ЗАРАБАТЫВАЙТЕ !!! на глобальных рынках. БЕСПЛАТНАЯ консультация - оставьте свой телефон сейчас

Ипотека (Mortgage) - это

вид кредита под залог недвижимого имущества для обеспечения долговых обязательств

Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредита, виды ипотеки и условия ее получения, порядок и необходимые документы для приобретения жилья в ипотеку, кредитование под залог недвижимости, условия и порядок погашения, анализ и перспективы ипотеки в России

Развернуть содержание
   Ипотека - это, определение

Ипотека - это вид залога недвижимого имущества с целью получения денежного кредита или займа, при котором заложенное недвижимое имущество не передается в собственность кредитодателя, а остается в распоряжении заёмщика, и является средством обеспечения долговых обязательств заемщика (залогодателя, должника по закладной) перед займодателем (залогодержателем, кредитором по ипотечному кредиту). Ипотека используется при необходимости получения денежной ссуды, ипотечного кредита, как правило, на длительный срок. Наиболее распространена ипотека с целью получения денежных средств взаймы для приобретения жилья.

Видео:

 

 

Ипотека - это обеспечение долга недвижимости, один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств обеспечение долга недвижимым имуществом более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Обеспечение долга предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека для человека
Ипотека для человека

 Ипотека - это залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.

Видео:

 

Ипотека -  это право притязания на собственность, появившееся в результате гарантии/залога под заем или выплату долга, которое утрачивает силу по выплате этого займа или долга. Получатель ссуды, предлагающий этот залог, называется должник по закладной (mortgagor); тот, кто дает деньги, называется кредитор по ипотечному кредиту; залогодержатель (mortgagee).

Ипотечный кредит на покупку жилья
Ипотечный кредит на покупку жилья

 Ипотека - это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

 

Видео:

 

Ипотека - это в США помещение ценных бумаг или иной собственности в заклад в качестве обеспечения кредита, в том числе при покупке других ценных бумаг в кредит.

Ипотека ценных бумаг
Ипотека ценных бумаг

 Ипотека - это передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды.

Видео:

 

Ипотека - это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору для получения кредитной ссуды под закладную.. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но это может быть и право на недвижимость.

Залог недвижимого имущества
Залог недвижимого имущества

 

 Ипотека - это система передачи недвижимого имущества под залог при получении экономическим субъектом займа, обычно — долгосрочного. При ипотеке имущество остается в руках должника, сохраняется возможность предоставления имущества в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному кредитору (последующая ипотека), обязательна регистрация залога государственными органами, осуществляется процедура страхования сделки.

Видео:

 

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Заключение сделки по ипотечному кредиту
Заключение сделки по ипотечному кредиту

 Ипотека - это залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Видео:

 

 

Ипотека - это надежный способ приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив, путем передачи денег непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). При этом сделка проходит тщательную юридическую проверку банком, выдавшим кредит. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

Видео:

 

Ипотека - это закладная (долговой инструмент, обеспеченный правом на недвижимость; обычно свободно обращающийся на рынке).

Долговой инструмент с правом на недвижимость
Долговой инструмент с правом на недвижимость

 

Ипотека - это долг по ипотечному кредиту

Видео:

 

Ипотека - это обязательство, выдаваемое судовладельцем в качестве гарантии выплаты с процентами всех средств, которые он занимает во время плавания судна в связи с возникающими неотложными обстоятельствами (например, оплата срочного ремонта) после благополучного прибытия корабля к месту назначения. Обеспечение ипотеки самим судном, с грузом или без него, называется бодмереей (bottomry) и оформляется бодмерейным договором.

 

Ипотечное обязательство судовладельца
Ипотечное обязательство судовладельца

 Ипотека - это полномочия банкира, обычно на основе вручения ему залогового письма (letter of hynothecation), продавать товары, которые были ему переданы (cм.: залог (pledge) как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как документарная тратта, подразумевающая, что банкир может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта.

Полномочия банка на продажу заложенного товара
Полномочия банка на продажу заложенного товара
   Понятие и экономическая сущность ипотеки

Залог недвижимости (ипотека) - это древняя форма обеспечения исполнения обязательств, применявшаяся еще в Афинах и Древнем Риме и предполагающая залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды. В переводе с греческого «hypotheka» означает «основание, заклад, залог».

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности конкретной страны.

Видео:

 

 Действующее гражданское законодательство определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В настоящее время ипотека означает для банков твердое обеспечение возврата предоставленных кредитных средств, для экономики страны - возможность за счет кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, развивать строительство, промышленность и сельское хозяйство, для граждан является способом решения жилищной проблемы.

 

Залог недвижимости
Залог недвижимости

 Необходимыми предпосылками для успешного становления и применения ипотеки являются функционально пригодные нотариальная и судебная системы, земельный кадастр и многое другое. И все же в первую очередь следует говорить о необходимости исследования и решения сугубо правовых проблем, затрудняющих развитие института ипотеки.

Нотариальная система
Нотариальная система

Как показывает мировая практика, развитая система ипотечного кредитования является одним из важнейших факторов экономического и социального развития страны. Ее эффективное функционирование не только обеспечивает рост финансирования капитальных вложений, но и сдерживает инфляцию, способствует решению жилищной проблемы. Последнее обстоятельство особенно актуально для Российской Федерации.

Видео:

 

В настоящее время необходимость развития ипотечного кредитования не ставится под сомнение. Для того чтобы более эффективно закрепить ипотеку, необходимо тщательно изучить опыт зарубежных и отечественных стран и выявить наиболее перспективные модели и механизмы ипотечного кредитования. Громадное значение имеет опыт развитых стран, где уже много десятилетий довольно успешно действует механизм ипотеки. Не менее важным является изучение национальных специфических условий, в которых формируется институт ипотеки.

Механизм ипотечного кредитования
Механизм ипотечного кредитования

 При ипотечном кредитовании кредитор получает займ на покупку недвижимого имущества или другие цели. Его обязательством перед заемщиком является погашение ссуды, а обеспечивает исполнение этого обязательства обеспечение долга недвижимого имущества. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимого имущества - землю, автомобиль, жилое помещение, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, является собственностью кредитора займа с момента приобретения. Термин ипотека в Российской Федерации обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Недвижимость приобретенная по ипотеке
Недвижимость приобретенная по ипотеке

 Самый распространенный вариант использования ипотечного кредита в Российской Федерации - это покупка квартиры в займ. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в Российской Федерации ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Видео:

 

 

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссиибанка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договоренности ипотечного кредита. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимого имущества при покупке квартиры в займ.

Ипотечный брокер
Ипотечный брокер

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение ссуды может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения займа так же определяется ипотечным банком.

Досрочное погашение кредита
Досрочное погашение кредита

 

 Обеспечение долга с помощью ипотеки – это один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств обеспечение долга более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Обеспечение долга предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это обеспечение долга недвижимости, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Видео:

 

Термин «ипотека» (от др.-греч. ποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед заемщиком своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает займ. Такой столб и назывался «ипотечным кредитом», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Ипотека в переводе с древнегреческого - Подпорка
Ипотека в переводе с древнегреческого - Подпорка

Основные особенности ипотечного кредита заключаются в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель — заемщик имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы кредита) перед другими заемщиками должника.

Возврат суммы ипотечного кредита
Возврат суммы ипотечного кредита

Кроме того, наиболее часто термин «ипотека» употребляется при ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование — это выдача займа банком под обеспечение долга недвижимости. Зачастую ипотечным кредитом называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках займы на покупку недвижимости (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (обеспечение долга) банку как гарантия возврата ссуды (ипотека в силу закона).

Улучшение жилищных условий
Улучшение жилищных условий

 Ипотечным кредитом является также обеспечение долга уже существующей недвижимостью собственника для получения им займа или кредита, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимого имущества).

Получение кредита за имущество
Получение кредита за имущество

Существуют разные варианты оформления ипотечного кредита по выданным ссудам. Чтобы лучше разобраться в определении термина «ипотека», рассмотрим самый распространенный вариант приобретения недвижимого имущества с использованием ипотечного кредита. Гражданин Иванов взял займ в банке в размере 40 тыс. долл. США на покупку квартиры стоимостью 80 тыс. долл. США. Процедура оформления права собственности следующая.

Оформление права собственности по ипотеке
Оформление права собственности по ипотеке

 Гражданин Иванов заключает с банком кредитный договор. При этом гражданин Иванов становится должником, а банк заемщиком. После того как гражданин Иванов нашел нужную квартиру, между собственником квартиры и гражданином Ивановым заключается договор купли-продажи квартиры. При этом в договоре купли-продажи указывается, что гражданин Иванов для приобретения квартиры использует кроме собственных денежных средств кредитные средства банка. Весь комплект документов сдается в регистрирующий орган для регистрации права собственности гражданина Иванова на приобретаемую квартиру. Регистрирующий орган одновременно регистрирует договор купли-продажи, право собственности гражданина Иванова и ипотеку в силу закона. При этом гражданин Иванов становится собственником и залогодателем квартиры, а банк – залогодержателем. В свидетельстве о праве собственности на квартиру в графе «ограничения» будет указано: «обеспечение долга в силу закона».

Заключение договора купли-продажи квартиры
Заключение договора купли-продажи квартиры

 Квартира в данном случае выступает средством обеспечения возврата выданного ссуды. Если гражданин Иванов не вернет займ, банк обратится в суд, чтобы обратить взыскание на квартиру. Квартира будет продана, деньги, полученные от продажи квартиры, будут направлены на погашение взятого займа, а остаток возвращен гражданину Иванову.

Деньги от продажи недвижимости
Деньги от продажи недвижимости

Жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого кредита, предоставленного другим юр. лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности кредитора на жилой дом или квартиру. Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного соглашения с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, — квартира не может являться объектом ипотечного кредита. Поэтому квартира становится обремененной ипотечным кредитом только после регистрации права собственности.

Квартира обремененная ипотекой
Квартира обремененная ипотекой

 Ипотека широко применяется и при осуществлении арендных отношений. При передаче под выплату аренды земельного участка или другого недвижимости получатель аренды в обеспечение обязательства плательщика аренды приобретает право обеспечения долга на это имущество. При этом договор аренды, предусматривающий отчуждение недвижимости под выплату аренды, подлежит государственной регистрации. По договору аренды одна сторона (получатель аренды) передает другой стороне (плательщику аренды) в собственность имущество, а плательщик аренды обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Аренду заключают пожилые люди
Аренду заключают пожилые люди

Договор аренды зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного договоренности собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимого имущества).

Видео:

 

Одним из видов соглашения аренды является договор пожизненного содержания с иждивением. Пожизненная рента – это договор, по которому получатель аренды — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика аренды, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика аренды по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя аренды. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотечному кредиту с приложением свидетельства о смерти получателя аренды.

Договор пожизненной ренты с иждивением
Договор пожизненной ренты с иждивением

 Ипотека является средством обеспечения долга имущественных прав. Если при обеспечении долга имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного обеспечением долга, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом обеспечения долга. Например, при обеспечении долга права требования квартиры по инвестиционному договору.

Обеспечение имущественных прав по ипотеке
Обеспечение имущественных прав по ипотеке

 По договору о обеспечении долга недвижимости (договору об ипотечному кредиту) одна сторона – залогодержатель, являющийся заемщиком по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимости другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими заемщиками залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право обеспечения долга заключается в праве заемщика (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного обеспечением долга, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимости.

Вырученные средства от продажи недвижимости
Вырученные средства от продажи недвижимости

 Договор об ипотечному кредиту не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору ссуды, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотечным кредитом обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено обеспечением долга недвижимого имущества по договору об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным).

Договор по ипотечному кредиту
Договор по ипотечному кредиту

 Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке собственник объекта недвижимого имущества не меняется, а ипотека возникает на основании соглашения об ипотечному кредиту. Договор об ипотечному кредиту может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором по ипотечному кредиту. В случае прекращения основного обязательства (например, полное погашение займа по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Погашение займа по ипотечному договору
Погашение займа по ипотечному договору

 Ипотека, как вид кредитования пришел в Россию, как и многое другое, из Западных экономик. С экономической точки зрения она возникла из-за наличия большого количества развитой частной собственности. Цель его состоит в том, чтобы обеспечить недвижимым имуществом тех граждан. Которые в этом нуждаются, но в силу различных препятствий, сами не могут приобрести жилье. Поэтому ипотечный кредит можно охарактеризовать как кредит, который обеспечен некой недвижимой собственностью.

Обеспечение кредита недвижимой собственностью
Обеспечение кредита недвижимой собственностью

 Как и в любых отношениях, в этом виде кредитования существуют свои субъекты и объекты. К основным субъектам ипотеки можно отнести заемщиков и кредиторов.

Заемщики – это, как правило, физические лица, которые заключают договоры с кредитными организациями на выдачу ипотеки для покупки жилья. Он должен подходить под условия, которые выдвигает банк, выдающий кредиты. Чаще всего к основным условиям относятся размер месячного дохода и отсутствие сторонних долговых обязательств.

Заемщик по ипотеке
Заемщик по ипотеке

 Кредиторы – это, прежде всего, банки, кредитные агентства, которые предоставляют заемщикам ипотечные кредиты, на условиях возвратности.

Кредитор по ипотеке
Кредитор по ипотеке

 Государство тоже является неотъемлемым участником этих операций, так как именно оно регламентирует законодательно те нормы, по которым эти процессы должны проходить. Так же оно помогает с условиями ипотеки социально незащищенным слоям населения, молодым и многодетным семьям, выделяя им субсидии и безвозмездные выплаты на льготных условиях.

Государство является участником ипотеки
Государство является участником ипотеки

По своей сути, чтобы взять ипотеку, нужно иметь заработок значительно выше среднего, иначе ваше заявление будет не принято при рассмотрении банком. Исключения составляют лишь социально незащищенные слои населения, так как их первоначальные взносы выплачивает государство, а им остается погасить оставшуюся сумму и проценты.

Нужно погасить сумму кредита и проценты
Нужно погасить сумму кредита и проценты

 Объектом ипотеки является то самое недвижимое имущество, которое так желает приобрести заемщик. При покупке квартиры желательно исходить из своих реальных возможностей, иначе можно попросту остаться без всего, так как ипотечные договоры включают в себя пункты, которые разъясняют, что может быть в случае неуплаты. Поэтому требования договора нужно неукоснительно соблюдать.

 

Можно остаться без всего
Можно остаться без всего

В общем, ипотека является очень удобным инструментом в современном мире, особенно если сущность ипотеки понимается в полной мере. Самое главное знать, на что способны ваши финансы, и уже от этого отталкиваться в дальнейшем при принятии решений.

На что способны ваши финансовые возможности
На что способны ваши финансовые возможности

 Ипотека - это такая форма имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Реализация заложенного имущества
Реализация заложенного имущества

Можно выделить следующие принципы осуществления ипотеки:

- принцип гласности - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

Принцип гласности в ипотеке
Принцип гласности в ипотеке

 - принцип специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

Принцип специальности в ипотеке
Принцип специальности в ипотеке

 - принцип достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

Принцип достоверности в ипотеке
Принцип достоверности в ипотеке

 - принцип старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

Принцип старшинства в ипотеке
Принцип старшинства в ипотеке

 - принцип бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

Принцип бесповоротности в ипотеке
Принцип бесповоротности в ипотеке

 - принцип неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Принцип неприменимости погасительной давности
Принцип неприменимости погасительной давности

 В настоящее время ипотека является самостоятельным и развитым правовым институтом, на основе которого создается система долгосрочного ипотечного кредитования. В США и Западной Европе давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотечного кредитования, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, эффективная практика привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования через выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг.

Видео:

 

 

При введении и распространении системы долгосрочного ипотечного кредитования в развивающихся странах, в том числе и бывших республик СССР, можно избежать многих негативных явлений, если обратится к опыту США и Германии в части рефинансирования ипотечных кредитов за счет выпуска специальных ценных бумаг - закладных листов, предварительного накопления на специальных счетах банков средств для строительства и приобретения жилья, предоставления государством налоговых и иных льгот для участников ипотеки и др.

Льготы по ипотеке
Льготы по ипотеке
     Основные разновидности ипотеки

Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования является одним из важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства, жилищного строительства. При этом, с точки зрения государства, функция привлечения кредитных ресурсов является основной целью в системе ипотечного кредитования.

Видео:

 

Существуют следующие основные разновидности залога недвижимости (ипотеки) в зависимости от вида имущества, привлекаемого в качестве залога – залог предприятий, принадлежащих им зданий, сооружений, земельных участков, жилых помещений.

       Ипотека имущества предприятий

Залог предприятий различных форм собственности, в том числе и государственной собственности, и их имущества получил широкое распространение во многих государствах и имеет достаточно совершенное правовое регулирование. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Ипотека имущества предприятий
Ипотека имущества предприятий

 Следует отметить, что в целях регулирования процессов, касающихся ипотеки государственных предприятий и иного государственного имущества в различных странах разрабатывается множество нормативно правовых актов, касающихся порядка, сроков, ограничения стоимости, особенностей и прочих вопросов регулирования ипотечного залога предприятий.

Сроки залога предприятий
Сроки залога предприятий

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Имущественный комплекс предприятия
Имущественный комплекс предприятия

 На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если предметом ипотеки является предприятие, то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Производственное оборудование
Производственное оборудование

 Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Независимый аудитор
Независимый аудитор

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

Денежное обязательство по ипотеке
Денежное обязательство по ипотеке

 Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Условия кредитного договора
Условия кредитного договора

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля над деятельностью залогодателя.

Залогодержатель вправе обратиться в суд
Залогодержатель вправе обратиться в суд

 В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Неисполнение обязательств по ипотеке
Неисполнение обязательств по ипотеке
       Ипотека земельных участков

Одним из основных объектов ипотечного залога выступают земельные участки. Уникальность земли, порождаемая ее фиксированным местоположением и свойствами плодородия, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях. Следует отметить, что во многих государствах с высоким уровнем государственного регулирования экономики, существуют существенные ограничения на передачу в залог земельных участков. Например, земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями в этих государствах могут быть собственники земельных участков –граждане, физические и юридические лица, предприятия и компании, право собственности которых на земельные участки удостоверено соответствующим государственным актом. Залогодержателями земельных участков при выдаче кредита лицам, которым они принадлежат, может быть ограниченный круг кредитно-банковских учреждений, определяемый правительством этих стран.

Земельный участок в ипотеку
Земельный участок в ипотеку

 В кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем, определяются размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности.

Обращает на себя внимание тот факт, что часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц может являться предметом залога, если эта часть в установленном законодательством порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Часть делимого земельного участка
Часть делимого земельного участка

 В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Невозвращенная часть кредита
Невозвращенная часть кредита

Необходимо отметить, что законодательство некоторых стран о земле не позволяет пока ввести в широкий оборот залог земельных участков как способ обеспечения исполнения обязательств. Очевидно, что в частной собственности граждан и юридических лиц находится незначительное количество земельных участков, способных являться, при наличии на них государственного акта на право собственности, предметом залога, причем только в качестве своевременного возврата банковского кредита.

Кредитование под залог права аренды
Кредитование под залог права аренды

 Использование земельных участков в качестве предмета залога сдерживает также то, что в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать земельный участок для удовлетворения своих претензий только при условии сохранения целевого назначения этого участка. Однако реализовать такой земельный участок очень сложно. Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Регистрация земельного участка
Регистрация земельного участка

 Точно так же должен быть описан арендованный земельный участок в случае залога права аренды, принадлежащего залогодателю. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.

Срок аренды
Срок аренды

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

План земельного участка
План земельного участка

 

       Ипотека жилья

Обращает на себя внимание активное использование такой разновидности залога недвижимости, как ипотека жилья, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств применяется залог жилых помещений. Жилые помещения представляют собой социально значимое имущество, составляющее материальную основу реализации конституционного права граждан на жилище. Поэтому, принимая жилье в залог, приходится учитывать весь спектр закрепленных за владельцами жилища гарантий.

Видео:

 

 

 

В качестве предмета залога могут использоваться индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные комнаты, в которых проживают граждане. Практика свидетельствует о том, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства.

Оборудование для строительства
Оборудование для строительства

Необходимо отметить, что в современных условиях ипотека жилых помещений применяется, как правило, при льготном кредитовании строительства жилья. Главная причина столь незначительного использования жилья в качестве предмета залога - состояние экономики, которое не позволяет осуществлять долгосрочные вложения капитала под залог жилья.

Кредит под залог жилой недвижимости
Кредит под залог жилой недвижимости

 Кроме того, широкое применение жилищной ипотеки сдерживает нерешенность до конца вопроса о возможности обращения взыскания и реализации предмета залога в интересах кредитора. По общему правилу закон запрещает выселение из заложенного жилого помещения проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания, что, несомненно, является значительным препятствием для развития жилищной ипотеки, но в настоящее время представляется вынужденно необходимым.

Запрещается выселение
Запрещается выселение

Однако если жилой дом или квартира заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на строительство, реконструкцию или приобретение жилья, то залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны освободить занимаемое помещение, на которое будет обращено взыскание.

Взыскание заложенного имущества
Взыскание заложенного имущества

 Следует отметить, что залог жилого помещения осуществляется без ипотеки земельного участка, на котором оно находится. Требования других залогодержателей жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготных кредитов, удовлетворяются из стоимости этих жилых помещений после удовлетворения требований банковских учреждений, предоставивших кредит, по соответствующим кредитным договорам.

Требования банковских учреждений
Требования банковских учреждений

Таким образом, наиболее широкое распространение получили такие разновидности ипотеки, как залог жилых помещений с целью обеспечения своевременного возврата кредита, полученного на строительство этого жилья, а также залог зданий и сооружений промышленных предприятий.

Кредит на строительство жилья
Кредит на строительство жилья

 

 

 

 

 

   История возникновения и развития ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве греческого правителя Солона (VI в. до н. э.). Солон в 594 г. до н. э. предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка, основание). На нем отмечались все долги собственника земли. Информация о должниках на ипотечных столбах была открытой, и давалась возможность любому заинтересованному лицу удостовериться о состоянии данной земельной собственности. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Ипотечные столбы
Ипотечные столбы

 

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. Со временем оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности конкретной страны.

Развитие товарно-денежных отношений
Развитие товарно-денежных отношений

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в России основным способом обеспечения обязательств был «правеж» (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей). В отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.) ограничивали произвол кредиторов, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был превышать 20-30%; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не более 3-х лет и т.д.

Битье неисправного должника прутьями
Битье неисправного должника прутьями

 Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие денежных и кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

     Ипотека в Древнеримской империи

Наибольшего расцвета ипотека достигла в Древнем Риме. Там существовало множество видов залоговых отношений, которые нормативно устанавливались римским гражданским правом. Наряду с ипотечным кредитом, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали и другие способы - это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность заемщику, и пигнус – передача имущества во владение заемщику. Традиционные нормы о классической ипотечному кредиту были введены в Институциях Гая в 1-2 вв. новой эры. Уже в то время была возможна неоднократная ипотека на одно и то же имущество. При множественности ипотечных кредитов на ту же недвижимость, первый по времени заемщик обладал правом обратить имущество в продажу, и при этом не обязательно с продаж с молотка. Последующие (по времени) заемщики после покрытия требований первого, вставали на его место. Интересно отметить, что в римском праве ипотека могла использоваться и для движимого имущества. Это правовое положение обосновывалось, прежде всего, высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости больших ценностей.

Древнеримская империя Колизей
Древнеримская империя Колизей

 С развитием товарно-денежных отношений, расширением границ экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Также закрепляются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

Сделки с недвижимостью
Сделки с недвижимостью

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Римское гражданское право
Римское гражданское право

 Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность - фидуция. На первом этапе развития фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно кредитор имел значительные преимущества.

Фидуция
Фидуция

 

Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Закладываемая недвижимость передавалась не в собственность, а только во владение кредитора; должники могли требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Виды пигнуса в Древнем Риме
Виды пигнуса в Древнем Риме

 Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога - залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.

Ипотека в Древнем Риме
Ипотека в Древнем Риме

 Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» - фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

Древний документ об ипотеке
Древний документ об ипотеке

 Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве. В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Заседание в древнеримском учреждении
Заседание в древнеримском учреждении

 В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и обеспечение долга. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к обеспечению долга как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства. В Риме существовали три вида обеспечения долга: fiducia, pignus, hypotheca. Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде обеспечение долга представлял для заемщика более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность заемщика.

Виды обеспечения долга в Римском праве
Виды обеспечения долга в Римском праве

 Становясь, одновременно с возникновением обеспечения долга, собственником предмета, его заемщик имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению. Должник же лишался права собственности на предмет обеспечения долга, а, следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц.

 

Должник лишался права собственности
Должник лишался права собственности

Наконец, даже удовлетворив требования заемщика, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом обеспечения долга, так как его могло уже не быть у заемщика или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с заемщика только компенсацию за вред и убытки. Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога - pignus. В этом случае предмет, отданный в обеспечение долга, поступал не в собственность, а во владение заемщика с обязанностью возврата после получения удовлетворения.

Исполнение долговых обязательств
Исполнение долговых обязательств

 Однако и этот вид обеспечения долга имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что заемщик считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит, не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, заемщик не имел права продать предмет обеспечения долга с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки задолженности стало признаваться. Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление обеспечения долга связывалось с передачей имущества должника заемщику. Известный цивилист Людвиг Владислав Гантовер выделял следующее:

- как бы незначителен ни был займ, обеспеченный обеспечением долга на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною;

Кредитоспособность заемщика
Кредитоспособность заемщика

 - с передачей обеспечения долга заемщику, в особенности, когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить займ из доходов этого имущества.

Должник лишается источника содержания семьи
Должник лишается источника содержания семьи

 Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде обеспечения долга - - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков. Ипотека - такая форма обеспечения долга, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Заемщик, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения займа из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник по ипотечному кредиту остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Извлечение прибыли из заложенного имущества
Извлечение прибыли из заложенного имущества

 Залоговое право прекращалось в случае гибели предмета обеспечения долга, слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь, прекращения обязательства, в обеспечении которого установлено обеспечение долга.

Гибель заложенного имущества
Гибель заложенного имущества

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Древнеримские принципы банковского дела
Древнеримские принципы банковского дела

 Залоговое или ипотечное право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение обеспечения долга связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность заемщику, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета обеспечения долга.

Соглашение об ипотечном займе
Соглашение об ипотечном займе

 Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и заемщиком в обязательстве, обеспеченном обеспечением долга, очень точно выразил известный деятель науки Миаил Брагинский. Он пишет: “В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых заемщик в конечном счёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном обеспечением долга, заемщик “верит вещи”. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная. Если проследить историческое развитие обеспечения долга, то можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет известный финансист Джеймс Майер из семейства Ротшильдов: законодательства народов всегда строги к должнику неплатящему, О праве же обеспечения долга едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права обеспечения долга стараются их употребление сделать лишним, или, по крайней мере, более редким”.

Джеймс Майер Ротшильд
Джеймс Майер Ротшильд
     Ипотека в странах Западной Европы

Более цивилизованная модель ипотечного кредитования, с участием ипотечных банков, применялась в  Германии в середине 19 века: начальный капитал банков аккумулировался за счет вкладов населения, а дополнительные средства поступали через срочные кредиты от финансовых институтов. Используя начальные вклады, ипотечный банк сам выдавал кредиты под обеспечение долга недвижимого имущества, и обслуживал их. Выдав заем, банк продавал его закладную непосредственно, или через выпуск облигаций и других ценных бумаг. В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Англии. Кредита там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимого имущества на срок до 5 лет. Механизм был тот же, что и в Германии.

Старинная карта Европы
Старинная карта Европы

 В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство, и прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

Городская ратуша
Городская ратуша

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

Передача земель арендаторам
Передача земель арендаторам

 При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде залог существует до настоящего времени.

