастании стоимости объекта недвижимости, а квалификация девелопера, как, и его доходы, определяются его способностью максимизировать этот прирост. Это предопределяет цели девелопера при реализации проекта: максимизировать прирост стоимости (это дает возможность обеспечить привлекательность проекта для инвестора) и максимизировать собственную долю в этом приросте.

Только девелопер с высоким уровнем профессионализма сможет сделать проект деведопмента выгодным
Только девелопер с высоким уровнем профессионализма сможет сделать проект деведопмента выгодным

Тенденции и перспективы девелопмента

Исходя из анализа российской практики девелопмента, можно сказать, что тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» решения на 20-50 % в лучшую сторону. Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10-15 %. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития могут увеличить стоимость земельного участка еще на 150-300 %.

Статистика говорит, что от удачного выбора участка под застройку будет в целом зависить успешность проекта
Статистика говорит, что от удачного выбора участка под застройку будет в целом зависить успешность проекта

Только перевод земли из одной категории в другие или изменение целевого назначения земельного участка может увеличить стоимость земли на 100-200 %. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150 %. Становится очевидным, что именно решение вопросов, находящихся на стадии ленд-девелопмента, оказывает решающее воздействие на общую эффективность всего девелоперского проекта. Эти цифры также объясняют, почему ленд-девелопмент как самостоятельный девелоперский бизнес получил широкое распространение за рубежом и имеет огромный потенциал развития и в России.

Перевод категории земли из нежилого фонда в жилой может увеличить ее стоимость в несколько раз
Перевод категории земли из нежилого фонда в жилой может увеличить ее стоимость в несколько раз

Помимо традиционных задач, девелопмент как вид предпринимательской деятельности включает также выполнение и определенных дополнительных функций, в частности, управление эксплуатацией инфраструктуры земельного участка.

Девелопмент в России несет в себе несколько функций, не только получение спекулятивной выгоды
Девелопмент в России несет в себе несколько функций, не только получение спекулятивной выгоды

Девелопер земли должен обеспечить эффективное функционирование систем энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, канализации, организовать выполнение работ по поддержанию территории в надлежащем состоянии, создать системы охраны и видеонаблюдения и многое другое. При этом девелопер не обязан выполнять все эти функции самостоятельно, а может пригласить для эксплуатации земельных участков и инфраструктуры одну или несколько эксплуатирующих организаций. Но именно девелопер несет ответственность перед владельцами недвижимости за качество предоставляемых услуг.

Застройщик должен обеспечить эффективное проведение систем коммуникаций к постройке
Застройщик должен обеспечить эффективное проведение систем коммуникаций к постройке

По мере насыщения рынка эксплуатационный сервис становится решающим рыночным фактором, влияющим на приобретение недвижимости. В отличие от инновационных технологических, инженерно-строительных решений, которые достаточно быстро могут копироваться и осваиваться, сервис не является деятельностью, которую очень легко скопировать. Особенно это актуально для российской экономики, исторически ориентированной  на «материальную», техническую составляющую бизнеса и постоянно отстающей в вопросах качественного обслуживания потребителей. Кроме того, именно сервис способен создать определенную уникальную, гармонично соединяющую особенности архитектурных и инженерно-технических решений с природой или городской средой атмосферу и в конечном итоге - ощущение качественного и комфортабельного существования.

Сложнее всего найти девелоперский проект, который будет не только формально соответствовать качеству
Сложнее всего найти девелоперский проект, который будет не только формально соответствовать качеству

Данные крупнейших зарубежных и отечественных девелоперов подтверждают получение следующих положительных результатов внедрения системы девелопмента как профессиональной деятельности по организации (управлению) инвестиционно-строительными проектами:

- сокращение продолжительности стадий разработки и реализации проекта на 7-15 %, включая этап строительных работ на 10-25 %;

Система девелопменат позволяет значительно ускорить процесс постройки объекта в разы
Система девелопменат позволяет значительно ускорить процесс постройки объекта в разы

- сокращение затрат на весь проект на 5-15 % за счет: уменьшения трудоемкости стадии реализации проекта на 5-15 %, удешевления строительства на 10-20 %, снижения эксплуатационных затрат на 15-25 %.

Особенности и специфика российского рынка недвижимости

 В заключение можно сказать, что позитивное влияние девелопмента на экономику может быть сведено к двум аспектам: микроэкономическому (региональному) и макроэкономическому.

В случае успешности, девелоперский проект будет иметь как макроэкономическое значение, так и микроэкономическое
В случае успешности, девелоперский проект будет иметь как макроэкономическое значение, так и микроэкономическое

Региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения на данной территории (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).

На региональном уровне, девелопмент способствует улучшению качества жизни и развитию региона
На региональном уровне, девелопмент способствует улучшению качества жизни и развитию региона

Макроэкономический аспект определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Инвестирование в рынок недвижимости способствует развитию экономики страны или региона в целом
Инвестирование в рынок недвижимости способствует развитию экономики страны или региона в целом

Особенности зарубежной модели девелопмента

Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка "своп"). К примеру, компания "Olympia-&-York" часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.

Американский рынок недвижимости очень развит, поэтому перенасыщен девелоперскими предложениями
Американский рынок недвижимости очень развит, поэтому перенасыщен девелоперскими предложениями

Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-&-York, когда компания для привлечения арендатора выкупала его арендный договор с прежним офисным зданием.

На американском рынке недвижимости распространена высокая конкуренция меджу застройщиками
На американском рынке недвижимости распространена высокая конкуренция меджу застройщиками

Неамериканские рынки более консервативны, не так критичны к качеству недвижимости, а применяемые на них финансовые схемы не так сложны. В качестве примера можно привести рынок недвижимости Кипра, который развивался практически с "нуля" последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.

Финансовые схемы, используемые девелоперами на неамериканских рынках более открытые и гибкие
Финансовые схемы, используемые девелоперами на неамериканских рынках более открытые и гибкие

На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.

На девелоперском рынке Кипра нет мельких компаний, основную часть потребителей обслуживает несколько крупных
На девелоперском рынке Кипра нет мельких компаний, основную часть потребителей обслуживает несколько крупных

Другая кипрская группа - "Leptos" - также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю "Leptos Estate". Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит "Leptos Estate". Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.

Многие кипрские компании по девелопменту пользуются большим спросом из-за курортной местности
Многие кипрские компании по девелопменту пользуются большим спросом из-за курортной местности

Другая отличительная черта кипрского девелопмента - весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.

Девелопмент недвижимости на Кипре

 В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было - рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка. Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента - Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.

Рынок недыижимости в Европе начал переживать кризис еще в девяностых из-за перенасыщенности
Рынок недыижимости в Европе начал переживать кризис еще в девяностых из-за перенасыщенности

Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это - Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России. Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера - в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.

Рынок недвижимости Северной Америки и Европы перенасыщен, что открывает перспективы для России
Рынок недвижимости Северной Америки и Европы перенасыщен, что открывает перспективы для России

Рейтинг крупнейших девелоперских компаний

Согласно данным Росстата, общий объем ввода жилья в России в 2013 году составил 69,4 млн кв. м, что на 5,6% больше, чем в 2012 году. Но доля крупных игроков снизилась на 2%: по расчетам компании InfoLine, на долю десяти крупнейших застройщиков пришлось только 14% сданных площадей.

Рынок девелопмента в Российской Федерации считается одним из самых неосвоенных и перспективных
Рынок девелопмента в Российской Федерации считается одним из самых неосвоенных и перспективных

    Топ-10 крупнейших девелоперов в Российской Федерации

В прошлом году объемы ввода жилья у ведущих девелоперов незначительно снизились, в основном из-за цикла сдачи объектов, объясняет гендиректор "InfoLine-Аналитика" Михаил Бурмистров. На этом фоне произошла деконсолидация рынка, вырос объем небольших компаний в сегменте малоэтажного строительства, добавляет он. Так, по итогам 2013 года из рейтинга крупнейших девелоперов выбыли ГК "Ташир" Самвела Карапетяна и "Дон-Строй Инвест", подконтрольная ВТБ. Если в 2012 году они сдали 330 тыс. и 220 тыс. кв. м соответственно, то в 2013 году новые объекты не вводились. Средняя стоимость 1 кв. м в 2013 году, по данным Минстроя, составляла 34,4 тыс. руб. Следовательно, общая стоимость квартир крупнейших девелоперов - около 334,2 млрд руб.

Рейтинг крупнейших девелоперов России по выручке за 2013 год
Рейтинг крупнейших девелоперов России по выручке за 2013 год

Больше всего жилой недвижимости в России строит СУ-155 Михаила Балакина. По итогам прошлого года компания сдала 1,5 млн кв. м жилой недвижимости (при общем объеме 1,65 млн кв. м). Это примерно на 5% больше, чем в 2012 году. Значительную часть рынка компании обеспечивает госзаказ, его доля в 2013 году занимала 70% портфеля проектов. По итогам 2014 года СУ-155 планирует сдать на 20% больше площадей, снизив при этом объем работ по госконтрактам, уточнил представитель компании. Еще 1,2% (859 тыс. кв. м) жилой недвижимости в 2013 году построила ГК ПИК (основные владельцы Сергей Гордеев, Александр Мамут, Михаил Шишханов).

