ЗАРАБАТЫВАЙТЕ !!! на глобальных рынках. БЕСПЛАТНАЯ консультация - оставьте свой телефон сейчас

Индекс цен на жилье (Housing price index) - это

относительная величина, характеризующая изменение цен в секторе жилой недвижимости, которая отражает процентное изменение стоимости к данным предыдущего месяца

Индекс стоимости жилья является наиболее точным и поэтому самым распространённым индикатором для мониторинга текущего состояния рынка жилой недвижимости, а также своевременного отслеживания намечающихся на нём тенденций

Развернуть содержание

Индекс цен на жильё - это, определение

Индекс цен на жильё - это широкий показатель, который измеряет изменения средней цены на жилые здания и помещения, при этом данный индекс не отражает цены одной конкретной квартиры, а определяет величину единицы измерения на рынке жилья т.е. если его умножить на полное число жилых квадратных метров в городе, то можно узнать полную стоимость жилого фонда. Кроме наблюдения за текущим уровнем цен, индекс стоимости жилья рассматривается в качестве улучшенного аналитического инструмента для изучения механизмов функционирования рынка и для более точного прогнозирования динамики цен т.е индекс цен на жильё является индикатором (макроэкономическим показателем), отражающим состояние национальной экономики. Рост показателя положительно влияет на котировки национальной валюты, так как рост цен на жильё является признаком высокого спроса и проявляется при растущей экономике.

Индекс стоимости жилья определяет величину единицы измерения на рынке жилья
Индекс стоимости жилья определяет величину единицы измерения на рынке жилья

Индекс цен на жильё - это ориентирующий экономический показатель , который отражает изменение цен в секторе жилой недвижимости.

Индекс цен на жильё - это ориентирующий экономический показатель
Индекс цен на жильё - это ориентирующий экономический показатель

Индекс цен на жилье - это широкий показатель изменения цен на дома для одной семьи, который измеряет колебания средней цены при повторных продажах или финансировании той же самой собственности. Этот индекс рассчитывается исходя из данных по повторным ипотечным сделкам по домам на одну семью.

Индекс цен на жильё - это показатель изменения цен на дома для одной семьи
Индекс цен на жильё - это показатель изменения цен на дома для одной семьи

Индекс цен на жильё - это общерыночный показатель, по своей структуре описывающий общие тенденции к росту или снижению цен.

Индекс цен на жильё описывает общие тенденции к росту или снижению цен
Индекс цен на жильё описывает общие тенденции к росту или снижению цен

Индекс цен на жильё - это индикатор отражающий месячное изменение средней цены на дом . Этот показатель является основным инфляционным индексом на рынке жилья.

Индекс стоимости жилья отражает месячное изменение средней цены на дома
Индекс стоимости жилья отражает месячное изменение средней цены на дома

Индекс цен на жильё - это индекс изменения цен на жилые здания и помещения, который характеризует динамику рынка жилья и, косвенно, уровень инфляции, потребительские расходы и состояние экономики в целом. Служит для принятия инвестиционных решений.

Индекс цен на жильё служит для принятия инвестиционных решений
Индекс цен на жильё служит для принятия инвестиционных решений

Общее понимание рынка недвижимости

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости ( т.е. землю, постройки и все, что постоянно ''привязано'' к земле) и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости

Рынок недвижимости является частью рынка финансов, но при этом обладает специфическими особенностями такими как:

- товар (а именно, земельные участки, которые отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, а также строения, характеризиющиеся локальной закрепленностью, длительным процессом создания и большой единичной стоимостью);

Товары рынка недвижимости отличаются уникальностью и фиксированным местоположением
Товары рынка недвижимости отличаются уникальностью и фиксированным местоположением

- формирование цены (цена на объект недвижимости, являющаяся результатом взаимодействия спроса и предложения, относительно высокая, поэтому круг её покупателей ограничен, однако, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными, кроме этого отличительной чертой цены на недвижимость является её нестабильность);

Цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными
Цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными

- способы финансирования сделки (высокая единичная цена на объекты недвижимости и их длительный срок экономической жизни являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств, поэтому возможность финансирования за счет кредита влияет на решение о покупке и в конечном итоге на активность рынка в целом);

Использовать заемные средства на покупку или нет - вот в чем вопрос
Использовать заемные средства на покупку или нет - вот в чем вопрос

- баланс спроса и предложения (предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается путем строительства новой, либо реконструкцией имеющейся недвижимости, поэтому баланс между ними на рынках недвижимости достигается редко);

Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 1)
Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 1)
Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 2)
Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 2)
Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 3)
Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 3)
Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 4)
Некоторые факторы влияющие на спрос и предложение (часть 4)

- число потенциальных покупателей (в одно и то же время на конкретном сегменте рынка обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынок недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция);

Сегментация - разделение рынка на группы покупателей, обладающих схожими характеристиками
Сегментация - разделение рынка на группы покупателей, обладающих схожими характеристиками

- информированность участников сделки (у большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью, из-за их редкости, поэтому информированность о состоянии рынка, поведении других его участников, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения конкретного или подобных объектов весьма невысока);

При сделках с недвижимостью большинство людей предпочитает воспользоваться услугами агенств
При сделках с недвижимостью большинство людей предпочитает воспользоваться услугами агенств

- методы регулирования ( отношения на рынке недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и купли-продажи).

Государственное регулирование отношении на рынке недвижимости осуществляется в следующих направлениях
Государственное регулирование отношении на рынке недвижимости осуществляется в следующих направлениях

Таким образом рынок недвижимости является локализованным, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментированным, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

Объекты рынка недвижимости
Объекты рынка недвижимости

Исходя из назначения недвижимости на рынке можно выделить следующие сегменты:

- жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры, комнаты);

- коммерческая недвижимость ( офисные, торговые, производственно-промышленные,складские помещения; гостиницы, рестораны);

- промышленная недвижимость (здания НИИ, промышленные предприятия);

- незастроенные земельные участки различного назначения ( заповедники, городские земли);

- недвижимсоть специального назначения (аэропорты, тюрьмы).

Сегментация рынка недвижимости исходя из назначения объектов недвижимости
Сегментация рынка недвижимости исходя из назначения объектов недвижимости
   Основы рынка жилой недвижимости
Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок.
Соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынке жилья
Соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынке жилья
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае являются государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании - поставщики недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

  Показатели рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости чрезвычайно разнороден. Каждый день в стране продаются тысячи квартир - новых и вторичных, с ремонтом и без отделки, в центральных районах и на окраинах. На территории каждого населенного пункта поддерживается свой уровень спроса и предложения в сфере продажи жилья.
Жильё бывает разное
Жильё бывает разное
Задаваясь целью отследить какие-то общие тенденции в ценообразовании, эксперты стараются найти универсальные показатели состояния интересующего их рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости - риэлторов или застройщиков, но и для многих смежных сфер бизнеса - инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а также для широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом.
Непосредственные участники рынка недвижимости
Непосредственные участники рынка недвижимости

Самый простой вариант подобного индикатора - средняя цена продажи (предложения), рассчитанная для определенной выборки. Понятно, что подобные простые показатели не могут учесть всех деталей, и для принятия серьезных решений порой бывает необходимо проводить более подробные изыскания, но в большинстве случаев простых индикаторов оказывается достаточно. Тем не менее у средней цены есть весомый недостаток - она слишком сильно зависима от структуры выборки. Дело в том, что изменение средней стоимости квартир может быть связано вовсе не с изменением цен на сами квартиры, а за счет перераспределения структуры квартирной выборки, по которой делается расчет (состава базы предложений или продаж жилья).