Продажа имущества с торгов
Продажа имущества с торгов

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

Регистрационная система ипотеки
Регистрационная система ипотеки

 Ипотека перешла в западно-европейское законодательство с двумя главными отличиями:

- во-первых, ипотека применялась только к недвижимому имуществу;

Ипотека применялась только к недвижимому имуществу
Ипотека применялась только к недвижимому имуществу

 - во-вторых, продажа заложенного имущества производилась в судебном порядке. То, что ипотека применяется только к недвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей, а именно тем, что “они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника заемщик подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения”.

Продажа заложенного имущества в судебном порядке
Продажа заложенного имущества в судебном порядке

 В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу.

 

Книга для записи об ипотеке
Книга для записи об ипотеке

У древних германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

Имущественная ответственность за долги
Имущественная ответственность за долги
     Ипотека в дореволюционной России

В дореволюционной России также существовала ипотека. На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного обеспечения долга. Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным. Феодальные традиции закабаления соплеменников посредством правового механизма обеспечения долга сохранялись вплоть до середины 19 века.

Карта дореволюционной России
Карта дореволюционной России

 На Руси, в конце 19 – начале 20 века существовала классическая схема ипотечного кредитования с участием земельных банков и кредитных обществ. В 1861 году в российском государстве было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные общества. Эти учреждения были призваны предоставлять ипотечные кредита. Обычно размер займа не превышал 60% стоимости заложенного имущества. Их отличительной чертой было то, что займы выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного общества. Получатель кредита мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Позднее Государственный российский банк стал предоставлять займы под обеспечение долга этих облигаций со скидкой в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотечного кредита. К 1917 году в России сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций. Об этом говорят следующие цифры: в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион рублей, имея в обеспечении долга 5304 объекта недвижимого имущества.

Биржа в Санкт-Петербурге
Биржа в Санкт-Петербурге

 Развитие ипотечного кредита в российском государстве имеет свою историю и особенности. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность - существовал институт закупничества, при котором свобода лица была порукой заемщику. Первой формой обеспечения долга, являлось предоставление заемщику права пользования имуществом должника за полученную последним от заемщика сумму денег, причём “заемщик имел право требовать платежа задолженности, а должник имел право требовать репатриации имущества при условии платежа долга”. Наряду с этой формой существовала, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а заемщик, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.

Вознаграждение в виде роста капитала
Вознаграждение в виде роста капитала

 Надо заметить, что российские учёные 19 века высказывали очень разные мнения о путях развития обеспечения долга. Так, известный теоретик русского государства и права Габриэль Феликсович Шершеневич считал, что дальнейшим развитием обеспечения долга оказывается превращение владения и пользования при просрочке должника, в право собственности заемщика и развитие обеспечения долга было направлено на то, чтобы заменить это “представление о обеспечении долга вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о обеспечении долга, как праве на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”.

Шершеневич Габриэль Феликсович
Шершеневич Габриэль Феликсович

 

Именно на это и были направлены многие законодательные попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок обеспечения долга недвижимого имущества. Была устранена необходимость предавать в держание заемщика заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь. В противоположность Г.Ф. Шершеневичу, другую схему развития залогового права в российском государстве даёт известный экономист и правовед А.С. Звоницкий, автор книги «О залоге по русскому праву». Хотя сразу стоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, эти авторы сходны в одном - конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотечному кредиту. А.С. Звоницкий считает, что “в русском обеспечении долга абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер”.

Первое банкротство в России – Картина Маковского Крах банка
Первое банкротство в России – Картина Маковского Крах банка

 Постепенно обеспечение долга с передачей владения и пользования начал сливаться с отчуждаемыми сделками, и “экономическая жизнь устремилась в русло... формы, которая оставляла вещь до срока в руках должника”. Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника, и при этом нет необходимости передавать его в держание заемщика. Однако, не смотря на прогрессивность новой системы, дореволюционные цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которые проявляются, прежде всего, в непоследовательности и незаконченности.

Система российского залогового права
Система российского залогового права

 В первую очередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на продажу заложенного недвижимости и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалось никакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором право обеспечения долга могло принадлежать в имении должника только одному заемщику. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего обеспечения долга заключается в стеснении должника в отношении распоряжаться имением и заемщика - в отношении передачи прав по закладу.

Запрет на продажу заложенного имущества
Запрет на продажу заложенного имущества

 Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: обеспечение долга в смысле права заемщика требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным”. Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни кредиту”. Предложения по улучшению и усовершенствованию российского залогового права нашли своё отражение в разработанных в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава.

Заложенное имение должника
Заложенное имение должника

 Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

- одно и то же имущество могло быть отдано в обеспечение долга нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

Вотчинная книга
Вотчинная книга

 - залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимости;

Ипотечный характер залогового права
Ипотечный характер залогового права

 - приобретённые залогодержателем права на взыскание кредита с залогодателя могли быть предметом сделок, как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

Права на взыскание кредита
Права на взыскание кредита

 - залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные обеспечением долга. По мнению дореволюционных русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться имуществом, служащем обеспечением.

Равновесие интересов участников ипотеки
Равновесие интересов участников ипотеки

 На практике ипотечное кредитование до 1917 года проводилось по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотеки и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение ссуды. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества.

Санкт-Петербургское городское кредитное общество
Санкт-Петербургское городское кредитное общество

 Общество принимало облигации для расчётов по капитальному займу, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого займа была на 40 - 50 процентов ниже стоимости обеспечения долга, что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим займам, а собственно займ являлся мощнейшим стимулом для инвестиций.

Стимул для инвестиций
Стимул для инвестиций

 Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии ценных бумаг муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам. Учитывая сложившееся положение в нынешнем гражданском законодательстве возможно было бы полезно использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной России для формирования необходимого каркаса современной ипотечного кредита. Скажем, выдача ипотечного кредита не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотечного кредита, поскольку не требовала бы свободных средств.

Выдача кредита ценными бумагами
Выдача кредита ценными бумагами
     Ипотека в Соединенных Штатах Америки

Ипотека, как направление кредитования, зародилась в Америке в 20-30-е годы 20 века во времена Рузвельта. Именно тогда «бумом» в экономическом развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами.

Франклин Рузвельт
Франклин Рузвельт

Тогда же были учреждены регулирующие данный процесс государственные и коммерческие органы - Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Последняя была учреждена правительством США в 1938 году и считалась главным регулирующим органом ипотечного кредитования. На заемные средства приобреталось жилье, а также строились новые жилищные комплексы.

История ипотечного кредитования в США
История ипотечного кредитования в США

 

В Америке одна из наиболее сложных систем организации финансирования жилья в США. Рынок действует по всей стране и включает в себя значительное число финансовых кредитных организаций. Сюда входят ипотечные банки, депозитные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, а также самые разнообразные компании по страхованию имущества. Ипотечный рынок Америки стал таким развитым при помощи построения большой сети вторичного ипотечного рынка, которые заняли нишу кредитных ресурсов. В различные годы сформировались такие финансовые учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования.

Национальная ипотечная ассоциация
Национальная ипотечная ассоциация

Для развития рынка ипотечного кредитования правительство США наделило эти кредитные организации полномочиями приобретать кредиты на недвижимость под государственную гарантию. Так было основано государственное страхование, власти выпускали ценные бумаги, стоимость которых подтверждалась выкупленными ипотечными кредитами. В Америке – самый крупный рынок долговых обязательств. В начале 90-х годов он составлял  почти 3,5 трлн. долларов.

Государственное страхование в США
Государственное страхование в США

В начале 60-х Ипотечная Ассоциация из государственной стала наполовину частной, так как 50% ее акций было выставлено на свободных биржевых торгах для американского населения. В 1968 году это учреждение и вовсе разделили на две отдельные структуры: одну – полностью коммерческую, вторую государственную. Первая призвана была заниматься технической стороной вопроса развития ипотеки, вторая – создавать и корректировать законодательную базу, касающуюся жилищного кредитования в стране.

Законодательная база США об ипотеке
Законодательная база США об ипотеке

С каждым годом число ипотечных кредитов в США росло. Так в 1980 году 8,5 миллионов семей купили собственное жилье с помощью ипотеки, на что было потрачено около 12 миллионов долларов. Уже через десять лет, в 1990 году, на те же цели банки выделили заемщикам 3,5 триллиона долларов. Рекордное количество кредитов было выдано в 2003 году.

Количество ипотечных кредитов в США
Количество ипотечных кредитов в США

Основным принципом обеспечения современных займов в США в «докризисный период» стало создание гарантийного Фонда для долговых ипотечных обязательств. Для создания Фонда Мировой Банк предоставил стране 15-летний заем в 500 миллионов долларов США с 7-летней отсрочкой платежа. Цель создания этого Фонда была в том, чтобы данная организация выкупала выпускаемые американскими банками долгосрочные облигации. Когда метод выдачи кредитов на покупку жилья стал поточным, качество кредитных сделок ухудшилось кардинально. А в начале 2006-го - стало и вовсе плачевным. Именно тогда многие кредитные организации и напомнили Фонду об обязательстве выкупа у них долгосрочных облигаций.

Кризисная история ипотеки в США
Кризисная история ипотеки в США

Такое количество ссуд этой регулятивной структуре было просто не осилить. Результатом стало банкротство многих известных банков страны. Пострадали от «краха американской мечты» и прочие государства, кредитные организации которых брали американские займы по низкий процент. На родине же они перепродавали их по более высоким ставкам, за счет чего и существовали. «Нет денег в Америке – нет денег в мире» - такой внегласный лозунг ходил во многих странах Евросоюза на протяжении 2007-2009 годов.

Крах американской мечты
Крах американской мечты

Российские банки перестали выдавать кредиты по той же причине – нехватка ликвидных средств. Собственные деньги во время кризиса имели лишь крупные российские банковские структуры (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк), банкам помельче пришлось туго. Денег на выдачу новых кредитов у них не было. Попытки привлечь ликвидные активы за счет увеличения потока вкладов – были неэффективны, вкладчики не хотели хранить сбережения в банках и, напротив, закрывали вклады досрочно.

Банкротство кредитных организаций
Банкротство кредитных организаций

Приобрести двухэтажный дом в 600 квадратных метров с двумя спальнями и садовым участком до кризиса в Америке можно было за 150-200 тысяч долларов в любом центральном штате страны. За 45-50 тысяч такой же дом со всеми удобствами, встроенной мебелью и техникой можно было купить в Канзасе, на Аляске и прочих не особо котирующихся регионах.

Двухэтажный дом в США
Двухэтажный дом в США

Цена одного квадрата жилой недвижимости колеблется в пределах 1-2 тысяч долларов, тоже в зависимости от штата, района, этажности здания, наличия садового участка. Для сравнения – средняя заработная плата в стране – 5 тысяч долларов в месяц.

Сравнение ипотечных ставок со ставками ФРС
Сравнение ипотечных ставок со ставками ФРС

Одно точно, чем удаленнее коттедж от городского центра – тем он дороже. Квартиру-студию в центре Лос-Анджелеса или Вашингтоне большинство американцев предпочитают арендовать, так как в дальнейшем планируют поменять это «добро» на уютный домик в пригороде.

Квартира в Лос-Анжелесе
Квартира в Лос-Анжелесе

Расходы по содержанию жилья в разных штатах тоже различны, так как в каждом штате – свои налоги на недвижимое имущество. Главной темой обсуждения экспертов в 2009 году стало то, что цена на элитное жилье на Манхэттене упала на 82%. Поэтому тем, кто смог купить в этот период жилье в элитном районе – несказанно повезло. В целом по стране снижение стоимости недвижимости наблюдалось в пределах – 30-40%.

Жилье на Матхеттене
Жилье на Матхеттене

К сожалению, сложно сейчас назвать определенные рамки и условия во всех банках Америки, так как многие кредитные учреждения еще не оправились от финансового кризиса, но если оценивать ситуацию в целом, то условия ипотечного кредитования в Соединенных Штатах следующие:

- срок кредитования – 1-30 лет. Хотя большинство банков пока не выдает ипотеку на срок более 15 лет;

Сроки кредитования в США уменьшаются
Сроки кредитования в США уменьшаются

- процентная ставка по кредиту – 6% годовых. Чаще всего процентная ставка – плавающая, и привязана к ставке LIBOR;

Ставки BBA LIBOR
Ставки BBA LIBOR

- размер первоначального взноса – 10-20%. Трудно сказать, если ли сейчас банки, выдающие, как несколько лет назад, кредиты без первоначального взноса. Раньше это в Америке было нормальной практикой, но после кризиса кредитные структуры стали вести себя более осторожно.

Введение в США первоначального взноса по ипотеке
Введение в США первоначального взноса по ипотеке

Даже после кризиса приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынках не является принципиальным для американских банкиров. Поэтому, покупка жилья в строящемся доме, или уже готового объекта – особо не повлияет на условия кредитования. Приобретение недвижимости в США никак не влияет на условия пребывания в стране. То есть, владение американской недвижимостью не делает вас американцем автоматически. Для получения права на постоянное проживание в этой стране необходимо стать обладателем «Грин-карты», которую можно получить после заключения брака с американцем, либо при наличии в США родственников.

Брак с американцем
Брак с американцем

Также на получение «Грин-карты», являющейся одновременно и удостоверением личности гражданина этой страны, имеют право дети, усыновленные гражданами этой страны. Получить заветный документ можно также открыв в США собственный бизнес, правда, только его регистрация обойдется иностранцу в 25-50 тысяч долларов. Но это все равно дешевле, чем инвестирование в коммерческую недвижимость страны. Согласно условиям этой программы, иностранец, выкупивший коммерческую недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч долларов, получает «Грин-карту» уже через 6 месяцев.

Гринкарта США
Гринкарта США

Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимого имущества. В настоящее время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

Собственный дом в США
Собственный дом в США

Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, что владельцы собственных домов больше, чем кто-либо, заботятся о своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

Американцы заботятся об собственном имуществе
Американцы заботятся об собственном имуществе

Огромное значение развитие рынка недвижимости имело для развития экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

Рынок недвижимости США
Рынок недвижимости США

Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения Соединенных Штатов благодаря участию населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.

Строительство личных домов в США
Строительство личных домов в США
     Ипотека в Китае

Ипотечное кредитование в Китайской Народной Республике стало одним из наиболее развитых в мире. Тому причиной является огромная численность населения. Многие молодые семьи нуждается в личном жилье, которое является малодоступным. Современный первичный фонд отличается высокой стоимостью, в то время как вторичный не соответствует требуемым условиям проживания цивилизованного человека - 45% домов не могут похвастаться наличием собственной кухни и санузла в доме.

Китайская Народная Республика
Китайская Народная Республика

Относительно дороговизны жилья и низких доходов граждан, в 1996 года  цена комфортабельной квартиры с удобствами была в 12 раз выше годового дохода семьи со средним заработком в столице. Известны также улучшения на поприще строительства и реализации жилья после экономической реформы 1979 года, когда жильем и его распределением стало управлять не государство, а предприятия, которые передавали жилье работникам. Также жилье можно было свободно продать или приобрести физическим лицам.  Еще одна реформа снижения стоимости приобретения жилья  в 90-х годах дала свои плоды.

Китайская пагода
Китайская пагода

С 1992 Всемирный Банк в 1992 вкладывает средства в такую систему: формирование жилищных акционерных обществ, которые являются прибыльными организациями, правительству они не подвластны, забирают в свое ведомство жилье предприятий. Таким образом, правительство убрало с плеч предприятия груз проблем и затрат, связанных с обеспечением жилого фонда. Теперь жилые площади можно было сдать в аренду, продавать – затраты на строительство возмещались. Затем система столкнулась с острой проблемой не хваткой средств для повышения заработной платы рабочим, которые входят в ЖАО. Весьма малая часть китайцев смогла принимать участие в расширении жилого фонда.

Рынок недвижимости в Китае растет

 

В Китае с 1995 года начинает  функционировать жилищная программа — «Национальный проект удобного жилья» для мегаполисов. Жилье обеспечивало государство. Целевая аудитория программы - населения со средними и низкими доходами. Привлекались вклады китайцев в строительство жилья. Затем создали еще одну программу - «Фонды жилищных сбережений», куда с каждой заработной платы отчислялось 5%, накопленные средства шли на приобретение квартиры. Вследствие экономической реформы увеличилась разница в уровне жизни населения.  Для людей с высоким уровнем дохода субсидии на снижение стоимости жилья не выдавались.

Ипотечные программы в Китае
Ипотечные программы в Китае

В настоящее время огромная неудовлетворённая потребность в жилье и его малодоступность составляют предмет большой тревоги в Китае. Жилищные условия далеки от приемлемых, имея в виду, что 45% жилых домов не имеют кухонь и уборных. . Согласно данным Минстроя КНР 1996 года, цена жилья с удобствами в 12 раз превышала годовой доход семьи со средними доходами в Шанхае. В 1996 году площадь непроданных домов, офисов и коммерческих зданий составляла 66,24 млн. кв. м, в том числе 50 млн. кв. м приходилось на жильё.

Национальный проект удобного жилья
Национальный проект удобного жилья

В начале экономической реформы в 1979 г. производство и потребление жилья рассматривалось как одно из важнейших направлений экономической реформы. До реформы государство было единственным оператором жилья, выполняя функции по инвестированию, распределению, управлению и содержанию жилого фонда. Жилища передавались предприятиям, которые и распределяли его своим работникам. В результате на государство ложились такие немыслимые расходы, что требовалось искать решение проблемы. Таким решением стал отказ от административной системы обеспечения жильём, что явилось главным положением жилищной реформы. Взамен этого предлагалось распределять жильё путём свободной купли и продажи на рынке.

Свободная купля-продажа жилья в Китае
Свободная купля-продажа жилья в Китае

Начиная с 1979 года коммерциализация жилья и переход к системе, ориентированной на рынок жилья, стал главным направлением реформы. В начале 80-х годов были проведены пилотные (составлено по информационным материалам Гонконгского политехнического института. Бюллетень иностранной НТИ. № 2. 2001 г. С. 7—16.) жилищные реформы в Сиане, Янтае, Шанхае и Пекине. Однако эти пилотные реформы, включавшие повышение квартплаты, введение жилищных субсидий (купонов) и продажу существующего жилья по цене ниже себестоимости, не продвинули решения проблемы. Тем не менее полученный здесь опыт был положен в основу программы реформ, проведенных в 90-х годах.

Повышение квартплаты в Китае
Повышение квартплаты в Китае

Начиная с 1979 года в Китайской Народной Республике начала активно действовать жилищная реформа. Основой жилищной реформы в Китае в 1980 г. стало разделение ответственности за жилищный сектор между государством, предприятиями и населением. Реформа была начата с продажи общественного жилья, повышения квартплаты и привлечения частного сектора к жилищному строительству. Различные группы реформаторов отдавали предпочтение либо продаже общественного жилья, либо повышению квартплаты. Государство предоставляло местным органам  власти  выбирать самостоятельно свой путь. Однако 80-е годы не дали существенных результатов в проведении жилищной реформы.

Жилищная реформа в Китае
Жилищная реформа в Китае

История жилищного строительства в Китае после 1979 г. насчитывает несколько этапов.

В 1979—1986 гг., в период принятия принципов «социалистической рыночной экономики», некоторые элементы рыночных отношений были внедрены в жилищный сектор. Предприятиям было разрешено инвестирование собственных средств в жилищное строительство для своих работников, что обеспечило приток финансов в эту сферу. До экономической реформы предприятия должны были всю прибыль перечислять государству. Теперь же у них появилась возможность создавать фонды социальной поддержки работников, 20% которых они могли выделять на строительство жилищ. В 1979-1981 гг. в Сиане и Наннине началась продажа общественного жилья. Государство выделило средства некоторым городам на жилищное строительство. Жильё продавалось по цене 14,5—18,1 долл. США за 1 кв. м. Низкая квартплата и низкий уровень заработной платы приводил к тому, что большинство семей не проявило интереса к этой программе. За три года было продано очень мало жилья.

Жилищное строительство в Китае
Жилищное строительство в Китае

В 1982—1985 гг. ещё одна программа была реализована в городах Чанчжоу, Женьжоу, Силин и Шаши. Суть ее состояла в продаже нового и существующего жилья по ценам, уменьшенным за счёт субсидий. Государство и предприятия оплачивали по 1/3 стоимости жилья каждый, тогда как оставшуюся треть должна была заплатить семья. Права собственности на жильё делились поровну между предприятием и семьей. Эта программа была поддержана большинством семей, и в 1984—1985 к ней присоединились 160 городов и 300 уездных центров. В 1984 г. в 4-х вышеназванных городах было продано 2140 жилищ площадью 114,5 тыс. кв. м, в 1985 г. — 200 тыс. жилищ площадью 10,9 млн. кв. м. В некоторых городах вновь построенное жильё сдавалось в аренду за плату в 0,12 долл. за 1 кв. м. Недостатком этой системы была слишком большая нагрузка на местные органы власти и предприятия. Государство теряло 602-723 долл. на каждом жилище. Программа не интересовала уже имеющих государственное жильё, так как квартплата продолжала оставаться очень низкой. В результате в 1985 г. программа была свёрнута, и правительство страны стало искать баланс между ценами покупки и аренды жилья.

Китайский город Чанчжоу
Китайский город Чанчжоу

В 1986 г. в Госсовете Китайской Народной Республики было создано Управление по жилищной реформе, задачей которого стала подготовка следующей фазы реформы. В 1986—1987 гг. главной целью реформы стало создание рынка жилья, при котором государство и предприятия были бы освобождены от функций прямого распределения жилья. Как и раньше, основными направлениями усилий были объявлены повышение уровня квартплаты и содействие продаже общественного жилья.

Госсовет КНР
Госсовет КНР

 

В 1988 г. в Пекине была проведена первая конференция по жилищной реформе, на которой была подтверждена задача создания рынка жилья. Перед местными органами власти была поставлена цель - упорядочить уровень квартплаты в государственном жилье, устранить неравенство и стимулировать покупку жилья населением. В Пекине была начата пилотная программа, включающая в себя распределение арендного жилья и приобретение жилищ населением. Были отобраны 10 предприятий для реализации продаж общественных жилищ нуждающимся в жилье семьям постоянных рабочих и служащих. Наниматели государственного жилья были ограничены в праве приобретения занимаемых ими квартир. При покупке квартир нуждающимся делалась скидка от стоимости жилья в размере 20% плюс 0,5% за каждый год трудового стажа на предприятии. Семья становилась собственником жилья, но передать или продать его она могла не ранее, чем через 5 лет после приобретения, причём преимущественное право покупки принадлежит предприятию.

Создание рынка жилья в Китае
Создание рынка жилья в Китае

Все предприятия и учреждения поощрялись к созданию жилищных кооперативов, члены которых могли делать жилищные сбережения или получать жилищные займы. Преимущество в получении таких займов предоставлялось нуждающимся и бездомным семьям, а также имеющим средние и низкие доходы. Предприятия могли направлять доходы от продажи общественного жилья на дотирование жилищного строительства. Государство помогало жилищному строительству посредством предоставления земельных участков и снижения процентных ставок по займам. В то же время продажа квартир на рынке жилья состоятельным семьям проводилась без субсидирования под административным контролем жилищных бюро. Рыночная цена жилья составляла 1700 юаней за 1 кв. м (1 долл. = 8,3 юаня). В 1987 г. вследствие «перегрева» экономики и ускорения инфляции государство заморозило большинство строительных проектов и перешло к жёсткой монетаристской политике. В 1987—1989 гг. в Пекине было продано 7665 квартир площадью 495 тыс. кв. м, в том числе 1681 вновь построенных (102 тыс. кв. м). Фактическая выручка оказалась меньше расчетной, но, тем не менее, впервые рыночная продажа жилья заняла осязаемое место в системе его распределения.

Жилищные кооперативы в Китае
Жилищные кооперативы в Китае

В 1991 г. в Шанхае была начата реализация комплексного плана реформы. Её важнейшей частью стало учреждение Фондов жилищных сбережений, в которые должны отчисляться по 5% фонда зарплаты, как предприятиями, так и их работниками. План реформы привлёк всеобщее внимание, и центральные власти потребовали, чтобы другие города внедрили у себя подобные мероприятия. В 1994 г. Госсовет принял «Решение об углублении жилищной реформы». В нём упор был сделан на сокращение дефицита жилья и на улучшении жилищных условий для наиболее нуждающихся. Субсидирование жилья предлагалось по двум направлениям: жилищные пособия для групп населения со средними и низкими доходами и жилье с удобствами для групп с высокими доходами. Намечалась реструктуризация сектора жилищного финансирования на базе триединого инвестирования государством, предприятиями и населением. Таким образом, осуществлялся переход от системы предоставления бесплатного жилья к рыночным отношениям в жилищном секторе.

Субсидирование покупки жилья в Китае
Субсидирование покупки жилья в Китае

В 1995 г. Руководящая группа Госсовета по жилищной реформе провела в Шанхае конференцию с целью проанализировать опыт прошедших лет в разных городах для ускорения реформирования в период до 2000 г. Шанхайский опыт учреждения Фондов жилищных сбережений, перестраивающий систему финансирования жилищного строительства, был признан примером для всей страны. 35 городов приступили к учреждению у себя таких фондов. Государство поставило своей целью повышение квартплаты с 0,3 юаня за 1 кв. м до 0,6—1,2 юаня с тем, чтобы квартплата составляла порядка 5% годового дохода семьи. Продажа общественного жилья была объявлена важнейшей задачей в целях реинвестирования полученной выручки в жилищное строительство. В 1959 г. 59 китайских городов были отобраны для эксперимента «Национальный проект удобного жилья». В связи с этим Народный Банк КНР выпустил «Временные указания по индивидуальному ипотечному жилищному кредитованию и предоставлению займов Народным Банком КНР для Национального проекта удобного жилья», что повысило результативность Проекта.

Народный Банк Китая
Народный Банк Китая

В результате прошедших почти 20 лет реформирования государственные жилища, сдаваемые в наем, перестали доминировать в жилищном секторе. Утвердилась жилищная система с двумя направлениями: рынок и распределение. Через рынок реализуется жильё с удобствами как иностранным, так и местным жителям, последние получают жильё либо по рыночной цене (зажиточные группы населения), либо по себестоимости (менее зажиточные), либо по сниженной цене (группы со средними и низкими доходами). В распределении жилья в результате жилищной реформы состоялся переход от предоставления жилья государством в аренду к системе перевода жилищ в собственность либо путём выкупа жителями своих жилищ по сниженной цене (ниже себестоимости), либо посредством продажи благоустроенного, но недорогого жилья семьям со средними и низкими доходами, имеющим менее 4 кв.м жилой площади на члена семьи, по фиксированной цене, которая также ниже себестоимости, но близка к ней.

Недорогое жилье в Китае
Недорогое жилье в Китае

Начиная с 1979 года, реформаторы Китая считали, что жилищный сектор может сыграть роль локомотива, который будет стимулировать экономический рост. Жильё более не рассматривалось как форма непроизводственного потребления.

Ажиотажный спрос на квартиры в Китае

 

Всемирный Банк в 1992 г. предложил инновационную модель, для реализации которой в Пекине, Ченду, Нингбо и Янтае на период с 1994 по 2001 гг. им был выделен заём в 350 млн. долл. США. В этой модели предлагается заменить жилищные обязательства предприятий перед работниками на альтернативу: создание жилищных акционерных обществ (ЖАО), которые будут прибыльными по своей природе организациями, и в их деятельность государство не будет вмешиваться. ЖАО будут формироваться прибыльными предприятиями, которые передадут им свой жилищный фонд. Преимуществом такой системы будет выведение жилищных затрат из бюджета предприятия, которые в этом случае не будет влиять на прибыль от основной деятельности. По данной схеме жильё будет сдаваться в аренду или продаваться по рыночной цене, в результате чего будет, по крайней мере, возвращаться стоимость строительства.