Рейтинг лучших девелоперов 2014 года в персоналиях по версии информационного издания Building
Рейтинг лучших девелоперов 2014 года в персоналиях по версии информационного издания Building
        Финансово-строительная корпорация "Лидер"

ФСК «Лидер» - многопрофильная девелоперская компания, специализирующаяся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости: от комплексной застройки районов до строительства жилых домов по индивидуальным проектам. Эффективная структура бизнеса ФСК «Лидер» позволяет самостоятельно реализовывать девелоперские проекты полного цикла и осуществлять качественный контроль на всех этапах работы от реализации до управления объектами недвижимости. В совокупном портфеле проектов компании ФСК «Лидер» находится 2,5 млн кв.м. недвижимости. География деятельности ФСК «Лидер» охватывает Москву и Московскую область, Калугу, а также Краснодарский край - Сочи и Геленджик.

Фирменный логотип финансово-строительной корпорации Лидер
Фирменный логотип финансово-строительной корпорации Лидер
        Группа девелоперских компаний "Пионер"

Pioneer Group основана в 2001 году. Реализует девелоперские проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Имеет рейтинг кредитоспособности на уровне «В-» от Standard&Poor`s (S&P), что свидетельствует о значительном уровне надежности и прозрачности структуры компании. ГК «Пионер» входит в ТОП-5 крупнейших и надежных столичных строительных компаний. Общая площадь проектов более 1 млн м². Компания реализует концепцию комплексной застройки «Жилые кварталы LIFE», признанные эталонными с точки зрения параметров современного жилья благодаря высокому качеству строительства, планировкам, отделке, транспортной доступности, инфраструктуре. Стратегический партнер–ОАО «Сбербанк России.

Фирменный логотип группы девелоперских компаний Пионер
Фирменный логотип группы девелоперских компаний Пионер
        Девелоперская компания Rose Group

Rose Group ведет свою деятельность с 1993 года. Компания стала известна как создатель московской «Золотой мили». Сегодня Rose Group формирует новые стандарты качества жилья для среднего класса в России. Флагманский проект компании - Микрогород «В лесу» одним из первых предложил покупателям квартиры с высококачественной отделкой в сочетании продуманной планировкой и подземным паркингом, а также оригинальную концепцию инфраструктуры комплекса. Помимо проектов в жилом секторе, Rose Group успешно развивает Универмаг «Цветной» - культовый центр для любителей моды и стиля.

Фирменный логотип девелоперской компании Rose Group
Фирменный логотип девелоперской компании Rose Group
        Девелоперская компания "Сити-XXI век"

Компания «Сити-XXI век» работает на рынке 17 лет, входит в группу компаний «Новард». В портфеле девелопера - более 60 реализованных проектов на рынке жилой недвижимости в различных районах Москвы и Московской области. «Сити-XXI век» - один из основоположников концептуального девелопмента. С 2010 года компания вывела на рынок новый продукт - «Миниполис». Его идея заключается в организации единого жизненного пространства, которое включает не только современное жилье, инфраструктурные элементы, сервисы и услуги, но и активную среду социальных коммуникаций. Девелопер является членом Российской Гильдии управляющих и девелоперов, Ассоциации инвесторов Москвы, Ассоциации менеджеров России.

Фирменный логотип девелоперской компании Сити-XXI век
Фирменный логотип девелоперской компании Сити-XXI век
        Строительная компания "РКС Девелопмент"

Компания «РКС Девелопмент» ведет строительство уникальных проектов жилой недвижимости в регионах России. Это проекты качественно нового уровня, архитектура и технологии строительства которых делают любой объект строительства максимально комфортными для жизни. На сегодняшний день компания активно развивается в 6 городах России. Компанией «РКС Девелопмент» построено и введено в эксплуатацию более 500 тыс.кв.м. жилья - это свыше 6000 комфортабельных квартир в Краснодарском крае, Астрахани, Ханты-Мансийском округе и Пензе. Сейчас в стадии проектирования находятся беспрецедентные по объемам и качеству проекты в уже освоенных регионах, Твери и Ростове-На-Дону.

Фирменный логотип строительной компании РКС Девелопмент
Фирменный логотип строительной компании РКС Девелопмент
        Группа компаний "КОРТРОС"

Группа компаний «КОРТРОС» - правопреемник хорошо известной на отечественном рынке недвижимости ГК «РЕНОВА-СтройГруп». «КОРТРОС» - динамично развивающаяся многопрофильная группа компаний, осуществляющая строительство жилья, коммерческой недвижимости и инфраструктурных объектов во многих регионах страны, среди которых Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Ярославль и Ярославская область, Челябинск, Пермь, Краснодар, Сочи. На сегодняшний день в портфеле «КОРТРОС» около 16 млн кв. м недвижимости.

Фирменный логотип группы девелоперских компаний КОРТРОС
Фирменный логотип группы девелоперских компаний КОРТРОС
        Группа компаний "Подольская жилищная инициатива"

Группа компаний «ПЖИ» успешно реализует девелоперские проекты, проекты по созданию объектов социальной инфраструктуры на территории Московской области на протяжении 14 лет. ГК «ПЖИ» выполняет весь комплекс работ, связанных со строительством: проектно-изыскательские работы; строительно-монтажные работы; пусконаладочные работы; проектное финансирование; реализация и аренда строящихся объектов; правовое сопровождение при оформлении прав на создаваемые объекты. ГК «ПЖИ» успешно сотрудничает с крупнейшими финансовыми институтами России по проектному финансированию, ипотечному кредитованию и военной ипотеке. Основные партнеры: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связьбанк, Банк Москвы и др.

Фирменный логотип группы девелоперских компаний Подольская жилищная инициатива
Фирменный логотип группы девелоперских компаний Подольская жилищная инициатива
        Группа компаний "ЛИДЕР ГРУПП"

Компания «Лидер Групп» работает на рынке с 1992 года. Изначально основным направлением деятельности компании были проектирование и строительство зданий производственного назначения. С 2002 года, тогда уже группа компаний «Лидер Групп», начала осваивать девелопмент и строительство многоквартирных жилых домов. На сегодняшний день ГК «Лидер Групп» - один из крупнейших застройщиков северо-западного региона России, а в перспективе ближайших лет войдет в пятерку крупнейших застройщиков и центрального региона России. В состав группы входят собственные проектное бюро, генподрядная организация, служба заказчика, коммерческий департамент - отделы продаж и рекламы, а также управляющая компания.

Фирменный логотип группы девелоперских компаний ЛИДЕР ГРУПП
Фирменный логотип группы девелоперских компаний ЛИДЕР ГРУПП
        Девелоперская компания Crocus Group

Crocus Group (произносится Крокус групп) - одна из ведущих девелоперских компаний России, генеральный подрядчик строительства объектов Дальневосточного федерального университета на острове Русский. Общая площадь реализованных объектов превышает 1,9 млн м². Общее число работников - около 6 тыс. человек. Штаб-квартира компании расположена в Москве.

Фирменный логотип девелоперской компании Crocus Group
Фирменный логотип девелоперской компании Crocus Group
        Российская компания "Девелопмент-Юг"

Девелопмент-Юг» - российская девелоперская компания. Штаб-квартира - в Краснодаре. Основана в 1995. В состав корпорации входит свыше 50 организаций; число занятых - 3700. Основной строительный бизнес сосредоточен в компании «Стройтехносервис-Юг». Инвестиционный сектор компании сосредоточен в «Девелопмент-Юг» и компании «Девелопмент-Финансы». В 2007 году СИК «Девелопмент-Юг» профинансировала и построила 142 000  м² жилья. В портфеле компании - 900 000  м² жилой и коммерческой недвижимости. В 2008 году корпорация получила на правах долгосрочной аренды земельный участок в г.Пермь площадью 80 га для реализации проекта ИВА-1. Согласно эскизному проекту, площадь застройки предположительно составит более 1 млн кв. м жилья, в которые заселится 34 тыс. человек.

Фирменный логотип девелоперской компании Девелопмент-Юг
Фирменный логотип девелоперской компании Девелопмент-Юг

    Крупнейшие девелоперские компании мира

Ниже приведен ТОП250 строительных компаний мира, которые проводят строительные работы не только у себя в стране, а и за рубежом. Компании расположены в рейтинге по объему выручки (обороту). В общей сложности, строительные компании мира, входящие в список Top 250 показали выручку $ 543 970 000 000 в 2013 году от реализации проектов за пределами своих родных стран, это на 6,4% больше по сравнению с показателем 2012 года: $ 511 050 000 000.

Первая сотня крупнейших девелоперских компаний мира
Первая сотня крупнейших девелоперских компаний мира

 Это дает основание сделать вывод о том, что экономика мира за период 2012-2013 года показывала достаточный рост. Выручка от проектов, которые реализовывались внутри своих стран компаниями, входящими в список Top 250, составила $ 871,50 млрд. в 2013 году, что на 7,1% больше по отношению к этому же показателю 2012 года: $ 813 550 000 000.

Вторая сотня крупнейших девелоперских компаний мира
Вторая сотня крупнейших девелоперских компаний мира
        Немецкая строительная компания Hochtief

Hochtief AG (FWB: HOT) - немецкая строительная компания, одна из крупнейших в мире. Штаб-квартира - в Эссене, Германия. Основана в 1874 во Франкфурте. 50,16 % Hochtief акций принадлежат испанской Actividades de Construccion y Servicios (Grupo ACS), остальные - в свободном обращении. 9,99 % акций с мая 2008 года принадлежало структурам российской компании «Базовый элемент», контролируемой Олегом Дерипаской Однако в связи с экономическим кризисом стоимость указанных акций резко снизилась, и «Базовый элемент» передал их банкам, в залоге у которых они находились. Капитализация компании на Франкфуртской бирже на начало мая 2007 года - 5,64 млрд евро ($7,66 млрд).