Средняя цена сильно зависит от структуры выборки
Средняя цена сильно зависит от структуры выборки

Если в текущем месяце в выборку попало больше дорогих квартир (было выставлено на продажу или продано), чем в предыдущем месяце, то средняя цена формально возрастет, хотя цены на сами квартиры могут вообще не меняться. Узанная проблема приводит к постоянному ''дрожанию'' показателя средней цены, называемому ''статистическими скачками'' или ''статистическим шумом''. По этой причине в одном месяцы средняя цена может вырасти, в следующем месяце - упасть, потом опять вырасти и так далее. Очевидно, что крайне нерасторопный рынок недвижимости никогда так себя не ведет. На этом рынке установившаяся тенденция роста, падения или стабилизации цен длится, как правило, несколько месяцев или даже лет, причем заметная перемена тенденций происходит не за один день (как на фондовом или валютном рынках), а минимум за месяц - два.

В настоящий момент в роли показателей, описывающих состояние рынка недвижимости, используются величины, высчитанные профессионалами по более тонким технологиям, то бишь индексы - относительные величины сравнения цен в динамике.

Индексы - величины, высчитанные профессионалами
Индексы - величины, высчитанные профессионалами

  Методология расчета индексов рынка недвижимости

В основу методологии расчета индексов рынка недвижимости положено несколько гипотез. Они являются результатом длительного наблюдения за рынком недвижимости, а также размышлений о принципах его поведения. И отчасти попыткой создать более-менее объективную модель динамики рынка недвижимости.

Хмм, каковы же принципы поведения рынка недвижимости...
Хмм, каковы же принципы поведения рынка недвижимости...

Первая гипотеза состоит в том, что рынок недвижимости – очень инертная сущность т.е рынку недвижимости не присущи резкие колебания с переменой курса от месяца к месяцу. Многие примеры ( в том числе и период наиболее сильного общеэкономического кризиса в августе 1998 года, когда долларовые цены на жилье стали снижаться только с октября, то есть спустя почти два месяца. Их снижение также не было одномоментным и резким. Плавное снижение продолжалось вплоть до лета 1999 года) позволяют утверждать, что рынок недвижимости может описываться только плавными показателями, а характерный срок перемены тенденций составляет около двух месяцев.

Рынку недвижимости не присущи резкие колебания курса
Рынку недвижимости не присущи резкие колебания курса

Высокая инертность рынка недвижимости связана со многими причинами. С одной стороны для подавляющего большинства людей квартира - довольно дорогой товар. Решение о приобретении или обмене зреет долго и требует учета очень многих личных обстоятельств.

Решение о покупке зреет долго
Решение о покупке зреет долго

С другой стороны продолжительность самой простой сделки купли-продажи составляет около двух месяцев (возможно именно здесь и возникает эта цифра), за счет времени подбора нужной квартиры, сбора и оформления всех документов (не имеется ввиду длительное оформление новостроек). В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.

Сбор и оформление всех необходимых документов тоже весьма длительный процесс
Сбор и оформление всех необходимых документов тоже весьма длительный процесс
Другой гипотезой является представление о том, что наиболее точным показателем общерыночных тенденций является вторичный рынок. Во-первых, это рынок однообразного законченного товара. В отличие от рынка новостроек квартиры не отличаются разной степенью готовности дома, уровнем отделки (или степенью подготовки под нее), а также юридическим состоянием.
Вторичное жильё - это законченный товар
Вторичное жильё - это законченный товар

Более того, на вторичном рынке соблюдено условие конкурентности, имеет место множество независимых продавцов, в отличие от рынка новостроек, когда цена на весь объем квартир в том или ином доме является выражением политической воли компании-застройщика.

На вторичном рынке соблюдено условие конкурентности
На вторичном рынке соблюдено условие конкурентности

Важно понимать, что цена на новостройки не является самостоятельной, как на квартиры вторичного рынка, она может быть заметно ниже, если надо быстро распродать большой объем квартир и вернуть кредитные средства, или напротив выше, если есть возможность медленно распродавать жилье по максимальной цене. Другими словами, часто цена на новостройки определяется не столько рынком, сколько выбранной стратегией продаж.

Общая схема покупки жилья от застройщика
Общая схема покупки жилья от застройщика

Таким образом, новостройки хотя и сильно влияют на рынок недвижимости, но являются плохим ориентиром для выявления общерыночного курса. Дополнительное смущение может вносить активность продаж, создавая ощущения бума в одни периоды и затишья в другие. Но периоды роста и снижения покупательской активности могут быть связаны со множеством факторов и еще не означают коррекцию цен. Общий уровень цен на жилье может быть только сглаженной и усредненной реакцией на все локальные изменения. И уровень цен вторичного рынка в большей степени соответствует этим критериям.

Уровень цен на жилье может быть только сглаженной и усредненной реакцией на все локальные изменения
Уровень цен на жилье может быть только сглаженной и усредненной реакцией на все локальные изменения

Еще одной гипотезой является представление о существовании кривой, выражающей изменение общего уровня цен на рынке. Наблюдая за кривыми стоимости для разных типов жилья, жилья в разных районах или просто для отдельных квартир видно, что все они хотя и имеют свои особенности, но в первом приближении меняются синхронно. В рамках одного города цены на все типы жилья либо растут, либо падают, либо находятся в пределах некоего стабильного уровня.

Cинхронное изменение цен на различные виды жилья в пределах одного города
Cинхронное изменение цен на различные виды жилья в пределах одного города
Это приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы. Первая группа - локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все квартиры разные. Одна более удачно расположена, другая имеет большую кухню, в третьей сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на жилье в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.
Локальные причины создают гамму цен на жильё
Локальные причины создают гамму цен на жильё
Влияние локальных причин можно описать теми самыми оценочными корректировкам (специальными коэффициентами, с помошью которых можно условно сгладить разницу между сравниваемыми объектами), которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого. Как много лет назад квартира на первом этаже на некий процент всегда была дешевле аналогичной квартиры на среднем этаже, а квартира в кирпичном доме - дороже аналогичной квартиры в панельном, так это есть и сейчас и очевидно сохранится в будущем.
Для приведения цены одного объекта к цене другого используют оценочные корректировки
Для приведения цены одного объекта к цене другого используют оценочные корректировки

Конечно, со временем оценочные корректировки могут меняться. Например, одни районы приобретают большую популярность, другие напротив ее теряют. Сталинские дома уже не так престижны, как в середине 90-х. Но такие перемены происходят с годами: - за пять - десять лет. Это позволяет говорить о том, что по крайней мере в первом приближении оценочные коэффициенты остаются постоянными. А локальные причины, влияющие на ценообразование, не зависят от времени.

Даже район Арбат,порой, сдаёт свои позиции престижности
Даже район Арбат,порой, сдаёт свои позиции престижности
Медленное изменение оценочных корректировок проявляется в том, что разные классы жилья дорожают или дешевеют по-разному, но эта разница является поправкой второго порядка. Например, за 2003 год уровень цен в Москве вырос на 36%. А в зависимости от класса жилья разные квартиры подорожали на 30% - 40%. В этом и состоит поправка второго порядка – слабая зависимость локальных причин от времени. Она более существенна, когда общий уровень цен остается примерно постоянным, но почти стирается на фоне сильного роста или снижения цен.
Увеличение уровеня цен в зависимости от класса жилья за 2003 году
Увеличение уровеня цен в зависимости от класса жилья за 2003 году

Вторая группа причин, влияющих на ценообразование - это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж. Именно эти причины определяют то, что уровень цен на жилье (как и на большинство других товаров) в Москве выше, чем в Петербурге, а в Петербурге выше, чем в Нижнем Новгороде или Воронеже. Причем различие в ценах на аналогичную недвижимость, находящуюся в разных городах, также примерно пропорционально друг другу. Это позволяет говорить о сравнении общего уровня цен в одном городе с уровнем цен в другом, и утверждать, что соотношение цен на аналогичную квартиру в разных городах будет примерно пропорционально соотношению уровня цен в этих городах.