Строительная индустрия Китая
Строительная индустрия Китая

Повышение зарплаты работникам компенсирует им рост затрат на жильё. Ресурс для повышения зарплаты образуется за счёт ликвидации затрат предприятия на приобретение и содержание жилья. Рыночный уровень стоимости жилья и арендной платы определится балансом ЖАО. Повышение зарплаты работникам даст возможность населению и ЖАО брать займы в коммерческих банках. Концепция Всемирного Банка активно поддерживалась многими учёными, считающими, что ЖАО будут также играть роль центров жилищной реформы, поскольку обеспечиваемый ими рост квартплаты и зарплаты будет служить активизации финансового сектора. Короче, модель Всемирного Банка будет способствовать активизации отечественного капитала в целях создания рынка недвижимости в Китае.

Рынок недвижимости в Китае
Рынок недвижимости в Китае

Однако эта модель не свободна от недостатков. Отмечается, что она ориентирована только на прибыльные предприятия, которые могут себе позволить участвовать в расширении жилого фонда. Неэффективные предприятия, не имеющие собственного жилого фонда, который они могли бы передать в ЖАО, столкнутся с проблемой недостатка средств для повышения зарплаты работникам с тем, чтобы они могли справиться с ростом квартплаты или участвовать в приобретении жилья. Тем не менее создание ЖАО освободит госпредприятия от социальной нагрузки и создаст более ориентированную на рынок систему, которая привлечёт инвестиции из частного сектора и из страховых фондов. Модель Всемирного Банка неприменима для общественного жилья, однако здесь могут быть созданы бесприбыльные организации, подобные Жилищному обществу в Гонконге и Жилищным ассоциациям в Великобритании, которые смогут играть такую же роль, как и ЖАО.

Недостаток средств на повышение зарплаты
Недостаток средств на повышение зарплаты

Другим важным аспектом проблемы является доступность жилья. Важным стимулом здесь было предложение ввести ипотечное кредитование для желающих приобрести жилье. При приобретении жилья стоимость должна полностью отражать местонахождение жилища, его размер и качество.

Ипотечное кредитование в Китае
Ипотечное кредитование в Китае

В 1995 г. Госсоветом КНР была объявлена новая жилищная программа – «Национальный проект удобного жилья» для крупных городов Китая, включая Пекин и Шанхай. Одной из главных задач Проекта стала продажа государственного жилья с целью обеспечения слоев населения со средними и низкими доходами, а также для вовлечения сбережений населения в жилищные инвестиции. Поставлена задача обеспечить за следующие пять лет удобным жильём семьи, где на 1 человека приходится менее 4 кв. м жилой площади.

Доступное жилье в Китае
Доступное жилье в Китае

Под «государственным жильём» понимается жильё, предоставленное государством через предприятия за символическую квартплату. Под термином «общественное жильё» подразумеваются жилища, также предоставляемые государством, но уже за реальную квартплату, при этом государство выделяет арендаторам жилищные субсидии, позволяющие последним справиться с высоким уровнем платежей. Под жилой площадью подразумевается площадь квартиры, не включающая в себя площадь кухни и санузла. Семьями, нуждающимися в улучшении жилищных условий, считаются семьи, имеющие менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи. «Фонды жилищных сбережений» — это новое слово в жилищной политике. Предполагается, что в них будет отчисляться по 5% фонда зарплаты как работниками, так и работодателями.

Общественное жилье в Китае
Общественное жилье в Китае

По мере продвижения экономической реформы быстро росло число семей с высокими доходами и нарастал разрыв между уровнем жизни богатых и бедных, что побудило государство в 90-х годах объявить, что отныне жильё не будет бесплатным, а для преуспевающих семей оно не будет больше субсидироваться. Это заставило богатые семьи искать жильё на рынке, а для групп населения со средними и низкими доходами стало больше строиться доступного жилья. Большее распространение получило предоставление общественного жилья, при этом субсидии выделялись в форме снижения цен на жилье. Дополнительные скидки предоставлялись особым группам населения, таким, как учителя и пенсионеры. Отдельные предприятия также предлагали скидку уходящим на пенсию своим работникам, проработавшим на этих предприятиях долгие годы.

Уровень жизни в Китае
Уровень жизни в Китае

Глубокие изменения в жилищной политике страны представляется интересным проследить на примерах двух крупнейших городов Китая — Пекина и Шанхая. Эти города явились первопроходцами в жилищной реформе страны. «Проект удобного жилья» был начат в Пекине в 1993 г., и затем он был распространён на всю страну в период 1996—2000 гг. Фонды жилищных сбережений были внедрены в Шанхае в 1991 г. и внесли весомый вклад в привлечение финансовых ресурсов в дело создания и распределения жилья. Эти фонды позволяют решить задачу коммерциализации жилья в Китае.

Коммерциализация жилья в Китае
Коммерциализация жилья в Китае

Ключевым компонентом жилищной политики в 9-й пятилетке стал «Национальный проект удобного жилья», согласно которому новые жилища должны иметь спальни, общую комнату, кухню, туалет, кладовую и балкон. Дома в 7 этажей и выше должны иметь лифт. В 9-м пятилетнем плане были приняты следующие жилищные стандарты.

9-я пятилетка в КНР
9-я пятилетка в КНР

Предусматривалось, что помещение, где будет располагаться стиральная машина, должно иметь сливную трубу в туалет или кухню. Больше не предусматривалось строительства жилья без кухни и туалета. Согласно статистическим данным, нехватка жилья в Пекине значительно превышает плановые намётки проекта. Неудовлетворённая потребность в жилье в Пекине возникает по многим причинам, при этом 80% её приходится на работающих в местных органах власти, государственных предприятиях, иностранных фирмах, остальные 20% — на граждан, работающих на совместных предприятиях. Кроме того, в столице постоянно пребывает около 1 млн. приезжих, что также усложняет ситуацию с жильём.

Миллионы приезжих в Пекине
Миллионы приезжих в Пекине

Население Пекина с 1990 по 1995 гг. увеличилось незначительно, с 10,3 до 10,7 млн. чел. Из числа жителей в 1995 г. работающих — 6,5 млн. чел., в том числе в госпредприятиях — 3,5 млн. чел. Из числа работающих в госпредприятиях 31% заинтересованных в приобретении жилья. При средней численности семьи 3,4 чел. и площади квартиры 60 кв. м необходимо построить только для этой категории 65 млн. кв. м жилья. В 1995 г. было построено 7,6 млн. кв. м общей площади жилищ, в том числе 600 тыс. кв. м по Проекту удобного жилья. Новосёлами по этому проекту стали 11 тысяч семей, имевших менее 4 кв. м жилой площади на человека. Средний размер квартиры – 54,5 кв. м. Две трети вводимого жилья приходятся на 6–8 этажные дома, 11% – на 2-5-этажные, остальное – на 9-этажные и более высокие здания. По расчётам Минстроя КНР, исходя из нормы 9,5 кв. м жилой площади на человека, в Пекине потребуется выделить 35 млн. кв. м земельных участков, в том числе 9 млн. кв. м для Проекта удобного жилья.

Рынок недвижимости в Китае между двух огней

 

В 1995 г. Руководящая группа Госсовета КНР по жилищной реформе опубликовала план инвестиций в Проект удобного жилья, который должен реализовываться в 1996—2000 гг. в 59 городах страны. Всего должно быть построено 14,28 млн. кв. м удобного жилья на общую сумму 12,55 млрд. юаней, из которых 5,02 млрд. юаней будет вложено центральными властями через Стройбанк и Тор1банк Китая, а 7,53 млрд. юаней должны профинансировать местные органы власти. В шести самых крупных городах Китая (Няньчжин, Шанхай, Пекин, Харбин, Гуанчжоу и Нанчжин) будет построено 2,65 млн. кв. м такого жилья на сумму 3,1 млрд. юаней, в том числе 1,24 млрд. юаней будет вложено центральными властями и 1,86 млрд. юаней профинансируют местные органы власти. В плане 1996 года при целевой норме 9,5 кв. м жилой площади на человека минимальная полезная площадь квартиры принята 55 кв. м и установлено, что квартиры с двумя спальнями (то есть трёхкомнатные) должны составлять 60% от общего их числа. Обращает на себя внимание, что минимальный размер квартиры завышен по сравнению с показателями 9-го пятилетнего плана.

Правительство Китая влияет на рынок недвижимости

 

При том, что в целом Проект ориентирован на граждан, работающих на крупных и средних госпредприятиях, имеющих жилье менее 4 кв. м на члена семьи и располагающих средними и низкими доходами, предпочтение при прочих равных условиях дается работникам, уходящим на пенсию, а также преподавателям.

Граждане с низкими доходами в Китае
Граждане с низкими доходами в Китае

В реализации Проекта удобного жилья участвуют: Госплан КНР, который ответственен за ежегодный план инвестиций и определение масштабов Проекта; Народный Банк Китая, который вырабатывает годовые планы кредитования и следит за исполнением схемы кредитования. Социалистический характер распределения жилья не изменился, предприятия по-прежнему играют ключевую роль, как в создании, так и в распределении жилого фонда, они по-прежнему выбирают, кому предоставить льготное жильё.

Льготное жилье в Китае
Льготное жилье в Китае
     Ипотека в Японии

Развитие рынка недвижимости Японии практически совпадает с волнами экономического кризиса 1991 и 2004 годов. Замедление темпов роста экономики послужило сигналом для инвесторов, вкладывавших средства в ценные бумаги.

Экономика Японии
Экономика Японии

Первая волна экономического кризиса привела к падению цен на акции и к росту цен на недвижимость. В 1990 – 1994 годах убытки от обесценивания акций промышленных компаний Японии составили 2,6 трлн. дол. США (в этот период валютные резервы центрального банка Японии составляли приблизительно 100 млрд. дол. США) и убытки от падения цен на недвижимость и земельные участки превысили 5,6 трлн. дол. США. При этом цены на коммерческую недвижимость упали на 60 – 80%, а на жилую недвижимость – на 40%.

Страна Восходящего Солнца
Страна Восходящего Солнца

Цены продолжали снижаться и в последующие 13 лет кризиса. Лишь в 2004 году впервые был незначительный рост цен (приблизительно 0,4%). Но как раз в это время начался второй период экономического кризиса. Вторая волна экономического кризиса привела к падению валового национального продукта Японии, росту государственного долга, волне банкротств.

Волна банкротств
Волна банкротств

В последние годы на японском рынке недвижимости наблюдается стагнация, переходящая в рецессию. Виной этому две основных проблемы японской экономики – скопление у банков «плохих» кредитов и дефляция. Эти явления взаимосвязаны и оба они стимулируют рецессию рынка недвижимости. Правительство Японии проводит пока безуспешные структурные реформы, а с дефляцией борется путем ослабления денежной политики.

Жилищное кредитование в Японии
Жилищное кредитование в Японии

В период с 1991 по 2005 годы цены на жилье в среднем по стране упали на 63%. По мнению экспертов, в последнее время на рынке намечается перелом. Общее падение цен замедляется, а иногда и происходит небольшой рост. Характерно, что, несмотря на кризис японского рынка недвижимости, он по-прежнему остается популярной сферой для инвестиций. Стоимость жилья в крупных городах достаточно высокая даже по сравнению со столицами других стран.

Кризис японского рынка жилья
Кризис японского рынка жилья

В Японии также популярна сдача квартир в аренду, которая приносит японцам неплохую прибыль. Есть и другие причины, стимулирующие развитие аренды жилья. Например, хозяин квартиры не может по собственному желанию повысить стоимость аренды или выселить съемщиков. Таким образом, большинство японцев не желают вкладывать свободные средства в старую недвижимость. В итоге страдает качество съемного жилья, намного уступающего собственному. Количество собственного жилья в Японии приблизительно такое же, как в Германии или Франции, а количество съемной недвижимости меньше на треть, чем в указанных странах.

Недвижимость в Японии
Недвижимость в Японии

Рынок недвижимости Японии, в общем, сложно назвать доходным: недвижимость в основном дешевеет, а если кое-где (например, в мегаполисах) и дорожает, то весьма незначительно (где-то на 1 – 2% в год). Например, в 2005 году средняя стоимость недвижимости в Токио выросла на 0,8%, стоимость земельных участков – на 2,9%. Квадратный метр столичной недвижимости в центре составляет сейчас приблизительно 7,5 тыс. дол. США (для квартиры 50 – 120 кв.м.).

 

Динамика кредитных рынков в Японии
Динамика кредитных рынков в Японии

Ипотека в Японии также имеет свои отличительные черты. Во-первых, это ее дешевизна, а во-вторых – длительный процесс оформления договора ипотеки. Кредиты в Японии выдаются под 1 – 2% на срок от 40 лет и больше. Возможно взять кредит даже на 100 лет! При этом после смерти должника с банком расплачиваются его наследники. Но ипотека в Японии пока не пользуется большим спросом, хотя для ее развития есть значительные предпосылки.

Кредит на 100 лет
Кредит на 100 лет

Недвижимость страны Восходящего Солнца является одной из самых дорогих в мире. О причине дороговизны догадаться не сложно. На 1 кв. километр этого крошечного государства приходится 377 тысяч человек! Из этого следует, что обеспечить все население жильем можно только в том случае, если возводить на территории государства многоэтажные небоскребы. Но Япония находится в зоне сейсмической активности, поэтому их строительство требует внедрения дорогостоящих разработок и инноваций. Понятно, все изыскания выливаются в кругленькую сумму, как застройщикам домов, так, соответственно, и покупателям квартир. Поэтому найти дешевое жилье в Японии сложно.

Жилье в Японии
Жилье в Японии

Миниатюрными, подстать жителям этой загадочной страны, цены на недвижимость никак не назовешь. Специалисты посчитали, что если продать весь жилой фонд США, то на него не приобрести и половины жилых домов и квартир маленькой Японии. Цена одного квадратного метра квартиры в Токио начинается от 7-8 тысяч у.е. В других крупных престижных городах - Осаке, Кобэ и Йокогаме от – 5-6 тысяч. Если учесть, что средняя заработная плата в Японии составляет 4-5 тысяч у.е., то становится очевидно – накопить самостоятельно на приобретение собственного жилья местному жителю просто не реально. Стандартная 65-ти метровая двушка в небоскребе обойдется здесь примерно в полмиллиона условных единиц.

Квартира в Токио
Квартира в Токио

С домами – еще сложнее, цены за землю здесь просто зашкаливают. Участок земли в две сотки с небольшим домиком в 120 кв. метров обойдется здесь не менее, чем в 600 тысяч долларов. Причем на такую стоимость можно рассчитывать лишь покупая дом где-нибудь в провинции. В популярных пригородах Токио – Канагаве, Саитаме и Тиба, цены начинаются от одного миллиона у.е. Несмотря на это, в начале 2010 года, как только появились первые признаки окончания мирового финансового кризиса, именно здесь было куплено 78,5% выставленной на продажу недвижимости. Хотя она и является одной из самых дорогих в мире! С 1992 года в Японии стало возможно проведение сделок без выкупа земли, то есть многие дома с участками при продаже находились построенными на земле, взятой в долгосрочную аренду у государства. Стоимость таких объектов была почти в два раза дешевле, чем тех, земля которых была оформлена в собственность. Минус таких сделок заключался в том, что на них невозможно было оформить ипотечный кредит.

Личный дом в Японии
Личный дом в Японии

Несмотря на все сложности, найти иностранцу в Японии более-менее недорогую недвижимость все же можно. Именно иностранцу, но не местному жителю. Ни один японец не приобретет квартиру, где когда-то произошло самоубийство. Если вы готовы рискнуть, то в этой стране существует специальный фонд «плохой» недвижимости, так как скрывать такие вещи, как самоубийство в жилом помещение от клиентов здесь не разрешено законодательно. Так же не пользуются спросом квартиры, находящиеся у железнодорожных магистралей, приобрести их можно за полцены.

Квартира за пол-цены
Квартира за пол-цены

Еще одна местная японская традиция – подарок хозяину продаваемого жилья, так называемая «плата за ключ». Приобрести квартиру в Японии может либо гражданин этой страны, либо покупатель, имеющий вид на жительство, либо иностранец, за которого готов поручиться гражданин Японии. Чаще всего поручителями выступают сами продавцы, им-то покупатель и «презентует» «плату за ключ», то есть за согласие быть поручителем. Самого японца-поручителя, кстати, это ни к чему не обязывает. Плата за ключ составляет до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Плата за ключ
Плата за ключ

Исходя из того, что стоимость недвижимости в Стране Восходящего солнца несказанно дорога, приобрести ее можно только одним единственным доступным путем – взять ипотеку. Кстати, с этим в Японии проблем нет. Купить недвижимость в кредит может как местный житель, так и иностранец.

Высокая стоимость жилья в Японии
Высокая стоимость жилья в Японии

Условия кредитования здесь следующие: процентная ставка по кредиту – 2% годовых, срок кредитования – до 50 лет (в Японии долг по кредиту от родителей переходит к детям, если первые при жизни не успели расплатиться за купленное в кредит жилье), размер первоначального взноса – 10% от стоимости приобретаемого жилья, наличие поручителя, гражданина Японии (обязательно только для иностранцев).

Объемы кредитования в Японии
Объемы кредитования в Японии

Помимо того, что стоимость недвижимости сама по себе очень велика, в довесок покупатель получает следующие дополнительные расходы: агентское вознаграждение риэлтору, размер которого четко зафиксирован в законодательстве этой страны – 3,15% от стоимости приобретаемой недвижимости и плюс около 500 долларов США, налог на покупку недвижимости - 1,5% от суммы сделки, налог на саму недвижимость (уплачивается в случае приобретения здания, но не земли) – 3%, нотариальная пошлина – 0,5-1%, государственная пошлина за занесение данных о сделке с недвижимостью в Госреестр – 0,5-1%, сбор за печать – до 0,15%.

Дополнительные расходы при ипотеке
Дополнительные расходы при ипотеке

Если вы готовы к таким расходам, то вам, наверняка, необходима квартира или дом в Японии, иначе иметь недвижимость в этой стране просто не выгодно. Иностранцы приобретают ее в двух случаях – либо они собираются перебираться в эту страну на постоянное место жительства, либо судьба забрасывает их сюда по долгу службы на долгое время.

 

Иностранцы в Японии
Иностранцы в Японии

Арендная плата за жилье здесь просто невероятная – 2000 у.е. за квадратный метр. Поэтому купить квартиру получается действительно дешевле, чем снимать сколько-нибуть долгое время. Аренда жилья в Японии подразумевает следующие расходы: рейкин – все та же «плата за ключ», агентское вознаграждение, залог, соответствующий арендной плате за 2-3 месяца. Вот уж по истине, дешевле жить в Европе, но, возможно, местный колорит того и стоит.

Высокая арендная плата в Японии
Высокая арендная плата в Японии
     Ипотека в Индии

В странах азиатского континента с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде, Китае и ряде других стран.

Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства. Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.

Законы Хаммурапи
Законы Хаммурапи

В Индии кредиты на приобретения жилья выдают банковские учреждения, среди них: коммерческие, кооперативные, организации жилищного финансирования, общества жилищного финансирования. Точка отсчета существования цивилизованного ипотечного кредитования - 1988 год, когда Индийский Национальный жилищный банк  приступил к формированию развитой системы ипотечного кредитования. В последующие годы ипотечное кредитование в Индии стремительно развивалось. Банк работал над развитием первичного рынка. Создавались различные финансовые организации, а также контролирует соблюдения правил ипотечного кредитования.

Рейтинг коммерческих банков Индии
Рейтинг коммерческих банков Индии

Коммерческие банки занимают меньшую часть ниши на рынке кредитования. Трудности, с которыми сталкиваются финансовые учреждения в Индии  - нелегальные секторы экономики. Множество доходов юридических и физических лиц не задекламированы. В теневом секторе находится большая часть торговли и мелкого бизнеса, выдача кредитов является невозможной без подтверждения доходов. В Индии нашли интересный выход из ситуации - ипотечные кредиты выдаются не одному человеку, а обществу физических лиц, которые между собой разделяют обязательства по условиям контракта. Риск не выплаты кредита – высокий.

Индийский национальный резервный банк
Индийский национальный резервный банк

Функционируют также Компании жилищного финансирования - более 350 шт.  Они управляют кредитами, а также могут их рефинансировать. Рискованный капитал, депозиты принимают не мене, чем на год, годовые ставки на кредиты – высокие. Возраст для заемщика кредита – не старше 60 лет, фиксированная ставка процента дается на кредит сроком до 15 лет. Заемщик кредита оплачивает налог на проценты (2% ). Основная поддержка ипотечного кредитования идет от стран Запада и Америки. В последние10 лет процентная ставка снижается, что привлекает заемщиков.

Жилищное кредитование в Индии
Жилищное кредитование в Индии

В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде, Китае и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Особую роль в стране играет созданный в 1988 г. Национальный жилищный банк (НЖБ). Основная цель банка — создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка — это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новые финансовые компании и рефинансируя их кредиты.

Недвижимость в Индии
Недвижимость в Индии

Вторую важную функцию – регулирования и контроля – НЖБ выполняет путем установления и контроля соблюдения стандартов ипотечного кредитования. Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, что, однако, не сделало коммерческие банки лидерами жилищного кредитования. Причинами являются быстрая, в отличие от ипотечного кредитования, оборачиваемость капитала в торговле и промышленности в условиях отсутствия длинных пассивов у большинства банков.

Особенности ипотечного кредитования в Индии

 

Одной из серьезных проблем развитая ипотечного кредитования в Индии в условиях большого неофициального и полуофициального сектора национальной экономики является проблема нелегальных доходов в торговле и мелком бизнесе, что серьезно затрудняет возможности кредитования представителей этой группы. Одной из форм решения данного вопроса явилось развитие самофинансируемых общественных организаций при ипотечных кредиторах, когда кредиты выдаются не физическим лицам, а объединению физических лиц, несущему солидарные обязательства, в результате чего значительно повышается возможность управления кредитным риском.

Нелегальные доходы в Индии
Нелегальные доходы в Индии

Компании жилищного финансирования — небанковские структуры. В Индии насчитывается 354 таких компании, 29 из которых предоставляют 95% всех кредитов, выдаваемых компаниями. Эти компании имеют право рефинансировать ипотечные кредиты в Национальном жилищном банке. НЖБ осуществляет определенный надзор за этими компаниями и устанавливает правила регулирования. Так, компании не могут принимать депозиты сроком менее 12 месяцев и более 84 месяцев. Кроме того, они должны иметь приемлемый рейтинг и чистые активы в размере не менее 2,5 млн. рупий, а также соблюдать норматив привлечения депозитов к собственному капиталу.

Индийская Рупия
Индийская Рупия

Помимо компаний жилищного финансирования к специализированным кредиторам относятся различные кооперативные общества, финансирование в которых основывается на принципах взаимопомощи.

Жилищные проблемы в Индии
Жилищные проблемы в Индии

Большую роль при реализации механизма трансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийская корпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования, аккумулирующие средства через продажу страховых полисов и поставляющие кредитные ресурсы на ипотечный рынок.

Индийская страховая корпорация
Индийская страховая корпорация

С начала развития ипотечного рынка в Индии благодаря активности правительства формирование ипотечной системы осуществлялось при мощной поддержки из-за рубежа. Так, Правительственное агентство развития США (USAID) с 1981 по 1988 г. выделило $125 млн Корпорации финансирования жилищного развития для предоставления кредитов семьям с небольшим доходом. Финансирование поступало и по другим линиям.

Структура индийского ипотечного рынка
Структура индийского ипотечного рынка

Большинство ипотечных кредиторов в стране предоставляет стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок до 15 лет. Кредит не предоставляется гражданам старше 60 лет. Погашение кредита осуществляется ежемесячными платежами. Помимо расходов по обслуживанию кредита заемщик оплачивает налог на проценты (2% от суммы процентного дохода), расходы по обслуживанию кредита. Помимо этого банки берут сбор за подачу заявления в размере от 0,5 до 1% от суммы кредита и административный сбор в размере 1% от суммы кредита.

Поддержка Индии из-за рубежа
Поддержка Индии из-за рубежа

В настоящее время процентная ставка значительно сократилась и составляет при сумме кредита 500 тыс. рупий (11800 долл.) 14,5% годовых, снизившись на 100 базисных пунктов. В случае увеличения сроков кредитования процентная ставка по кредиту может вырасти на 25—50 базисных пунктов. Так как стоимость заемных ресурсов для банков ниже, чем для специализированных ипотечных кредиторов, процентные ставки по банковским кредитам несколько ниже. Однако специализация позволяет компаниям жилищного финансирования более профессионально работать на рынке, в результате чего их доля на рынке значительно больше.

Банковские кредиты в Индии
Банковские кредиты в Индии

Вторичный рынок закладных в Индии практически не развит. Пилотный проект выпуска облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных отобранными финансовыми компаниями, пытался осуществить НЖБ. Однако ряд правовых и налоговых вопросов делает развитие вторичного рынка в Индии практически невозможным. Так, передача прав по кредиту требует передачи и залога, что может быть осуществлено в письменной форме в виде специального инструмента, стоимость регистрации которого составляет от 3 до 17% (в зависимости от штата) от суммы секьюритизации (некоторые штаты снизили сбор до 0,1%). Кроме того, передача долга требует специальной регистрации, что в условиях формирования пула кредитов, выданных кредиторами из разных мест, делает данный процесс достаточно дорогим. Существует также проблема по обращению взыскания на предмет залога.

Вторичный рынок жилья в Индии
Вторичный рынок жилья в Индии

 

     Ипотека в Таиланде

Крайне интересным для формирования рынка ипотечного кредитования является опыт Таиланда. Рынок ипотечного кредитования в Таиланде является одним из наиболее развитых рынков в Азии. Основной причиной этого является то, что правительство страны уделяет большое значение развитию ипотечного кредитования. В 1997 г. в условиях азиатского финансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическую программу, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страны из кризисного состояния.

Аренда и покупка жилья в Таиланде

 

Ключевая роль в реализации программы отводилась Правительственному жилищному банку (ПЖБ), финансирование которого осуществляется Центральным банком Таиланда, а регулирование и контроль за которым проводится тайским министерством финансов. В рамках программы, в условиях кризиса на рынке и минимальных объемов выдаваемых кредитов планировалась выдача кредитов сроком до 30 лет с процентной ставкой 9% годовых (рыночная ставка тогда была 12—13%). Только в первые три или пять лет ставка по кредитам фиксированная. Капитал ПЖБ был увеличен с 10 млрд. бат до 30 млрд. бат. Программа была реализована достаточно быстро. В результате чего доля ПЖБ по вновь выдаваемым кредитам выросла с 32% в 1996-м до 51% — в 1997 г. В 1998 г. в условиях низкой ликвидности ставки по кредитам выросли до 18—19% годовых, однако, ПЖБ продолжал предоставлять ипотечные кредиты по минимальным ставкам, что позволило сгладить кризисные явления на рынке.

Динамика ипотечного кредитования в Таиланде
Динамика ипотечного кредитования в Таиланде

В период кризиса ПЖБ стал ведущим элементом системы ипотечного кредитования. Только он осуществлял привлечение ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Однако в условиях кризиса цена привлечения для ПЖБ была достаточно высокая. Так, в 1998 г. банк разместил двухлетние облигации (обычные выпуски банка на 3 и 5 лет) в объеме 5 млрд. бат под 15,5% годовых (маржа ПЖБ составляла около 250 базисных пунктов). Коммерческие банки имели право брать фонды у ПЖБ, привлеченные в виде размещения облигаций. В результате осуществленных мероприятий в 1999 г. ситуация на рынке стабилизировалась, банки начали активно конкурировать и наращивать свои ипотечные портфели, процентные ставки по кредитам снизились в среднем до 9% годовых (некоторые банки в условиях активной конкуренции предлагали кредиты даже под 6,5—7,5%).