Фирменный логотип крупнейшей немецкой строительной компании Hochtief
Фирменный логотип крупнейшей немецкой строительной компании Hochtief
        Инженерно-строительная корпорация Bechtel США

Корпорация «Бектэл» (англ. Bechtel Corporation) - крупнейшая инженерная и строительная компания в США, 9я крупнейшая частная компания в США. Штаб-квартира компании расположена в Сан-Франциско. В «Бектэл» в 2006 году работало более 40000 человек на объектах более чем в 50 странах. Доход за 2006 год составил $20 млрд. Компания «Бектэл» участвовала в строительстве плотины Гувера в 1930-х годах, принимала участие в таких крупных строительных проектах, как строительство Евротоннеля, множестве проектов в области электроэнергетики, нефтепереработки и ядерной энергии (АЭС Калверт Клифс), строительстве пригородно-городского метрополитена BART в Сан-Франциско, промышленный город Аль-Джубайл и Королевский Центр в Саудовской Аравии, Международный Аэропорт в Гонконге, Big Dig в Бостон, послевоенное восстановление гражданской инфраструктуры Ирака, финансируемое Агентством США по международному развитию, транспортировку и установку более 35 тысяч трейлеров и мобильных домов для жертв урагана Катрина в штате Миссисипи.

Фирменный логотип крупнейшей американской инженерно-строительной корпорации Bechtel
Фирменный логотип крупнейшей американской инженерно-строительной корпорации Bechtel
        Французская строительная компания Vinci S.A.

Vinci S.A.  французская строительная компания. До 2000-го года компания именовалась Societe Generale d’Entreprises S.A. Акции компании свободно обращаются на бирже Euronext Paris и включены в базу расчёта фондового индекса CAC 40. Компания занимает первое место среди строительных компаний по обороту, который в 2009 году составил 31,93 млрд евро. Число сотрудников компании составляет 161 750 человек. В России Vinci является владельцем 50 % Северо-западной концессионной компании (СЗКК), которая является концессионером строительства платной автодороги Москва - Санкт-Петербург. Среди других совладельцев СЗКК - структуры петербургского предпринимателя, которого некоторые СМИ называют другом Президента РФ Владимира Путина, Аркадия Ротенберга. В Туркменистане компания построила первый в стране 3D кинотеатр «Ашхабад», и ведёт строительство здания правительства Туркменистана.

Фирменный логотип французской строительной компании Vinci S.A.
Фирменный логотип французской строительной компании Vinci S.A.
        Девелоперская американская компания Fluor Corp

Одна из ведущих мировых открытых акционерных корпораций в области проектирования, материально-технического обеспечения, строительства, технического обслуживания и управления проектами. Компания «Fluor Дэниел Евразия Инк.» уже свыше 30 лет работает в России. Компания способна обеспечивать возможности глобального масштаба, при этом уделяя надлежащее внимание потребностям российских и международных заказчиков на всей территории России и на о. Сахалин.

Фирменный логотип американской девелоперской компании Fluor Corp
Фирменный логотип американской девелоперской компании Fluor Corp
        Австрийская строительная компания Strabag SE

Strabag Societas Europaea (Strabag SE, произносится Штрабаг СЕ) - австрийская строительная компания. Штаб-квартира расположена в городе Шпитталь-ан-дер-Драу (земля Каринтия). Основана в Шпиттале, Австрия Антоном Лерхбаумером в 1835 году. Компания развивалась и с 2005 годаявляется крупнейшей строительной компанией в Германии. В конце апреля 2007 года была опубликована информация, что российский миллиардер Олег Дерипаскадоговорился с акционерами Strabag о покупке 30 % акций компании за сумму около €1,2 млрд. Впоследствии, в связи с наступлением экономического кризиса Дерипаска данные акции продал. В октябре 2007 года было проведено IPO компании на Венской фондовой бирже.

Фирменный логотип австрийской строительной компании Strabag SE
Фирменный логотип австрийской строительной компании Strabag SE
        Французская промышленная группа Bouygues

Bouygues (произносится Буиг) - французская промышленная группа. Штаб-квартира - в Париже. Bouygues - одна из крупнейших строительных компаний Франции, среди объектов, которые она возводила - тоннель под Ла-Маншем, арка Дефанс, терминал № 2 аэропорта имени Шарля де Голля, автострады и др. Также группа контролирует телекоммуникационную компанию Bouygues Telecom, входящую в тройку сотовых операторов страны, телеканал TF1; является крупнейшим акционером (31 %) машиностроительной компании Alstom.

Фирменный логотип французской промышленной группы Bouygues
Фирменный логотип французской промышленной группы Bouygues
        Шведская девелоперская компания Skanska AB

Skanska AB - шведская девелоперская компания. Штаб-квартира - в городе Сольна (Швеция). Основана в 1887 как производитель цемента. Компания работает в США, Великобритании, странах Скандинавии, Польше, Чехии, Аргентине. Совокупный доход всех подразделений Skanska в 2005, по ее данным, составил около 13,2 млрд евро. Акционерами компании являются инвестиционные фонды Industrivarden (26,9 % голосующих акций), AMF Pension (5,1 %), SHB (4,9), Robur Funds (2,4 %) и т. д. Капитализация на 3 мая 2006 - $6,85 млрд. Главный управляющий - Стюарт Грэхем.

Фирменный логотип шведской девелоперской компании Skanska AB
Фирменный логотип шведской девелоперской компании Skanska AB
        Южнокорейская Hyundai Engineering&Construction

«Хёндэ Энджиниринг энд Констракшн» - южнокорейская строительная компания, основанная в 1938 году основателем «Хёндэ Групп» Чон Чу Ёном как «Hyundai Civil Works Company», которая в 1950 году стала акционерным обществом, и сменила название на «Хёндэ Констракшн Ко., Лтд.» («Hyundai Construction Co., Ltd.»). В 1965 году, вскоре после успешно завершенного проекта в Таиланде, корейская строительная промышленность сконцентрировала свои усилия на создании новых зарубежных рынков, таких как рынки воВьетнаме или на Ближнем Востоке.

Фирменный логотип южнокорейской строительной компании Hyundai EngineeringandConstruction
Фирменный логотип южнокорейской строительной компании Hyundai EngineeringandConstruction
        Испанская девелоперская компания Ferrovial

Ferrovial Group - испанская компания, специализирующаяся на проектировании, строительстве и управлении инфраструктурными объектами. Штаб-квартира расположена в Мадриде. Grupo Ferrovial занимается строительством и управлением коммерческим жильём, развитием инфраструктуры и общественным транспортом. Работает на рынках Европы, Северной и Южной Америки и Австралии. В управлении Ferrovial и её дочерних компаний находятся такие лондонские аэропорты Хитроу и Стэнстед, аэропорты в Саутгемптоне, Эдинбурге, Глазго и Абердине, а также целый ряд платных автомагистралей в Испании. Среди важнейших объектов, построенных Ferrovial - примечательные с архитектурной точки зрения Терминал 4 Мадридского аэропорта и Музей Гуггенхайма в Бильбао. Численность персонала - свыше 57,2 тыс. человек (2005 год). В 2005 году выручка группы составила 8,989 млрд евро ($11,538 млрд), чистая прибыль - 415,8 млн евро ($533,72 млн).

Фирменный логотип испанской строительной компании Ferrovial
Фирменный логотип испанской строительной компании Ferrovial
        Японская компания Sumitomo Realty&Development

Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. японская компания, основным направлением деятельности которой являются операции с недвижимостью, включая лизинг недвижимости, строительство, торговля и управление. Относится к числу крупнейших девелоперских компаний в мире. Входит в кэйрэцу Sumitomo.

Фирменный логотип японской девелоперской компании Sumitomo RealtyAndDevelopment
Фирменный логотип японской девелоперской компании Sumitomo RealtyAndDevelopment

ТОП крупнейших обманов на рынке девелопмента

В России появится единый реестр граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Соответствующие поправки к закону «Об участии в долевом строительстве...» разработал Минфин России. Введение единых критериев может увеличить число россиян, официально признанных обманутыми дольщиками. Отвечать за ведение этого списка будет Минрегион, сообщили «Известиям» в Министерстве финансов. В Минрегионе отказались от комментариев, но в письме, направленном в Минфин, замминистра регионального развития Светлана Иванова просит под этот проект дополнительное финансирование и увеличение штатной численности своего ведомства на 20 человек (копия документа есть у «Известий»). 

В Российской Федерации существует проект единого реестра недобросовестных девелоперов
В Российской Федерации существует проект единого реестра недобросовестных девелоперов

Одновременно Минрегион подготовил проект постановления правительства о назначении Федеральной антимонопольной службы ответственной за ведение реестра недобросовестных застройщиков. Согласно предложениям Минфина, критерии, по которым граждан будут вносить в реестр обманутых дольщиков, должен разработать Минрегион - в течение двух месяцев после принятия законопроекта.