Цены на жильё в некоторых городах
Цены на жильё в некоторых городах

При этом, уровень цен является общим для данного города. Он является одинаковой составляющей в цене каждой квартиры не зависимо от ее свойств и параметров. Хотя правильнее будет сказать, что цена каждой квартиры определяется общим уровнем цен - отражением влияния глобальных экономических факторов, и набором корректировок к нему - учетом влияния локальных свойств жилья. Сам же уровень цен является только функцией времени и не зависит от всех локальных параметров. Все вышесказанное можно выразить следующей символической формулой:

Ck (t, pi) = G(t) + Lk (pi)

В этой формуле Ck (t, pi) - цена единицы площади (кв.м.) отдельной k-ой квартиры в данный момент времени t. Локальные параметры этой квартиры описываются набором величин pi - это местоположение квартиры, тип дома, в котором она находится, площадь кухни, наличие или отсутствие балкона и т.п.

Локальные параметры квартиры
Локальные параметры квартиры

Согласно изложенному выше эта цена складывается из двух компонент. Функция G(t) описывает вклад глобальных общеэкономических факторов и как раз представляет собой тот самый общий уровень цен в городе - единый для всех объектов.

Функция G(t) представляет собой общий уровень цен
Функция G(t) представляет собой общий уровень цен

Величины Lk (pi) представляют собой вклад локальных различий. Они разные для каждой k-ой квартиры и зависят от набора ее характеристик. В первом приближении мы считаем корректировки Lk (pi) не зависящими от времени.

Lk (pi) представляют собой вклад локальных различий
Lk (pi) представляют собой вклад локальных различий

Математически данный подход позволяет достичь разделения переменных. В этой модели первое слагаемое описывает зависимость общего уровня цен в городе от времени. Столь важную для аналитики динамику рынка. Второе слагаемое – оценочные корректировки для получения цены отдельной квартиры.

На практике для оценки состояния рынка недвижимости наиболее широко применяются индексы:

- стоимости жилья;

- ценового ожидания;

- доходности.

Поговорим о каждом по порядку. И первый из них - самый распространенный.

Индекс стоимости жилья

Индикатор, о котором мы ведем речь, необходим для оценки усредненной цены на квартиры в конкретный период времени (обычно устанавливают в масштабах города, а расчетный шаг может быть еженедельным, ежемесячным, ежеквартальным).

Индекс стоимости необходим для оценки усредненной цены на квартиры в конкретный период времени
Индекс стоимости необходим для оценки усредненной цены на квартиры в конкретный период времени

Его высчитывают так, чтобы результат отражал реальную ситуацию, а не просто был числом для указания "средней температуры по больнице", поэтому экспертами при определении индекса цен на квартиры учитываются следующие сведения.

Во-первых, принимается во внимание фактор завышенных цен. Откуда они берутся? Всё очень просто. Подавая объявления, продавцы порой нарочно устанавливают стоимость "с запасом" - закладывают вероятность торга. Сделка в итоге проходит по цене, желанной для продавца, но со скидкой, воодушевляющей покупателя.

Продавцы порой нарочно устанавливают стоимость с запасом
Продавцы порой нарочно устанавливают стоимость с запасом

Во-вторых, при расчетах исключается статистический шум, возникающий из-за разнородности выборки. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации выборки.

Индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации выборки
Индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации выборки

Формула для расчета довольно сложна. Логически индекс стоимости жилья есть ни что иное, как описанная выше функция G(t), которая является показателем общего уровня цен на жилье в данном городе. И прежде всего, следует принять во внимание, что функции оценочных корректировок Lk (pi) могут носить разный характер. Одни из них действительно являются прибавляемыми, как скажем поправка на наличие или отсутствие телефона или стоимость ремонта на 1 кв.м. площади. Но большинство поправок носят мультипликативный характер, то есть это не прибавление к стоимости фиксированной величины, а умножение на коэффициент. Поэтому величины Li (pi) распадаются на две части и приведенная выше символическая формула принимает более практичный вид:

Ck (t, pi) = Ak (pi) * G(t) + Bk (pi)

Написанное выше выражение представляет собой масштабную систему из k уравнений, где k - рассматриваемое единомоментно количество квартир ( для московского рынка жилья это от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч квартир, в зависимости от выбранных баз данных и расчетного шага (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально)). Это количество уравнений умножается еще на количество периодов (например, недель), в течение которых рассматривается модель. Другими словами, сформулированная задача достаточно сложна и практически не решаема точным образом. Поэтому ее решение требует использования тех или иных приближений.

Существует два принципиальных подхода к построению приближений. Первый состоит в построении приближенных зависимостей Ak(pi) и Bk(pi) для каждого отдельного параметра на основании статистики за определенный период. Таких как, например, функция спада цены квартиры от расстояния до метро или функция цены от площади кухни и т.п. В результате зная эти функции и набор цен квартир Ck(t, pi) в данный момент времени можно вычислить набор Gk(t), для данного момента времени.

Функция спада цены квартиры от расстояния до МКАД
Функция спада цены квартиры от расстояния до МКАД

В идеале все Gk(t), вычисленные таким образом, должны совпадать. На практике же наблюдается разброс этих значений для разных квартир, что и является следствием приближения. Если полученный разброс не очень велик, то это служит показателем адекватности подбора функций Ak(pi) и Bk(pi). В итоге значение функции G(t) - индекса стоимости на текущую дату - можно вычислить, например, путем усреднения:

G(t) = < Gk(t) >

где символы < > означают операцию усреднения по всем квартирам текущего периода.

Проведение подобного расчета на разные даты приводит к получению зависящей от времени функции G(t). Каждое значение G(t) связано с предыдущими благодаря общему набору функций Ak(pi) и Bk(pi). Чем больший срок взят для анализа статистики при вычислении этих функций, тем более гладкой получится итоговая кривая G(t). И тем сложнее будет согласовать вид функции Ak(pi) и Bk(pi). Поэтому следует использовать некий оптимальный период. Регулярно обновляя функции Ak(pi) и Bk(pi) по мере появления новой статистики можно достичь большей точности расчетов. Это позволяет учесть, в том числе, и ту самую слабую зависимость этих величин от времени, а также более плавно связать между собой значения индекса стоимости за разные даты. Такая структура алгоритма является одной из основных причин, устраняющих статистические скачки индекса стоимости.

В этом и состоит очень важное различие между технологией вычисления средней цены и технологией расчета индекса стоимости. Средняя цена вычисляется путем операции среднего значения по данным текущего периода. Значение следующего периода вычисляется уже по отдельной базе, никак не связанной с базой предыдущего периода. Поэтому значения за разные даты статистически не связаны и испытывают скачки. В технологии расчета индекса стоимости эта связь восстановлена, благодаря чему каждое значение определяется набором предыдущих, что во многом гасит статистический шум.

Средняя цена вычисляется путем операции среднего значения по данным текущего периода
Средняя цена вычисляется путем операции среднего значения по данным текущего периода

Второй подход к построению приближений состоит в следующем. Минуя расчет функций Ak(pi) и Bk(pi) напрямую приближенно вычисляется значение функции G(t), а уже на основании него - корректировки Ak(pi) и Bk(pi). Этот подход более созвучен вычислению средней цены. Хотя и обладает теми же недостатками. Если мы усредним исходную формулу, то получим следующее выражение:

<Ck (t, pi)> = <Ak (pi)> * G(t) + <Bk (pi)>

где символы < > означают операцию усреднения по всем квартирам текущего периода. Функция G(t) при этом, разумеется, является общей для всех квартир.

Даже в этом виде функция G(t), и средняя цена C (t) = <Ck (t, pi)> - разные вещи. Они могут отличаться на постоянное слагаемое или на коэффициент. Чтобы все же окончательно свести G(t) к средней цене, следует использовать условия:

<Ak (pi)> = 1

<Bk (pi)> = 0

Тогда индекс стоимости станет средней ценой. Но только для одной даты. Потому что написанные выше условия могут выполняться для данных за один период, но уже не будут выполняться (по крайней мере точно) за другой и все последующие. Поэтому за каждый следующий период средние значения функций корректировок начнут отклоняться от 1 и 0, в результате чего между индексом стоимости и средней ценой начнет появляться разница. Та самая разница, которая в рассмотренном ранее приближении возникала за счет связи баз за разные периоды и уменьшала статистический шум.