Рынок недвижимости в Таиланде
Рынок недвижимости в Таиланде

Стабилизация рынка и рост конкуренции привели к снижению роли ПЖБ на рынке. Так, из запланированного ПЖБ объема выдачи кредитов в 1999 г. на сумму 50 млрд. бат в первой половине года было выдано ПЖБ кредитов только на 11 млрд., что составляет 22% от запланированной годовой суммы. Таким образом, ключевая роль ПЖБ в условиях кризиса заключалась в снижении риска ликвидности для банковской системы, ограничении роста процентных ставок, ухудшения условий заимствования на ипотечном рынке.

Недвижимость в Таиланде

 

Кризис 1997—1998 гг. заставил тайское правительство уделить особое внимание совершенствованию процедур андеррайтинга, оценки кредите- и платежеспособности заемщиков. В этих целях министерством финансов было создано Тайское кредитное бюро в июле 1999 г. Также были разработаны национальные стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Кроме того, были разработаны новые стандарты оценки залогов, которые бы позволили ипотечному кредитору полностью удовлетворить свои требования путем продажи заложенной недвижимости.

Продажа недвижимости в Таиланде
Продажа недвижимости в Таиланде

Для полноценного развития вторичного рынка закладных в 1998 г. была создана на основании специального закона Корпорация вторичных ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия под контролем министерства финансов. В настоящее время КВИ приступила к покупке ипотечных кредитов, формированию пулов ипотек и их секьюритизации. Однако более жесткие требования КВИ к качеству ипотечных кредитов не позволяют пока быстро наращивать операции на вторичном рынке.

Центральный банк Таиланда
Центральный банк Таиланда

 

   Нормативно-правовое регулирование ипотеки

 Гражданские правоотношения по вопросам ипотеки и ипотечного кредитования в Российской Федерации регулируются федеральными законами Российской Федерации и соответствующими нормативными правовыми актами Правительства, федеральных и региональных органов власти, других государственных структур и учреждений. Возникновение и функционирование института ипотечного кредитования в России на современном этапе обусловлено и гарантируется Конституцией Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации
Конституция Российской Федерации
     Правовые акты, регулирующие ипотеку

В целях правового регулирования отношений в сфере ипотечного кредитования в Российской Федерации применяются следующие основные законодательные и нормативные правовые акты:

- Жилищный Кодекс Российской Федерации;

- Гражданский Кодекс Российской Федерации;

- Федеральный Закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Закон Российской Федерации от 29 мая 1992г. № 2872-1 «О залоге»;

- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»;

- Федеральный закон от 20 августа 2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

Федеральные законы Российской Федерации
Федеральные законы Российской Федерации

 - Указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

- Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 «О жилищных кредитах»;

- Указ Президента РФ от 29 марта 1996г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

- Указ Президента РФ от 29 марта 1996г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

- Указ Президента РФ от 28 января 1998г.№ 102 (в ред. от 26 мая 2001 г.) «О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты»;

Указы Президента Российской Федерации
Указы Президента Российской Федерации

 

 - Постановление Правительства РФ № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 г.г.;

- Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 (в ред. от 12 ноября 2004г.) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;

- Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993г. № 595 «О Государственной целевой программе «Жилище»;

- Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996г. № 937 (в ред. от 8 сентября 2003г.) «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья»;

Постановления Правительства РФ
Постановления Правительства РФ

 - Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999г. № 195-р «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Приказ Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000г. № 289/235/290 (в ред. от 7 февраля 2003г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»;

- Письмо Госстроя России от 17 мая 2001г. № ВП-2567/8 «О государственной поддержке региональных ипотечных программ за счет средств федерального бюджета».

Нормативные правовые акты органов исполнительной власти
Нормативные правовые акты органов исполнительной власти
     Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

В качестве оснований возникновения залога Гражданский Кодекс РФ, ФедеральныйЗакон “Об ипотеке” предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”.

Гражданский Кодекс Российской Федерации
Гражданский Кодекс Российской Федерации

 Исходя из нормы ст. 334 ГК РФ, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно ст. 10, 11 Закона “Об ипотеке” права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п. 1 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество.

Федеральный Закон Об ипотеке
Федеральный Закон Об ипотеке

 Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит переход прав). До вступления в силу ФЗ “О внесении изменений и дополнений в ФЗ ”Об ипотеке ”” от 11.02.2002г. государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Это могло привести к существованию множества “скрытых ипотек, допускающих возможность двойных продаж”. Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Государственная регистрация ипотеки
Государственная регистрация ипотеки

 Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрены два вида оснований возникновения ипотечного кредита – ипотека в силу закона и ипотека в силу соглашения.

Видео:

 

 

       Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотечного кредита, при переходе права собственности на объект недвижимого имущества от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона

 

 Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

– приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

Приобретение жилых домов с использованием займа
Приобретение жилых домов с использованием займа

 – строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

Строительство жилых домов по ипотеке
Строительство жилых домов по ипотеке

– продажа в кредит;

продажа жилья в кредит
продажа жилья в кредит

 – рента;

Договор ренты
Договор ренты

 - залог имущественных прав.

Схема залога имущественных прав
Схема залога имущественных прав

 В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. В порядке п. 43 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998 (далее – Правила ведения ЕГРП), записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров и иных документов, служащих основанием возникновения ограничений (обременений).

Единый государственный реестр прав на имущество
Единый государственный реестр прав на имущество

 Пункт 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998 гласит, что квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Квартира в залоге
Квартира в залоге

Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Регистрация объектов ипотеки
Регистрация объектов ипотеки

 Также необходимо предоставить: документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия; документы, названные в договоре ипотеки в качестве приложений. При удостоверении прав залогодержателя закладной — оригинал закладной и оригиналы документов, названных в закладной в качестве приложений; подлинник плана объекта недвижимости, удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа. На земельный участок – кадастровый план земельного участка.

Кадастровый план участка
Кадастровый план участка

Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем. Более того, положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Льготный режим возникновения ипотеки
Льготный режим возникновения ипотеки

 Исключением из этого правила являются несовершеннолетние. Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут в большинстве случаев получать доход, достаточный для осуществления платежей по ипотечному кредиту. Более того, несовершеннолетние ограничены в дееспособности и не могут самостоятельно совершать сделки до 14 лет, а с 14 до 18 лет только с согласия законного представителя – обычно родителей. Даже достигнув возраста 18 лет, человек может не начать зарабатывать деньги для выплаты по ипотечному кредиту, т.к. он может поступить в институт и продолжать находиться на иждивении у родителей.

Подростки на иждивении у родителей
Подростки на иждивении у родителей

 

Путаницу в данное правило, вносят именно ограничения существующие в самих ипотечных программах, т.к. законодательство трактует ипотеку в силу закона значительно шире, чем этим пользуются банки. Банки стараются ограничить участие несовершеннолетних в ипотечных программах. Значительная часть ипотечных программ не позволяет включить несовершеннолетнего в число сособственников, если в этом нет необходимости. Это связано с повышенными рисками банков по обращению взыскания на такое имущество. Участие несовершеннолетнего в ипотечной сделке допускается при условии, что он продает долю недвижимости, деньги от продажи которой используются для приобретения нового "ипотечного" жилья. Это связано с тем, что орган опеки не даст разрешения просто продать недвижимость несовершеннолетнего без предоставления ему какого-либо другого жилья, а без продажи доли несовершеннолетнего сделка будет невозможна. Откидывать целую группу потенциальных заемщиков банки не решаются.

Участие несовершеннолетних в ипотеке
Участие несовершеннолетних в ипотеке

 Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Как снять обременение по ипотеке
Как снять обременение по ипотеке

 Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. 

 

Кредит на приобретение жилья
Кредит на приобретение жилья

 Не допускается ипотека имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет, которое было изъято из оборота, а также, на которое не может быть обращено взыскание.

       Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) – это ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора

Чтобы отличить ипотеку в силу договора от ипотеки в силу закона применяется достаточно простое правило – все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. Правда есть одно исключение – залог нежилой недвижимости, который осуществляется в настоящий момент только на основании договора ипотеки. В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственником должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в данном случае будет невозможно.

Видео:

 

 

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Регистрация ипотеки по заявлению сторон
Регистрация ипотеки по заявлению сторон

 Ипотека в силу договора –  это ипотека, возникающая на основании соглашения об ипотеке (залоге недвижимости).

В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. 

 

Кредит под залог имеющегося жилья
Кредит под залог имеющегося жилья

 Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

 

Видео:

 

 Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности. После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор - залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо. 

 

Взять деньги в банке
Взять деньги в банке

 Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки. 

 

Продажа заложенного имущества на торгах
Продажа заложенного имущества на торгах
     Требования, обеспечиваемые ипотекой

 

В соответствии с действующим законодательством ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы задолженности по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотечным кредитом обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотечному кредиту. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договоренности или соглашения кредита с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату заемщику (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование ссудой (заемными средствами). Требования, обеспечиваемые ипотечным кредитом, — это обязательства должника, исполнение которых обеспечено обеспечением долга недвижимого имущество (ипотечным кредитом). 

 

Структура обязательств должника
Структура обязательств должника

 

 Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотечным кредитом обязательства, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотечным кредитом обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных расходов и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение затрат по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотечным кредитом, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотечным кредитом. 

Требования залогодержателя
Требования залогодержателя

 Исключение составляют уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных расходов и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, сумм, причитающихся ему в возмещение затрат по реализации заложенного имущества, издержек за счет заложенного имущества, если залогодержатель в соответствии с условиями договоренности об ипотечному кредиту или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану, либо на погашение долга залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. 

 

Расходы на коммунальные платежи
Расходы на коммунальные платежи

 Следовательно, ипотека обеспечивает не только возврат взятого займа, но и уплату процентов по нему. Кроме того, если в процессе погашения ссуды были допущены просрочки внесения платежей и банк начислил штраф или пеню, то ипотека обеспечивает их возврат. Таким образом, при обращении взыскания на объект недвижимости при неисполнении основного обязательства (например, договор кредита) и последующей продаже недвижимого имущества с торгов вырученные денежные средства пойдут на погашение как невозвращенной суммы ссуды, так и процентов по займу, пеней, штрафов, затрат по обращению взыскания. 

Просрочка платежей по кредиту
Просрочка платежей по кредиту

 Следовательно, при заключении основного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться ипотечным кредитом, необходимо внимательно изучить все условия сделки. Особое внимание при заключении сделки, исполнение которой будет обеспечиваться ипотечным кредитом, необходимо уделить сумме основного обязательства и порядку его погашения, порядку начисления и погашения процентов по основному обязательству (например, проценты для пользования займом), случаям, в которых начисляются штрафные санкции и пени, порядку уплаты штрафов и пеней. Чтобы избежать возможных штрафных санкций, исполнять основное обязательство необходимо в порядке и сроки, предусмотренные основным договором.

 

Сроки исполнения договора
Сроки исполнения договора
     Предмет ипотечного кредита

 

Ипотечным кредитом, согласно ст. 334 Гражданского Кодекса РФ, признаётся “обеспечение долга земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества”. Указ Президента РФ №293 от 28.02.96 дополняет этот список нежилыми помещениями. В соответствии со ст. 42 закона “О залоге”, ипотечным кредитом признаётся обеспечение долга здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. Законом об ипотеке она определяется как обеспечение долга любого недвижимости.

 

Дом связанный с землей
Дом связанный с землей

 При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека - это вид обеспечения долга, где предметом выступает недвижимое имущество. К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотечного кредита отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотечного кредита могут быть и права арендатора по договору ренты недвижимости, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

 

Имущественный комплекс
Имущественный комплекс

 Имущество, которое может быть предметом ипотечного кредита, определено в статье 5 закона об ипотеке. Прежде всего, таковыми могут быть недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Важно отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Закон об ипотеке в статье 5 также определяет перечень объектов недвижимого имущества, которые могут быть заложены, расширяя и уточняя статью 130 ГК РФ:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 закона об ипотеке;

Участок земли в залог
Участок земли в залог

 - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

 

Производственное здание
Производственное здание

 - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

 

Жилые дома
Жилые дома

 -дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Садовые дома
Садовые дома

 - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 

 

Морские суда
Морские суда

 Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 ст. 62.1 закона об ипотеке. Предметом обеспечения долга по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата займа, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков (п. 1 ст. 62.1 закона об ипотеке), части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов России и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п. 2 ст. 267 ГК РФ). 

 

Земельный участок для жилищного строительства
Земельный участок для жилищного строительства

 Необходимо подчеркнуть, что перечень видов недвижимости, которое может быть предметом ипотечного кредита, не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимого имущества может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, объекты незавершенного строительства. Согласно статье 336 ГК РФ предметом обеспечения долга может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. В основных положениях закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. 

 

Изъятое из оборота имущество
Изъятое из оборота имущество

 Важно отметить, что пункт б ст. 340 ГК РФ допускает обеспечение долга вещей, в том числе недвижимых, которые залогодатель приобретет в будущем. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых для финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в обеспечение долга указанных объектов, а также договоров банковской займа под индивидуальное жилищное строительство, когда при невозврате кредита и неуплате процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом.

Видео:

 

 

В соответствии с пунктом 2 Указа Президента РФ №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотечного кредита является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотечного кредита этого имущества (ч.7 п.3 Указа президента №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

 

Нотариально удостоверенное согласие собственников
Нотариально удостоверенное согласие собственников

 Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотечного кредита, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотечного кредита. По ипотечному кредиту квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

 

Доля в праве общей собственности на дом
Доля в праве общей собственности на дом

 На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

 

Общее имущество в жилом доме
Общее имущество в жилом доме

 Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96). Основанием возникновения ипотечного кредита является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в обеспечении долга.

 

Особо охраняемая территория
Особо охраняемая территория

 Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату аренды земельного участка или другого недвижимости получатель аренды в обеспечение обязательства плательщика аренды приобретает право обеспечения долга на это имущество. Плательщик аренды с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в обеспечение долга недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Сфера применения ипотечного кредита довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору кредита), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, ренты, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

 

Аренда земельного участка
Аренда земельного участка

 Предмет ипотечного кредита не передается залогодержателю, а остается у залогодателя (собственника) в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Это правило является императивным, то есть не подлежит изменению по усмотрению сторон. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 ст. 1 закона об ипотеке. Следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 3 ст. 5 закона об ипотеке вещь, являющаяся предметом ипотечного кредита, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотечного кредита (п. 4 ст. 5 закона об ипотеке).

 

Неделимое имущество
Неделимое имущество
     Содержание и форма договоренности об ипотеке

 

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для соглашения об ипотеке. Законодательство об ипотеке предлагает понятие “закладной”. В законодательстве предусмотрены особые требования, как к форме договоренности, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий соглашения об обеспечении долга, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоренности. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет обеспечения долга, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотечным кредитом (п.1 ст. 339 ГК РФ). Указ Президента РФ  №293 от 28.02.96 несколько конкретизирует этот вопрос.

 

Видео:

 

Предмет ипотечного кредита определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. Оценочная стоимость предмета ипотечного кредита определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимости. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

 

Видео:

 

Обязательство, обеспечиваемое ипотечным кредитом, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотечным кредитом обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа Президента РФ №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

 

Исполнение долговых обязательств по частям
Исполнение долговых обязательств по частям

 В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в закладной указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотечным кредитом, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотечным кредитом. В законодательстве достаточно подробно разработано содержание заклада.

 

Заклад жилой недвижимости
Заклад жилой недвижимости

 Помимо вышеперечисленных условий закладная должна содержать: слово “закладная”, включённое в название документа; наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель юридическое лицо, место его нахождения; наименование первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель – юридическое лицо, место его нахождения; название кредитного соглашения или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием всех реквизитов договоренности или иного обязательства; данные о должнике по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, если он не является залогодателем; данные о других правах на это имущество (другие заклады, аренда, арест, другие обременения на момент заключения сделки); подписи сторон. 

 

Закладная на имущество
Закладная на имущество

 Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотеке, являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт к признанию сделки недействительной. По моему мнению, целесообразно включения столь подробной регламентации содержания закладной в закон, так как важность соглашения и необходимость досконального регулирования его содержания очевидны. Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотечного кредита или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по договору.

 

Обеспечение прав залогодержателя
Обеспечение прав залогодержателя

 При заключении договоренности об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотечного кредита правах третьих лиц на предмет ипотечного кредита. В противном случае заемщик по основному обязательству вправе потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий соглашения об ипотеке. К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке относятся также права, обязанности и ответственность сторон (подробно об этом - в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриваться передача предмета обеспечения долга заемщику по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке. В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. 

 

Договор об ипотеке нотариально удостоверен
Договор об ипотеке нотариально удостоверен

 Однако статья 55 Основ законодательства России “О нотариате” от 11 февраля 1993года устанавливает, что договоры о обеспечении долга имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве ренты недвижимости, возможность обеспечения долга которого предусмотрена в статье 335 ГК РФ и законодательстве об ипотеке, закладные предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотечного кредита. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий закладной с отметкой “копия” на каждой из них.

 

Копирование документов
Копирование документов

 Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотечного кредита. Несоблюдение правил о письменной форме договоренности об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность соглашения.

 

Недействительное соглашение
Недействительное соглашение
     Государственная регистрация ипотечного кредита

 

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимостью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотечного кредита возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

 

Видео:

 

В соответствии с п.1 ст.29 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация ипотечного кредита проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации его вещных прав на недвижимое имущество.

 

Закон о государственной регистрации прав
Закон о государственной регистрации прав

К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. При государственной регистрации ипотечного кредита указываются данные о залогодержателе, предмете ипотечного кредита, стоимость обеспеченного ипотечным кредитом обязательства или данные о порядке и условиях её определения. В записях Единого государственного реестра прав об ипотеке указывается также сумма выданного займа. 

 

Заявление на ипотеку
Заявление на ипотеку

 Вместе с заявлением предъявляется документ об оплате регистрации. расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию ипотечного кредита и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. Согласно п.3 ст.13 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для неё заявления и документов.

Госпошлина за регистрацию ипотеки
Госпошлина за регистрацию ипотеки

 Государственная регистрация ипотечного кредита осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёма документов, ипотека считается зарегистрированной, а правовые последствия- - наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав. В государственной регистрации ипотечного кредита может бать отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимости не допускается и если содержание договоренности или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

В регистрации ипотеки может быть отказано
В регистрации ипотеки может быть отказано

 При принятии решения об отказе в регистрации, залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации соглашения об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Регистрация ипотечного кредита является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации. 

 

Данные о предоставленных сведениях ЕГРП
Данные о предоставленных сведениях ЕГРП

 Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договоренности либо на основании вступившего в силу судебного решения. Государственная регистрация ипотечного кредита может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.

 

Вступившее в силу судебное решение
Вступившее в силу судебное решение

 В соответствии с п.16 Указа Президента РФ №293 от 28.02.96 ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке недвижимого имущества. До этого момента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в Российской Федерации существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в Москомземе, нежилые помещения - в Москомимуществе или фонде имущества, а жилые - в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема и единая система учёта всех объектов недвижимого имущества и единая система регистрации прав на них необходима.

 

     Участники ипотеки

Основными участниками ипотеки являются:

заемщики - это физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

 

Заемщики
Заемщики

- кредиторы - это банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

 

Кредиторы
Кредиторы

 

- продавцы жилья - это физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

 

продавцы жилья
продавцы жилья

 

- риэлторские организации - это лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание; 

 

 

 

Риэлторские организации
Риэлторские организации

- страховые компании - это лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

 

Страховые компании
Страховые компании

- оценочные агентства - это лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

 

Оценочные агентства
Оценочные агентства

- инвесторы - это  юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

 

Инвесторы
Инвесторы

- Правительство - это государственный орган, который регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

 

Правительство
Правительство

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк -посредник -инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

     Права и обязанности участников ипотеки

 

Одна из особенностей ипотечного кредита заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотечного кредита в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотечного кредита плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Заложенное имущество остается у залогодателя
Заложенное имущество остается у залогодателя

 Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным. С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, рента или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотечного кредита. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

 

Отчуждение заложенного имущества
Отчуждение заложенного имущества

 Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотечным кредитом требования, на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

Залогодатель обязан застраховать имущество
Залогодатель обязан застраховать имущество

 - принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;

 

Обеспечение сохранности имущества
Обеспечение сохранности имущества

 

- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

Ремонт заложенного имущества
Ремонт заложенного имущества

 - немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

 

Уведомление о возникновении угрозы
Уведомление о возникновении угрозы

 - истребовать предмет ипотечного кредита из чужого незаконного владения. На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотечного кредита, если иное не предусмотрено договором. Поскольку предмет обеспечения долга остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства.

 

Риск повреждения имущества
Риск повреждения имущества

 Залогодержатель вправе:

- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц;

 

Условия содержания имущества
Условия содержания имущества

 - требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотечного кредита;

 

Требование об обеспечении сохранности имущества
Требование об обеспечении сохранности имущества

 - требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотечного кредита.

 

Требовать прекращения посягательств на имущество
Требовать прекращения посягательств на имущество

 При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых издержек. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

 

Иск о признании  права собственности
Иск о признании права собственности

 При обеспечении долга права ренты на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя, поэтому в договоре об обеспечении долга прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности, закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотечного кредита вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотечного кредита.

 

Реквизиция имущества для государственных нужд
Реквизиция имущества для государственных нужд

 В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право обеспечения долга будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотечного кредита изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, обеспечение долга в отношении этого имущества прекращается.

 

Виндикационный иск
Виндикационный иск

 

В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом. Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет обеспечения долга погиб или поврежден, либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета обеспечения долга допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотечного кредита, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

Досрочное исполнение обязательств
Досрочное исполнение обязательств
   Модели ипотечного кредитования

Модели или схемы ипотечного кредитования классифицируются по историческим и географическим параметрам, где происходило становление и развитие описываемых видов ипотеки. С этой позиции традиционно выделяют две схемы (модели) ипотечного кредитования – американская модель, построенная по двухуровневой схеме и опирающаяся на вторичный рынок закладных, а также европейская модель, построенная по одноуровневой схеме и представляющую собой  автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры.

Savings & Loans
Savings & Loans

По принципу получения и источнику средств для выплаты кредитов для ипотеки различают традиционную модель, модель ипотечных облигаций, модель вторичного ипотечного рынка и контрактно-сберегательную модель.

Различные модели ипотечного кредитования
Различные модели ипотечного кредитования

 

     Американская модель ипотеки

Принятая в Соединенных Штатах Америки, в Канаде, и некоторых других государствах, модель ипотечного кредитования жилья характеризуется наличием мощного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает приток кредитных ресурсов в первичный рынок ипотечного кредита. Часто такую модель называют “расширенной открытой”.

Видео:

 

 

Принцип действия американской модели ипотеки заключается в следующем:

Физическое лицо, имеющее определенный уровень ежегодного дохода, сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка – в виде кредита, полученного под обеспечение долга приобретаемой недвижимого имущества, реже – недвижимого имущества, уже находящегося в собственности клиента.

Калифорнийский ипотечный банк в США
Калифорнийский ипотечный банк в США

 Кроме ипотечного банка, заемщиком в США могут выступать ссудосберегательные ассоциации и обычные коммерческие банки. Срок возврата ипотеки колеблется от 15 до 30 лет, в зависимости от выбранного типа договоренности ипотечного кредита и ежегодного дохода заемщика. Ставка процента за займ составляет 7-9 процентов годовых. Особенностью ипотечного кредитования в США является то, что займы физ. лицам там выдаются только под приобретение готового жилья, а под строительство – нет.

Видео:

 

Процесс сбора информации, андеррайтинга и оформления ипотечного соглашения схож с такими же процедурами в европейской модели ипотечного кредита. Обычно ипотечные банки, заинтересованные в выдаче ссуды, поручают отдельным организациям, так называемым “ипотечным брокерам”, начальное оформление займа, включающее в себя андеррайтинг, сбор информации о заемщике, оценку риска ссуды, и т.д. Услуги этой организации стоят не менее 1% от общей суммы займа. Ипотечный банк сосредотачивает свои усилия на том, чтобы гарантировать себе получение профита и застраховать себя от наступления неблагоприятных обстоятельств. Банк привлекает оценочную фирму для определения стоимости закладываемого имущества. Причем услуги оценщика оплачиваются самим ипотечным банком.

Оценка кредитоспособности заемщика
Оценка кредитоспособности заемщика

 В случае положительного решения банка о выдаче ссуды, составляется два документа:

- долговое обязательство, регулирующее все вопросы займа (учетную процентную ставку, сроки и порядок внесения платежей, штрафные санкции за отсрочку, и т.д.);

Долговое обязательство в США
Долговое обязательство в США

 - ипотечный договор с указанием прав и обязанностей сторон. Ипотечный договор должен быть обязательно зарегистрирован в местной регистрационной службе, но его нотариального удостоверения не требуется. Потребность в двух документах при оформлении ипотечного кредита связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.

Кредитный договор
Кредитный договор

 Кредиты, которые выдаются банком, объединяются в пул (пакет) ипотечных кредитов, и продаются внешним инвесторам. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым начинается новый цикл кредитования. На этом этапе начинается действие вторичного рынка ипотечного кредита.

Пул ипотечных кредитов
Пул ипотечных кредитов

Здесь задействован очень сложный механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация -“Фенни Мэй” (Fanny Mae), Правительственная национальная ипотечная ассоциация - “Джинни Мэй” (Ginnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотеки - “Фредди Мэк” (Freddie Mac). Они приобретают пул ссуд у ипотечных банков, фактически покупая право заемщика на заложенное имущество. При этом на обратной стороне долговых обязательств делаются передаточные надписи, а в регистрационных реестрах делается запись об этой операции. Купля-продажа пула ипотечных кредитов оформляется специальным актом. Обязательно производится андеррайтинг, и подтверждается кредитоспособность заемщика.

Ипотечная ассоциация Фенни Мэй
Ипотечная ассоциация Фенни Мэй

 После покупки займов, с ипотечным банком заключается отдельное соглашение об обслуживании ссуды, которое состоит во взимании ежемесячных платежей и направлении соответствующих средств инвесторам, купившим кредиты;   защите интересов инвестора в случае возникновения споров по ссуде, и т.д; 3) информировании заемщика о состоянии рынка ипотечных кредитов, и другие услуги. Учреждение, купившее пул ипотечных кредитов, выпускает ценные бумаги (акции или облигации), которые обеспечиваются ипотеками. Акции продаются затем инвестиционному банку, а последний реализует их по доступным ценам рядовым инвесторам – гражданам США. Ценные бумаги, обеспеченные займами ипотечных банков, не имеют права приобретать лица, не имеющие американского гражданства.

Видео:

 

Существует такой инструмент, без которого использование ипотечного кредитования в США невозможно, - это страхование. Ему придается огромное значение. В сфере страхования ссуд действуют как государственные, так и частные компании. В зависимости от организации, страхующей ипотечные кредиты, ипотеку принято делить на четыре вида – обыкновенная ипотека, застрахованная частным образом; ипотека, застрахованная Федеральной жилищной администрацией; ипотека, застрахованная Ведомством по делам ветеранов; ипотека, застрахованная Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства.

Федеральный фонд страхования США
Федеральный фонд страхования США

 Необходимость страхования ипотек возникла во время Великой депрессии в США 30-ых годов, когда большинство организаций по ипотечному кредитованию обанкротилось, из-за разорения заемщиков и невыплат платежей по выданным займам. Чтобы наладить ситуацию с выдачей и обслуживанием ипотек, была создана Федеральная жилищная администрация, которая вначале была полностью государственной организацией, но со временем приватизировалась. Кстати, в то же время создалась и “Фенни Мэй”, которая также в начале была государственной организацией, а затем стала частной. Поскольку займы страховались государственным учреждением, появилась заинтересованность заемщика в предоставлении ссуд. Сейчас большинство займов, выдаваемых ипотечными банками на приобретение отдельных жилых домов, застраховано Федеральной жилищной администрацией.