Единый реестр помог бы инвесторам избежать вложения денег в проекты обманывающих застройщиков
Единый реестр помог бы инвесторам избежать вложения денег в проекты обманывающих застройщиков

Как предполагают эксперты, введение единого реестра позволит наконец получить объективную статистику по количеству обманутых дольщиков. Сегодня каждый регион самостоятельно определяет их число, используя при этом собственные критерии. В итоге Минрегион недавно отчитался правительству, что во всей России на 1 января 2013 года насчитывается 650 «проблемных объектов», по которым нарушены права 66,9 тыс. человек. По мнению участников рынка, эти цифры значительно занижены.

Также единый реестр помог бы получить государственным органам статистику по всей стране
Также единый реестр помог бы получить государственным органам статистику по всей стране

    Обман американской El-Ad Properties русского дольщика

Член Совета Федерации РФ "лоханулся", купив по Интернету за $53,5 миллиона номер в нью-йоркском отеле Plaza. Пензенский сенатор Андрей Вавилов остался недоволен своим приобретением: вместо номера-люкс он приобрел "чердак" с низкими потолками и маленькими окнами с видом на уродливые водосточные трубы".

Андрей Вавилов - известный российский политический деятель, сенатор Пененской области
Андрей Вавилов - известный российский политический деятель, сенатор Пененской области

Эта новость из разряда "телефон для тех кто понял". Один из самых ярких персонажей "лихих 90-х", которые сейчас так любят покритиковать представители высшей российской власти, стал героем скандала. Но уже не коррупционного, и уже не в России. Бывший зам. министра финансов РФ, удачно продавший компанию "Северная Нефть" государственной "Роснефти" (в том числе из-за излишнего внимания к этой сделке отправился на нары Михаил Ходорковский), действующий сенатор Пензенской области и прочая, прочая, прочая - легендарный Андрей Вавилов.

Еще в 90-х Андрей Вавилов продал государственной компании Роснефть свою компанию Северная Нефть
Еще в 90-х Андрей Вавилов продал государственной компании Роснефть свою компанию Северная Нефть

Как сообщило агенство "Рейтер" Вавилов купил номер-люкс в знаменитом нью-йоркском отеле Plaza стоимостью $53,5 миллиона и оставшись недоволеным своим приобретением и решил через суд добиться возмещения убытков. Спрашивается, и что собственно ругают эти 90-е? Замечательное оказывается время было! Владельцам отеля, девелоперу El-Ad Properties и брокерской компании Stribling & Associates предъявлены обвинения в нарушении контрактных договоренностей, мошенничестве, использовании нечестных торговых практик и нерадивом отношении к своим обязанностям.

Андрей Вавилов решил купить через интернет аппартаменты в нью-йоркском отеле Plaza
Андрей Вавилов решил купить через интернет аппартаменты в нью-йоркском отеле Plaza

Анонимный покупатель решился на приобретение номера заочно, просмотрев только предоставленное отелем видео. При более близком знакомстве "люкс" оказался "чердаком" с низкими потолками и маленькими окнами с видом на уродливые водосточные трубы, говорится в иске. Местные СМИ сообщают, что покупателем является российский финансист Андрей Вавилов. Он якобы потребовал вернуть уплаченный им депозит в размере $10,7 миллиона и возместить прочие убытки в размере $30 миллионов.

Предоставленный Андрею Вавилову номер показался чердаком за несколько десятков тысяч долларов
Предоставленный Андрею Вавилову номер показался чердаком за несколько десятков тысяч долларов

"Это классический пример практики привлечения покупателей в духе "заманить и подменить". Моего клиента заставили поверить, что он получит одну из самых роскошных квартир в истории Нью-Йорка. Но получено гораздо меньше, чем обещали при заключении сделки", - сказал И. Дэвид Шарф, адвокат покупателя. Компании El-Ad и Stribling & Associates назвали претензии "необоснованными". Иск был подан в суд Нью-Йорка.

Адвокат Андрея Вавилова передал дело обманутого дольщика на рассмотрение в Нью-Йоркский суд
Адвокат Андрея Вавилова передал дело обманутого дольщика на рассмотрение в Нью-Йоркский суд

    Крупнейший в России обман инвесторов в ОАО "РТМ"

Драма ОАО «РТМ» разворачивается уже около пяти лет. Регулярно выходят новые публикации, посвященные сомнительной, по мнению их авторов, деятельности руководителей компании. Недавние сообщения в СМИ свидетельствует о том, что скандал разгорается с новой силой. Связано это с желанием ООО «Инвестиционные фонды» вернуть фактически украденные полмиллиарда рублей, выданные ОАО «РТМ» в качестве кредита.

ОАО «РТМ» - крупная девелоперская компания, которая намеренно не возвращает инвесторам деньги
ОАО «РТМ» - крупная девелоперская компания, которая намеренно не возвращает инвесторам деньги

Общий ущерб от деятельности ОАО «РТМ», по мнению экспертов и журналистов, может превышать $ 500 миллионов. Компания задолжала множеству банков: с государственным участием (Внешэкономбанк, Сбербанк, КИТ Финанс) и частным (АКБ Союз), прочим деловым партнерам. Некоторые, по каким-либо причинам не готовые добиваться восстановления справедливости самостоятельно, передают долги группы другим предприятиям (Сбербанк, к примеру, уступил право требования денег фирме «КоттонВэй»). 

Девелоперская компания ОАО «РТМ» обрала деньги с многочисленных инвестров и теперь не отдает
Девелоперская компания ОАО «РТМ» обрала деньги с многочисленных инвестров и теперь не отдает

Основанная в 2006 году, фирма принадлежала на паях Георгию Трефилову и Эдуарду Вырыпаеву (по 35,7% акций), когда они объединили свои активы для ее создания. От Георгия Трефилова соучредителем становится холдинг «Марта», интересы Вырыпаева представляет группа компаний «Время». Остаток акций был выпущен на рынок. Именно Георгий Трефилов и его «Марта» пострадали от мошенничества первыми. Когда холдингу потребовались средства, доля предпринимателя была продана партнеру с правом преимущественного выкупа. Но Эдуард Вырыпаев позднее отказался от достигнутых договоренностей.

Вложив деньги в строительство ОАО «РТМ» инвестроры не подозревали, что не смогут их получть обратно
Вложив деньги в строительство ОАО «РТМ» инвестроры не подозревали, что не смогут их получть обратно

По информации из одних источников, право обратного выкупа Трефиловым собственных акций оговаривалось в приложении к договору, но на особых условиях - правом можно было воспользоваться только 1 февраля 2009 г. Другие утверждали, что редакция договора с формулировкой о преимущественном праве выкупа не была подписана Вырыпаевым.

Руководители компании ОАО «РТМ» сделали так, чтобы соучредители не смогли выкупить свои акции
Руководители компании ОАО «РТМ» сделали так, чтобы соучредители не смогли выкупить свои акции

Адвокат Трефилова Александр Капба утверждал, что его устранили насильно, при этом бизнесмен потерял не только акции. Георгий Трефилов под совместный проект брал значительные кредиты, поэтому в итоге он и его холдинг марта остались должны по обязательствам, не получая при этом доходов от совместного проекта и не имея доли его активов. Александр Капба считает действия Эдуарда Вырыпаева, который являлся владельцем группы компаний время, абсолютно незаконными.

Георгий Трефилов не только не может выкупить акции ОАО «РТМ», но и несет ответственность по кредитам
Георгий Трефилов не только не может выкупить акции ОАО «РТМ», но и несет ответственность по кредитам

С этого момента действия разворачиваются еще более интересно. Пакет акций ОАО «РТМ», который ранее принадлежал Георгию Трефилову, немедленно перепродается Андрею Муравьеву и Андрею Кирикову. Этот шаг позволяет снять вопрос о законности получения бумаг с самого владельца группы компаний время Эдуарда Вырыпаева. Он продолжает владеть только долей, которую получил изначально.

Ценные бумаги, которые должны принадлежать Георгию Трефилову, перепродаются другим лицам
Ценные бумаги, которые должны принадлежать Георгию Трефилову, перепродаются другим лицам

Примечателен порядок оформления сделки (через подконтрольные оффшоры) и фигуры самих «наследников» Георгия Трефилова. Они уже успели получить ряд претензий от ОАО «ХК «Сибирский цемент», где работали менеджерами до этого. После скандала с несостоявшейся сделкой с французской фирмой «СиманФрансэ», из-за которой «Сибцем» потерял 50 миллионов евро, новые партнеры Эдуарда Вырыпаева вынуждены были уйти, хотя остались должны и по кредитным обязательствам (только Кириков - около 2 миллионов долларов). Холдинг уже инициировал расследование нескольких уголовных дел в отношении бывших работников.

Уголовыне дела были возбуждены и в отношении бывших сотрудников ОАО «РТМ»
Уголовыне дела были возбуждены и в отношении бывших сотрудников ОАО «РТМ»

Георгий Трефилов и его холдинг Марта стал первым, но далеко не единственным и не последним из пострадавших в результате управления ОАО РТМ Эдуардом Вырыпаевым, собственником группа компаний время, а также Андреем Муравьевым и его группой. Одними из обманутых явились «Инвестиционные фонды», не опускающие руки в борьбе с мошенниками за возврат украденных денег.