Это происходит из-за того, что вычисление средней цены и оценочных корректировок Ak(pi) и Bk(pi) во многом синхронно. Скачок средней цены вверх возникает из-за наличия в базе данного периода большего количества дорогих квартир. А значит больше квартир с положительными корректировками и средние значения корректировок в этом случае выше 1 и 0. А отношение завышенной средней цены и завышенных корректировок приводит к относительной стабильности функции G(t). Именно этот механизм отсутствует при прямом вычислении средней цены, в результате чего остаются скачки.

Использование второго приближенного подхода в меньшей степени гасит статистический шум индекса стоимости или вообще не гасит, если не пересчитывать каждый раз оценочные корректировки. Эта проблема становится особенно актуальной, когда индексы вычисляются не для города в целом (на большой статистике), а для узкого сегмента, например, одного района. В этом случае (если нет желания или возможности проделывать целиком весь расчет) в соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости можно использовать те или иные сглаживающие алгоритмы.

Использование второго приближенного подхода в меньшей степени гасит статистический шум особенно
Использование второго приближенного подхода в меньшей степени гасит статистический шум особенно

Хорошо это или плохо - вопрос философский. Кто-то считает, что подобная искусственная модернизация исходных данных недопустима. И предпочитает прямой расчет средней цены по простой формуле. Но этот формально правильный подход может часто давать совершенно неадекватные результаты. Например, выдавать статистические ''шумы'' за взлет цен в одном месяце и спад в следующем. Подобно тому, как нагретый ярким солнцем градусник может на морозе показывать плюсовую температуру. Поэтому представляется более правильным корректировать прямые вычисления, в том числе и использовать сглаживание в тех случаях, когда на инертном рынке получаются очевидные статистические скачки.

  Методы построения индекса цен на жилую недвижимость

Построение индексов репрезентативных (т.е. отражающих реальную картину) цен на недвижимость является сложной задачей. Трудности возникают из-за неоднородности рынков недвижимости как между странами, так и на территории одной страны, что приводит к многоообразию методов расчета индекса цен на жильё, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее распространенными являются следующие:

- метод средних цен (единичной стоимости);

- метод медианных цен и моды;

- метод повторных продаж;

- метод, основанный на оценке жилья;

- индекс цен Ласпейреса;

- гедонистическая регрессия;

- метод стратификации.

    Метод средних цен (единичной стоимости)

Статистика средних цен продажи за каждый отчетный период может рассчитываться путем деления суммы цен продажи на число единиц недвижимости, с которыми проводились операции в течение данного периода. Индексы единичной стоимости, вероятно, являются наиболее широко доступными показателями цен на недвижимость - в форме средних данных по продажам - и иногда дают полезную информацию о крупных изменениях цен. Вместе с тем такой индекс единичной стоимости не является истинным индексом цен. Он может содержать существенные искажения из-за нескольких операций с исключительно нестандартными значениями стоимости, ввиду изменений в структуре операций или изменений в качестве единиц недвижимости, с которыми были проведены операции. Например, в индексах единичной стоимости не делается поправок на улучшение качества с течением времени, а потому со временем в них образуется систематическое смещение в сторону повышения. Несмотря на широкую применимость в качестве показателей, представляющих общую картину цен на недвижимость в целом, индексы единичной стоимости часто менее полезны, чем индексы цен, содержащие поправки на изменения в структуре характеристик объектов недвижимости.

    Метод медианных цен и моды

Для устранения систематических смещений, сказывающихся на средних ценах, некоторые индексы строятся на основе медианной цены (срединного значения из всего набора значений) или моды (наиболее часто встречающейся цены). Эти показатели могут быть полезными для конкретных узких целей, однако недостатком обоих методов является исключение важной информации.

    Метод повторных продаж

Применяется для жилья, проданного более одного раза за определенный период времени. В этом случае построение индексов цен осуществляется посредством традиционного сопоставления моделей на основе предположения о неизменности качества домов (квартир) в оба периода. Требуемой информацией для расчета показателя является цена жилья, дата продажи и адрес. Малая доля повторных продаж в объеме всех совершенных сделок по купле-продаже жилья не позволяет производить формирование показателя, в полной мере отражающего изменение цен на рынке жилья. В выборку могут попасть нерепрезентативные типы жилья, что влечет за собой ошибки выборки и искажение значения общего индекса цен. Ошибки выборки устранимы только при большом объеме повторных продаж жилых объектов, однако это не всегда наблюдается на практике. Сводится к минимуму как возможность расчета индексов цен на различные виды жилья, так и возможность его ежемесячного формирования, потому что выборка в большинстве случаев будет пустой либо содержать очень малое число жилых объектов. Кроме того, данный метод учитывает только жилье, проданное более одного раза, следовательно построению подлежит лишь один показатель - индекс цен на вторичное жилье. Указанные недостатки метода повторных продаж обуславливают его малое распространение на практике.

      Метод, основанный на оценке жилья

Метод комбинирует цены продаж и оценки жилья для расчета индекса цен. При этом оценка жилья не обязательно должна быть произведена в тот же самый период, что и его продажа. В отличие от метода повторных продаж данный метод использует ценовую информацию по всем жилым объектам, реализованным за определенный период времени, что снижает вероятность появления ошибки выборки. При этом следует отметить тот факт, что выборки жилья для построения индекса цен для каждого отчетного периода будут разными. Налагая определенные условия, например, по включению в выборку квартир только с определенным числом комнат или в домах с определенным материалом наружных стен, можно снизить вероятность искажения значения показателя. Проблемой применения метода служит наличие случаев предоставления недостоверных оценок жилья, что приводит к существенным отклонениям формируемого показателя. Также метод игнорирует качественные изменения, которые могут произойти в жилом объекте за период времени,прошедший с момента проведения оценки.

     Индекс цен Ласпейреса

В рамках индекса рассчитывается средневзвешенное изменение цен за период для фиксированной корзины недвижимости из некоторого базисного периода. В нем сравниваются совокупные затраты на покупку определенного числа и определенного набора объектов недвижимости в базисном периоде с совокупными расходами на покупку такого же числа и того же набора объектов в другие периоды. Затем строится индекс таких затрат. Цель состоит в том, чтобы рассчитать индекс цен для всего наличного фонда недвижимости с использованием информации по операциям за период и/или формально оцененной стоимости объектов недвижимости.

В целях расчета индекса Ласпейреса для недвижимости необходимы следующие данные:

- наличные фонды недвижимости по видам в базисном периоде;

- цены по видам недвижимости в текущем периоде по отношению к ценам базисного периода.

В идеальном случае проводится сплошное обследование недвижимости, чтобы определить наличные фонды и цену по каждому виду недвижимости в базисном периоде. Каждый вид недвижимости i в базисном периоде должен определяться таким образом, чтобы представлять собой некоторый широко распространенный вид недвижимости. Такие индексы можно сравнивать между странами без необходимости непосредственного сравнения видов недвижимого имущества в каждой стране. Индекс Ласпейреса хорошо подходит для построения общих показателей цен, таких как общенациональные индексы цен на жилье или использовать для составления целевых показателей цен, например, для жилья в столице. Недостатки индексов Ласпейреса могут быть связаны с тем, что они могут не включать информацию по секторам, где невозможно определить стандартную единицу недвижимости.

      Гедонистическая регрессия

Позволяет построить ряд данных о ценах стандартной единицы недвижимости, исключая влияние специфических факторов качества, которые отражаются на фактических продажных ценах. К таким факторам обычно относятся возраст единицы недвижимости, размер, число комнат, местоположение и др. Значимые факторы различаются по странам. Использование гедонистической регрессии представляет собой более совершенный подход к расчету индексов цен на недвижимость. Вместе с тем этот подход требует подробных данных о характеристиках каждого объекта недвижимости, и его применение может быть непростой задачей. Преимущество гедонистической регрессии заключается в том, что она дает представление о разбросе цен и вариациях от периода к периоду при заданной совокупности характеристик объектов недвижимости.