Федеральная жилищная администрации США
Федеральная жилищная администрации США

 Спрос инвесторов на ипотеки, застрахованные Ведомством по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрацией, Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства более высок, чем на обыкновенные ипиотеки, и поэтому такие ипотечные кредиты (а они носят название “квалифицированных кредитов”) легче продаются. Созданные на основе квалифицированных ссуд ипотечные облигации разрешено приобретать институциональным инвесторам – страховым, пенсионным и взаимным фондам, как надежные инвестиционные бумаги с наивысшим рейтингом.

Ипотечное страхование в США
Ипотечное страхование в США

 Государство, выполняя социальные функции по обеспечению жильем семей с низкими доходами, ведет отдельную кредитную политику, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования жилья. Федеральные органы США предоставляют два вида так называемых займов помощи: льготные строительные займы и субсидируемые займы на приобретение жилья в собственность. Льготные строительные займы выдаются строительным компаниям на возведение домов, квартир, которые будут сдаваться в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают устанавливаемого государством уровня. Субсидируемые займы на приобретение жилья в собственность предоставляются на покупку частных домов лицам, которые не в состоянии оплатить рыночный займ. Критерии для отбора потенциальных заемщиков устанавливаются, в зависимости от величины семейного дохода и обеспеченности жильем.

Видео:

 

Сильная конкуренция на рынке ипотечного кредитования в США, а также развитие различных форм кредитования привело к появлению всевозможных видов ипотек (закладов), среди которых самыми распространенными стали следующие виды:

Общая закладная, при которой займ относится более чем к одной части недвижимости. В таких закладных указывается, что часть заложенного имущества должника может быть возвращена при возврате определенной части займа. Комплексная закладная, когда ипотека берется не только под недвижимое имущество, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимого имущества. Перевешивающая закладная, которая дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий займ по закладной, получить дополнительный займ от другого заемщика. Новый заемщик берет на себя уплату существующего кредита и предоставляет заемщику новый займ под более высокий процент.

Схема ипотечного кредитования в США
Схема ипотечного кредитования в США

 Кроме того, заемщик имеет право выбрать себе ипотечный кредит, условия обслуживания которого наилучшим образом подходят именно для него. Ипотечные банки предлагают целый ряд ссуд, в зависимости от условий его оплаты:

Полностью амортизированный займ, который требует от должника равную сумму денег ежемесячно. Деньги идут сначала на погашение процента за займ, а затем на погашение основной суммы задолженности.

Равные суммы платежей ежемесячно
Равные суммы платежей ежемесячно

 Частично амортизированный займ, который выдается по льготной ставке процента, в качестве компенсации за гарантированное участие в профите, которую получит заемщик, продав через определенное время свое имущество.

Льготная ставка процента
Льготная ставка процента

 Линейно амортизированный займ, который предполагает внесение платежей неравными суммами. Размер каждого платежа определяется существующей на определенную дату величиной непогашенного займа и процентов по нему. Основная часть задолженности погашается равными долями, а проценты – неравными.

Неравные суммы платежей
Неравные суммы платежей

 

 Займ с прямым платежом – когда по процентам выплачиваются периодические платежи, а основная сумма займа должна быть выплачена до истечения срока предоставленного ссуды.

Займ с прямым платежом
Займ с прямым платежом

 Займ со ступенчатыми выплатами – когда заемщик вносит установленные ежемесячные платежи в течение первых нескольких лет, и большие платежи в оставшийся период, когда, как предполагается, должны вырасти доходы заемщика.

Займ со ступенчатыми выплатами
Займ со ступенчатыми выплатами

 Займ с раздутым платежом, который требует периодических платежей, последний из которых должен быть более высоким, чем все остальные.

Займ с раздутым платежом
Займ с раздутым платежом

 Займ с растущей выплатой по основной сумме, который предполагает выплаты по фиксированному проценту, но выплаты по основному займу возрастают в период роста доходов заемщика. Причем выбор периода возросших платежей остается за заемщиком.

Займ с растущей выплатой
Займ с растущей выплатой

 Займ с регулируемой нормой – норма процента по такому займу колеблется в зависимости от макроэкономической ситуации. Заемщик, при этом виде займа, может оплатить в предварительном порядке весь заем, без наложения штрафа.

Займ с регулируемой нормой
Займ с регулируемой нормой

 Займ с перезаключаемой нормой – условия ссуды изменяются каждые 3,4 или 5 лет, в течение которых ставка процента за кредит может расти или падать, в зависимости от макроэкономической ситуации. Предварительная оплата суммы займа разрешена.

Займ с перезаключаемой нормой
Займ с перезаключаемой нормой

 

 

Несмотря на такое многообразие форм, и видов ипотеки, учитывающих текущее финансовое положение заемщиков, возникают ситуации, когда должник не может во время выплатить свой ежемесячный платеж. В этом случае ипотечный банк направляет уведомление заемщику о необходимости внесения платежа. Через 10 дней посылается новое уведомление, еще через 30 дней должник вновь оповещается о невыполнении им обязательств. После этого, если выясняется, что заемщик в затруднении выплачивать платежи, банк предлагает заемщику различные выходы из создавшегося положения. Если предпринятые меры не дали результатов, банк уведомляет клиента об обращении взыскания на его заложенную недвижимость, что является обязательным условием по договору ипотечного кредита. В некоторых штатах требуется также и оповещение общественности через опубликование объявления в средствах массовой информации.

Видео:

 

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в США законодательно устанавливается не на федеральном уровне, а на уровне штатов. В 25 штатах установлен несудебный, административный способ обращения взыскания. Законодательство остальных 25 штатов требует судебного разбирательства. В данных штатах ипотечный банк нанимает адвоката, который обязан передать документы о продаже заложенного имущества в суд после самой продажи имущества на конкурсе. Суд проверяет соблюдение требований законодательства при продаже недвижимого имущества, и он вправе объявить результаты торгов недействительными. При административном порядке обращения взыскания, удостоверение, подтверждающее право на приобретение недвижимости выдается лицом, проводившим конкурс, и каких-либо проверок на предмет законности сделки не требуется.

Обращение взыскания на имущество в США
Обращение взыскания на имущество в США

Процедура изъятия имущества у не выполнившего свои обязательства заемщика может носить длительный характер, особенно в случае судебного разбирательства. В разных штатах она длится от 1 до 15 месяцев. Некоторые штаты законодательно устанавливают возможность возврата заемщиком своих прав на жилье даже после продажи его с продажи с молотка. Например, в штате Огайо срок восстановления прав на жилой дом после продажи равен 12 месяцам. Связано это с тем, что даже при крайних мерах власти штатов стараются защитить интересы физических лиц-заемщиков.

Изъятие имущества в США
Изъятие имущества в США

Реализация американской модели ипотечного кредита стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государства, которое заключается в частичном контроле над ипотечными ценными бумагами, обращающимися на вторичном рынке. Одним из условий контроля государства является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой денежной эмиссии.

Видео:

 

Американская модель ипотечного кредита является эффективной и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и сфер ведения между центром и штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным центром.

 

Разграничение государственных полномочий
Разграничение государственных полномочий

Это позволяет поддерживать социальную роль ипотечного кредита, которая заключается как в обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности и беспорядка в обеспечении ресурсами рынка займов, а значит, содействует реализации социальной роли ипотечного кредита.

Ипотечный рынок США
Ипотечный рынок США

 

     Европейская модель ипотеки

Традиционно, в странах германо-романского права (а это вся континентальная Европа), институт ипотечного кредита и продажа имущества связаны с большими формальностями. Эти формальности необходимо строго соблюдать, так как в противном случае, все условия кредитования считаются недействительными, а, следовательно, недействительной считается и гарантия этого вида обеспечения долга.

Видео:

 

Страны Европы придерживаются схем ипотечного кредтитования, основанных на нормах классического римского права об имущественном обеспечении долга, которые предусматривают следующие особенности.

Предмет обеспечения долга остается и в собственности, и во владении залогодателя. В случае неудовлетворения требований по обязательству, заемщик получает право истребовать этот предмет, у кого бы он ни находился, продать его, и из вырученной суммы удовлетворить свое требование. Так как при ипотеке не происходит передача в собственность заемщика заложенного имущества, а допускается лишь его продажа, то должник, являющийся собственником имущества, может его заложить несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении претензий заемщиков.

Продажа имущества должника
Продажа имущества должника

Право требовать продажи обеспечения долга признается только за первым заемщиком. Последующие заемщики по очереди получают удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего заемщика. В случае недостатка средств, вырученных от продажи обеспечения долга, для удовлетворения всех заемщиков предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника. Обязательными составляющими ипотечного кредита, без которых сам факт получения ипотеки будет считаться не легитимным, по нормам романо-германского права, являются:

- наличие аутентичного акта договоренности ипотечного кредита, в обязательном порядке зарегистрированного у нотариуса по форме, установленной законом;

Аутентичный договор
Аутентичный договор

- регистрация ипотеки в особой регистрационной службе по местонахождению объекта недвижимого имущества;

Служба регистрации ипотеки
Служба регистрации ипотеки

- обязательное ведение кадастра или поземельной книги, в которых отражается вся информация, касающаяся операций с недвижимым имуществом (продажа, покупка, сервитут, льготы, и т.д.).

Кадастр недвижимости
Кадастр недвижимости

Схема ипотечного кредитования, используемая в европейских странах, работает следующим образом.

Гражданин, желающий получить ипотеку, обращается в ипотечный банк. Прежде всего, он заполняет анкету и пишет заявление, в котором указывается его финансовое состояние, местоположение недвижимого имущества, обоснование непосредственной потребности в предоставлении кредита. Анкета оформляется и прикладывается к заявлению. Анкета содержит следующие данные: тип ссуды, сумма кредита, годовой процент, срок погашения кредита, размеры ежемесячных платежей (основная часть + процент), страховая сумма и сумма налогов на недвижимость.

Заполнение анкеты на ипотеку
Заполнение анкеты на ипотеку

 

Далее банк определяет пригодность потенциального объекта обеспечения долга, то есть оценивает недвижимость. Заемщик несет полную ответственность за точность оценки. Роль оценки сводится:

- к предоставлению полной и точной описи недвижимой собственности с учетом ее особенностей (местоположение, степень износа, и т.д.);

Инвентаризационная опись имущества
Инвентаризационная опись имущества

- к установлению действительной рыночной стоимости имущества;

Оценка рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости

 

- к принятию решения о возможности использования ее в качестве обеспечения долга. Причем, оценку может производить или сам банк, или специализированная оценочная компания. Затраты по оценке имущества залогодателя несет залогодержатель.

Принятие решения
Принятие решения

Оценка может производиться по одному из следующих методов:

- метод прямых рыночных сравнений – состоит в сопоставлении цен, по которым в последнее время продавалось аналогичное имущество, с корректировкой характеристик заложенного имущества (срок эксплуатации, износ, местоположение, и т.п.);

Сопоставление цен
Сопоставление цен

- метод расходов – основан на принципе замены, означающем возможность замены максимальной стоимости данного имущества стоимостью другого, настолько же необходимого и желаемого имущества;

Схема оценки недвижимого имущества
Схема оценки недвижимого имущества

 

- метод репродукции – означает определение издержек на строительства точной копии оцениваемого имущества;

Сравнение копий имущества
Сравнение копий имущества

- метод дохода – базируется на нынешней стоимости доходов, которые будут получены в будущем. Этот метод применяется для оценки имущества, приносящего доход, - торговых площадей, офисов, жилых домов.

Имущество приносящее доход
Имущество приносящее доход

По итогам работы оценочная комиссия составляет отчет об оценке и передает его заемщику.

После проведения оценки заемщик переходит к следующему этапу предварительных процедур, - к андеррайтингу, то есть принятию решения о предоставлении займа. Андеррайтинг предполагает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения о предоставлении или не предоставлении ссуды. Андеррайтингу предшествует оценка платежеспособности заемщика, которая базируется на следующих критериях кредитоспособности заемщика – стабильность его финансового положения, размер его текущих доходов и затрат, кредитные источники.

Стабильность финансового положения
Стабильность финансового положения

После процедуры андеррайтинга, в случае положительного решения о выдаче ипотеки, банк начинает документальное оформление прав и обязанностей, связанных с дальнейшим функционированием соглашения ипотечного кредита. Оформляются следующие документы: юридическое право заемщика на залоговое имущества; страховой полис; долговое обязательство заемщика; акт о передаче титула на распоряжение имуществом заемщику; кредитный договор. Далее, заемщик передает заемщику документы на владение займом. Конечным этапом взаимодействия банка и заемщика является собственно оформление самого договора ипотечного кредита в виде закладной.

Оформление документов
Оформление документов

Закладная включает в себя наименование залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо; название кредитного соглашения или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотечным кредитом, с указанием даты и места заключения такого договора; указание суммы обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству; указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотечным кредитом, а если эта сумма подлежит уплате по частям - периодичности соответствующих платежей и размера каждого из них; название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека; наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю; указание на имеющиеся обременения имущества, являющегося предметом ипотечного кредита; подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Оформление закладной на ипотеку
Оформление закладной на ипотеку

По соглашению сторон, в закладную могут быть включены и другие условия, в частности, условие о комиссионных выплатах банку, устанавливаемых в процентах от величины обеспечения долга или условие о предварительной оплате займа, которое предусматривает оплату заемщиком дополнительных сумм для обеспечения недополученной заемщиком величины процентных выплат из-за ускоренного возврата ссуды.

Комиссионные выплаты банку
Комиссионные выплаты банку

Как уже было сказано, европейская модель ипотечного кредита предусматривает обязательное нотариальное удостоверение соглашения ипотечного кредита (заклада), без которой он не будет иметь юридической силы. Нотариус удостоверяет закладную по форме, установленной законом. Кроме того, закладная должна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Это означает признание государством обязательств должника и установление приоритета по использованию права на лишение заемщика возможности выкупить закладную. Регистрационная запись заносится в Кадастр (во Франции) или в Поземельную книгу (в Федеративной Республики Германии (ФРГ)). Порядок ведения Поземельной книги в Республики Германии регулируется гражданским уложением и специальным актом “Правила ведения Поземельной книги”. В книгу заносятся следующие данные: вид залогового права; имя должника; имя заемщика; процентная ставка за займ; повышение ставки процента за отсрочку платежа, и иные требования. Таким образом, любое заинтересованное лицо может получить исчерпывающую информацию об ипотечных кредитах и других отягощениях конкретного объекта недвижимого имущества.

Видео:

 

Имея закладную, банк может распоряжаться ей по своему усмотрению. Прежде всего, банк постарается пополнить свои кредитные ресурсы, для предложения их следующим клиентам. Лучший путь для этого – это продажа закладной другим профессиональным участникам ипотечного рынка. В этом случае на закладной делается передаточная надпись, и новому владельцу переходят все права предыдущего заемщика. Но на этом обязанности ипотечного банка по обслуживанию ипотеки не заканчиваются. Он становится связующим звеном между заемщиком и новым заемщиком, - переводит ежемесячные платежи заемщика на счет заемщика; сообщает сторонам о ситуации на рынке недвижимости; проводит консультации по правовым и финансовым вопросам.

Распоряжение закладной
Распоряжение закладной

В случае неоднократного нарушения заемщиком условий договоренности ипотечного кредита, заемщик имеет право наложить взыскание на заложенное имущество. Это может происходить в двух формах: в судебной и в несудебной. Судебная форма наложения взыскания на имущество должника подробно разработана законодательством европейских стран, и предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав – принудительную ипотеку, принудительный тендер и принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за заемщиком определенное ранговое место и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства.

Принудительная ипотека
Принудительная ипотека

Принудительный тендер представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю путем продажи имущества должника с конкурса, и удовлетворение за счет вырученной суммы требований заемщика.

Принудительный тендер
Принудительный тендер

Принудительное управление предусматривает предоставление возможности заемщикам удовлетворять свои требования постоянно, путем эксплуатации недвижимости. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимого имущества. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

Принудительное управление имуществом
Принудительное управление имуществом

Несудебная форма наложения взыскания на имущество должника используется в случае, когда в договоре об ипотеке имеется пункт о предоставлении заемщику права продажи имущества. Для признания данного акта законным, необходимо наличие нотариально удостоверенного договора о продаже, заключенное между залогодателем и залогодержателем. Так же, как и при судебной форме, дается объявление о проведении продаж с молотка и условиях продажи. После продажи имущества, заемщик предоставляет копии извещения о торгах или письменное свидетельство о продаже заинтересованным органам.

Несудебная форма наложения взыскания
Несудебная форма наложения взыскания

Следует отметить, что в странах Европы процесс продажи заложенного имущества на основании судебного решения, занимает длительный период времени, и связан со множеством условностей. Например, во Франции, требуется в среднем 4 года, чтобы заемщик мог вернуть свои средства. Условия продажи очень жесткие из-за необходимости защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. При получении ипотеки на строительство или приобретение жилья, применяются другие требования для потенциального заемщика. Для получения ссуды ему необходимо иметь на счете в банке, как минимум, 30 % от стоимости нового жилья. В договоре ипотечного кредита отдельно оговариваются моменты, касающиеся строительства нового жилья, - сроков, стоимости, и т. д. Заемщик получает займ под обеспечение долга дома или квартиры, в которой он проживает, на срок, необходимый для ввода в действие нового жилья. После переезда в новый дом (квартиру), старое жилье продается с аукционов, и заемщик из полученных средств расплачивается с заемщиком.

Видео:

 

Таким образом, европейская модель ипотечного кредитования определяется наличием минимального числа специализированных участников. Принципиальной характеристикой модели является то, что совокупная заявка всех потенциальных заемщиков может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе собственных средств банка, средств на депозитах, межбанковских ссуд, и т.д. Очевидно смещение баланса интересов в правоотношениях в сторону заемщика-залогодателя, обеспечение условий, при которых он может до последнего момента оставаться собственником имущества. Относительная простота организации ипотечного кредита на основе данной модели, слабая развитость вторичного рынка ценных бумаг обуславливает зависимость процентных ставок по ипотекам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Это оказывает существенное влияние на активность банков в ипотечном кредитовании в отдельные периоды, - благоприятные или неблагоприятные.

 

Зависимость ипотечных процентных ставок от рынка
Зависимость ипотечных процентных ставок от рынка

 

     Ипотека в Российской Федерации

Успешное развитие банковского ипотечного кредитования обеспечивает поступательную динамику системы национального хозяйства. В России это направление имеет положительную тенденцию: увеличивается количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, ипотечные кредиты стали доступнее за счет лояльности конкурирующих банков. Однако, о массовости ипотеки в России говорить пока рано.

Ипотека в России
Ипотека в России

Среди основных причин, сдерживающих развитие банковского ипотечного кредитования, - несовершенство нормативно-правового обеспечения, механизма рефинансирования ипотеки; недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса и др.

Видео:

 

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Ипотечное законодательство
Ипотечное законодательство

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Покупка квартиры в кредит
Покупка квартиры в кредит

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Время расплаты
Время расплаты

Ипотека представляет собой экономическую систему, включающую в себя отношения по возникновению, регламентированию и регулированию взаимоотношений между участниками по поводу создания и распределения денежных фондов на кредитных условиях под залог недвижимости. Формирование денежных фондов отражает финансовую сущность ипотеки, а движение денежных потоков между ними - кредитную.

Что делать, если взял ипотеку?

 

 

 

Важными условиями эффективного регулирования национальной ипотеки государством в России являются достаточное финансовое обеспечение структурных реформ, разработка методики воздействия на процессы формирования, распределения и использования ресурсов в системе ипотечного кредитования на всех уровнях. Финансовые методы государственного регулирования являются мощнейшим средством воздействия на поведение экономических субъектов национальной ипотеки.

Методы государственного регулирования
Методы государственного регулирования

Национальная ипотека имеет следующие свойства: целенаправленность, иерархичность, адаптивность. По признаку целенаправленности национальная ипотека как финансовая система является саморегулируемой. Иерархичность проявляется в том, что она является системой более высокого ранга к подсистемам: региональным и муниципальным системам ипотечного кредитования, ипотечного кредитования банков, финансам предприятий и организаций, домохозяйств в области ипотечного кредитования и страхования, системы рефинансирования ипотечных кредитов. Адаптивность является необходимым свойством при постоянных изменениях внешних факторов.

Схема регулирования ипотеки
Схема регулирования ипотеки

Управление финансами ипотеки по сути является воздействием органов управления на финансовые отношения экономических субъектов ипотечного кредитования с целью поддержания устойчивости национальной ипотеки.

Взаимозависимость финансовых потоков различных рынков ипотеки обусловливает необходимость комплексного подхода к их регулированию и формированию.

Финансовые потоки
Финансовые потоки

Организационная структура ипотечной системы включает в себя следующие денежные потоки: поток привлеченных денежных ресурсов, трансформируемых в поток кредитных ресурсов, направляемых на приобретение недвижимости, который возвращается в виде платежей по основному долгу и процентных платежей. Одновременно образуются потоки страховых платежей; на вторичном ипотечном рынке - поток денежных ресурсов от проданных закладных; поток денежных ресурсов от продажи ценных бумаг, обеспеченных закладными; потоки средств, направленных на оплату обязательств между участниками вторичного рынка ипотечного кредитования.

 

Поток денежных ресурсов
Поток денежных ресурсов

Денежные потоки становятся финансовыми в момент распределения первичных доходов, а заканчиваются в момент инвестирования денежных средств или личного потребления.

Видео:

 

Российскую ипотечную систему можно разделить по источникам финансовых ресурсов на рыночную и с участием бюджетных средств. Государство оказывает законодательную и финансовую поддержку.

Государственная финансовая поддержка
Государственная финансовая поддержка

Важной проблемой в современной России является диспропорция в развитии различных территориальных образований. Это требует эффективной федеральной и региональной политики для обеспечения ипотечного кредитования финансовыми ресурсами. Особое место в деле формирования финансового потенциала регионов и муниципальных образований занимают финансовые ресурсы населения.

Финансовые ресурсы населения
Финансовые ресурсы населения

Финансовые методы формирования сбережений в национальной ипотеке сочетается с кредитным перераспределением денежных средств. Население и предприятия самостоятельно решают, какую часть своих финансовых ресурсов потратить на личное пользование, а какую на сбережения. Поэтому воздействовать на эти потоки можно преимущественно косвенными мерами государственного регулирования. Осуществляется это методами налогово-бюджетной политики. Например, повышение ставок налогов, выплачиваемых физическими лицами, ведет к сокращению доходов. В то же время финансовые ресурсы, мобилизованные посредством сбора налогов, направляются через бюджет в различные сферы народного хозяйства (здравоохранение, образование, социальное обеспечение), в результате уровень реальных доходов домашних хозяйств возрастает.

 

 

Основными источниками финансирования национальной ипотеки являются кредиты банков, средства населения, выпуск ипотечных ценных бумаг, бюджеты РФ и внебюджетные фонды. Сегодня в Российской Федерации ипотечное кредитование предлагают всего двадцать пять банков, но фактически выдаются ипотечные кредиты лишь десятью – двенадцатью банками. Уже в третьем квартале 2007 года в Российской Федерации почувствовали, что ипотека начала свертываться, летом 2008 года были подняты ставки вложения инвестиций Банком России до 11 % годовых.

Государственные внебюджетные фонды
Государственные внебюджетные фонды

В начале 2009 года наименьшими ставками ипотечного кредитования зафиксированы 12 % годовых в американских долларах и 14,1 % годовых в российских рублях. Данные ставки предлагают всего несколько банков, это ВТБ-24, Сбербанк России и Газпромбанк. Банки, которые продолжают находиться в списке тех, кто предоставляет ипотеку, но всячески не желают этого делать, попросту выставляют такие ставки, которые не будут по карману даже олигархам – 20% годовых. Так же во многих банках была свернута ипотечная программа сроком свыше 20-ти лет. А в условиях сложившегося кризиса ипотечный кредит, как и любой другой, стало получить еще труднее, из-за слишком, порой, высоких требований банков к кредиторам.

Финансовое обеспечение структурных реформ
Финансовое обеспечение структурных реформ

Но, несмотря ни на что, в 2008 году под ипотеку банками было выдано свыше 630 миллиардов российских рублей. Правда, сегодня еще не известны данные четвертого квартала прошедшего года, есть вероятность, что по сравнению с 2007 годом, суммы выданных ипотек могут быть на 50% меньше. В мировой финансовый кризис затронул различные отрасли промышленности, как онлайн покер, недвижимого имущества и электроники.

Видео:

 

По мнению Министерства регионального развития, люди которые собирались решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки не должны откладывать в свое желание «в долгий ящик», так как ситуация в банках не изменится еще очень долго, из-за нестабильной ситуации на финансовом рынке. Банки уже отказались от идеи наращивания кредитного портфеля, не смотря на кредитора, есть вероятность того, что и ипотека будет обречена.

Наращивание кредитного портфеля
Наращивание кредитного портфеля

Есть две модели поведения кредитора при выборе валюты. Первая – рискованная. Брать займ в той валюте, по которой ниже процентные ставки и курс которой (по индивидуальным прогнозам) будет падать. Но практически все эксперты единодушно советуют кредиторам брать ипотечные кредиты в той валюте, к которой привязаны их доходы.

Ипотека в иностранной валюте
Ипотека в иностранной валюте

Кредиторы, когда-то взявшие долларовый ипотечный кредит, сейчас в выигрыше – даже несмотря на то, что некоторые банки для снижения валютных рисков могут повысить ставки. Кроме того, традиционно процентные ставки по долларовым ссудам ниже, чем по займам в рублях. Все это кажется весьма привлекательным. По словам Динары Юнусовой, вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit, «сегодня брать займы в долларах выгодно: ставка по ним ниже, чем по рублевым, поэтому выходит экономия на процентах. Падение курса доллара еще более удешевляет такой займ. Покупатели недвижимого имущества понимают это, поэтому долларовая ипотека востребована». И Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного банка, считает это самой выгодной стратегией на данный момент: и ставки по ссуде меньше, и курс доллара меняется в нужную сторону.

Видео:

 

Но валютный риск сохраняется, отмечает Садовская, и, если курс доллара резко вырастет, не избежать негативных финансовых последствий. В таком случае встает насущный вопрос: можно ли полагаться на прогнозы относительно поведения курса доллара в будущем? «В то время как доллар ослабевает по отношению к рублю, у простого человека, берущего ипотечный кредит, нет возможности оценить движение рынка валют на следующие 10-15 лет (типичный срок ипотечного кредита). Если задача клиента — взять и выплатить займ, а не играть на рынках валют, мы рекомендуем привязывать валюту займа к валюте своих доходов, чтобы изменения на рынке валют не вызывали ситуацию, когда платежи клиента по займу становятся непосильными», — говорит по этому поводу Елена Шилина, старший вице-президент «ипотечных кредитов банка». Правда, по мнению Ольги Садовской, «негативные финансовые последствия» можно смягчить, своевременно произведя операцию по рефинансированию, которая позволит не только изменить валюту ссуды, но и заодно увеличить срок выплат и сократить размер процентной ставки.

 

Рефинансирование валютной ипотеки
Рефинансирование валютной ипотеки

«В случае, если кредитор получает доходы в рублях, рублевый займ позволит минимизировать валютные риски, связанные с резкими колебаниями курса доллара. Но ипотечные платежи в итоге могут оказаться большими, если учесть разницу в процентных ставках». А на сегодняшний день ставки по рублевым ссудам на 1,5-2% выше ставок по долларовым, хотя эта разница стремительно уменьшается. Не стоит забывать о том, что если зарплата в рублях, а платежи, например, в долларах, то каждый раз, платя по ссуде, кредитор несет расходы по конвертации.

Видео:

 

Многие банки дружно переходят на рубли и отказываются от долларовых займов как таковых. А банк не может не блюсти свою выгоду. Банк выдает займы в той валюте, в какой получает средства, объясняет Елена Шилина. «Если фондирование в рублях, банку выгоднее выдавать займы в рублях. Если у банка фондирование в иностранной валюте, то при выдаче ссуд в рублях банк должен дополнительно платить за покрытие валютного риска». Но, конечно, банк не может отрываться от существующего потребительского спроса на займы в той или иной валюте.