Эдуард Вырыпаев оказался главным действующим лицом, обвиняемым в мошеннических действиях
Эдуард Вырыпаев оказался главным действующим лицом, обвиняемым в мошеннических действиях

В недавнем письме «Инвестиционных фондов» зампреду комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Александру Хинштейну утверждается, что еще в 2008 году Георгий Трефилов вновь уменьшил присутствие в акционерном капитале группы. Он передал в счет кредитов свои доли в ОАО РТМ в пользу «Инвестиционных фондов» и «КИТ Финанс». Но результатом стало не только невозвращение займов, но и то, что акции остались у инвесторов. Более того, во второй половине 2009 года Эдуард Вырыпаев, продолжающий управлять группой компанией Время, увеличивает пакет акций, несмотря на практически объявленное банкротство девелопера, почти до 20%, что указывает на демпинговую стоимость акций.

Александр Хинштейн - зампред комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции
Александр Хинштейн - зампред комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции

    Как девелоперы разводят на деньги Минрегион?

Минрегион РФ собирается пересмотреть статус пилотных проектов программы «Доступное жилье». Тех самых 22 проектов, которые министерство отобрало только в прошлом году, чтобы оказать им помощь в подготовке участка и обеспечении инфраструктурой.

В Российской Федерации разработтана специальная программа по строительству доступного жилья
В Российской Федерации разработтана специальная программа по строительству доступного жилья

«Проблемы порождаются самими девелоперами: сначала они замахиваются на огромные проекты, берут кредиты, а что потом? - приводит газета «Ведомости» слова замминистра регионального развития Сергея Круглика. - Есть сегмент бизнеса, который приходит в девелоперский бизнес не как в длительное вложение денег, а в прихорашивание и продажу. Нас насторожила, например, перепродажа проекта «Рублево-Архангельское». Ведь так мы можем до бесконечности помогать проекту, кого-то капитализируя. Зачем?»

Девелоперские компании не в сосотоянии расчитать масштабность проекта доступного жилья
Девелоперские компании не в сосотоянии расчитать масштабность проекта доступного жилья

Слова, почти текстуально совпадающие с тем, что глава московского стройкомплекса Владимир Ресин сказал несколько лет назад по поводу одной компании, не выполнившей своих обязательств перед дольщиками: «Нахватали стройплощадок, а что с ними делать, не знают… пришли тут, отставные полковники, решившие заработать денег». Действительно, приходят в бизнес всякие, деньги зарабатывать, работать мешают. Чиновники Минрегиона, которые по непонятным критериям отбирали одних, как нуждающихся в господдержке, и чиновники мэрии, заключавшие инвестконтракты с другими, здесь, естественно, ни при чем.

Владимир Ресин - член Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству
Владимир Ресин - член Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству

«Заявление замминистра Минрегиона, по меньшей мере, странное, - считает генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов. - Действительно, есть разные бизнесы, есть такие, которые полностью или частично специализируются на открытии проектов - самой сложной стадии любого бизнеса. На рынке всем известно, что компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, продавшей «Рублево-Архангельское», это удается хорошо. Есть сроки реализации стадий проекта, есть квадратные метры, которые должны быть сданы, есть обременения, которые должны быть выполнены. Именно эти критерии должен оценивать Минрегион, а не нюансы прав собственности на компании, управляющие проектами». С. Круглик признал, что из 22 проектов активно развиваются всего три: «Академический» в Екатеринбурге, «Лесная Поляна» в Кемерове и «Новый город» в Чувашии. Остальные 19 ожиданий кураторов из Минрегиона не оправдали.

В Минрегион зарегистрировано в общей сложности 22 проекта строительства доступного жилья
В Минрегион зарегистрировано в общей сложности 22 проекта строительства доступного жилья

Ситуацию вокруг пилотных проектов разъясняет директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков: «В июне 2007 года были объявлены проекты-победители, претендовавшие на получение государственной поддержки в рамках нацпроекта «Доступное жилье». В московском регионе такими проектами стали «Рублево-Архангельское», «А-101» и «Большое Домодедово». Согласно программе государственная поддержка может иметь следующие формы: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой; субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры; обеспечение микрорайонов автодорогами».

Программа доступного жилья продвигается в Российской Федерации на государственном уровне
Программа доступного жилья продвигается в Российской Федерации на государственном уровне

Обязательства самих претендентов по объемам строительства, продолжает эксперт, это не менее 1 млн. кв.м. жилья, по срокам - начало не позднее 2007 года, окончание - не позднее чем через 10 лет; земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора. Поскольку реально строительные работы ведутся, как отметил С. Круглик, только по трем проектам, то и финансирование может быть выделено только по данным проектам в виде субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры.

Но несколько из 22 девелоперских компаний все же ведут активные работы по строительству жилья
Но несколько из 22 девелоперских компаний все же ведут активные работы по строительству жилья

«Проекты в Московском регионе находятся на «бумажной» стадии и, по всей видимости, реализовываться в ближайшие два-три года не будут, - уверен И. Шульков. - В частности, до сих пор не известна судьба проекта «Рублево-Архангельское», по непроверенной информации была проведена реконцепция проекта, чтобы проект, неофициальное название которого «город миллионеров», мог соответствовать главной идее нацпроекта - доступное жилье. Компания Coalco планирует продавать предприятие «ГВСУ-Центр», обладающее крупными строительными мощностями, которое приобреталось в надежде на реализацию масштабного проекта «Большое Домодедово» (в частности переговоры о продаже ведутся с компанией «СУ-155»).

Одним из крупнейших проектов в масштабах государственной программы строительства жилья должно было быть Рублево-Архнгельское
Одним из крупнейших проектов в масштабах государственной программы строительства жилья должно было быть Рублево-Архнгельское

Бывший акционер и член совета директоров Собинбанка Сергей Кириленко продал свою долю в компании «Масштаб», которая планировала развивать проект «А-101» на Калужском шоссе». Другие проекты, не участвовавшие в программе, но при этом не менее амбициозные, по словам эксперта, «сдуваются» на глазах: «Компания Capital Group вышла из проекта «Остров Истра», расположенного на Истринском водохранилище на территории площадью свыше 1 000 га, уступив свою долю партнеру - компании MCG. Вероятнее всего будут отложены сроки начала реализации компанией «ОПИН» проекта «Большое Завидово» на Иваньковском водохранилище.

Сергей Кириленко - бывший акционер и член совета директоров Собинбанка
Сергей Кириленко - бывший акционер и член совета директоров Собинбанка

«Нацпроект по жилью, пожалуй, самый неудачный и непонятный, говорит ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. - Он вроде бы есть, о нем много говорят, но никто еще не видел его результатов. Выделены огромные средства, которые где-то варятся, много проектов заявлено, но дальше красивых презентаций дело так и не идет. Государство должно просто создать благоприятные условия и, выражаясь словами президента, «не кошмарить бизнес». Когда же речь идет о господдержке в натуральном выражении, то сразу образуется огромная черная дыра, в которой бесследно пропадает добрая половина выделенных ресурсов. Что касается подготовки участков, подвода инфраструктуры за счет бюджета, то этот метод вообще не эффективен. Как вы думаете, у кого больше денег уйдет на подготовку одной и той же площадки? Правильно, у государства, потому что там и цены завысят и откаты и т.д. Пусть бизнес все делает сам, у себя он воровать не станет».

Строительство доступного жилья возмжно только при поддержке государства на региональном уровне
Строительство доступного жилья возмжно только при поддержке государства на региональном уровне

    Обман дольщиков С.Полонским на 5,7 млрд. рублей

Следственный департамент МВД заочно предъявил обвинение основателю компании Potok (бывшая Mirax Group) Сергею Полонскому, бизнесмен обвиняется в хищении 5,7 млрд рублей у дольщиков, сообщил пресс-центр Следственного департамента МВД в пятницу. «В связи с неявкой Полонского по вызову следователя обвинение предъявлено заочно в присутствии его адвоката», - отмечается в сообщении следствия.

Строительная компани Mirax Group стала известна на российском рынке из-за обмана большого числа клиентов
Строительная компани Mirax Group стала известна на российском рынке из-за обмана большого числа клиентов

Предприниматель обвиняется по части 4 статьи 159 Уголовного Кодекса («мошенничество, совершенное в особо крупном размере»). Как полагает следствие, Полонский «похитил более 5,7 млрд рублей у граждан - участников долевого строительства жилищного комплекса «Кутузовская миля». Пострадавшими от его действий признаны более 80 граждан.

Сергей Полонский, генеральный директор, в рекламе строительной компани  Mirax Group
Сергей Полонский, генеральный директор, в рекламе строительной компани Mirax Group

Согласно материалам дела, в 2007-2008 годы сотрудники Mirax Group инициировали заключение предварительных договоров купли-продажи квартир комплекса «Кутузовская миля», заведомо не соответствующих утвержденной проектной документации. Получив от граждан деньги, компания заморозила строительство, после чего ее руководство попыталось преднамеренно обанкротить компанию, считают следователи. Ранее они провели обыски по адресам проживания бывших и действующих топ-менеджеров «Поток 8» (Mirax Group), ООО «Аванта» и ЗАО «Конкордия-эссет менеджмент». 

Сергей Полонский и его Mirax Group собирали деньги дольщиков под строительство несуществующего жилья
Сергей Полонский и его Mirax Group собирали деньги дольщиков под строительство несуществующего жилья

О том, что Сергей Полонский может стать обвиняемым по делу о «Кутузовской мили», в четверг сообщила журналистам представитель компании «Аванта» Светлана Ершова. Позднее в тот день Следственный департамент МВД подтвердил эту информацию, сообщив, что для этого бизнесмен в пятницу вызван в МВД. 