      Метод стратификации

Цель стратификации - это разделение первоначальной совокупности объектов на группы, отличающиеся меньшим разбросом цен. Разделение жилья производится согласно ценоопределяющим характеристикам, наиболее важными из которых являются площадь жилья (общая и жилая), местоположение, тип постройки (бетон, дерево, солома и т.п.), возраст (число лет с момента постройки или капитального ремонта), число комнат (общее число комнат с возможной разбивкой на конкретные типы комнат, например, спальни или ванные), физическое состояние и другая информация подобного рода. Построение стратифицированной выборки представляет собой процесс дробления множества элементов, образующих исследуемую совокупность, на страты так, что каждый её элемент входит в одну и только одну страту.

При выборе переменных для стратификации исходят из следующих принципов:

- элементы одной страты должны быть сходными между собой, а элементы, входящие в разные страты как можно более разными;

- переменные должны быть тесно связаны с ценой жилья ( чем теснее эта связь, тем точнее получаемые оценки);

- переменные подбираются таким образом, чтобы стратификация была простой.

Выбор стратификационных переменных зависит от доступности данных о характеристиках жилья на регулярной основе и степени их влияния на цену. Важной задачей метода является определение оптимального числа страт, т.к чрезмерно детальная либо укрупненная стратификация могут привести к некоторым трудностям.

Детальная стратификация по характеристикам жилья обеспечивает однородность страты и тем самым снижает проблемы, связанные с изменением качества жилья. Благодаря определению однородных страт средняя цена каждой группы может быть использована как цена постоянного качества для конкретного типа жилья. Но в случае увеличения числа страт в некоторых из них может снизиться количество наблюдений либо они будут пустыми. Практической проблемой детальной стратификации является также сложность получения данных для весовых составляющих.

При укрупненной стратификации возможны существенные композиционные изменения в выборке жилых объектов внутри страты с течением времени. Это влечет за собой нарушение условия сопоставимости наблюдаемого жилья, что повышает вероятность искажения значения индекса цен на жилье.

    Индекс цен на жильё в разных странах
      Россия

В России подсчетами индекса занимается Федеральная служба государственной статистики.

В системе Росстата организация расчетов средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья состоит из нескольких этапов:

Организация расчетов средних цен и индексов цен Росстата (1)
Организация расчетов средних цен и индексов цен Росстата (1)
Организация расчетов средних цен и индексов цен Росстата (2)
Организация расчетов средних цен и индексов цен Росстата (2)

Расчет средних цен и построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов:

- отбор товаров-представителей, участвующих в расчетах средних цен и индексов цен;

- отбор городов для наблюдения за ценами и организаций, осуществляющих продажу жилья или предоставляющих посреднические услуги по продаже жилья;

- определение порядка регистрации и сбора информации о ценах;

- формирование базисных весов для исчисления средних цен и индексов цен на жилье различных уровней агрегации;

- расчет средних цен одного квадратного метра общей площади жилья;

- расчет индексов цен на рынке жилья.

      Отбор товаров-представителей, участвующих в расчетах средних цен и индексов цен

Под товаром-представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынках жилья квартира определенного типа (низкого качества, среднего качества (типовые), улучшенной планировки и элитные) с определенным количеством комнат, в домах различного типа (крупнопанельном и крупноблочном, кирпичном или монолитном, в том числе монолитно-кирпичном). Перечень товаров-представителей со стандартным описанием характеристик квартир формируется централизованно на федеральном уровне и доводится до специалистов территориальных органов Росстата, которые в обязательном порядке организуют наблюдение за ценами на квартиры, включенные в этот перечень.

      Отбор городов для наблюдения за ценами и организаций, осуществляющих продажу жилья

Регистрация цен на рынке жилья для расчета средних цен и индексов цен осуществляется в центрах и отдельных городах всех субъектов Российской Федерации. Перечень городов и количество организаций, для участия в наблюдении за ценами формируется на уровне субъекта Российской Федерации на выборочной основе.

Критерием отбора городов в субъекте служит:

- наличие организаций осуществляющих продажу или предоставляющих услуги по продаже жилья;

- наличие организаций осуществляющих строительство и продажу жилья (для первичного рынка).

Отбор организаций для наблюдения за уровнем и изменением цен на рынке жилья в городах производится из общего количества организаций осуществляющих продажу жилья. При формировании перечня базовых организаций руководствуются следующим: в составе базовых организаций, представляющих информацию об уровне цен на рынке жилья должны быть представлены не только крупные организации, осуществляющие большой объем сделок, но и организации с небольшим объемом сделок. Это связано с тем, что динамика цен в организациях с различным масштабом оборота может существенно различаться.

      Определение порядка регистрации и сбора информации о ценах

Статистическая информация о ценах одного квадратного метра общей площади жилья предоставляется ежеквартально юридическими лицами или индивидуальными бизнесменами, осуществляющими операции с недвижимостью. Регистрации подлежит сложившаяся на конец отчетного квартала средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья (с учетом налога на добавленную стоимость). Все показатели рассчитываются по итогам сделок, по состоянию на 25 число последнего месяца отчетного квартала или на ближайшую дату в тех случаях, когда по состоянию на 25 число сделок не производилось.

      Формирование базисных весов для исчисления средних цен и индексов цен на жилье

На уровне субъекта Российской Федерации при осуществлении расчетов используются два вида базисных весов:

- для расчета средних цен одного квадратного метра общей площади проданного жилья по городам субъекта в течение отчетного года, отдельно для первичного и вторичного рынков жилья, в качестве весов принимаются среднегодовые доли типов проданных квартир из общего объема продаж за предыдущий год, рассчитанные для каждого города;

- в качестве базисных весов для расчета средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья по субъекту Российской Федерации в течение отчетного года используется информация о численности городского населения на начало отчетного года в городах, которые участвуют в наблюдении в данном субъекте.

На федеральном уровне при расчете средних цен и индексов цен базисными весами являются:

- для первичного рынка жилья - данные о вводе в действие жилья за предыдущий год;

- для вторичного рынка жилья - информация о численности городского населения субъекта на начало отчетного года.

        Расчет средних цен одного квадратного метра общей площади жилья

Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир с определенным числом комнат каждого типа жилья в отчете каждой отобранной для наблюдения организации определяется на основании данных о фактических ценах сделок, совершенных в конце квартала, в расчете на один квадратный метр общей площади, взвешенных на количество общей реализованной площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья.

Доля проданной общей площади квартир рассчитывается, как частное от деления площади квартир каждого типа на общее количество реализованной общей площади квартир всех типов.

Расчет средних цен по субъекту Российской Федерации проводится в два этапа:

- на первом этапе рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) в пределах каждого типа жилья (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитное и низкого качества). Для каждого типа квартир она определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен всех участвующих в наблюдении базовых организаций этого города.

Затем рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по каждому типу квартир (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и по всем типам, а также квартир с определенным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) конкретного типа дома на первичном и вторичном рынках для каждого наблюдаемого города. Она определяется как средневзвешенная величина из цен одного квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат в пределах каждого типа дома и их доли в общем объеме реализованной общей площади по данному типу квартир. В качестве весов используются среднегодовые доли проданной общей площади жилых помещений по данному типу квартир за предыдущий год;

Cредняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по городу, рассчитанная по типу квартир
Cредняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по городу, рассчитанная по типу квартир

- на втором этапе рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по всем типам (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома в целом по субъекту Российской Федерации.

По субъекту средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома как на первичном, так и на вторичном рынках жилья рассчитывается на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в наблюдаемых городах субъекта Российской Федерации, и данных о численности городского населения этих городов.