Банки переходят от долларовых займов к рублевым
Банки переходят от долларовых займов к рублевым

Исторически москвичи и петербуржцы предпочитали брать ипотечные кредиты в долларах, в то время как кредиторы из других российских регионов — в рублях. Учитывая развитие российского рынка ипотечного кредита и активное продвижение ипотечных программ в регионах, доля рублевых займов уверенно растет. Они становятся чем-то само собой разумеющимся. Скорее всего сейчас пришедшему в банк клиенту в первую очередь предложат рубли. По мнению Игоря Садовского, первого заместителя председателя правления «банк ЖилФинанс», это связано с укреплением российской валюты, с одной стороны, и некоторым снижением популярности и доверия к доллару Соединенных Штатов – с другой.

Видео:

 

Наряду с традиционными рублевыми и долларовыми ссудами российские банки стали выдавать экзотические займы, например в японских йенах. Такой шаг предпринял банк Москвы, сделав ставки по займам в йенах самыми низкими на российском рынке ипотечного кредита — 6-7% годовых. Для того чтобы получить займ под минимальную ставку в 6%, необходимо оплатить от 10% стоимости недвижимого имущества и предоставить банку справку 2-НДФЛ. По мнению экспертов, основной недостаток ссуд в японских йенах — это расходы на конвертацию валюты. Несмотря на кажущуюся выгодность операции, Алексей Моисеев, начальник отдела долговых обязательств «Ренессанс капитала», не рекомендует людям, далеким от финансового рынка, кредитование в японской валюте.

Кредит в японских Йенах
Кредит в японских Йенах

За прошедший год доля ипотеки на рынке недвижимости увеличилась, вопреки всем ожиданиям. Эксперты в области недвижимости оценили динамику ипотечного кредитования по сравнению с прошлым годом и объяснили возросшую доступность ипотечного кредитования. Ряд специалистов видели некоторую туманность, составляя пессимистичные прогнозы на будущее еще в конце 2012 года. Тем не менее, их предположения себя не оправдали, а доля выдачи ипотечных кредитов с показателя в 20,5 процента поднялась до 24,6. Особенно следует отметить долю, выпавшую на ипотеку новостроек. По данным компании «Метриум Групп», на рынке недвижимости экономкласса этот показатель вырос с 45 до 85 процентов. Прироста смог добиться и бизнес-класс: вместо предполагаемых 30 процентов специалисты получили все 50.

Ипотека новостроек
Ипотека новостроек

«Явных причин столь значительного увеличения кредитных покупок как минимум две. Во-первых, с глобальной точки зрения все это можно объяснить возросшим ожиданием кризиса», — отметила генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — «Во-вторых, рост ипотечных сделок также объясняется начавшейся с марта корректировкой ставок».

Компания Метриум Групп
Компания Метриум Групп

В последнее время доля покупателей недвижимости, предпочитающих выплату наличными, начала сокращаться. А вот количество граждан, выбирающих кредитные средства, напротив, несколько возросло. Исходя из этого можно предположить, что население стремится быстрее вложить накопления в недвижимость, даже если для этого потребуется взять кредит. Потому к марту прошлого года ставки по кредитам несколько возросли, а их максимальное значение почти достигло 13 процентов. Ориентируясь на баланс спроса и предложения, специалисты признали эту ставку достаточно гармоничной. Лишь после этого кредиторы предложили своим клиентам воспользоваться краткосрочными акциями с пониженными ставками, которые в дальнейшем можно было продлить.

Видео:

 

По данным Кабинета Министров, только за первые 10 месяцев прошлого года банки выдали 639 тысяч ипотечных кредитов, общая сумма которых составила триллион рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2012 года этот показатель вырос на 17 процентов в количественном и на 30 процентов в денежном эквиваленте. Несмотря на то, что на рынке не произошло каких-то значимых изменений, в том числе и существенного снижения ставок, требования банков стали чуть лояльнее. Более того, на первичном рынке появились новые кредитные продукты, которые явно не остались незамеченными. Вторая половина 2013 года запомнилась надбавками на период строительства домов, которые предложили несколько российских банков. Вполне вероятно, что предложения такого рода в следующем году лишь укрепят свои позиции. В то же время отмена надбавок уравнивает условия ипотеки для первичного и вторичного рынков жилья.

Вторичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья

Если говорить о требованиях, которые заемщики стали предъявлять, то нельзя не отметить, что они стали несколько мягче. Банки начали рассматривать доход клиентов, руководствуясь только информацией из анкет, а размер первоначального взноса заметно снизился. Более того, иногда гражданам стали предлагать вычеты по ставкам, а процесс аккредитации новых объектов стал проще.

Вычеты по ипотечным ставкам
Вычеты по ипотечным ставкам

Значительную часть получателей кредитов составляют семьи со вторым или третьим ребенком. К примеру, получая материнский капитал они направляют его на оплату первоначального взноса по ипотеке, получая таким образом жилье.

Видео:

 

 

Программы субсидирования, направленные на поддержку семей бюджетников, предусмотрены и региональными администрациями. Для этой категории граждан ставка по кредиту варьируется от 7,6 до 9,5 процента. Еще одним нововведением стало получение военнослужащими единовременных выплат для решения так называемого квартирного вопроса. Благодаря полученным суммам офицеры могут как купить готовую квартиру, так и начать строительство собственного дома. Это расширило возможности потенциальных покупателей жилья и добавило новый канал продаж застройщикам. Без проблем, связанных с кредитованием, тоже не обошлось. Сюда можно отнести увеличение задолженности в этом сегменте, которая исчисляется десятками миллиардов рублей. А это считается прямым свидетельством остатков кризисных явлений.

Проблемы ипотечного кредитования в России
Проблемы ипотечного кредитования в России

«В целом конец года показывает позитивные тенденции. Можно смело прогнозировать рост ипотечных сделок», — подытожила Литинецкая. В то же время, по ее словам, ожидать очередного снижения ставок в ближайшее время не следует, а во втором квартале они могут и вовсе пойти в гору. Вполне вероятно, что во второй половине года они снова начнут снижаться, но падение это произойдет всего на пару процентов.

Динамика рынка недвижимости и ипотечных сделок
Динамика рынка недвижимости и ипотечных сделок
     Традиционная модель ипотеки

Традиционная модель ипотечного кредитования – это простейшая из моделей по виду источников средств для выдачи ипотечных кредитов. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты (кредиты на покупку квартир под залог этих квартир) наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, т.е. в первую очередь депозиты.

Квартира под залог квартиры
Квартира под залог квартиры

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Компенсация за риск невозврата
Компенсация за риск невозврата

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Риск невозврата кредита
Риск невозврата кредита

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется потратить времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать квартиру за сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости квартиры. Чем больше эта доля, тем выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен на рынке) квартиру придется продавать по цене ниже первоначальной.

Доля кредита в стоимости квартиры
Доля кредита в стоимости квартиры

Очень значимым риском при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Риск процентных ставок
Риск процентных ставок

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа (разница между ставками по кредитам и депозитам) уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20% в 1980 г.) привели в начале 80-х годов к широкомасштабному кризису ссудо-сберегательных ассоциаций в США.

Риски ипотечного кредитования

 

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках традиционной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик. Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного.

Кредитные риски
Кредитные риски

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При использовании этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению индекса заработной платы.

Факторы влияния на уровень процентных ставок
Факторы влияния на уровень процентных ставок

Выплата, которую делает заемщик, увеличивается на величину, определенную по изменению индекса заработной платы. Разница между этой выплатой и той, которую он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т.е. добавляется к его долгу по ипотечному кредиту. К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Индексация процентных ставок

 

 

Надо отметить, что, несмотря на все ее недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. В среднем в Западной Европе, поданным на конец 1998 г., традиционная модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов. Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки. Примерно у 70% ипотечных кредитов, выданных в Западной Европе в 1997 г., была переменная процентная ставка. Для сравнения: в том же году в США, где такой традиции никогда не существовало, кредитов с переменной процентной ставкой было выдано менее 10%.

Переменная процентная ставка
Переменная процентная ставка

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х гг. ипотечным кредитованием, обнаружили, что у них нет возможности оценивать ни кредитный, ни процентный риски. Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся сделать.

Выселение заемщика при дефолте
Выселение заемщика при дефолте

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на аренду с правом выкупа. В этом случае квартира оформлялась в собственность не физическому лицу - заемщику, а дочерней компании банка. Заемщик заключал с ней договор аренды квартиры с правом выкупа. После того, как он выплачивал ежемесячными арендными платежами указанную в договоре сумму, он получал квартиру в собственность. В случае если он по какой-либо причине прекращал выплаты, квартира оставалась в собственности дочерней компании банка.

 

Дочерняя кредитная компания ПэйПал
Дочерняя кредитная компания ПэйПал

Назвать эту систему ипотечным кредитованием можно только с большой натяжкой. Кроме того, она так и не получила большого распространения из-за высоких рисков заемщика. В случае если дочерняя компания ликвидировалась, заемщик лишался квартиры независимо от того, какую долю ее стоимости он уже погасил «арендными платежами».

Высокие арендные платежи
Высокие арендные платежи

В настоящее время традиционная модель существует в России в основном за счет поддержки американского правительства, которое выделило около 400 млн долл. на создание фонда США — Россия (The US — Russia Investment Fund). Из этих денег около 100 млн долл. было направлено в программу «Дельта-Кредит», предоставляющую российским банкам средства на выдачу ипотечных кредитов. Средства предоставляются на срок 10 лет и только в случае, если заемщик может подтвердить, что ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 35% от его официальных доходов. Кроме того, заемщик должен оплатить не менее 20% стоимости квартиры из собственных средств. Круг заемщиков, таким образом, оказывается достаточно узким.

Ипотечная программа Дельта-Кредит
Ипотечная программа Дельта-Кредит

 

Банки получают по этой программе долгосрочные ресурсы и не несут, соответственно, процентного риска. На банках остается только кредитный риск. При этом, поскольку кредитная история заемщиков неизвестна, а переспективы их выселения в случае необходимости сомнительны, то величина этого риска остается не вполне определенной. Банки обычно компенсируют неопределенность либо за счет предоставления кредитов только сотрудникам компаний - клиентов банка, либо за счет тщательной проверки каждого заемщика (биография, связи, хобби и т.д.). Так, например, если проверка показывает, что у заемщика бывают запои, то ему кредит не выдадут, даже если его официальный заработок и будет удовлетворять формальным требованиям.

Тщательная проверка заемщика
Тщательная проверка заемщика
     Модель ипотечных облигаций

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной системы. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы. Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

Ипотечные облигации

 

 

В случае банкротства коммерческого банка эти активы выделяются и используются для гашения обязательств банка перед держателями ипотечных облигаций. Действуют специальные банковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объема выпущенных ипотечных облигаций. Например, в Германии и в Австрии сумма задолженности по ипотечным облигациям не должна превышать 60% стоимости заложенного имущества. В Дании эта доля выше и составляет 80%.

Банкротство коммерческого банка
Банкротство коммерческого банка

В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.

Ипотечный банк
Ипотечный банк

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентоспособна, чем традиционная модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах - Великобритания, Ирландия, Бельгия, Греция, Италия - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Ипотечная облигация
Ипотечная облигация

В настоящее время разрабатывается закон об эмиссионных ценных бумагах, одними из которых должны стать «сквозные закладные листы» - бумаги, напоминающие ипотечные облигации. Однако есть большие сомнения в том, что возникнет их оборот и что модель ипотечных облигаций будет реализована. Для того чтобы она функционировала, необходимо ввести специальные банковские нормативы, гарантирующие выделение ипотечных активов из общей массы активов банка. Должна быть создана специальная система учета этих активов в банках и дополнительная система пруденциального надзора. При этом нет уверенности, что эти ценные бумаги будут пользоваться большим спросом.

Пруденциальный надзор
Пруденциальный надзор

Основная проблема состоит в следующем: в нашей стране практически нет инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами, которые могли бы вкладываться в эти ценные бумаги. Чтобы продавать ипотечные облигации на внешнем рынке, нужно добиться их ликвидности, т.е. их надо выпускать в больших объемах. Когда немцы поставили задачу выхода со своими ипотечными облигациями на внешний рынок, они создали для этого специальные облигации, называемые Jumbo Phandbrif. Объемы эмиссии Jumbo Phandbrif не могут быть менее 0,5 млрд. долл. Фактически, средний объем эмиссии этих бумаг составляет 1,5 млрд. долл. Представить себе, что какой-нибудь наш банк сможет в ближайшее время выпустить ипотечные облигации в таком объеме, довольно трудно.

Долгосрочные ресурсы инвесторов
Долгосрочные ресурсы инвесторов
     Модель вторичного ипотечного рынка

Эта модель по другой классификации чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Дефолт по кредиту
Дефолт по кредиту

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Социальный ипотечный кондуит
Социальный ипотечный кондуит

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.

Модель вторичного рынка недвижимости
Модель вторичного рынка недвижимости

Модель вторичного рынка используется очень широко, но только в одной стране мира - США Объемы применения этой модели в других странах ничтожны. Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем, что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA - Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Схема перехода прав на вторичном ипотечном рынке
Схема перехода прав на вторичном ипотечном рынке

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по ценным бумагам организаций, имеющих статус AAA. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми (или реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд. долл. в год.

Акции Mortgage Backed Securities
Акции Mortgage Backed Securities

Понимая это, правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность кондуитов, направленные на то, чтобы не субсидировать кредиты на покупку элитного жилья. Оба кондуита не могут работать с кредитами на покупку жилья, стоимость которого превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. Для государственной Джини Мей этот лимит составляет 95% средней стоимости жилья в регионе, а для формально независимых Фени Мей и Фредди Мэк - 140%.

Компания Фредди Мэк
Компания Фредди Мэк

Рынок MBS в США оценивается в 2,57 трлн долл. Причем 88% этого объема приходится на долю MBS, выпущенных тремя перечисленными выше кондуитами. Они полностью захватили рынок кредитов в пределах установленного государством лимита. Наличие у этих кондуитов государственного субсидирования не позволяет организациям, действующим в рамках других моделей, с ними конкурировать.

Рынок MBS

 

Для внедрения этой модели в нашей стране было сделано очень многое. Был создан кондуит - Федеральное ипотечное агентство. Были разработаны четкие и простые процедуры для продажи кредитов банками агентству и перепродажи их агентством инвесторам. Для упрощения процедуры продажи и перепродажи кредитов была даже создана специальная ценная бумага - ипотечная закладная. Агентство получило бюджетные средства для выкупа закладных и, в сущности, готово их выкупать, формировать из них пулы и перепродавать эти пулы на рынке.

Секьютеризация ипотечных кредитов
Секьютеризация ипотечных кредитов

Существует организационная проблема: чтобы иметь на своем балансе кредиты, Агентство должно быть банком, а банковскую лицензию оно никак не может получить. Безусловно, рано или поздно эта проблема будет решена и Агентство сможет выкупать и перепродавать кредиты. Однако оно должно будет при этом взять на себя кредитный риск, т.е. прогарантировать, что компенсирует все затраты, которые могут возникнуть в случае дефолта заемщика. Фактически, это обязательство должен взять на себя федеральный бюджет.

Схема оборота ипотечных закладных
Схема оборота ипотечных закладных

Кроме того, оно должно будет взять на себя процентный риск. Имеется в виду риск того, что за период времени, который потребуется Агентству на выкуп кредитов и формирование пула, достаточного для продажи на рынке, ставки изменятся и инвесторы потребуют большей доходности, чем предполагалось. В этом случае средств, поступающих от заемщиков по ипотечным кредитам, может не хватить на выплаты инвесторам. Следовательно, дополнительные средства должны будут также поступить из бюджета. Иными словами, модель может быть запущена только при условии резервирования в бюджете значительных средств на поддержку Агентства в случае его несостоятельности.

Бюджетная поддержка ипотеки в России
Бюджетная поддержка ипотеки в России
     Контрактно-сберегательная модель ипотеки

Контрактно-сберегательная модель ипотечного кредитования предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт (поэтому система называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик — это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Типовые условия ипотечного контракта
Типовые условия ипотечного контракта

Процентная ставка по депозитам и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной ставки. Обычно ее устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту - это его плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Контрактно-сберегательная модель может существовать в открытой и закрытой формах. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

Открытая форма контрактной ипотеки
Открытая форма контрактной ипотеки

При закрытой форме создается специальная контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.

У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Специализированный ипотечный банк
Специализированный ипотечный банк

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических (не зарегистрированных) доходах. Если клиент в течение длительного времени был способен вносить ежемесячно на депозит по 300 долл., следовательно, величина его доходов позволяла ему это делать. И то, что он официально по документам получает только 200 долл. в месяц, не должно являться препятствием для выдачи ему кредита, ежемесячные выплаты по которому будут составлять 300 долл. Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Долгое время ожидания кредита
Долгое время ожидания кредита

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке». Можно сказать, что эта модель всего «в два раза удобнее» накопления «в чулке» - наиболее распространенной в нашей стране формы накопления средств на квартиру. Модель можно сделать более удобной, за счет инвестиций. Так, например, по подсчетам автора, при условии равномерного притока клиентов, осуществляющих одинаковые накопления в течение одного и того же периода времени, ежемесячное предоставление кредитов, в 2 раза превышающих накопленную сумму, на срок, в 2 раза превышающий срок накопления, требует одноразового инвестирования суммы, в 1,7 раза превышающей сумму ежемесячно выдаваемых кредитов.

Накопления в чулке
Накопления в чулке

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

Долгосрочные пассивы банка
Долгосрочные пассивы банка

При этом контрактно-сберегательные организации, уже имеющие огромное количество клиентов, трансформировались в крупные ритейловые банки. В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции - в открытой форме, в Германии и Австрии - в закрытой форме. Сохранить эти модели, сделав их конкурентоспособными, удалось только с помощью государственных субсидий.

Ритейловый банк
Ритейловый банк

В Германии, например, эта система существовала с 1920 г. Она пережила тяжелейшие периоды в жизни страны, однако в начале 50-х гг. — в период быстрого развития финансовой системы - стало понятно, что она не может конкурировать с выходящими на рынок более современными и удобными моделями. В 1952 г. было принято решение сохранить систему и ввести для этого государственное субсидирование. Теперь каждому человеку, получающему кредит в немецких контрактно-сберегательных организациях (bausparkassen), вручают вместе с кредитом государственную «премию». Поддерживаемая государством модель живет и финансирует около 5% общего объема ипотечных кредитов Германии.

Контрактно-сберегательные организации в Германии
Контрактно-сберегательные организации в Германии

Надо отметить, что это в основном кредиты на ремонт квартир и «вторые кредиты» - дополнительные кредиты людям, уже получившим ссуду в другом банке и заложившим под нее свое жилье. Интересно, что bausparkassen считают риск непогашения кредитов своими бывшими вкладчиками настолько незначительным, что выдают их фактически без обеспечения.

Риск непогашения кредитов
Риск непогашения кредитов

Открытая система во Франции тоже субсидируется (субсидируется процентная ставка). Клиент копит средства по ставке 8% (что примерно соответствует рыночной ставке депозитов), из которых 4% выплачивает банк, а 4% - государство. За счет этого банк получает возможность выдавать ипотечные кредиты по ставке 5,5%, что значительно ниже рыночной кредитной ставки.

Открытая система ипотеки во Франции
Открытая система ипотеки во Франции

Безусловно, контрактно-сберегательная система идеально подходит для сегодняшней ситуации в России. Она может быть применена как в открытой, так и в закрытой форме. Полное отсутствие конкуренции со стороны других моделей позволяет развивать ее без системы государственного субсидирования. В настоящее время существует возможность увеличить срок и сумму выдаваемого клиенту ипотечного кредита за счет сочетания контрактно-сберегательного кредита с кредитом, предоставляемым через фонд США-Россия (Дельта-Кредит).

 

контрактно сберегательная система
контрактно сберегательная система

Как уже отмечалось, применение контрактно-сберегательной модели позволяет значительно уменьшить кредитный риск и полностью снять процентный. Возможна и модификация этой модели, при которой кредитный риск будет также снят полностью.

Структура кредитных рисков
Структура кредитных рисков

Для этого должна применяться закрытая модель, основанная на использовании специализированных контрактно-сберегательных организаций, причем эти организации должны быть кооперативными, т.е. принадлежать вкладчикам. В случае если какой-либо клиент организации попытается не гасить кредит и не выселится из заложенного дома, он будет иметь дело не только с судом, но и с вкладчиками, справедливо полагающими, что у них (а не у банка) пытаются украсть деньги. При применении этой модификации модели роль банка сводится к хранению средств и к осуществлению по договору с контрактно-сберегательной организацией процессинга, т.е. всех процедур, связанных с учетом, оценкой, зачислением средств, выдачей кредитов, получением платежей и т.д.

Ипотечный процессинг
Ипотечный процессинг

 

 

   Налоговые льготы при ипотечном кредитовании

Каждый налогоплательщик, решивший взять ипотеку, может рассчитывать на налоговый имущественный вычет, который будет составлять сумму, израсходованную на строительство или на покупку жилья (или доли) на территории России, в размере расходов, которые были фактически произведены. Это касается и вопросов ипотечного кредитования. Сумма льготы на налог может быть увеличена на средства, которые направлены на оплату процентов целевых займов (кредитов), полученных от организаций, занимающихся кредитованием и израсходованных налогоплательщиком на приобретение жилья либо новое строительство жилого объекта.

Налоговые льготы при ипотеке

 

 

Налоговым кодексом РФ при определении размера льготных налоговых вычетов учитываются следующие расходы налогоплательщика при покупке жилья:

- расходы, связанные с составлением проектно-сметной документации;

Разработка проектно-сметной документации
Разработка проектно-сметной документации

- расходы и затраты на проведение строительно-монтажных и отделочных работ при строительстве жилого дома, подведение сетей газо-, водо-, электроснабжения, канализации и т.д.;

Отделочные работы
Отделочные работы

- затраты на приобретение законченного строительством объекта жилой недвижимости, а также объекта, который находится в стадии строительства;

Строительство жилого дома
Строительство жилого дома

- расходы, связанные с приобретением отделочных и строительных материалов, оборудования.

Приобретение строительных материалов
Приобретение строительных материалов

Условием обеспечения вычета расходов за строительство и отделку жилья, будет являться прописанный в договоре пункт о приобретении дома или квартиры без отделки. Этот момент очень важно учесть при оформлении ипотечного займа, и если его упустить, то налоговая имущественная льгота будет действовать только в отношении расходов, которые будут связаны со строительством жилья или его приобретением.

Какие льготы можно получить при ипотеке

 

Еще одним условием для того, чтобы предоставить налоговые льготы, является вычет по завершению налогового периода при поступлении налоговой декларации в органы налоговых служб, а также до завершения налогового периода в случае обращения к работодателю. Но эта схема действует только в том случае, если налогоплательщик работает по условиям трудового договора. Если налогоплательщик имеет несколько рабочих мест, то он может оформить налоговый имущественный вычет у одного из агентов налоговых служб.

Налоговая служба
Налоговая служба

В налоговую льготу входит также сумма процентов, которая была выплачена согласно кредитному договору ипотеки. Уведомление налогоплательщика о праве на налоговый имущественный вычет, налоговыми органами осуществляется примерно в течение месяца. Далее, после получения уведомления, формы предоставляется работодателю. Этот официальный документ будет являться главным основанием для предоставления налоговой льготы.

Проценты по ипотечному кредиту
Проценты по ипотечному кредиту

Таким образом, ипотека для некоторых людей является единственно возможным решением жилищных проблем, и к этому вопросу стоит подходить очень ответственно.

     Налоговые вычеты при ипотеке

Налоговые льготы при ипотечном кредитовании для приобретения жилой недвижимости осуществляются путем установления налоговых вычетов для участника ипотеки. Имущественный налоговый вычет - это возвращенный налог на доходы. Налоговым кодексом установлено, что при покупке или продаже недвижимости налогоплательщик может возвратить уплаченные налоги, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую вам начисляют налог. Получить имущественный налоговый вычет могут граждане, у которых есть доходы, облагаемые налогом по ставке 13%. В первую очередь это те, кто работает по найму и имеет «белую» зарплату. Если зарплата «серая», то можно рассчитывать на вычет только с официальной суммы доходов. Если гражданин работает одновременно на нескольких работах, то можно получить вычет с дохода от всех работ. Кроме зарплаты могут быть и другие доходы, облагаемые налогом по ставке 13%. Например, доход от сдачи имущества в аренду, от продажи ценных бумаг или другого имущества и пр. Налог, уплаченный с таких доходов, можно получить обратно при оформлении имущественного налогового вычета.

Имущественный налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет

Стоит помнить, что условие принятия к вычету расходов на достройку и отделку приобретаемой квартиры - это наличие в договоре пункта о приобретении жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки. Если вы упустите этот момент при оформлении ипотечного кредита, имущественную  налоговую льготу вам предоставят только в отношении расходов, связанных с приобретением или строительством жилья.

Налоговый период
Налоговый период

Еще одно условие предоставление налоговых льгот - вычет предоставляется как по окончании налогового периода при подаче налоговой декларации в налоговый орган, так и до окончания налогового периода при обращении к работодателю. Однако, это касается только налогоплательщиков, работающих по трудовому договору. В случае, если вы имеете несколько мест работы, вы можете получить имущественный налоговый вычет у одного из налоговых агентов.

Право на налоговый вычет при ипотеке

 

Налоговая льгота, в том числе при ипотечном кредите, не предоставляется, если:

- оплату расходов, в том числе по ипотеке, за физическое лицо на строительство или приобретение дома, квартиры или доли (долей) в них производит работодатель или иное лицо;

Работодатель оплачивает ипотеку
Работодатель оплачивает ипотеку

- сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них производятся между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (то есть, между ними имеются долговые обязательства или другие договорные отношения).

Взаимозависимые лица
Взаимозависимые лица

Повторное предоставление налогоплательщику налоговых льгот при приобретении жилья по ипотеке не допускается.

Повторное предоставление льгот не допускается
Повторное предоставление льгот не допускается

 

Если гражданин является предпринимателем и использует специальный налоговый режим («упрощенку», «вмененку» и пр.), то он не имеет права на имущественный налоговый вычет с доходов, полученных в результате предпринимательства. Неработающие пенсионеры также не имеют права на имущественный налоговый вычет.

Неработающие пенсионеры
Неработающие пенсионеры

Женщины, находящиеся в декретном отпуске, могут оформить налоговый вычет после выхода на работу. Если жилье было приобретено до декретного отпуска, то можно оформить налоговый вычет на доходы, полученные в период между покупкой жилья и декретом. А если этих доходов не хватит на получение всего вычета, то оставшуюся часть можно будет получить после выхода на работу. Лица, которые не являются гражданами РФ, но официально проживают и работают на территории РФ более 183 дней в году (являются резидентами), имеют право на имущественный налоговый вычет.

Женщина в декретном отпуске
Женщина в декретном отпуске

Право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи жилья была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п.

Родственники
Родственники
       Сумма налогового вычета при ипотеке

Имущественный налоговый вычет рассчитывается с суммы, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома). Если жилье покупалось с использованием целевого кредита, то налоговый вычет включает в себя и сумму процентов по этому кредиту. Важно, чтобы кредит был именно целевым, то есть в кредитном договоре должно быть указано, что кредит выдан «на покупку квартиры (дома)». Если использовался кредит без указания цели, то проценты по такому кредиту нельзя включить в сумму налогового вычета.