Проект строительства компании Mirax Group Сергея Полонского - Кутузовская миля
Проект строительства компании Mirax Group Сергея Полонского - Кутузовская миля

Сам Полонский с конца прошлого года находится в Камбодже. Местная полиция 31 декабря арестовала его и двух его товарищей, заподозрив их в нанесении телесных повреждений и незаконном лишении свободы моряков судна, нанятого россиянами для поездки на острова. Полонский в начале апреля вышел на свободу под залог в размере $50 000. При этом власти Камбоджи запретили ему покидать страну до конца расследования. СМИ ранее сообщили, что Полонский нарушил предписание и за последнее время успел побывать в Швейцарии, Люксембурге и Израиле. Представители бизнесмена опровергли эту информацию. 

Сергей Полонский скрылся с деньгами обманутых дольщиков в Камбоджи, где и был арестован
Сергей Полонский скрылся с деньгами обманутых дольщиков в Камбоджи, где и был арестован

    Международный скандал девелоперов в Татарстане

Попытка казанской девелоперской группы «Сувар» реализовать амбициозный проект в виде 200-метрового небоскреба обернулась серьезным конфликтом с иностранными партнерами. Известная проектная компания из Объединенных Арабских Эмиратов «Арабтэк», проиграв в суде структурам «Сувара» 63,7 млн., грозит проинформировать правительство ОАЭ и инвесторов из исламских стран, что в Татарстане, по их мнению, декларации о сотрудничестве с зарубежными партнерами очень сильно расходятся с реальным положением дел. Как выяснила газета «БИЗНЕС Online», яблоком раздора стали «предстроительные услуги» арабов - казанцам удалось доказать в суде, что оказанные услуги не стоят своих денег, а арабы считают, что стали жертвой неких «двусмысленных действий» и «предательства» со стороны «Сувара».

Девелоперская компания Сувар решила построить 200 метровый небоскреб в Татарстане
Девелоперская компания Сувар решила построить 200 метровый небоскреб в Татарстане

Самарский Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд на днях принял к рассмотрению жалобу компании «Арабтэк Констракшн» на решение татарстанского арбитража по спору с ЗАО «Сувар Эстейт». Предметом спора являются обязательства партнеров, взятые ими при планировании строительства в Казани 200-метрового небоскреба «Ривьера Тауэр». Как выяснилось, высотка стала настоящей Вавилонской башней, в ходе строительства которой, как известно из библейского сюжета, все рассорились и перестали друг друга понимать, заговорив на разных языках. Нечто подобное произошло и между казанскими девелоперами и приглашенными ими к сотрудничеству арабскими проектировщиками.

Споры у девелоперской компании Сувар возникли с компанией Арабтэк Констракшн из-за инвестиций
Споры у девелоперской компании Сувар возникли с компанией Арабтэк Констракшн из-за инвестиций

Первый раунд судебного разбирательства, стартовавшего весной прошлого года между казанской девелоперской компанией ЗАО «Сувар Эстейт» и мировым лидером высотного строительства - дубайской компанией «Арабтэк Констракшн», завершился под занавес 2013 года. Главной повесткой заключительного судебного заседания в татарстанском арбитраже стал спор вокруг стоимости «предстроительных услуг» арабской компании. Казанцы посчитали, что подобные услуги не могут стоить $2,7 млн., которые были выплачены ими арабским контрагентам. Суд поддержал суваровцев и потребовал взыскать с гостей из Ближнего Востока 63,7 млн. рублей неосновательного обогащения.

Девелоперская компания Сувар планировала построить огромный небоскреб на территории Татарстана
Девелоперская компания Сувар планировала построить огромный небоскреб на территории Татарстана

Это стало настоящим шоком для бывших партнеров из ОАЭ. Топ-менеджер дубайской компании Бадер Хирш эмоционально прокомментировал свое поражение «БИЗНЕС Online», пообещав оповестить о действиях своих партнеров правительство ОАЭ и все ключевые исламские инвестиционные структуры. Такой удар может оказаться болезненным для республиканских властей во главе с Рустамом Миннихановым, который разъезжает по миру и лично уговаривает инвестировать в Татарстан.

Рустам Минниханов - Президент Республики Татарстан с 2010 года, российский политический деятель
Рустам Минниханов - Президент Республики Татарстан с 2010 года, российский политический деятель

    ИК Велес Капитал кинула инвесторов на 50 млн.руб.

Велес Девелопмент и Велес Менеджмент «кинул» инвесторов "КП Приволье" на 50 млн. руб. в Заокском районе и что скрывает ??? Обещая красивую жизнь в "КП Приволье" в Заокском р-не Тульской области, "Велес Девелопмент" и «Велес Менеджмент» кинул инвесторов на 50 млн. руб. Проект был запущен в 2008 году, Велес Девелопмент и Велес Менеджмент активно размещал рекламу во всех СМИ о КП Бизнес класса «Приволье усадьбы на Оке».

Фирменный логотип крупной девелоперской компании в России Велес Девелопмент
Фирменный логотип крупной девелоперской компании в России Велес Девелопмент

И вот что теперь!!!! Первых 20 инвесторов (покупателей) которые купили участки на тогда еще голом поле попросту "кинули" на деньги прокрутив аферу, при помощи серой схемы договоров, и сливной компании Макрос Инвест. Велес Девелопмент и Макрос Инвест заключали договора на куплю продажу земли с условием инвестирования строительства сетей коммуникаций, где в стоимость земли входила стоимость коммуникаций, а также договора инвестирования строительства домов… и на протяжении этих лет кормили инвесторов обещаниями. Инвесторы терпеливо ждали реализации проекта до начала лета 2011. Вот тут то и случился удар ниже пояса… инвесторы узнали что они ни кто и ни что. 

Велес Девелопмент занималась продажей участков с коммуникациями под затройку, обманывая клиентов
Велес Девелопмент занималась продажей участков с коммуникациями под затройку, обманывая клиентов

Велес Девелопмент и Велес Менеджмент и в срочном порядке свернул всю деятельность, рекламу и ушел в подполье…. с ответом, что они уже этим проектом не занимаются, но при этом являются собственниками земли, положив в карман около 50 млн.руб. Макрос Инвест развел руками, что у них нет денег, и ни чем помочь не могут, они бедные и нищие.... Но самый интересным стал факт что Велес Девелопмент и Велес Менеджмент передал бразды правления другой компании Юнипарк… который на сегодняшний день снова требуют деньги с инвесторов за подведение коммуникаций. Не выполнив обязательства договоров и не вернув инвесторам вложенные средства, Велес Девелопмент и Велес Менеджмент отвечают что мы не знаем где ваши деньги…

Земельные аферы обошлись обманутым клиентам комапнии в почти 50 миллионов рублей
Земельные аферы обошлись обманутым клиентам комапнии в почти 50 миллионов рублей

Проведя маленькое расследование: «действительно они убрали всю рекламу о Приволье.» Которая теперь фигурирует на сайтах Юнипарка. Но при этом Велес девелопмент продолжает продавать земли в Приволье, подписывать документы и ТУ на строительство коммуникаций утверждая что они вышли из проекта. А также сотрудничать на других объектах ….с Макрос Инвестом. И как это можно расценивать , понятно как …не честная игра и нажива за чужой счет еще ни кого до хорошего не доводила. Все они белые и пушистые и вообще не причем а что же тогда делать инвесторам….. Где искать правду……

Отзывы обманутых дольщиков компании Велес Девелопмент можно найти на многий сайтах в сети
Отзывы обманутых дольщиков компании Велес Девелопмент можно найти на многий сайтах в сети

    Опасность сотрудничества с девелоперами Северного Кипра

Приобретение недвижимости, расположенной в северной части острова Кипр сопряжено со многими рисками. Об этой непростой ситуации Посольство Республики Кипр считает необходимым постоянно предупреждать российских граждан, поскольку приобретение объектов строительства было и остается приоритетным направлением взаимодействия наших стран, а на территории Российской Федерации действует множество фирм и компаний, призывающих предприимчивых россиян к подобным покупкам. Власти Кипра неоднократно официально обращались к российским гражданам, желающим заключить договоры купли-продажи. В своем обращении власти заявляли, что только 16,7% объектов частной собственности принадлежит турко-киприотам. Остальная недвижимость закреплена за греко-киприотами, которые просто вынуждены были оставить свои дома перед лицом турецкого нашествия в июле 1974 года.

Приобретение недвижимости на территории Северного Кипра пользуется большой популярностью в России
Приобретение недвижимости на территории Северного Кипра пользуется большой популярностью в России

В связи с оккупацией ситуация на рынке недвижимости Северного Кипра характеризуется строительным бумом и, как следствие, незаконными продажами подобных объектов со стороны турецких "владельцев". Совет безопасности ООН принял несколько резолюций, которые призваны регулировать вышеозначенные отношения. Но сделки продолжают заключаться на совершенно незаконных основаниях, а греко-киприоты, чьи имущественные права нарушаются, вынуждены обращаться в Европейский суд по правам человека от своего имени и даже от имени Республики Кипр.