Pасчет средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по субъекту
Pасчет средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по субъекту
Обозначения в формуле
Обозначения в формуле

Аналогичным образом, исходя из данных по городам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья.

В целом по России и по федеральным округам средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома (крупнопанельные и крупноблочные, кирпичные, монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные) на первичном рынке жилья рассчитывается на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в субъектах Российской Федерации, и данных о вводе в действие жилья за прошлый год.

Расчет средних цен 1кв.метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу
Расчет средних цен 1кв.метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу
Дополнение к обозначениям в формуле
Дополнение к обозначениям в формуле

Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по Российской Федерации.

На вторичном рынке жилья средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома по России и федеральным округам определяется на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в субъектах Российской Федерации, и численности городского населения (на начало отчетного года).

Формула расчета средних цен 1 кв.метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу
Формула расчета средних цен 1 кв.метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу

Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по Российской Федерации в целом.

      Расчет индексов цен на рынке жилья

Исходя из особенностей развития экономики в переходный период, характеризующейся быстрой сменяемостью ассортимента и условий продажи квартир, в настоящее время при расчете индексов цен на рынке жилья применяется цепной метод расчета. При данном методе расчета индекс цен за отчетный квартал определяется путем отнесения средней цены 1 кв. метра общей площади квартир на конец отчетного квартала к средней цене 1 кв. метра общей площади квартир на конец предыдущего квартала. Цепной индекс за длительный период времени определяется путем перемножения квартальных индексов цен.

Индивидуальные индексы цен определяются как частное от деления средних цен на отобранные для наблюдения квартиры в отчетном и базисном периодах.
Формула расчета индивидуальных индексов
Формула расчета индивидуальных индексов

Сводные индексы цен на рынке жилья исчисляются по группам различной степени агрегации:

- по субъектам;

- по федеральным округам;

- по Российской Федерации в целом.

Для расчета сводных индексов цен на рынке жилья используются средние цены отчетного и предыдущего кварталов. Сводные индексы цен на квартиры каждого типа по субъектам, федеральным округам и Российской Федерации в целом последовательно формируются на основании информации о ценах на каждый тип квартир отчетного и предыдущего кварталов, а также данных о базисных весах. При расчете по субъектам в качестве базисных весов используются показатели ''численность городского постоянного населения'', по федеральным округам и Российской Федерации в целом - ''введено в действие квадратных метров общей площади квартир'' и ''численность городского постоянного населения''.

При расчете сводных индексов цен к предыдущему кварталу по субъектам, федеральным округам и Российской Федерации в целом используется формула Ласпейреса. На первичном рынке жилья сводный индекс цен по федеральному округу формируется следующим образом:
Расчет сводного индекса цен по федеральному округу на первичном рынке жилья
Расчет сводного индекса цен по федеральному округу на первичном рынке жилья

Подобным образом, исходя из данных по федеральным округам, определяются индексы цен на первичном рынке жилья по Российской Федерации в целом.

Индексы цен на вторичном рынке жилья исчисляются по аналогичным формулам. Однако в качестве весов в этом случае выступает численность городского населения в субъектах Российской Федерации.

По аналогичным формулам рассчитываются индексы цен по субъектам Российской Федерации исходя из средних цен городов, участвующих в наблюдении. В качестве весов на первичном и вторичном рынках жилья в этом случае используется численность населения этих городов. Обновление системы весов, используемых при расчете средних цен и индексов цен на рынке жилья, проводится ежегодно.

Индекс цен за отчетный квартал к IV кварталу предыдущего года рассчитывается как произведение индекса цен предыдущего квартала к IV кварталу предыдущего года и индекса цен отчетного квартала к предыдущему кварталу.
Сводный индекс цен отчетного квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу
Сводный индекс цен отчетного квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу

Расчет индексов цен отчетного года к различным базисным периодам осуществляется на основе квартальных индексов цен за весь исследуемый период, приведенных к единой базе и исчисленных по единой структуре весов. Так, для сопоставления индексов цен отчетного года по отношению к предыдущему необходимо иметь ряд квартальных индексов цен за два смежных года, исчисленных к единой базе (например, к IV кварталу года предшествующего предыдущему, принятому за 100%) и пересчитанных по единой структуре весов (как правило, по используемой в отчетном году структуре). При этом следует иметь в виду, что вновь исчисленные индексы цен предыдущего года используются только как вспомогательные. Официальными за предыдущий год остаются индексы цен, рассчитанные в течение предыдущего года.

Расчет индексов цен отчетного квартала к соответствующему кварталу предыдущего года производится по следующей формуле:
Расчет индексов цен отчетного квартала к соответствующему кварталу предыдущего года
Расчет индексов цен отчетного квартала к соответствующему кварталу предыдущего года

Исчисление полугодовых и годовых индексов цен производится, исходя из квартальных индексов цен, рассчитанных к базисному периоду, принятому за 100%, по единой системе весов.

     Великобритания

Ежемесячно различные организации и агентства, анализируя цены на недвижимость в Англии и Уэльсе публикуют свои индексы. Каждый из этих индексов базируется на своих данных. Иногда эти индексы находятся в согласии, но довольно часто они противоречат друг другу. Итак индексы цен на жилую недвижимость Соединенного Королевства :

- индекс Halifax;

- индекс Hometrack;

- индекс Nationwide Building Society;

- индекс Office for National Statistics;

- индекс RICS;

- индекс Rightmove;

- индекс Land Registry;

- индекс LSL Property Services Acadametrics.
Индексы цен на жильё Великобритании: порой в согласии, а порой - нет
Индексы цен на жильё Великобритании: порой в согласии, а порой - нет
       Индекс Halifax
Индекс Финансовой группы Halifax - часть финансового гиганта Lloyds Banking Group - крупнейшего в Великобритании ипотечного заемщика.
Halifax - крупнейшии ипотечный кредитор в Великобритании
Halifax - крупнейшии ипотечный кредитор в Великобритании
Индекс показывает среднюю цену соглашений о покупке недвижимости, основываясь на сделках при получении ипотечного кредитования от банка Галифакс, охватывает всю территорию Соединенного Королевства и формируется за полный календарный месяц. При расчете применяется метод гедонистической регрессии.
Индекс цен на жилую недвижимость от Halifax
Индекс цен на жилую недвижимость от Halifax

Отрицательной чертой индекса является то,что в случае небольшого количества сделок велика вероятность погрешности, а также может сказываться географический фактор (исторически Галифакс больше сделок совершает на севере страны, таким образом, его понятие ''стандартный дом'' может не соответствовать действительно среднему ''стандартному дому'' Великобритании).

       Индекс Hometrack
Индекс существует с 2000 года и с февраля 2011 года охватывает всю территорию Великобритании.
Индекс hometrack существует с 2000 года
Индекс hometrack существует с 2000 года
Анализ предоставляется ведущими ипотечными заемщиками и другими секторами индустрии недвижимости. Данные формируются следующим образом: ежемесячно как минимум два агента по недвижимости ( по каждому почтовому индексу расположенному в Англии и Уэльсе) заполняют анкету из 11 вопросов. В результате, собирается не менее чем 5000 - 6000 анкет. Сведения о средних ценах базируются на мнении агента относительно цены, которая могла бы быть сформирована при заключении сделки для каждого из четырех стандартных типов жилья (дома, квартиры, смежного дома и терассы) по каждому почтовому индексу.
Ежемесячно как минимум два агента по недвижимости заполняют анкету
Ежемесячно как минимум два агента по недвижимости заполняют анкету

Цены указываются на определенную дату каждого месяца с учетом текущих рыночных условий и последних транзакций. Собранные приведенным выше способом данные проходят процесс проверки и затем формируется общая средневзвешенная цена. Показатель охватывает период с первого числа календарного месяца по 21 число месяца.

Индекс цен на жильё от hometrack (1)
Индекс цен на жильё от hometrack (1)
Индекс цен на жильё от hometrack (2)
Индекс цен на жильё от hometrack (2)

Недостатком данного индекса является его основанность на субъективном мнении агента, а не на фактической цене.

      Индекс Nationwide
Nationwide - самое большое в Великобритании сообщество строителей и один из крупнейших ипотечных заемщиков.
Nationwide - самое большое в Великобритании сообщество строителей и один из крупнейших ипотечных кредиторов
Nationwide - самое большое в Великобритании сообщество строителей и один из крупнейших ипотечных кредиторов
Индекс показывает среднюю цену, которая сформировалась в результате заключенных сделок купли-продажи недвижимости посредством получения ипотеки от Nationwidе. Показатель охватывает всю территорию Великобритании, публикуется до конца месяца и хотя создатели индекса утверждают, что он охватывает календарный месяц, точные даты, которые он включает,не сообщаются (объясняется это коммерческой тайной). Индекс формируется следующим образом: некоторые виды сделок исключаются из массива данных, в том числе сделки по схеме ''buy-to-let'' (''купить-чтобы-сдать-в-аренду'') и ''right-to-buy'' (''право выкупа''), также удаляются очень маленькие и очень большие дома (установлен специальный лимит для каждого типа домов), затем цены смешиваются и усредняются с тем, чтобы достигнуть понятия ''типичный дом'' (система оперирует такими показателями, как месторасположение, количество спален и соотносит их с ценой, по которой объект недвижимости был продан. По этой модели оценивается, сколько в среднем должен стоить объект недвижимости с данными характеристиками).
Индекс цен на жильё от Nationwide
Индекс цен на жильё от Nationwide Building Society

Nationwide Building Society утверждает, что их система более устойчива к уменьшению количества размера выборки, она лучше выявляет и отслеживает цены на жилую недвижимость в Великобритании. Но тем не менее, данные все же могут быть искажены в случае, когда в месяце было небольшое количество сделок, а также по причине географического смещения Nationwide Building Society в южную часть страны.

       Индекс Office for National Statistics
Индекс ''Управления Национальной Статистики'' Великобритании.
Ежемесячный индекс от  ''Управления Национальной Статистики'', охватывает всю территорию и показывает среднюю цену по завершенным сделкам с недвижимостью Великобритании
Ежемесячный индекс от ''Управления Национальной Статистики'', охватывает всю территорию и показывает среднюю цену по завершенным сделкам с недвижимостью Великобритании
Ежемесячный индекс, который формирует ''Управление Национальной Статистики'', охватывает всю территорию и показывает среднюю цену по завершенным сделкам с недвижимостью Великобритании с участием ипотечных заемщиков, что составляет примерно 60–70% от общего числа сделок. Для более точного расчета данных цифры обрабатывают через так называемый метод ''смешанной корректировки'' - различные характеристики каждого объекта недвижимости приведены к среднему весу, то есть выводится понятие ''среднего дома'' (эти характеристики основаны на сделках с недвижимостью, проведенных в течение предыдущих 3 лет, т.е. в 2012 году вес базировался на данных, собранных в 2009–2011 годах).
Индекс цен на жильё от
Индекс цен на жильё от

Следует учесть и то, что обработка данных занимает длительное время,поэтому образуется отставание во времени (например, цифры за март публикуются в мае).

       Индекс RICS
Индекс Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS (Kоролевской Организации Дипломированных Оценщиков).
RICS - Kоролевская  Организация Дипломированных Оценщиков
RICS - Kоролевская Организация Дипломированных Оценщиков

На второй неделе месяца примерно 450–500 оценщиков получают анкеты, которые содержат несколько вопросов, касающихся продаж на рынке недвижимости (какое количество домов было продано и какое количество объектов на продажу выставлено в настоящее время), а также изменений цен на жилую недвижимость за предыдущие три месяца и ожиданий самих оценщиков: что произойдет на рынке недвижимости Англии и Уэльса в течение следующего года.

Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (1)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (1)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (2)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (2)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (3)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (3)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (4)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (4)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (5)
Вопросы анкеты, которую заполняют оценщики (5)

При этом индекс отражает не мнение оценщиков относительно роста или падения цен на недвижимость в стране, а соотносит долю прогнозирования роста и долю прогнозирования падения. Так, если 10% оценщиков прогнозируют рост цен на недвижимость, а 20% прогнозируют падение цен, то индекс показывает 10% вероятность падения.

Индекс цен на жильё от RICS
Индекс цен на жильё от RICS

Информация собирается с 10 географических регионов, ежемесячно.

       Индекс Rightmove
Rightmove - крупнейший web-сайт и интернет-портал, который предлагает недвижимость в Великобритании и охватывает 90% всех агентств недвижимости Великобритании.
Rightmove - крупнейший web-сайт, который предлагает недвижимость в Великобритании
Rightmove - крупнейший web-сайт, который предлагает недвижимость в Великобритании
Данные для формирования базируются на ценах на новую недвижимость, добавленную в список на сайте Rightmove в течение последнего месяца (обычно, это около 30,000 - 40,000 объектов недвижимости в неделю) и обрабатываются следующим образом: предложения цен на недвижимость, с ценами, которые отклоняются от средних в любую сторону, удаляются из вычислений, чтобы исключить искажения цен. Данные перемешиваются и используются для расчета средней национальной цены.
Данные по ценам на жильё от Rightmove (1)
Данные по ценам на жильё от Rightmove (1)
Изменения запрашиваемых цен на жильё от Rightmove
Изменения запрашиваемых цен на жильё от Rightmove

Недостатком индекса является то, что он основывается на цене предложения - цена сделки после завершения процесса (получения кредита, оформления и регистрации в Земельном Кадастре) может быть иной.

Недостатком индекса является то, что он не учитывает цену сделки после завершения процесса
Недостатком индекса является то, что он не учитывает цену сделки после завершения процесса
        Индекс Land Registry

Индекс Земельного Кадастра Land Registry.

Земельный Кадастр является государственным ведомством, ответственным за регистрацию прав на землю и недвижимое имущество в Англии и Уэльсе. Все сделки, которые регистрируется в Земельном Кадастре, в том числе сделки с финансированием посредством ипотечного кредита, обрабатываются и компилируются, образуя свод данных, которые обновляются каждый календарный месяц.
Земельный Кадастр - это государственное ведомство, ответственное за регистрацию прав на землю и недвижимость
Земельный Кадастр - это государственное ведомство, ответственное за регистрацию прав на землю и недвижимость

Для расчета данные обрабатывются следующим образом: в качестве базовой цены взята цена недвижимости в Англии и Уэльсе в апреле 2000 года. Рост стоимости оценивается относительно этой величины и выводится текущая средняя стоимость жилья. При этом бъекты недвижимости, которые не были проданы хотя бы дважды, начиная с 1995 года, удаляются из списка исходных данных. Сам Земельный Кадастр утверждает, что его индекс - это наиболее точный и независимый индекс цен на жилье. Во-первых, по причине того, что в него заложены конечные цены на недвижимость. Во-вторых, это единственный индекс, основанный на ''методе повторных продаж''.

Индекс цен на жильё от Land Registry
Индекс цен на жильё от Land Registry
Изменение индекса цен на жильё от Land Registry
Изменение индекса цен на жильё от Land Registry

Недостаток индекса заключается в том,что он не отражает цен на первичном рынке жилья и цен на объекты, которые не продавали в течение длительного периода времени.

       Индекс LSL Property Services Acadametrics

Индекс LSL Property Services Acadametrics формируется в компании Acadametrics, которая специализируется на оценке рисков в сфере сделок с недвижимостью в Великобритании и в сфере ипотечного кредитования сделок с недвижимостью для компании LSL, которая, в свою очередь владеет компаниями недвижимости и оценочными компаниями.