 

Целевой кредит
Целевой кредит

При покупке квартиры без отделки или при строительстве дома в налоговый вычет дополнительно можно включить расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, на оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

Расчет налогового вычета
Расчет налогового вычета

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство, отделку) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, зависит от даты покупки недвижимости: по сделкам, совершенным до 2014 года, сумма процентов к предъявлению не ограничена; с 1 января 2014 года максимальная сумма процентов составляет 3 000 000 рублей. Расходы, включаемые в налоговый вычет, должны быть произведены за счет собственных средств, либо за счет кредита. Нельзя включать в налоговый вычет расходы, произведенные за счет государственных субсидий, материнского капитала, других социальных выплат.

Государственные субсидии не включаются в вычеты
Государственные субсидии не включаются в вычеты

 

       Получение вычета по ипотеке в налоговом органе

Для получения имущественного налогового вычета в налоговом органе налогоплательщик, участвующий в ипотеке, должен подать заявление в налоговый орган и приложить к нему в виде копий: документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом); договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме; акт приема-передачи квартиры; платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денег в счет погашения ипотечного кредита, товарные чеки, акты о закупке материалов и другие документы); кредитный договор.

Платежные документы подтверждающие расходы
Платежные документы подтверждающие расходы

Без документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно. То есть, если приобретается квартира в строящемся доме, то для получения налогового вычета необходимо дождаться момента, когда на руках окажется свидетельство о собственности или акт приема-передачи.

Акт приема-передачи
Акт приема-передачи

Очень важно, чтобы платежные документы были оформлены на того человека, который собирается получать вычет. Либо от получателя налогового вычета должна быть оформлена доверенность на того человека, который реально осуществляет платежи. Доверенность должна быть оформлена в письменной форме до момента внесения денег. Нотариально заверять доверенность не нужно.

Правила оформления налогового вычета

 

Подготовленный пакет документов предоставляется вместе с налоговой декларацией в налоговые органы по месту регистрации. Даже если жилье было куплено в другом регионе, документы все равно подаются по месту регистрации (например, если купили квартиру в Московской области, а прописаны в Ярославской, то документы подаем в Ярославской области). Если есть временная регистрация, то можно попробовать встать на учет в налоговом органе по месту временной регистрации, и тогда получать налоговый вычет там же. Налоговый инспектор рассматривает пакет документов в срок до 3 месяцев, и даёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковского счета. В течение месяца налоговые органы обязаны перечислить деньги на этот счет. В случае задержки возврата, налоговый орган должен начислять проценты на сумму подлежащего выплате вычета за каждый календарный день нарушения срока возврата. Процентная ставка принимается равной ставке рефинансирования ЦБ РФ. В том случае, если налоговый орган не выплатил проценты, налогоплательщик может обратиться в суд.

Налоговый инспектор рассматривает документы
Налоговый инспектор рассматривает документы

Так как налоговый вычет с процентов по кредиту выплачивается по мере погашения кредита, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. И ежегодно надо подавать в налоговый орган весь пакет документов для получения вычета с процентов по кредиту. Если получать вычет через налоговый орган окажется не очень удобно, то по окончании любого года получения вычета можно перейти на другой способ - получение вычета на работе.

Получение налогового вычета
Получение налогового вычета
       Получение вычета по ипотеке на работе

Помимо обращения в налоговую инспекцию,  есть еще один способ возможного получения вычета – Ваш работодатель. Схема получения несколько отличается. Если налоговая возвращает НДФЛ на указанные Вами реквизиты единовременно, то работодатель в будущих периодах не удерживает с Вас НДФЛ, то есть Вы получаете больше в пределах одобренного налогового вычета ежемесячно в рамках своей заработной платы.   Для работодателя нужна справка о подтверждении права на получение имущественного вычета, которая сдается в бухгалтерию организации. Далее бухгалтер будет выплачивать Вам заработную плату, не удерживая с нее 13% подоходного налога пока Вы не выберете всю сумму вычета, на который можете рассчитывать.

Не забудь получить налоговый вычет
Не забудь получить налоговый вычет

Если Вам больше нравиться перспектива получения денег единоразово в текущем году за предыдущий, то после одобрения налоговой суммы Вы должны написать Заявление о том, на какие реквизиты Вы бы хотели получить указанную сумму. Деньги Вы получите, конечно, не на следующий день, а скорее всего, не раньше, чем через месяц, но сразу. Имущественный налоговый вычет через работодателя подходит для людей, которые уверены и в себе и в своем работодателе и понимают, что их услугами работодатель намерен пользоваться долгое время, и что они не заинтересованы в поиске нового. Таких людей не так много, а если такой уверенности нет, то процедуру придется повторять снова и снова, а на это нужно время.

Налоговый вычет по месту работы
Налоговый вычет по месту работы

Имущественный налоговый вычет можно получать на работе, то есть сделать так, чтобы получаемая на руки зарплата стала больше на сумму подоходного налога, который работодатель перестанет удерживать. Для этого надо получить в налоговом органе специальный документ - уведомление для получения налогового вычета у работодателя, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы. Это уведомление и заявление на налоговый вычет надо подать работодателю. Если все документы оформлены правильно, то работодатель обязан предоставить налоговый вычет. Уведомление для получения налогового вычета у работодателя надо брать в налоговой инспекции каждый год. При этом подоходный налог работодатель перестает удерживать с месяца, в котором было предъявлено уведомление. То есть, чем раньше будет получено и принесено на работу уведомление, тем больше месяцев в году будет с «повышенной зарплатой».

Как оформить налоговые льготы при ипотеке

 

 

Если работник предполагает сменить место работы, то надо иметь в виду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий год только один раз. То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию. И еще одна тонкость: получая имущественный налоговый вычет на работе, если это единственное место работы, нельзя воспользоваться прочими вычетами, например на медицинские услуги и обучение.

Возврат налога – это просто
Возврат налога – это просто
       Порядок выплаты вычета по ипотеке

Выдачу суммы налоговых вычетов осуществляет казначейство на основании решения налогового органа (инспекции) по месту жительства плательщика. Выплата производится безналичным перечислением средств на банковский счет налогоплательщика.

Сначала выплачивается вычет с суммы, потраченной на покупку жилья (максимальная сумма, которую можно получить, – 260 тыс.руб. - 13% от 2 млн. руб.). Затем выплачивается вычет с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Но, не смотря на такой порядок, - сначала основная сумма, потом проценты, - в декларации имеет смысл указывать сразу и сумму, потраченную на покупку жилья, и сумму выплаченных процентов, так как в некоторых регионах были случаи, когда налоговый орган устанавливал "срок годности налоговых вычетов по процентам".

Перечисление средств на банковский счет
Перечисление средств на банковский счет

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета.

Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год. В случае с низкими официальными доходами возможна ситуация, когда кредит уже давно погашен, а получение вычета продолжается еще много лет. Если по каким-то причинам вычет не был получен полностью (например, несколько лет не было доходов, и не подавались документы на вычет), то можно дополучить оставшийся вычет позже, не зависимо от срока, когда было начато получение вычета.

Налоговый вычет на проценты
Налоговый вычет на проценты
       Особенности налогового вычета по ипотеке

По жилью, которое было приобретено до 2014 года, имущественный налоговый вычет предоставляется только однажды в жизни, не зависимо от стоимости приобретения. В случае, если жилье приобретено после 1 января 2014 года и его стоимость составляет менее 2 млн. рублей, то можно получить вычет по этому объекту и потом "добрать" вычет до 2 млн. руб. при покупке следующего жилья. Вычет по ипотечным процентам неразрывно связан с вычетом по самому жилью, т.е. нельзя сначала получить вычет по жилью, купленному без привлечения кредита, а потом, в случае покупки другого жилья, с ипотекой, получить вычет только по ипотечным процентам. С 2014 года максимальная сумма процентов, которую можно предъявить к вычету, составляет 3 000 000 рублей. Вычет по ипотечным процентам можно получить только один раз в жизни (по одному кредиту), не зависимо от фактической суммы выплаченных процентов.

Увеличение налоговых вычетов с 2014 года
Увеличение налоговых вычетов с 2014 года

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.

Курс ЦБ на день платежа
Курс ЦБ на день платежа

Если ипотечное жилье приобретается в собственность нескольких лиц (например, супругов), то сумма налогового вычета делится между собственниками в зависимости от того, как оформлено жилье – в общую совместную собственность или в долевую собственность. Если собственность совместная, то и налоговый вычет полагается один на всех собственников, по умолчанию - в равных долях. Перераспределить доли вычета можно заявлением в налоговый орган, вплоть до того, что любой из собственников может получить вычет в полном объеме на себя.

Налоговые вычеты при покупке жилья
Налоговые вычеты при покупке жилья

Например, если один из супругов имеет большие "белые" доходы, а другой супруг доходов не имеет (или они "серые"), то целесообразно оформить заявление о том, что всю сумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью более быстрого получения имущественного вычета. При этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома – такова позиция, озвученная в нормативных актах Минфина. Но практикующие юристы придерживаются иной точки зрения – они считают, что супруг, передавший свою долю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что на сегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия следует уточнять в налоговых органах на местах.

Налоговые вычеты на супругов
Налоговые вычеты на супругов

Если жилье оформлено в долевую собственность, то вычет должен получать каждый собственник самостоятельно и в размере, пропорциональном своей доле. Например, если квартира оформлена по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет право на имущественный вычет с ½ стоимости жилья (но не более 1 000 000 рублей по сделкам, совершенным до 2014 года, и не более 2 000 000 рублей по сделкам, совершенным после 1 января 2014 года) и ½ процентов, уплаченных по ипотечному кредиту (по сделкам, совершенным после 1 января 2014 года, не более 1 500 000 рублей). Передать свое право на вычет в случае долевой собственности нельзя. Если какая-то доля собственности оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получить налоговый вычет могут родители ребенка. И при долевой и при совместной собственности любой из собственников может воспользоваться своим правом на вычет в размере причитающейся ему доли, или воздержаться от этого, сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.

Налоговые вычеты на ребенка
Налоговые вычеты на ребенка
       Пример расчета налогового вычета при ипотеке

Приобретается квартира стоимостью 4 400 000 рублей. Оплачивается за счет кредита – 2 200 000 рублей.

Срок Кредита - 10 лет. Итоговая сумма процентов по кредиту - 1 100 000 рублей.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет - 3 100 000 рублей (2 000 000 руб. – максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. - полная сумма процентов). Сумма налогового вычета – 403 000 рублей (13% от 3 100 000 руб.). При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственных или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходного налога, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 лет кредитования.

Виды и расчет платежей по ипотеке

 

 

 

   Социальные ипотечные программы в России

Социальная ипотека –  это комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения.

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (10-18 кв.м. на человека в зависимости от региона).

Социальная ипотека в России
Социальная ипотека в России

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи, ученые и пр. Существует несколько вариантов реализации социальной ипотеки – дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту, предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья, продажа государственного жилья в кредит по льготной цене. Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиями социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

Видео:

 

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

Обязательное страхование ипотеки
Обязательное страхование ипотеки

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Сложный характер жилищных проблем
Сложный характер жилищных проблем

Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Видео:

 

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Кредитные модели в РФ
Кредитные модели в РФ

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Два направления развития ипотеки
Два направления развития ипотеки

Ипотека в России начинает свой отсчет с 16 июля 1998 г., когда был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статистике ипотека жилья доступна гражданам, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тысяч рублей. А это на сегодня примерно 7% населения страны. Исследуя макроэкономическую конъюнктуру рынка поддержание ипотечного рынка, «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года», принятая Распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. №1201-р, в целях стимулирования спроса на жилищную ипотеку предлагает: повышать доступность ипотеки жилья экономкласса; обеспечивать через деятельность институтов развития ипотечного рынка поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для заемщиков уровне; предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотек и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан; стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков, в частности военнослужащих, молодым семьям и получателей материнского капитала.

Закон Об ипотеке
Закон Об ипотеке

В рамках государственного кредитования России существует несколько программ, позволяющих лицам, имеющим постоянный доход (достаточный для погашения ипотеки, но не для покупки квартиры) приобрести собственное жилье. К сожалению, этот вид кредитования не позволяет купить что-то кроме жилья, т.е. дома, квартиры, участка с домом либо только земельный участка.

Видео:

 

Выделяют две категории ипотечных программ. К первым можно отнести те государственные программы, в рамках которых заемщики заключают договора с банковскими учреждениями. Однако закладная на недвижимость остается не в банке, а выкупается Агентством Ипотечного Жилищного кредитования (АИЖК). Денежные средства, выдаваемые в кредит, поступают на счет Агентства. По условиям программ второй категории закладные на недвижимое имущество, приобретаемое в ипотеку, остаются у банка.

Договор с банковским учреждением
Договор с банковским учреждением

Преимуществом покупки жилья по государственной ипотеке является то, что недвижимость сразу же оформляется в собственность заемщика. В квартире можно прописаться не только самому покупателю, но и членам его семьи.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Государственная ипотека имеет и ряд недостатков, среди которых – высокая процентная ставка, которая приводит до 100 и более процентов переплаты. Кроме этого квартира, являющаяся обеспечением государственной ипотеки, не может быть проданной либо переоформленной на другое лицо. Какие-либо операции с ней (обмен, продажа, дарение и т.п.) разрешается производить только после полной выплаты ипотеки. Минусом считается и большой перечень требований, предъявляемых банком к заемщику. Необходимо предоставить официальное подтверждение доходов, подтвердить гражданство и регистрацию, иметь определенный стаж на одном рабочем месте, положительную кредитную историю и т.д.

Видео:

 

На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ: ипотека без первоначального взноса, ипотека для молодых семей, государственная ипотека, ипотека без комиссии, социальная ипотека, военная ипотека. А также программа "Строим вместе", национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

     Программа «Доступное и комфортное жилье»

Государственная ипотечная программа в рамках проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» помогает сотрудникам бюджетных организаций (людям, которые состоят на муниципальных должностях и получают свою зарплату за счёт финансовой помощи городских властей) улучшить свои жилищные условия, путём получения кредита в коммерческих банках (например, взять кредит в банке Тинькофф можно, не выходя из дома).

Видео:

 

При этом работники государственных организаций должны проработать на госслужбе не менее одного года, и иметь возраст до 35-ти лет. Размер льготной дотации будет зависеть от следующих факторов:

- от наличия детей (или их отсутствия);

Наличие детей
Наличие детей

- от количества членов семьи (работающих на государственной или социальнойслужбе и не работающих);

Количество членов саемьи
Количество членов саемьи

- от уровня ежемесячного дохода (с учётом заработной платы всех членов семьи);

Уровень ежемесячного дохода
Уровень ежемесячного дохода

- от трудового стажа работника (согласно правилам, сотрудник госслужбы, проработавший на момент подачи заявки на участие в льготной программе, более 25 лет, имеет право дополнительно получить материальную помощь от государства в виде компенсации по основной сумме ипотечного займа);

Стаж работы
Стаж работы

- от размера жилплощади (на которой проживает служащий) и т.д.;

Размер жилплощади
Размер жилплощади

Согласно условиям программы, бюджетные сотрудники, не состоящие в браке, могут получить 25% возмещения от установленной процентной ставки в финансовом учреждении, работающим по льготной системе государства. Если же у госслужащего есть 2-3 ребёнка, то ему вообще не нужно будет оплачивать никаких процентов (отчисления будут производиться за счёт государства). Кроме того, реализация государственной программы зависит напрямую от местных органов самоуправления, которые могут ставить свои дополнительные условия по льготному ипотечному кредитованию. К примеру, в Амурской области субсидия для бюджетников выдаётся единоразово и составляет около 20% от общей суммы недвижимости (сумма не должна превышать 400 000 рублей). Ипотечный займ по льготной программе  выдаётся на срок до 30-ти лет. Процентная ставка при этом составляет в среднем – 6,5 – 9% за год. Каждый участник ипотечной программы может выбрать тот вариант кредитного покрытия от государства, который ему наиболее подходит в виде: одноразовой выплаты (она предназначена для внесения первого взноса по кредиту на недвижимость), снижения процентов при оформлении льготной ипотеки, подбора льготной недвижимости (распространено только в регионах РФ).

Видео:

 

     Программа «Молодая семья»

Ипотека по федеральной программе «Молодой семье - доступное жилье» предназначена для молодежи, т. е. предполагается, что каждому члену семьи нет 35 лет. Кроме того, программа устанавливает ряд ограничений. Семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. На двоих человек полагается выделение 48 кв. метров, если детей нет, а если есть - 18 кв. метров на человека. Размер помощи молодым семьям определяется исходя из стоимости жилья в регионе.

Видео:

 

 

Базовые показатели размера субсидии по программе «Молодой семье - доступное жилье» составляют: до 35% от средней стоимости жилья для молодых семей без детей и до 40% - с детьми. В ряде банков разработаны собственные программы социальной ипотеки молодым. Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья». Первоначальный взнос по ней составляет 10%, если в семье есть дети, и 15% от стоимости квартиры, если семья без детей.

Сбербанк для молодых семей
Сбербанк для молодых семей

В этой программе могут участвовать супруги, возраст которых не превышает 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер социальной выплаты. В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама социальная выплата предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Выплату можно использовать либо на покупку жилья (в т.ч. новостройки), либо в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита, либо для уплаты последнего взноса в жилищном кооперативе.

Молодая семья
Молодая семья

При этом особенностью программы «Молодая семья» Сбербанка является, в частности, возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка на период не более чем до достижения им трехлетнего возраста. Кроме того, программа позволяет привлечь родителей молодой семьи, даже пенсионеров, в качестве созаемщиков и увеличить таким образом размер предоставляемого кредита.

 

Льготы при рождении ребенка
Льготы при рождении ребенка

В то же время многие банки не выделяют молодые семьи в отдельную социальную группу при ипотечном кредитовании. Тем не менее, большинство долгосрочных программ рассчитаны на молодых. Ипотека для молодой семьи (одна из разновидностей социальной ипотеки) давно стала верным помощником в приобретении жилья. Попробуем разобраться в способах покупки квартиры, которые доступны для молодых семей.

Видео:

 

Сначала разберемся в формулировках. Не стоит путать ипотечную программу «Ипотека - молодым семьям» от Сбербанка (некоторые другие банки также ввели похожие программы ипотеки) и Государственную программу обеспечения жильем молодых семей под названием «Молодой семье - доступное жилье». Это совершенно разные вещи,  Государственная программа предназначена для очередников: им, в соответствии с программой «Молодой семье - доступное жилье», жилье предоставляется на льготных условиях, а  программа «Ипотека - молодым семьям»  от Сбербанка - обычная ипотека.

Ипотечные программы молодым
Ипотечные программы молодым

На сегодняшний день можно выделить три пути приобретения жилья молодыми семьями. Все они, несмотря на ряд кризисных явлений в экономике страны, сохранили свою актуальность и в нынешнем 2013 году – покупка жилья молодой семьей в коммерческом банке, приобретение жилья по целевой федеральной программе "Молодой семье - доступное жилье", приобретение жилья с помощью социальной ипотеки для молодой семьи.

Доступное жилье для молодых семей
Доступное жилье для молодых семей

Привлекательным видом приобретения жилья по ипотеке является покупка жилья молодой семьей в коммерческом банке. Данный вариант приобретения жилья можно рассмотреть на примере лидера по выдаче ипотечных кредитов – Сбербанке и его программы «Ипотека - молодой семье». Сбербанковские программы «Ипотека - молодой семье» не являются самостоятельными программами, а расширяют возможности заемщиков (соответствующего возраста и семейного положения) по жилищным кредитам – приобретение готового жилья, приобретение строящегося жилья, строительство жилого дома, загородная недвижимость. У программ «Ипотека - молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ Сбербанка.

Видео:

 

В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита). Причем:

- в случае, когда созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков-родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);

Полная семья
Полная семья

- в случае, когда созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе « Ипотека - молодым семьям » могут учитываться дополнительные виды доходов.

Неполная семья
Неполная семья

По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе Сбербанка « Ипотека молодым семьям» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет) на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года или при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может предоставить кредит не до 80% от стоимости квартиры, а до 85%. То есть, заемщику достаточно иметь всего лишь 15% от стоимости недвижимого имущества. Следует учитывать, в каждом конкретном отделении Сбербанка к заемщикам могут предъявляться дополнительные требования, не заявленные официально на главном сайте банка. Например, на усмотрение отделения банка остается вопрос о необходимости наличия поручителей у заемщиков и их количестве. Срок погашения кредита в зависимости от пакета собранных заемщиком документов, каждое отделение Сбербанка также назначает в индивидуальном порядке.

Видео:

 

 

На государственном уровне приобретение недвижимости по ипотеке осуществляется при помощи  целевой федеральной программы: "Молодой семье - доступное жилье".

До 2008 года в России успешно действовала федеральная программа целевого назначения для помощи в приобретении жилья молодым семьям «Ипотека – молодой семье». За четыре года существования этой программы порядка 130 тысяч молодых семей смогли приобрести с ее помощью новое жилье. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга к программе стали активно подключаться регионы РФ. Однако, в результате финансового кризиса 2008 года, ее действие было временно приостановлено. Начало 2011 года можно назвать стартовым периодом второго этапа реализации данной ипотечной программы. Согласно планам Министерства регионального развития, новый этап продлится до 2015 года включительно. За этот период планируется обеспечить комфортным жильем около 172 тыс. молодых семей.

Видео:

 

Участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет). При этом помимо постановки на учет в качестве "нуждающихся", молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.

Молодые родители
Молодые родители

Субсидия может быть использована на: приобретение жилья; строительство индивидуального жилого дома; уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита; погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия; осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение. Размер субсидии составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 40% для молодой семьи с детьми (в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Субсидия на жилье
Субсидия на жилье

Для того, чтобы принять участие в программе, молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства: заявление в 2 экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов); документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи; свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется); документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий; документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии; выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Домовая книга
Домовая книга

Орган местного самоуправления организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах, и в 10-дневный срок от даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления. После того, как в программу молодую семью она получает именное свидетельство, срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученное свидетельство сдается владельцем в банк-партнеру федеральной программы. После чего открывается именной банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом банке возможно получение кредита молодой семьей. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

Видео:

 

 

В качестве уточнения по второму этапу действия федеральной целевой программы помощи в получении жилья молодыми семьями нужно добавить ко всему вышесказанному, что социальную выплату на погашение ипотечного кредита банку имеют право осуществлять лишь те молодые семьи, кто успел оформить кредит до 1 января 2011 года. Этой категории заемщиков разрешалось получить ипотечный кредит, сразу же купить жилье, а потом, дождавшись своей очереди, получить социальные выплаты, и с этих средств погашать проценты по кредиту. Теперь эта норма пользования социальными выплатами не действует. Платить проценты по ипотечным кредитам, пока не получена социальная помощь, нельзя, а, значит, молодые семьи вынуждены откладывать покупку квартиры или дома.

Социальная помощь молодой семье
Социальная помощь молодой семье

Принять участие в целевой федеральной программе «Ипотека – молодым семьям» можно лишь один раз. Если, получив разрешение на получение ипотечного кредита в органах местной власти, молодая семья по каким-то причинам не успела воспользоваться этими документами, только тогда она может получить повторное разрешение на участие в жилищной программе (после того, как супруги предоставят справку, что не открывали банковский счет по ипотеке и не получали социальных выплат). Деньги по социальным выплатам могут перечисляться на счет молодой семье, как от федеральных, так и от местных органов власти, смотря какая версия ипотечной жилищной программы действует в настоящий момент времени в том или ином регионе Российской Федерации.

Программа Ипотека молодым семьям
Программа Ипотека молодым семьям
     Программа «Военная ипотека»

На сегодняшний день в нашей стране действует федеральная программа под названием «Военная ипотека». Суть ее заключается в том, что военнослужащие, принимающие участие в военной ипотеке, каждый год получают на свой специальный счет субсидию. Средства, накопленные на этом счете, могут быть использованы для внесения первоначального взноса при покупке жилья по программе военной ипотеки. Например, в ипотечных программах для военных участвуют следующие кредитные организации: Газпромбанк, Связь-Банк, банк «Зенит».

Видео:

 

Всероссийская социальная программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

Военная служба
Военная служба

Уже длительное время вопрос обеспечения жильем военнослужащих стоит на одном из первых мест в списке социальных проблем. Теперь этот вопрос можно решить, воспользовавшись государственной программой «Военная ипотека». Эта новая накопительно-ипотечная система дает возможность военным обеспечить достойное жилье для своей семьи.

Жилищная программа Военная Ипотека
Жилищная программа Военная Ипотека

Несмотря на то, что данная программа кредитования «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» была разработана и запущена в действие еще 6 лет назад, четкий механизм кредитования был отработан только к 2008 году. И даже теперь, когда видны положительные результаты, у многих потенциальных участников возникают вопросы. Основной целью программы является обеспечение получения военнослужащим квартиры по военной ипотеке. При этом сумма кредитования является достаточной для приобретения жилья эконом-класса и предоставляется независимо от размеров доходов самого военнослужащего. Первоначальный взнос, как и ежемесячные платежи по ипотечному кредиту военнослужащий оплачивает не из доходов (зарплаты), а из средств, поступающих на его индивидуальный расчетный счет, который открывается для него государством как для участника программы.

Доходы военнослужащих
Доходы военнослужащих

Для того чтобы стать участником программы, военнослужащий должен получить на руки Свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Получить это свидетельство можно в ФГУ «Росвоенжилье». В этом свидетельстве указываются такие данные как сумма накоплений на именном счете участника, которые будут использованы как первоначальный взнос за жилье, размер начислений, которые ежемесячно будут поступать на именной счет на всем сроке действия свидетельства и максимальный срок предоставления целевого займа.

ФГУ «Росвоенжилье»
ФГУ «Росвоенжилье»

 

Получив свидетельство и определившись с выбором жилья, военнослужащий должен определиться с кредитующей организацией. Она выбирается из компаний, которые являются партнерами АИЖК. В выбранную организацию подается заявка на получение кредита и документы, которые потребуются для рассмотрения заявки. После рассмотрения заявки военнослужащий подает документы на выбранное жилье. Если оно соответствует требованиям, которые установило АИЖК, между кредитной организацией и участником накопительной системы заключается кредитное соглашение.

Требования АИЖК
Требования АИЖК

 

Один немаловажный нюанс – для того, чтобы получить квартиру по военной ипотеке, нужна страховка жилья, трудоспособности и жизни заемщика. Для этого помимо кредитного договора будет заключен и договор страхования. Также будет произведена и оценка приобретаемого жилья. Далее военнослужащий открывает в кредитной организации счет, куда будут переведены денежные средства, а кредитор подготавливает для подписания договор целевого жилищного займа. После того, как документы проходят проверку в ФГУ «Росвоенжилье», и при получении одобрения, эти две организации подписывают договор. На банковский счет перечисляются деньги, предназначающиеся для первоначального взноса. Остальная сумма перечисляется после того, как оформление ипотеки закончено.

Открытие кредитного счета
Открытие кредитного счета
       Накопительно-ипотечная система военнослужащих

Особенностью программы ипотечного кредита для военнослужащих является создание Накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС).

Законодательство России о жилищном обеспечении военнослужащих основывается на конституции Российской Федерации, общепризнанных принципах и нормах международного права, международных договорах России и состоит из Федерального закона от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», других федеральных законов, а также издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов России.

Видео:

 

Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, а также для иных целей в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Закон О накопительно-ипотечной системе
Закон О накопительно-ипотечной системе

В данном Федеральном законе используются следующие основные понятия:

- накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (далее - накопительно-ипотечная система) - совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение;

Накопительно-ипотечная система
Накопительно-ипотечная система

- участники накопительно-ипотечной системы (далее также - участники) - военнослужащие - граждане России, проходившие военную службу по контракту и включенные в реестр участников;

Участники накопительно-ипотечной системы
Участники накопительно-ипотечной системы

- уполномоченный федеральный орган – это федеральный орган исполнительной власти, обеспечивающий функционирование накопительно-ипотечной системы в соответствии с настоящим Федеральным законом;

Орган управления накопительной ипотечной системой
Орган управления накопительной ипотечной системой
       Организация накопительно-ипотечной системы

Реализация права на жилище участниками накопительно-ипотечной системы осуществляется посредством:

- формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья;

Формирование накоплений на именных счетах
Формирование накоплений на именных счетах

- предоставления целевого жилищного кредита;

Предоставление жилищного кредита
Предоставление жилищного кредита

- выплаты по решению федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета, выделяемых соответствующему федеральному органу исполнительной власти, в размере и в порядке, которые устанавливаются Правительством России, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее - общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет (без учета дохода от инвестирования).