Большая часть имущества на территории Северного Кипра продается незаконно или незаконными владельцами
Большая часть имущества на территории Северного Кипра продается незаконно или незаконными владельцами

Создалась своеобразная практика вынесения вердиктов Европейского суда в подобных делах, начиная с 1996 года. Действия турецких граждан в таких случаях квалифицируются как нарушение фундаментальных имущественных прав и прав собственности греко-кипрских владельцев объектов недвижимости. К тому же признается незаконной выдача титулов на собственность местной администрацией, находящейся в подчинении Турции. В соответствии с законодательством, греко-киприоты остаются единственными законными владельцами своей собственности, пусть и на оккупированной территории, а потому все аспекты сделки с подобными спорными объектами требуют тщательной проверки.

В Европейском суде с 90-х годов постоянно появляются дела по незаконным продажам недвижимости Северного Кипра
В Европейском суде с 90-х годов постоянно появляются дела по незаконным продажам недвижимости Северного Кипра

Показателен судебный процесс. датируемый октябрем 2004 года, в отношении английской супружеской пары. Супруги Орамс на незаконных основаниях приобрели дом в местечке Лапито, которое тоже было в свое время оккупировано, и проживали там. Иск по этому делу был подан в окружной суд Республики Кипр истинно законным владельцем данной территории и удовлетворен в полном объеме. В соответствии с судебным вердиктом, незаконно возведенное строение подлежало немедленному разрушению. Кроме того, судом было предписано незамедлительно предоставить возможность свободного использования земельного участка законному владельцу.

Есть пример того, как супружескую пару заставили снести дом, в котором они жили несколько лет на Кипре
Есть пример того, как супружескую пару заставили снести дом, в котором они жили несколько лет на Кипре

Супруги Орамс заплатили за свою ошибку и немалыми суммами компенсаций и потерей времени и денежных средств в результате недобросовестной сделки. Если бы британские подданные не выполнили вышеозначенные предписания Кипрского суда, то они вполне могли быть арестованы, а их имущество конфисковано. Подобные процедуры не редкость при исполнении судебных решений в странах-членах Европейского союза. Поскольку между этими странами существует договоренность о признании и непременном исполнении вердиктов любой из стран на территории всего Евросоюза.

Многие покупаются на привлекательность природы Кипра, а потом платят за ошибки с собственного кармана
Многие покупаются на привлекательность природы Кипра, а потом платят за ошибки с собственного кармана

После обнародования истории семьи Орамс строительный бум на с*****й территории Северного Кипра пошел на спад. Также в существенном проигрыше оказались многочисленные посреднические организации, заключившие ранее многомиллионные контракты и вынужденные теперь подсчитывать убытки при отказах клиентов заключать сделки в отношении сомнительных объектов. Ведь вряд ли кто-то захочет не только потерять внушительные суммы в результате признания акта купли-продажи незаконным, но и рискнуть своим имуществом на родине и даже собственной свободой.

Строиетльный бум в Северном Кипре пошел на спад после того, как начались судебные разбирательства с застройщиками
Строиетльный бум в Северном Кипре пошел на спад после того, как начались судебные разбирательства с застройщиками

Власти Республики Кипр крайне обеспокоены наличием столь серьезной внутренней проблемы и всячески стараются способствовать скорейшему ее разрешению. В частности Кипрское посольство в Москве ведет тесную работу в сотрудничестве с Министерством иностранных дел России в отношении компаний, реализующих спорные объекты недвижимости, расположенные на Северном Кипре. Первоначальным сигналом для тщательной проверки подобных компаний послужили сообщения рекламного характера , размещенные в сети Интернет. Предлагаемые объекты находятся на территории Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК).

Примечательно, что дешевые объекты недвижимости расположены только на территории Северного Кипра
Примечательно, что дешевые объекты недвижимости расположены только на территории Северного Кипра

Поскольку эта республика является самопровозглашенной (от 15 ноября 1983 года) и признана до сих пор только лишь Турцией, Совет безопасности ООН в своих многочисленных резолюциях придает ей статус юридически недействительной. Более того, ООН официально призывает другие государства признавать только одно единственное кипрское государство - Республика Кипр, "уважать ее независимость и территориальную целостность". Кроме того, позиция стран Евросоюза заключается в несодействии "вышеупомянутому сепаратистскому образованию".

Территория Серерного Кипра признана отдельной респубдикой только Турцией с 1983 года
Территория Серерного Кипра признана отдельной респубдикой только Турцией с 1983 года

Министерство иностранных дел Российской Федерации в соответствии с резолюциями ООН строго следит за возможными контактами любых юридических лиц или органов власти с ТРСК, прекрасно понимая, насколько неблагоприятно оные могут отразиться на российских отношениях с государствами-членами ООН в целом и Республикой Кипр в частности. В связи с чем наше государство недвусмысленно заявляет о необходимости придерживаться международных обязательств в вопросе признания подобного образования незаконным. Потому ведется активная работа с компаниями, пропагандирующими финансовые вложения в строительство на с*****й территории. Население же всеми доступными способами предпреждается о том, что любые документы и сделки, завизированные властями Турецкой Республики Северного Кипра и находящиеся под их контролем, недействительны в связи с отсутствием такого государства в принципе. В случае всестороннего регулирования вопроса о территориальности острова Кипр все российские граждане, владеющие объектами недвижимости в ТРСК, лишатся каких бы то ни было прав на нее.

Министерство иностранных дел Российской Федерации согластно с резолюциями ООН об оккупированном Кипре
Министерство иностранных дел Российской Федерации согластно с резолюциями ООН об оккупированном Кипре

В своих обращениях власти Республики Кипр и Совет Безопасности ООН призывают указать компаниям, привлекшим внимание МИД России, на противоправный характер их деятельности, а также исключить из средств массовой информации (в том числе информационная рассылка в сети Интернет) объявления рекламной направленности о продаже недвижимости на оккупируемой территории острова Кипр.

Территория Северного Кипра считается международными организациями оккупированной Турцией
Территория Северного Кипра считается международными организациями оккупированной Турцией

    ООО ОСК не выполняет обязательства по деловому центру

Обращаем внимание на непорядочное поведение и недобросовестное выполнение обязательств «Объединенной строительной компанией» (ООО «ОСК») в лице генерального директора Яцика Д.С.

Объединенная строительная компания занимается девелопменто офисных, торговых и развлекательных помещений
Объединенная строительная компания занимается девелопменто офисных, торговых и развлекательных помещений

ООО «ОСК» не выполняет свои обязательства по введению в эксплуатации делового центра вблизи деревни Мякинино. Компании, вступившие в 2008 году в инвестиционные отношения с ООО «ОСК» и со своей стороны сделавшие все взносы и выполнившие свои обязательства, в итоге на март 2010 года не получили ничего: нарушены графики производства работ, строительство здания не завершено, инженерные коммуникации не подведены, признание права собственности на помещение оспаривается. Штрафные санкции за просрочку сдачи помещений «Объединенная строительная компания» не признает, хотя обязательства по договору со стороны «ОСК» должны были быть исполнены в середине 2008 года.

Объединенная строительная компания не выполняет свои обязательства по введению в эксплуатацию объекта
Объединенная строительная компания не выполняет свои обязательства по введению в эксплуатацию объекта

В настоящее время ООО «ОСК» вынуждает своих соинвесторов отказаться от штрафных санкций в свой адрес и угрожает полным прекращением строительных работ. Также для управления деловым центром ООО «ОСК» навязывает управляющую компанию с неоправданно высокими тарифами за техническое обслуживание помещений.

Также Объединенная строительная компания угрожает соинвесторам полным остановлением работ
Также Объединенная строительная компания угрожает соинвесторам полным остановлением работ

На сайте компании декларируется неукоснительное соблюдение компанией обязательств перед клиентом: «…Политика, проводимая руководством «ОСК», сориентирована, прежде всего, на неукоснительное выполнение обязательств перед клиентами и партнерами. Именно такой подход …подтверждает репутацию ответственной и надежной компании, стабильно работающей на рынке недвижимости». О какой репутации может идти речь, если тысячи людей и десятки компаний годами не могут получить на законном основании свои уже оплаченные квартиры и офисные помещения, и они вынуждены обращаться в судебные инстанции - Арбитражный суд Московской области и Десятый арбитражный апелляционный суд.

Делом Объединенной строительной компании будет заниматься Арбитражный суд Московской области
Делом Объединенной строительной компании будет заниматься Арбитражный суд Московской области

Если именно такой подход к делу «ориентирован на выполнение обязательств перед клиентами», то стоит поберечь свои деньги, время и нервы. Держитесь от «ОСК» подальше.

На форумах можно найти отзывы клиентов Объединенной строительной компании с предостережениями
На форумах можно найти отзывы клиентов Объединенной строительной компании с предостережениями

    52 потерпевших по делу "Трест коммунального обслуживания"

В Ленинском районном суде Санкт-Петербурга проходят слушания по уголовному делу обманутых дольщиков. Потерпевшие вложились в строительство мансардных квартир, которое якобы осуществлялось ООО "Трест коммунального обслуживания". Генеральный директор вышеупомянутой компании Вячеслав Куликов, привлекал средства горожан на несуществующее строительство квартир в мансардных помещениях путем низких расценок. Как выяснилось в ходе расследования, В. Куликов заключал договоры с дольщиками до конца 2005 года, когда уже давно прошли сроки строительства по обязательствам 2003 и 2004. Всего по делу проходит 52 потерпевших, вложивших в мошенническое предприятие около 59 миллионов рублей.

Трест коммунального обслуживания привлекал деньги горожан на несуществующее строительство
Трест коммунального обслуживания привлекал деньги горожан на несуществующее строительство

    Банки дают деньги вкладчиков девелоперам-банкротам

В банковском секторе страны разгорается очередной скандал. Владельцы АКБ «Региональный банк развития» (РБР) обвинили в попытке недружественного поглощения бывший менеджмент обанкротившегося Петрофф-банка. В публикациях некоторых СМИ оказался депутатский запрос руководителям правоохранительных органов страны, из которого прямо следует, что руководство АКБ считает бывшего заместителя председателя правления Петрофф-банка Сергея Удода причастным к попытке завладения пакетом акций этого банка, а также выводу средств путём получения необеспеченных кредитов.

Петрофф-банк обанкротился после того, как вкладывал деньги вкладчиков в недобросовестных девелоперов
Петрофф-банк обанкротился после того, как вкладывал деньги вкладчиков в недобросовестных девелоперов

 

Как следует из депутатского запроса, благодаря усилиям Сергея Удода ЗАО «Корпорация Орёлнефть» (совладельцем которой он является) получило в РБР кредит более 300 млн рублей. Кредит был получен под залог «комплектующих для электронной и радиотехнической промышленности» и должен был использоваться на уже несколько лет анонсируемое «Орёлнефтью» строительство крупного нефтеперерабатывающего завода. Однако к строительству НПЗ «Орёлнефть» так и не приступила, а с возвратом кредита возникли реальные сложности. Если это так, то в отношении РБР, вполне возможно, пытаются реализовать ту же самую схему, которая была применена несколько лет назад к Петрофф-банку. Напомню хронологию событий.

Даже в крупном российском бизнесе до сих пор применяются схемы рейдерских захватов
Даже в крупном российском бизнесе до сих пор применяются схемы рейдерских захватов

Петрофф-банк входил в группу компаний «Бородино», девелоперские проекты которой он в основном и кредитовал. Нужно сказать, что Сергей Удод одновременно с работой в банке совмещал пост вице-президента группы «Бородино». В 2010 году у банка была отозвана лицензия, но этому предшествовало письмо председателя ЦБ Сергея Игнатьева президенту страны, в котором он представил схемы манипуляций активами четырёх банков, включая Петрофф-банк. В частности, Игнатьев писал, что Петрофф-банк задолжал ЦБ больше 1 млрд беззалоговых кредитов.

Банк Петрофф-банк входил в группу компаний Бородино, финансируя все ее проекты
Банк Петрофф-банк входил в группу компаний Бородино, финансируя все ее проекты

Игнатьев заявил, что перспектива возврата этих денег очень туманна. Кроме того, Игнатьев считал, что акционеры выводили деньги из Петрофф-банка через так называемые депозитные схемы. В частности, несколько лет назад Петрофф-банк разместил в швейцарском Russian Commercial Bank депозиты на 50 млн долларов и открыл счёт на более чем 600 млн рублей. Этими средствами, согласно трастовому договору об их управлении, российский банк гарантировал возвратность кредита, выданного по его поручению швейцарским банком офшорной компании.

Сергей Удод занимал одновременно руководящие должности как в банке Петрофф-банк, так и в компании Бородино
Сергей Удод занимал одновременно руководящие должности как в банке Петрофф-банк, так и в компании Бородино

Кредит возвращён не был, и за несколько месяцев до отзыва лицензии швейцарский банк безакцептно списал в уплату по кредиту средства с депозитов и счетов Петрофф-банка. Таким образом, результат, казалось бы, надёжного размещения денег в западном банке оказался таким же, как если бы на них был выдан невозвратный кредит. Итогом письма главы ЦБ стало прямое поручение главы государства генеральному прокурору Юрию Чайке разобраться с операциями собственников банка с его активами. В 2012 году было возбуждено уголовное дело по статье «Преднамеренное банкротство» по факту приобретения неликвидных ценных бумаг (акций) двух юридических лиц (ОАО НПО «МИКРОН» и ОАО «СОВИНТЕХ») балансовой стоимостью 652,8 млн рублей. 24 декабря 2012 года банк признан потерпевшим по делу. Не исключено, что одним из основных фигурантов дела может стать и Сергей Удод.

Теперь Сергей Удод может стать одним из обвиняемых в обмане вкладчиков и мошенническом использовании их денег
Теперь Сергей Удод может стать одним из обвиняемых в обмане вкладчиков и мошенническом использовании их денег

Источники и ссылки

    Источники текстов, картинок и видео

ru.wikipedia.org - сайт популярной бесплатной энциклопедии Википедия

dev.realci.ru - сайт компании, оказывающей услуги по разработке девелоперского проекта

books.imhonet.ru - профессиональные рекомендации о фильмах, сериалах, книгах и играх

sozidateli.com - сайт о профессиональном девелопменте недвижимости и строительства

developerov.net - объединение союза девелоперов

piterdevelopment.ru - сайт о девелопменте в Санкт-Петербурге

urbaneconomics.ru - Институт проблем социально-экономического развития регионов России

vorcuta.ru - информационный портал города Воркута

m-economy.ru - Евразийский международный научно-аналитический журнал

creativeconomy.ru - сайт статей по креативному подходу в экономике

cyberleninka.ru - бесплатная библиотека научных статей

science-education.ru - современные проблемы науки и образования

estudybool.ru - портал студенческой литературы

dic.academic.ru - энциклопедии и словари на Академике

fedorushkov.ru - авторский блог частного адвоката

pro-development.ru - сайт о профессиональной организации девелопмента

adelanta.ru - сайт консультативной группы Аделанта

feedevelop.ru - официальный сайт строительной компании Совинтех

lektsii.net - конспекты и лекции по гуманитарным предметам для студентов

rosmedic.ru - Российский медицинский информационный ресурс

cesare.su - сайт юридической компании Чезаре

asks.ru - ежедневный интернет-журнал о финансах и законах

ruskopraktika.ru - практика консалтинга в Российской Федерации

info-build.com.ua - информационный портал о строительстве

eup.ru - экономика и управление на предприятиях

bouw.ru - специализированный портал по строительству

svdevelopment.com - менеджмент, маркетинг, девелопмент земли и коттеджных поселков

rb.ru - информационно-развлекательный сайт

ymniki.ru - электронный словарь познавательных статей

alicorn.ru - официальный сайт строительной компании Аликорн

malb.ru - образовательный портал по частному предпринимательству

cinref.ru - рефераты, курсовые и дипломные работы

domamira.su - сайт о рынке жилой и коммерческой недвижимости

expert.ru - официальный сайт информационно-аналитического издания Эксперт

ej.kubagro.ru - электронная версия научного журнала КубГАУ

aup.ru - информационный портал для менеджеров, руководителей и маркетологов

referats.allbest.ru - каталог студенческих рефератов на разные темы

zemlyaipravo.ru - официальный сайт ООО "Земля и право"

1rre.ru - первый всероссийский аналитический портал о недвижимости

bulletinsite.net - информационно-новостной портал

fsk-lider.ru - официальный сайт финансово-строительной корпорации Лидер

compromat.ru - популярная библиотека компромата

tsj.ru - информационный портал о рынке жилья в России

forum.help.su - форум Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам

restate.ru - информационный портал рынка недвижимости

forbes.ru - официальный сайт русскоязычной версии журнала Форбс

realto.ru - информационный сайт о недвижимости в России

business-gazeta.ru - деловая электронная газета Татарстана

delonovosti.ru - сайт информационно-аналитического агенства Деловые Новости

prian.ru - форум о недвижимости за рубежом

versia.ru - новости и расследования газеты Наше время

rbc.ru - сайт популярного информационного издания РосБизнесКонсалтинг

building.ru - онлайн издание о рынке недвижимости

kommersant.ru - официальный сайт информационного издания Коммерсант

urbanawards.ru - сайт ежегодной Премии в области жилой городской недвижимости

total-rating.ru - самой разной тематики рейтинги

    Ссылки на интернет-сервисы

forexaw.com - информационно-аналитический портал по финансовым рынкам

Google.ru - крупнейшая поисковая система в мире

economic-definition-com-video.google.com - поиск видео в интернете через Google Inc.

play.google.com - различные приложения в сети интернет

docs.google.com - сервис хранения и обмена документами

translate.google.ru - переводчик от поисковой системы Google

youtube.com - поиск видео материалов на крупнейшем портале мира

yandex.ru - крупнейшая поисковая система в Российской Федерации

wordstat.yandex.ru - сервис от Яндекса позволяющий анализировать поисковые запросы

economic-definition-com-video.yandex.ru - поиск видео в интернете через Яндекс

images.yandex.ru - поиск картинок через сервис Яндекса

    Ссылки на прикладные программы

getpaint.net - бесплатное программное обеспечение для работы с изображениями

windows.microsoft.com - сайт корпорации Майкрософт, создавшей ОС Виндовс

office.microsoft.com - сайт корпорации создавшей Майкрософт Офис

chrome.google.ru - часто используемый браузер для работы с сайтами

    Создатель статьи

vk.com/id252258153 - профиль ВКонтакте

odnoklassniki.ru/profile/577307900928 - профиль в Одноклассниках

facebook.com/natalya.larionova.167 - профиль в Фейсбук

twitter.com/nellill - профиль в Твитере

plus.google.com/111362554553530335662 - профиль на Гугл+

nellill2014.livejournal.com - блог в Живом Журнале