Индекс LSL Property Services Acadametrics формируется в компании Acadametrics, которая специализируется на оценке рисков в сфере сделок с недвижимостью в Великобритании
Индекс LSL Property Services Acadametrics формируется в компании Acadametrics, которая специализируется на оценке рисков в сфере сделок с недвижимостью в Великобритании

Индекс отражает средние цены на недвижимость, зарегистрированную в Земельном кадастре в течение последнего месяца, охватывает территорию Англии и Уэльса, а также Шотландии (данные формируются отдельно с использованием сведении из Земельного Кадастра Шотландии). Период охвата индекса - один месяц. Информация собирается и обрабатывается следующим образом: Земельный кадастр собирает все данные по сделкам купли-продажи недвижимости, зарегистрированным в течение месяца и сведения о продажах в предыдущем месяце, затем формирует средние цены. Эти данные предоставляются в Acadametrics, где еще раз взвешенным способом выводится средняя цена.

Изменения индекса цен на жильё ( данные LSL )
Изменения индекса цен на жильё ( данные LSL )

Индекс пользуется высокой степенью доверия, т. к. он базируется на данных, содержащих информацию обо всех завершенных сделках по купле-продаже жилья (в том числе с ипотечным финансированием, как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости).

    Канада

В Канаде для отслеживания изменения цен на рынке жилой недвижимости используют следующие показатели:

- The New Housing Price Index (NHPI)

- The Teranet-National Bank House Price Index (TNBHPI)

- The MLS Average Resale House Price Indicator

- Bank of Canada - Royal LePage Survey of Canadian House Prices

       The New Housing Price Index ( Индекс цен на новое жильё )

Индекс NHPI - ежемесячный показатель, который охватывает 21 мегаполис Канады , рассчитывается и публикуется Национальным бюро статистики, отражает динамику колебаний цен, по которым осуществляются сделки между подрядчиком и покупателем в момент покупки нового дома.

Показатель формируется на базе данных, полученных от строительных подрядчиков в ходе опроса ( посредством анкетирования и телефонного интервьюирования ). Вопросы включают в себя информацию по четырём видам жилья (отдельностоящие дома на одну семью, блокированные дома, таунхаусы и дома с терассой) с подробными характеристиками и общей оценкой стоимости ( по каждому объекту), далее формируется понятие «типичный дом» (по каждому виду жилья) и по нему уже отслеживают изменение цен ( следует уточнить, что ценой дома будет являться остаточная стоимость т.е. цена дома = общая цена продажи - стоимость земли). Индексация цен проводится по формуле Ласпейреса.

       The Teranet-National Bank House Price Index (TNBHPI)

 Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тенденция изменения уровня цен в ближайшей перспективе. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя.

Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл
Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл

Возможность появления такого инструмента, как индекс ценового ожидания, является результатом двух обстоятельств:

- рынок недвижимости является крайне инертной сущностью. По ряду объективных причин цены на недвижимость (и в частности жилье) не могут резко измениться за один день или неделю, подобно курсу той или иной валюты или стоимости акций. Смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев. Благодаря этому обстоятельству на основании текущего темпа изменения цен можно с хорошей точностью построить тренд на ближайшую перспективу. Например, если в текущем месяцы цены на жилье выросли на 3%, то в следующем месяце их рост с большой вероятностью сохранится и, скорее всего, будет находиться где-то в пределах 2% - 4%. За один месяц темп роста цен может увеличиться или уменьшится, но за этот период цены точно не могут упасть. А если по каким-то причинам и намечается снижение цен, то оно произойдет не сразу. В течение одного - двух месяцев еще будет сохраняться рост по инерции, хотя и спадающими темпами, следующие несколько месяцев цены будут стоять на месте, а только потом начнется их плавное снижение. Подобным образом происходит и постепенный перелом тенденции падения цен в сторону нового витка роста цен. Так устроен этот рынок;

Смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев
Смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев

- технология исключения статистического шума позволяет получить достаточно гладкий график индекса стоимости. А значит, приобретает смысл и устойчивая тенденция этого графика, позволяющая с хорошей определенностью продлить кривую индекса стоимости на ближайшую перспективу. Каждый человек вполне может проделать эту операцию в уме, глядя на гладкую кривую индекса стоимости. Но пока в наличии имелся только скачкообразный график средней цены, говорить о каких-либо трендах было сложно. Рост текущего значения графика средней цены на следующем шаге мог запросто смениться непредсказуемым «провалом» вниз, после чего мог последовать новый непредсказуемый «взлет» вверх и так далее. В таких условиях любой рост или падение текущих значений графика не позволяли делать никаких выводов. Поэтому переход к гладкому графику индекса стоимости, наделяет этот показатель еще и прогнозирующими свойствами, благодаря возможности опереться на его устойчивый тренд.

Технология исключения статистического шума позволяет опереться на устойчивый тренд
Технология исключения статистического шума позволяет опереться на устойчивый тренд

Благодаря этим обстоятельствам, индекс ценового ожидания - показатель текущего темпа изменения цен, можно также рассматривать как тренд индекса стоимости на ближайшую перспективу, своеобразный ценовой прогноз в первом (линейном) приближении.

На текущий момент для вычисления еженедельного индекса ожидания используется подход, состоящий в использовании набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих недель. В результате этого текущий индекс ожидания определяется в основном темпом изменения цен за последние две недели (пересчитанном в месячный прирост), что делает его наиболее оперативным. Помимо этого, индекс ожидания также приобретает свойства гладкости, исключающие резкие перепады темпов изменения цен не только от недели к неделе, но и от месяца к месяцу.

График индекса ожидания также приобретает свойства гладкости
График индекса ожидания также приобретает свойства гладкости

Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход.
Стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить доход
Стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить доход

В этом смысле жилье рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих:

- арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду;

- изменение ее себестоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. Однако индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может получаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды.

Индивидуальнее издержки могут снижать потенциальную доходность
Индивидуальнее издержки могут снижать потенциальную доходность

Оценить текущую стоимость квартиры несложно - все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять - ''а реально ли квартира стоит этих денег?''.

А реально ли квартира стоит этих денег
А реально ли квартира стоит этих денег

Ответить на такой вопрос может только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода, который базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту.

Приобретение квартиры выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом
Приобретение квартиры выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и прогноза цен на ближайшие три месяца.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок - от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных банках.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам.
Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам.

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд факторов
Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд факторов

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости. Рост показателя говорит об увеличении цен на жилье и о готовности покупателей приобретать недвижимость.

Индекс доходности недвижимости Москвы за 5 лет
Индекс доходности недвижимости Москвы за 5 лет

Источники и ссылки

  Источники текстов, картинок и видео

wikipedia.org - популярный энциклопедический портал

FxEuroClub.ru - дилинговый центр Forex EuroClub

irn.ru - аналитический центр

dic.academic.ru - сборник большого количества словарей и энциклопедий

mfd.ru - информационное агенство, специализирующееся на финансовой информации

molod.mephi.ru - сайт Московской международной телекоммуникационной конференции молодых ученных

grandars.ru - энциклопедия экономиста

aup.ru - бизнес-портал

journal.org - журнал научных публикаций аспирантов и докторантов

ereport.ru - международная экономика: новости, статьи, статистика

abc - people.com - энциклопедия людей и идей

dailystroy.ru - ежедневно о проблемах строительной отрасли, рынке недвижимости и проблемах ЖКХ

e-reading.club - большая онлайн библиотека

FreshForex.org - надёжный брокер рынка Forex

gks.ru - федеральная служба государственной статистики

docme.ru - сервис публикаций документов

Ссылки на интернет-сервисы

Google.com - крупнейшая поисковая система в мире

docs.google.com - сервис хранения и обмена документами

translate.google.ru - переводчик от поисковой системы Google

youtube.com - поиск видео материалов на крупнейшем портале мира

wordstat.yandex.ru - сервис от Яндекса позволяющий анализировать поисковые запросы

Ссылки на прикладные программы

getpaint.net - бесплатное программное обеспечение для работы с изображениями

windows.microsoft.com - сайт корпорации Майкрософт, создавшей OS Windows

office.microsoft.com - сайт корпорации создавшей Microsoft Office

mozilla.org - часто используемый браузер для работы с сайтами