Организация накопительно-ипотечной системы
Организация накопительно-ипотечной системы

Выплата денежных средств по решению федерального органа исполнительной власти, в которой федеральным законом предусмотрена военная служба, производится нуждающимся в улучшении жилищных условий участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в п. 2 ст. 10 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», при общей продолжительности военной службы от десяти до двадцати лет, а также членам семей участников накопительно-ипотечной системы в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона.

Памятка участнику ипотечно-накопительной системы
Памятка участнику ипотечно-накопительной системы

Выплаты денежных средств производятся федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, в трехмесячный срок, начиная со дня поступления в соответствующий федеральный орган исполнительной власти заявления в письменной форме от участника накопительно-ипотечной системы или членов его семьи с просьбой о получении выплату.

Видео:

 

Согласно ст. 5 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» накопления для жилищного обеспечения формируются за счет следующих источников – учитываемых на именных накопительных счетах участников накопительные взносы за счет средств федерального бюджета; доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения; иных не запрещенных законодательством России поступления. Размер накопительного взноса на одного участника устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на год внесения накопительного взноса в размере не менее чем накопительный взнос, полученный путем индексации фактически начисленного и перечисленного накопительного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного прогнозом социально-экономического развития России на очередной год.

Накопительные взносы участников НИС
Накопительные взносы участников НИС

Накопительные взносы, перечисляемые ежеквартально из федерального бюджета на одного участника накопительно-ипотечной системы, учитываются на именном накопительном счете участника в течение всего периода его военной службы. Учет накопительных взносов на именных накопительных счетах участников осуществляется на основании сведений об участниках накопительно-ипотечной системы, представляемых в уполномоченный федеральный орган федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба.

Здание Министерства Обороны РФ
Здание Министерства Обороны РФ

Учет накопительных взносов на именном накопительном счете участника начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем открытия этого счета, и прекращается со дня закрытия этого счета. Накопления для жилищного обеспечения являются собственностью России, не подлежат изъятию в бюджет какого-либо уровня, не могут являться предметом обеспечения долга или иного обеспечения обязательств собственника указанных накоплений и субъектов отношений по их формированию и инвестированию.

Структура ипотечного кредитования военнослужащих
Структура ипотечного кредитования военнослужащих

Субъектами отношений по формированию и инвестированию накоплений для жилищного обеспечения являются федеральные органы исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, уполномоченный федеральный орган, специализированный депозитарий, управляющие компании, кредитные организации и брокеры.

Специализированный депозитарий
Специализированный депозитарий

Федеральные органы исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба формируют, ведут реестр участников и представляют в уполномоченный федеральный орган сведения об участниках накопительно-ипотечной системы, необходимые для ведения их именных накопительных счетов, с учетом требований законодательства России о государственной тайне, сообщают в уполномоченный федеральный орган о переходе участника накопительно-ипотечной системы в другой федеральный орган исполнительной власти для прохождения военной службы, представляют в федеральный орган исполнительной власти в области финансов и уполномоченный федеральный орган сведения о количестве участников накопительно-ипотечной системы для формирования бюджетной проектировки на соответствующий год.

Схема получения кредита по военной ипотеке
Схема получения кредита по военной ипотеке

Эти уполномоченные органы сверяют сведения, отраженные в реестре участников, совместно с уполномоченным федеральным органом, получают в уполномоченном федеральном органе сведения об именных накопительных счетах участников, информируют в письменной форме участников накопительно-ипотечной системы о включении их в эту систему и об исключении их из нее. В случаях, установленных п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», принимают решение о выплате денежных средств на приобретение жилья участникам накопительно-ипотечной системы или членам их семей и выплачивают указанные денежные средства, проводят информационно-разъяснительную работу о накопительно-ипотечной системе.

Выплата денежных средств по военной ипотеке
Выплата денежных средств по военной ипотеке

Общественный контроль за инвестирование накоплений для жилищного обеспечения осуществляется Советом по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения (далее Совет) в соответствии с положением, утвержденным Правительством России. Персональный состав Совета формируется из представителей саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка ценных бумаг, иных общественных организаций и федеральный органов исполнительной власти. В состав Совета не могут входить лица, в силу своих профессиональных обязанностей непосредственно принимающие решения об инвестировании накоплений для жилищного обеспечения. Члены Совета осуществляют свою деятельность на безвозмездной основе. Совет имеет право запрашивать полномочный федеральный орган об информации о деятельности по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, в том числе отчетность субъектов отношений по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, а также аудиторские отчеты и аудиторские заключения по указанной отчетности.

Общественный контроль за ипотекой военнослужащих
Общественный контроль за ипотекой военнослужащих

В случае выявления фактов правонарушений в области инвестирования и использования накоплений для жилищного обеспечения соответствующие предложения направляются Советом в уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по нормативно-правовому регулированию, и уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по государственному контролю (надзору) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения, федеральный орган исполнительной власти в области финансовых рынков, иные федеральные органы исполнительной власти, их территориальные органы и правоохранительные органы в соответствии с их компетенцией для решения вопросов о привлечении правонарушителей к ответственности, предусмотренной законодательством России.

Инвестирование накоплений военнослужащих
Инвестирование накоплений военнослужащих
       Участие в накопительно-ипотечной системе

К участникам накопительно-ипотечной системы относятся: лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 года, при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание; офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы, начиная с 1 января 2005 г.; прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит три года, начиная с 1 января 2005 года, при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание; сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г., изъявившие желание стать участниками накопительно-ипотечной системы.

Участники военной ипотеки
Участники военной ипотеки

Основание для включения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в реестр участников является: для лиц, окончивших военные образовательные учреждения профессионального образования и заключивших первый контракт в прохождении военной службы после 1 января 2005 г. - получение первого воинского звания офицера; для офицеров, призванных на военную службу из запаса или поступивших в добровольном порядке на военную службу из запаса, - заключение первого контракта о прохождении военной службы; для прапорщиков и мичманов, заключивших первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 г., - общая продолжительность их военной службы по контракту три года; для сержантов и старшин, солдат и матросов - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников; для лиц, окончивших военные образовательные учреждения профессионального образования, начиная с 1 января 2005 г. и заключивших первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников; для прапорщиков и мичманов, общая продолжительность военной службы которых составит три года с 1 января 2005 года, если они заключили первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников.

Порядок включения военнослужащего в НИС
Порядок включения военнослужащего в НИС

Основание для исключения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, из реестра участников является - увольнение его с военной службы или исключение его из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

Гибель военнослужащего
Гибель военнослужащего

В случае перевода военнослужащего из одного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в другой федеральный орган исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, сведения об участнике накопительно-ипотечной системы должны быть переданы в реестр участников того федерального органа исполнительной власти, в который военнослужащий переведен для дальнейшего прохождения военной службы.

Перевод военнослужащего - участника НИС
Перевод военнослужащего - участника НИС

О включении военнослужащего в реестр участников и об открытии именного накопительного счета участника или об исключении его из реестра участников и о закрытии именного накопительного счета участника, военнослужащий уведомляется в письменной форме Федеральным органом исполнительной власти. Основаниями возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом являются: общая продолжительность военной службы двадцать лет и более; увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более; исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

Включение военнослужащего в реестр участников НИС
Включение военнослужащего в реестр участников НИС
       Права и обязанности участников военной ипотеки

Участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих имеет право:

- приобрести в собственность жилое помещение или жилые помещения за счет средств, накопленных на именном накопительном счете участника, и дополнительных денежных средств после возникновения права на их использованием или приобрести в собственность жилое помещение или жилые помещения с использованием целевого жилищного кредита и (или) ипотеки (ссуды) в порядке и на условиях, которые определены ст. 14 и 15 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

Приобретение в собственность жилья
Приобретение в собственность жилья

- ежегодно получать в федеральном органе исполнительной власти, в котором проходит военную службу, сведения о средствах, учтенных на его именном накопительном счете, использовать средства в размере накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на его именном накопительном счете, для погашения ранее полученного целевого жилищного кредита, использовать средства, накопленные на его именном накопительном счете, в случаях, предусмотренных ст. 10 указанного Федерального закона, для улучшения жилищных условий или иных целей.

Использование средств накопительно-ипотечной системы
Использование средств накопительно-ипотечной системы

Участник накопительно-ипотечной системы обязан возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы.

Увольнение с военной службы
Увольнение с военной службы

Использование участником денежных средств в размере накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 11 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», является исполнением государством своих обязательств по жилищному обеспечению военнослужащего.

Обязательства государства по военной ипотеке
Обязательства государства по военной ипотеке

В случае исключения участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим члены его семьи имеют право на целевое использование средств, учтенных на именном накопительном счете участника, и денежных средств. При этом именной накопительный счет участника закрывается. Согласно Федеральному закону «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» к членам семьи военнослужащих относятся: супруга или супруг; несовершеннолетние дети; дети старше восемнадцати лет, ставшие инвалидами до достижения или возраста восемнадцати лет; дети в возрасте до двадцати трех лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; лица, находящиеся на иждивении военнослужащего.

Именной накопительный счет
Именной накопительный счет

Целевой жилищный заем, полученный участником накопительно-ипотечной системы, исключенным из списков воинской части по основаниям, указанным в ч. 1. Ст. 12 указанного Федерального закона, засчитывается в счет обязательств государства перед участником и не подлежит возврату членами его семьи. Основанием для открытия именного накопительного счета участника является внесение сведений о нем в реестр участников. После увольнения участника накопительно-ипотечной системы с военной службы именной накопительный счет участника закрывается и его участие в накопительно-ипотечной системе прекращается.

Прекращение участия в военной ипотеке
Прекращение участия в военной ипотеке

Порядок использования накопленных средств после закрытия именного накопительного счета участника определяется Правительством России. В случае приобретения участником накопительно-ипотечной системы жилья в период прохождения военной службы за счет части накоплений с использованием целевого жилищного ссуды и погашения указанного кредита при увольнении участника по решению федерального органа исполнительной власти, в котором он проходил военную службы, об исключении участника из реестра участников и на основании его рапорта (заявления) уполномоченный федеральный орган обеспечивает предоставление участнику остатков денежных накоплений и закрывает именной накопительный счет участника. В случае, если при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы общая продолжительность военной службы не составила двадцати лет или при увольнении военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого менее десяти лет, его именной накопительный счет закрывается, а сумма накопленных взносов и иных учтенных на именном накопительном счете участника поступлений подлежит возврату в федеральный бюджет.

Видео:

 

     Ипотека за счет материнского капитала

С 1 января 2009г., в связи с финансовым кризисом, разразившимся в стране, лицам, получившим сертификат государственного образца на материнский капитал, было разрешено досрочно воспользоваться средствами, направив их на погашение жилищных кредитов. Молодой семье, принявшей решение использовать материнский капитал на ипотеку или жилищный кредит, не нужно больше ждать, когда второму ребенку исполнится три года, обратиться в банк можно уже через два-три месяца после его рождения.

Видео:

 

 

Ранее законодательством были предусмотрены ограничения на сроки заключения кредитных договоров: средства материнского капитала разрешалось направить на погашение основной задолженности и проценты по ипотеке, полученной до 31 декабря 2010г. Федеральным Законом были внесены изменения: направить материнский капитал в 2012г. возможно на погашение ипотеки по договору,  независимо от срока оформления.

Законодательство о материнском капитале
Законодательство о материнском капитале

Закон о мерах дополнительной государственной поддержки семьям, имеющим детей, разрешает использовать средства материнского капитала не полностью, а по частям, при этом каждая часть может быть направлена на различные цели. Законодательством не предусмотрено использование материнского капитала на покупку автомобиля и приобретения туристических семейных путевок. Но на получение ипотечного кредита может быть направлена только вся сумма материнского капитала целиком. Если молодая семья уже воспользовалась частью суммы, то получить кредит в банковском учреждении с учетом оставшейся части средств материнского капитала не получится.

Материнский капитал на улучшение жилищных условий
Материнский капитал на улучшение жилищных условий

Использование средств материнского капитала на улучшение условий проживания является наиболее выгодным вложением средств на сегодняшний день. Это дает возможность молодой семье, в которой родился второй (третий) ребенок,  приобрести более просторную и удобную квартиру или значительно сократить платежи по уже имеющемуся кредиту и использовать высвободившиеся деньги на собственные цели.

Видео:

 

Кредитные учреждения предлагают наиболее выигрышные для заемщика  условия заключения договоров, если ипотечный кредит выдается под материнский капитал.

Кредитный договор на приобретение квартиры (ипотека) может быть заключен на срок до 30 лет без поручителей. Минимум, который требуется внести в качестве первоначального взноса, составляет от 10 процентов  стоимости жилья. Правда, его придется  внести из собственных средств. Несмотря на то, что закон о материнском капитале четко указывает на возможность использования средств материнского капитала при жилищном  кредитовании в качестве первого взноса, большая часть банков отказывает в этой возможности. Это связано, видимо, со сложностями в процедуре оформления и сроками перечисления средств на счета кредитных учреждений из Пенсионного Фонда Российской Федерации.

Использование материнского капитала на ипотеку
Использование материнского капитала на ипотеку

Ряд банков в 2011-2012 году пошел навстречу семьям имеющим сертификат на право получения материнского капитала и снизил первоначальный взнос по ипотеке для лиц направляющих материнский капитал на ипотеку. Ипотека с материнским капиталом ежегодно увеличивает количество банков, начинающих предоставлять возможность использовать материнский капитал как на погашение имеющейся ипотеки, так и на первоначальный взнос.

Материнский капитал на ипотеку
Материнский капитал на ипотеку

Процентные ставки кредитования от 8,5% годовых. Размер ставки определяется сроком кредитования, доли собственных средств заемщика, размера первого взноса и при наиболее обременительных для банка условиях может достигнуть максимального размера - 11,76%. Заключение договора личного страхования позволит значительно снизить проценты по кредиту. Но заключение  такого договора не является обязанностью заемщика.

Видео:

 

Если Вы уже пользуетесь кредитом, то часть кредита можно погасить «материнским (семейным) капиталом». Приносим в банк сертификат на семейный капитал, пишем заявление, и в банк из пенсионного фонда перечисляются деньги. При этом, учитывая, что «материнский (семейный) капитал» — это деньги всей семьи, Вы принимаете на себя обязательство долю квартиры оформить на ребёнка.

Доля квартиры на ребенка
Доля квартиры на ребенка

Закон не требует оформления на ребёнка конкретной доли квартиры, потому члены семьи сами решают, какая часть квартиры будет оформлена на детей: хоть чисто символическая. Средствами материнского капитала можно заплатить по кредиту, полученному в любом банке. Другими словами, когда Вы уже получили кредит в каком-то банке, то средствами материнского капитала Вы можете погасить часть кредита. Также имеется возможность использовать материнский капитал на покупку жилья, для увеличения денежной суммы, которую можно потратить при покупке квартиры. К сумме первого взноса и ипотечного кредита, выдаваемого банком, добавляется материнский капитал. На первый взгляд, это выгодно, потому что первый взнос при получении ипотечного кредита может быть меньше, но лишь на первый взгляд...

Квартира за материнский капитал
Квартира за материнский капитал

Чтобы получить кредит с помощью материнского капитала, можно использовать материнский капитал на дом или квартиру, при приобретении этого дома или квартиры. «Пилотный проект», когда такое решение было наиболее выгодным - закончился. Что имеем сейчас? Первый взнос (из собственных средств) может быть 10% стоимости квартиры и даже ниже (на размер материнского капитала). Формально это плюс для заемщика: меньше нужно копить денег на первый взнос. Фактически, банков, которые учитывают материнский капитал в составе первого взноса заемщика - единицы, они понимают, что их программы - уникальны, а потому, «компенсируют» выгоды для заемщика более высокой процентной ставкой.

Первый взнос на ипотеку по материнскому капиталу
Первый взнос на ипотеку по материнскому капиталу

Как технически получить кредит с помощью материнского капитала?

У Вас на руках, помимо прочих документов, которые требуются для получения ипотечного кредита, должен быть государственный Сертификат о праве на получение материнского капитала. Обратите внимание, что хоть Закон и позволяет тратить материнский капитал частями, на различные нужды семьи, предусмотренные Законом, но если Вы решили потратить средства материнского капитала одновременно с получением ипотечного кредита, необходимо, чтобы Вы не пользовались прежде частью средств материнского (семейного) капитала. Если хоть какой-то частью капитала Вы успели воспользоваться, получить кредит с учетом средств материнского капитала — не получится. Вы приходите в банк. (Обратите внимание, что далеко не во всяком банке имеется программа, в соответствии с которой можно использовать материнский капитал при получении ипотечного кредита).

Видео:

 

Банк, исходя из Ваших доходов и размера собственных средств, определяет, какой максимальный размер кредита и под какую процентную ставку может Вам выдать. К тому размеру кредита, который может выдать банк, можно добавить средства материнского капитала. А дальше начинается самое интересное. Запомните, что сертификат на материнский капитал – это не деньги, а право на получение денег. 

Право на погашение ипотеки
Право на погашение ипотеки

Сертификат даёт право его владельцу на использование денежных средств, в частности, при получении кредита. Но при этом, владелец сертификата не может получить указанную в сертификате сумму наличными. Более того, пенсионный фонд перечислит деньги только тогда, когда квартира будет оформлена на владельца сертификата или членов его семьи. Как быть? Банк добавляет владельцу сертификата деньги, указанные в сертификате, в кредит, под процентную ставку, равную ставке рефинансирования Центробанка (на сегодня это 8,75% годовых в рублях). Заёмщик пользуется этими деньгами, а как только деньги из пенсионного фонда перечисляются в банк, происходит погашение кредита.

Государственный сертификат на материнский капитал
Государственный сертификат на материнский капитал

Таким образом, заёмщик получает в банке две суммы:

- сумму кредита, по процентной ставке, принятой в банке для этой программы (в зависимости от срока кредитования, размера первого взноса, способа подтверждения доходов и наличия договора личного страхования). Эту сумму кредита заёмщик погашает сам, собственными деньгами;

Кредит по процентной ставке
Кредит по процентной ставке

 

- сумму кредита, равную сумме, указанной в государственном Сертификате. Эта денежная сумма погашается деньгами «материнского капитала», перечисляемыми в банк из Пенсионного фонда. Но до момента, пока деньги в банк из пенсионного фонда не поступили, заёмщик платит проценты за пользование этими деньгами по ставке, равной ставке рефинансирования Центробанка.

Ставка рефинансирования Центробанка
Ставка рефинансирования Центробанка

В чем минус для заемщика? – В повышенной ставке по кредиту.

Пример: Имея первый взнос 10% можно получить кредит под 12,5% годовых. Если часть первого взноса заемщик оплачивает материнским капиталом (таким образом, что сумма собственных средств и материнского капитала составляет те же 10%), то процентная ставка по основному кредиту заемщика оказывается 14% годовых, а то и выше. Получается, что большая часть материнского капитала за срок кредитования тратится на уплату процентов. Поэтому, более правильным представляется вариант, когда заемщик все-таки, на первый взнос использует собственные накопления, берет кредит по более низкой процентной ставке, а потом часть кредита погашает средствами материнского капитала.

Первый взнос из собственных средств
Первый взнос из собственных средств
     Ипотека молодым специалистам

Покупка жилья – самая распространенная проблема, с которой сталкиваются молодые люди, живущие в России. Если во времена Советского Союза многие жители старались устроиться работать на те предприятия, которые могли предоставить жилье в короткие сроки или вступление в жилищный кооператив, то в наше время у большинства молодых специалистов такой возможности нет и не предвидится.

Видео:

 

Как считает правительство Российской Федерации, ипотека молодым специалистам должна стать своеобразной помощью предприятий своим сотрудникам в приобретении жилья. Как правило, в большинстве случаев финансовая помощь для приобретения жилья молодым специалистам оказывается на государственных предприятиях, хотя число частных компаний, принимающих в этом участие, в последнее время стало увеличиваться.

Ипотека молодым специалистам
Ипотека молодым специалистам

Ипотека молодым специалистам обычно выдается теми банками, в которых обслуживается предприятие. Чтобы получить данный кредит, молодой специалист должен заключить с работодателем долгосрочный контракт, а также иметь в своем распоряжении не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. По мнению президента РФ Дмитрия Медведева, первоначальный взнос по ипотечному кредиту должен быть отменен для данной категории граждан. Однако многие банки не готовы пойти на такой шаг.

Молодые специалисты
Молодые специалисты

Помимо этого принять участие в программе ипотека молодым специалистам могут лишь те, чей возраст не превышает 30 лет. Для такой категории граждан упрощена и процедура подачи документов для получения кредита по сравнению с другими клиентами банка.

Многие банки снижают процентную ставку для молодых специалистов, однако для многих молодых людей приобретение собственного жилья с помощью ипотеки остается недостижимой целью.

Снижение процентной ставки молодым специалистам
Снижение процентной ставки молодым специалистам

В качестве еще одной формой помощи для молодых специалистов в приобретении жилья может стать частичное субсидирование работодателем процентной ставки по ипотечному кредиту. В настоящее время несколько крупных российских корпораций применяют данную схему на практике.

Субсидирование ипотеки работодателем
Субсидирование ипотеки работодателем

К сожалению, подобные ипотечные программы для молодых специалистов реализовались на практике только местными властями, в общероссийских масштабах нет такой программы кредитования покупки жилья, которой мог бы воспользоваться любой молодой человек. Невозможность приобретения собственного жилья создает немалые проблемы и для наукоемких отраслей промышленности. Многие специалисты с отличным образованием предпочитают пойти работать в коммерческие структуры не по специальности, чтобы заработать достаточно средств на собственное жилье.

Ипотечные программы для молодых специалистов
Ипотечные программы для молодых специалистов

Кроме того, существуют государственные региональные программы, рассчитанные на молодых специалистов, работающих в бюджетных сферах. Для участников ипотечного кредитования предусмотрены льготы по процентным ставкам, а также специальные условия по накоплению первоначальных взносов. Как взять такую ипотеку, можно узнать в местных органах власти.

Ипотека молодым врачам
Ипотека молодым врачам

Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав определенное количество смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене существенно ниже рыночной стоимости.

Видео:

 

К неоспоримым «плюсам» программы можно отнести: возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости, и льготный процент ипотечного кредита

К сожалению, пока стройотряды действуют только в некоторых регионах России: в Екатеринбургской, Воронежской, Рязанской и Новгородской областях, а также в Москве, Санкт-Петербурге и Республике Татарстан. Всю подробную информацию о формировании молодежных стройотрядов и об ипотечных льготах следует узнавать в профкомах ВУЗов, где и происходит формирование стройотрядов.

Студенческий стройотряд
Студенческий стройотряд
     Социальная ипотека в регионах России

Кроме федеральных программ социальной ипотеки, в каждом регионе разработаны свои собственные программы. За подробной информацией следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). В разделе "Ипотечные программы" можно подобрать программу ипотеки с минимальной ставкой для конкретного региона. Возможно, она будет соответствовать льготной социальной ипотеке в указанном регионе.

Ипотека в регионах России
Ипотека в регионах России

В настоящее время почти в 70 регионах России в целях решения жилищной проблемы с использованием механизмов ипотеки созданы региональные операторы ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). В настоящее время действуют 72 региональных , 21 муниципальных и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (от 62 до 85%), часть в виде ипотечных агентств (25%) и ипотечных корпораций (12%). Более 70% этих организаций являются членами МАИФ. Ассоциированными членами МАИФ являются также Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК - 60 членов), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК - 11 членов) и созданный Ипотечной корпорацией (ИКМО) Союз потребительских кооперативов Московской области (СИПК МО). На федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитования заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов. Сведения о числе ипотечных операторов и кооперативов приведены в таблице.

Сведения об операторах ипотечного рынка
Сведения об операторах ипотечного рынка

Одновременно в процесс ипотечного кредитования стали включаться банки. По данным Ассоциации российских банков (АРБ) в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 1,7 млрд. рублей, в 2002 году они возросли до 7,8 млрд. рублей, а в 2003 году составил 15 млрд. рублей. При средней величине кредита 18000 долл. на конец 2003 года банками выдано 27 000 кредитов. Из этого количества 50% ипотечных кредитов выдал Сбербанк России. Доля просроченной задолженности составляла в 2002 г. - 0,42%, в 2003 г. - 0,33% По Москве в 2003 г. было зарегистрировано 343 000 сделок с жилой недвижимостью, из них с оформлением ипотеки 1471 сделка. В эти же годы стало активно развиваться кооперативное движение, которое вовлекло в ЖСК около 50000 членов. По данным гильдии жилищных кооперативов (ГЖК) только ЖСК "Строим вместе" насчитывает 2500 членов и еще 1000 семей являются членами кооперативов входящих в ГЖК. По данным МФЖК и ЖСК "Строй и живи" число их членов составляет 1500 семей. Через Строительно сберегательную кассу г. Москвы реализовано более 1000 квартир.

Ассоциация Российских Банков
Ассоциация Российских Банков

Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время когда ставка рефинансирования составляет 15 процентов, ипотечные кредиты доступны примерно 5-7 процентам населения. Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании не линейная, а экспоненциональная. При снижении ставки до 7 процентов в ипотечных программах смогут участвовать уже не 5, а 50 процентов населения. При снижении ставки в два раза количество семей, которые по уровню доходов могут участвовать в ипотечных программах увеличивается в 10 раз. В результате их деятельности с использованием ипотечных схем к началу 2004 года более 100 000 семей смогли улучшить свои жилищные условия. Более 3 500 кредитов рефинансировано через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Рефинансирование ипотечных кредитов через АИЖК
Рефинансирование ипотечных кредитов через АИЖК

Ниже приведены примеры программ социальной ипотеки двух столиц.

       Социальная ипотека в Москве

В Москве реализуется две схемы социальной ипотеки. Во-первых ведется строительство по городскому заказу и льготники могут приобрести жилье по его себестоимости. Это приблизительно в 2 раза дешевле, чем жилье по рыночным ценам. Вторая схема – это предоставление субсидий для оплаты первоначального взноса. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней собственные средства, ипотечный кредит, и приобрести подходящее жилье. Правда, в этом случае придется заплатить рыночную цену жилья. Обе программы рассчитаны на очередников.

 

Кредит на жилье помогает тысячам людей! Региональные программы ипотечного кредитования в Москве и других регионах России рассматривается в качестве механизма, который может решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны. Жилищные кредиты призваны решить проблему нехватки квадратных метров, проблему финансирования капитального строительства и другие. Для большинства рядовых граждан ипотечный кредит на покупку жилья представляется единственно возможным источником приобретения жилой площади.

Ипотека в Москве
Ипотека в Москве
       Социальная ипотека в Петербурге

В Петербурге действует несколько программ улучшения жилищных условий для граждан, признанных нуждающимися в этом улучшении. Во-первых, возможно получение безвозмездной социальной выплаты, размер которой зависит от количества членов семьи, стоящих на учете в качестве нуждающихся, количества лет нахождения в очереди и пр. В среднем социальная выплата составляет 30% стоимости жилья. Молодым людям до 35 лет, в т.ч. молодым семьям, правительство Петербурга дает возможность приобрести жилье с беспроцентной рассрочкой сроком до 10 лет или можно оформить беспроцентный займ. Дополнительно участникам этой программы предоставляется безвозмездная социальная выплата (5% от стоимости жилья) в случае рождения ребенка.

Видео: