Обманул брокер? Поможем вернуть деньги БЕЗ ПРЕДОПЛАТ !!! Оставьте свой е-майл ниже

Недвижимость (Real estate) - это

имущество, обладающее соответствующими признаками стационарности, долговечности, связи с землей, зарегистрированное в соответствии с установленным порядком и признанное в законодательном порядке недвижимым

Информация о понятии недвижимость, что такое недвижимость и ее свойства и признаки, сделки с недвижимостью, в том числе продажа, аренда, обмен и ипотека недвижимости, оценка недвижимости и методы ее проведения, налогообложение недвижимости согласно законодательству

Развернуть содержание
Свернуть содержание

Недвижимость - это, определение

Недвижимость - это признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и высокой стоимости. К недвижимости относятся участки недр и земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения. Недвижимость является объектом гражданских прав, зарегистрированным в соответствии с законом. Гражданский оборот недвижимости связан со сложной системой регистрации государством  прав собственника и их перехода другому владельцу.

НедвижимостьНедвижимость

Недвижимость - это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Что такое недвижимостьЧто такое недвижимость

Недвижимость - это вид имущества, которое в законодательном порядке признается недвижимым. В России существует недвижимость по происхождению и «недвижимость по закону». Что такое недвижимость по происхождению? Недвижимость по происхождению - это земельные участки, участки недр; вообще все, что каким-либо образом прочно связано с землей. Получается, что недвижимость по происхождению - это объекты, перемещение которых принесет несоизмеримый ущерб назначению данного объекта, сюда относят сооружения и здания, объекты, постройка которых, еще не завершилась.

Недвижимое имуществоНедвижимое имущество

Недвижимость - это земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Земельный участокЗемельный участок

Недвижимость - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Определение недвижимостиОпределение недвижимости

Недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Недвижимые объектыНедвижимые объекты

Недвижимость - это любой объект, который неразрывно связан с землей и не может быть перемещен в другое место без нанесения ущерба. Поскольку любой объект недвижимости обладает рядом свойств, его можно рассматривать в различных аспектах.

Объект, связанный с землейОбъект, связанный с землей

Недвижимость - это материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

Недвижимый объектНедвижимый объект

Недвижимость - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Здания и сооруженияЗдания и сооружения

Недвижимость - это объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Недвижимость, связанная с землейНедвижимость, связанная с землей

Недвижимость - это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объекты на земельных участкахОбъекты на земельных участках

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Связь недвижимости с землейСвязь недвижимости с землей

Недвижимость - это фундаментальный товар, он самый значительный из всех товаров. Его важные характеристики это материальность и стационарность. Физические характеристики включают в себя все данные о недвижимости, о форме, о размерах, об основных конструкциях. И делятся на 6 групп, которые обладают сроками пригодности от 15 до 150 лет. Естественно, все объекты недвижимости в течение своего срока подвержены всякого рода износам.

Недвижимость как товарНедвижимость как товар

Понятие недвижимости

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно  которой к недвижимости  относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба  их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Недвижимость, понятиеНедвижимость, понятие

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302, 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).

Гражданский кодекс РФГражданский кодекс РФ

Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия …, а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём”

Право собственности на недвижимостьПраво собственности на недвижимость

Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Залог объекта недвижимостиЗалог объекта недвижимости

Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Предмет недвижимостиПредмет недвижимости

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов  к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Объекты из разряда недвижимыхОбъекты из разряда недвижимых

Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

Режим недвижимостиРежим недвижимости

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Многолетние насажденияМноголетние насаждения

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Морское судноМорское судно

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специали-сты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость яв-ляется имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономиче-скую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Земельный кодекс РФЗемельный кодекс РФ

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

Регистрация недвижимостиРегистрация недвижимости

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Земельные ресурсыЗемельные ресурсы

    Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости, имеющие в составной части земельный участок, обладают такими родовыми признаками:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

Стационарность объекта недвижимостиСтационарность объекта недвижимости

- прочно связана с землей как физически, так и юридически;

Связь объекта недвижимости с землейСвязь объекта недвижимости с землей

- долговечность объекта инвестирования;

Долговечность объекта недвижимостиДолговечность объекта недвижимости

- стоимость недвижимости высока;

Высокая стоимость недвижимостиВысокая стоимость недвижимости

- каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

Физические характеристики недвижимостиФизические характеристики недвижимости

- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

Износ недвижимостиИзнос недвижимости

- новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

Строительство недвижимостиСтроительство недвижимости

- строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью;

Регулирование сделок с недвижимостьюРегулирование сделок с недвижимостью

- способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Жилая площадь недвижимостиЖилая площадь недвижимости

Объект недвижимости

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение);

ЗданиеЗдание

- обособленные водные объекты;

Обособленные водные объектыОбособленные водные объекты

- многолетние насаждения;

Многолетние насаждения как недвижимостьМноголетние насаждения как недвижимость

- инженерные сооружения и сети;

Инженерные сооружения и сетиИнженерные сооружения и сети

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.

Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспеченияЭлементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

- стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования;

Искусственные постройкиИскусственные постройки

- материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости;

Характеристики недвижимостиХарактеристики недвижимости

- долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Жилые зданияЖилые здания

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Эксплуатация землиЭксплуатация земли

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Показатели объектов недвижимостиПоказатели объектов недвижимости

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Уникальность объектов недвижимостиУникальность объектов недвижимости

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Экономическая ценность объектов недвижимостиЭкономическая ценность объектов недвижимости

Классификация недвижимости

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Группы недвижимостиГруппы недвижимости

    Основные типы недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Недвижимость и ее типыНедвижимость и ее типы

        Земля как объект недвижимости

Земля как объект недвижимости представляет собой наибольшую ценность, по­скольку ее стоимость имеет тенденцию к сохранению, а чаще к росту. Стоимость зем­ли растет там, где возникает дефицит недвижимости и соответствующий дефицит земли - в крупных городах. Единственный путь решения проблемы такого дефицита -закон спроса и предложения.

Объект недвижимости-земляОбъект недвижимости-земля

Земля подразделяется на:

- земельные участки, предназначенные под застройку;

Земельный участок под застройкуЗемельный участок под застройку

- природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Природный комплексПриродный комплекс

Земельные участки (земли) являются недвижимым имуществом и объектом гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Гражданский оборот земельГражданский оборот земель

Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом Российской Федерации категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

Земли сельхозназначенияЗемли сельхозназначения

- земли населённых пунктов;

Земли в населенных пунктахЗемли в населенных пунктах

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Земли промышленности и энергетикиЗемли промышленности и энергетики

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

Особо охраняемые территорииОсобо охраняемые территории

- земли лесного фонда;

Лесной фондЛесной фонд

- земли водного фонда;

Водный фондВодный фонд

- земли запаса.

Понятие земель запасаПонятие земель запаса

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Схема Правовой режим земельСхема Правовой режим земель

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Оборот земельных участковОборот земельных участков

Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей.

Оборот сельхозземель

Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Приобретение земельных участковПриобретение земельных участков

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, а также землями с/х назначения.

Право собственности на землюПраво собственности на землю

Земельный участок может находиться на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут), на праве аренды и на праве безвозмездного срочного пользования. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Аренда земельного участка

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие Земельного Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Наследование земельного участкаНаследование земельного участка

С правовой точки зрения земельный участок может быть признан делимым либо неделимым. Делимым признается участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вновь образованные части земельного участка должны соответствовать установленным предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков, определёнными градостроительным регламентом на соответствующую территориальную зону. Помимо предельных размеров земельных участков, в градостроительном регламенте устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Делимый земельный участокДелимый земельный участок

            Остров как объект недвижимости

Из всех разновидностей недвижимости, пожалуй, самая экстравагантная - это остров. От словосочетания «собственный остров» веет тропическими бризами, а в голове всплывают образы кокосовых пальм, возвышающихся над пустынными пляжами с чистым белым песком. По кромке моря прогуливаются ищущие уединения миллиардеры, все, как один, в белых, под стать цвету песка, шортах и рубашках поло…

ОстровОстров

В реальности приобретение экзотической недвижимости мало чем отличается от покупки любой другой, при этом стоимость многих островов сопоставима с ценами на однокомнатные квартиры в спальных районах Москвы. Однако купив остров, его владелец непременно должен быть готов ко множеству дополнительных трат и решению бытовых проблем.

Особенности покупки острова

Рынок островов крайне разнообразен. По данным компании Blackwood, в среднем ежегодно на продажу выходит порядка 200-300 островов, расположенных в различных точках мира, а цены на них начинаются от 150-200 тыс. долларов.

При покупке острова нужно помнить о том, что вложения в инфраструктуру могут в пять раз превысить его стоимость.

Покупка островаПокупка острова

Наибольшие скопления островов, которые могут заинтересовать потенциальных покупателей, по словам директора отдела по зарубежной жилой недвижимости агентства Savills Чарльза Вэстона Бейкера, расположены в трёх направлениях:

- острова, расположенные вдоль побережий Хорватии – регионы Далмация и Истрия, а также греческие острова Адриатического и Ионического морей;

- Багамские острова и острова архипелага Флорида-Кис;

- Юго-Восточная Азия. В первую очередь, территории Индонезии и Филиппин, на которых находится более 20 тыс. островов.

Покупка и аренда островов

На данный момент, по словам управляющего партнёра Golden Brown Real Estate Даяны Кармеевой, предложения начинаются от 35 тыс. долларов. За эти деньги предлагается небольшой остров площадью 86 соток в канадском регионе Новая Шотландия. Впрочем, суровый климат Канады вряд ли заинтересует покупателей. Острова тёплых морей стоят, как минимум, на порядок выше. Так, на данный момент тропический остров в Карибском море можно купить за 12 млн долларов; цены на острова в Средиземном море начинаются от 8 млн долларов; в Новой Зеландии - от 5 млн долларов.

Остров на продажуОстров на продажу

Впрочем, относительно дешёвые объекты можно найти и в тёплом климате. Так, по словам Чарльза Вэстон Бейкера, недавно на рынок выходил небольшой остров площадью 0,5 гектаров по цене 180 тыс. евро.

Остров как объект недвижимостиОстров как объект недвижимости

Процедура приобретения острова, в принципе, схожа с покупкой любого другого объекта недвижимости, но имеет свои отдельные нюансы: в одних странах нужно получить разрешение на покупку от Министерства обороны, в других – пройти собеседование в Министерстве иностранных дел. Кроме того, по законам той страны, к юрисдикции которой данный объект покупки принадлежит, форма собственности может отличаться: полная собственность (free hold) или долгосрочная аренда (lease hold).

Процедура покупки островаПроцедура покупки острова

Наиболее упрощена покупка островов в Италии и Франции, а практика долгосрочной аренды островов особенно распространена в странах Азии, в частности, в Таиланде и Китае. Максимальный срок аренды в этих странах – 50 лет.

Аренда островаАренда острова

Вот нюансы приобретения и владения островов в некоторых странах: в Англии и Ирландии острова не могут быть полностью частными; в Греции большое внимание уделяется памятникам исторической архитектуры, и, в связи с этим, есть серьёзные ограничения по строительству, особенно – в случае проведения археологических раскопок и обнаружения памятников; при покупке острова в Хорватии необходимо зарегистрировать юридическое лицо, на которое будет оформлена покупка, при этом стоит учесть, что застройка островов в стране запрещена, а в Индонезии власти позволяют покупателю острова самостоятельно назвать его, поскольку порядка шести тысяч индонезийских островов пока не имеют названий.

Владение островомВладение островом

Расходы по оформлению покупки острова, по словам руководителя направления зарубежной недвижимости компании Welhome Авалиани Варден, в среднем составляют 5-10% от его стоимости. Кроме того, советует он, желающим приобрести остров следует заранее узнать о расходах на содержание персонала, транспорта – катеров и самолётов, обустройство территории, подвоз продуктов и т.д.

Оформление покупки островаОформление покупки острова

Отдельный вопрос - это коммуникации. Например, в Дубае, известном своими искуственными островами, у создателей одного из таких островов ушло несколько лет только на то, чтобы понять, каким образом обеспечить остров всей необходимой инженерией, энергией и водой. Поэтому, покупая остров, например, за 3 млн долларов, потом можно вложить впятеро больше в системы создания или получения пресной воды, солнечные батареи, генераторы электричества и т.д. В целом, чем меньше остров, тем больше там проблем с собственной пресной водой.

Коммуникации на островеКоммуникации на острове

Любители эксклюзивного отдыха, когда все под рукой, могут арендовать для себя остров. Соответствующую услугу предлагают специализированные сайты и турагентства по всему миру. 

Отдых на островеОтдых на острове

Снять остров можно на несколько человек или на целую компанию. Особенно много островов сдается в самых живописных уголках южной Европы. Например, можно снять роскошную резиденцию площадью 120 кв. м с двумя спальнями и дизайнерской мебелью на острове Кавалло недалеко от побережья Корсики. Стоимость аренды острова начинается от 330 евро (14 тыс. рублей) в сутки за двоих в зависимости от количества услуг.

Остров КаваллоОстров Кавалло

        Жилье как объект недвижимости

Жилье - это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

ЖильеЖилье

Жилая недвижимость - это любые объекты недвижимости, используемые для постоянного или временного проживания,многие покупают жилую недвижимость с последующим извлечением постоянной прибыли(сдавая в аренду). Сюда относятся квартиры,комнаты, дома, дачи, таунхаусы, коттеджы и другие формы жилого фонда, в том числе участки под застройку объектами жилого фонда (ИЖС).

Жилая недвижимостьЖилая недвижимость

Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей.

Жилое помещениеЖилое помещение

К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

Жилой домЖилой дом

- квартира, часть квартиры. Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

КвартираКвартира

- комната. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

КомнатаКомната

            Типологические характеристики жилья

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

Типологические характеристики для жильяТипологические характеристики для жилья

                Элитное жилье

К нему обычно предъявляются следующие основные требования:

- размещение в наиболее престижных районах города;

Престижный район городаПрестижный район города

- принадлежность к "новому" или к старому "сталинскому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции);

Сталинский жилой фондСталинский жилой фонд

- кирпичные стены;

Кирпичные стеныКирпичные стены

- общая площадь квартир не менее 70 кв. м;

Общая площадь квартирОбщая площадь квартир

- наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м. в новом фонде);

Большая кухняБольшая кухня

- наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Понятие элитной недвижимости

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

- размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

Элитный коттеджЭлитный коттедж

- кирпичные стены;

Кирпичные стены.коттеджаКирпичные стены.коттеджа

- застройка в двух и более уровнях;

Двухуровневый коттеджДвухуровневый коттедж

- наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

Рынок элитной недвижимости Москвы
                Жилье повышенной комфортности

Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

Жилье повышенной комфортностиЖилье повышенной комфортности

- некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

Площадь кухниПлощадь кухни

- наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

Площадь гостинойПлощадь гостиной

- большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

Малоэтажные домаМалоэтажные дома

                Типовое жилье

Для него характерно:

- размещение в любом районе города;

Типовое жильеТиповое жилье

- соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

Строительство типового жильяСтроительство типового жилья

- по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Индустриальное домостроениеИндустриальное домостроение

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

Пригородная застройкаПригородная застройка

                Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики:

- размещение в не престижных районах;

Жилье низких потребительских качествЖилье низких потребительских качеств

- удаленность от основных транспортных коммуникаций;

Транспортные коммуникацииТранспортные коммуникации

- принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

Здания старого фондаЗдания старого фонда

- размещение в первых этажах домов других типов;

Размещение в первых этажахРазмещение в первых этажах

- заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Архитектурно-планировочные характеристикиАрхитектурно-планировочные характеристики

            Градостроительная классификация жилья

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Потребители жильяПотребители жилья

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:

                Дома дореволюционного периода

Дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период.

Дома, построенные в дореволюционный периодДома, построенные в дореволюционный период

                Дома периода 1917 г- конца 1930 гг

Дома, построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками.

Дома, построенные с 1917г. до конца 30-х ггДома, построенные с 1917г. до конца 30-х гг

                "Сталинские" дома

"Сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах.

Сталинские домаСталинские дома

                Дома периода 1960 гг-"хрущевки"

Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами.

ХрущевкаХрущевка

                Дома периода 1970-1980х гг

Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты.

Дома, построенные в 1970-1980-х гг.Дома, построенные в 1970-1980-х гг.

                Современные жилые дома

Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Современные домаСовременные дома

            Классификация жилья в зависимости от материала

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

Материал наружных стенМатериал наружных стен

                Дома с кирпичными стенами

Кирпичный дом - это здание, все стены которого  (внутренние и наружные) выполнены из кирпича.

Дом с кирпичными стенамиДом с кирпичными стенами

                Панельные дома

Панельное домостроение - это один из способов сборного строительства, основанный на использовании предварительно изготовленных крупных железобетонных панелей и плит заводского производства при возведении крупных жилых, административных и зданий общественного назначения

Панепльный домПанепльный дом

                Монолитные дома

Монолитный дом - это жилое здание с монолитным железобетонным каркасом, который отливается прямо на стройплощадке. Наружные стены могут быть облицованы как кирпичом, так и панелями. Монолитные дома часто строятся по индивидуальным проектам, квартиры в них имеют свободную планировку

Монолитный домМонолитный дом

                Деревянные дома

Деревянный дом - это дом, построенный из бревен

Деревянный домДеревянный дом

                Дома смешанного типа

Структура такого дома состоит, как правило, из двух частей:

- каменный первый этаж,

- каркасный верх.

Смешанные дома имеют давнюю историю. В России над верхним каменным этажом (подклет) строился деревянный второй этаж.

Небогатые люди в Европе еще в средние века строили по каркасной технологии, заполняя каркас подручными материалами, например, глиной, перемешанной с соломой

Дом смешанного типаДом смешанного типа

            Загородная жилая недвижимость

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок.

Загородный домЗагородный дом

            Классификация жилья по характеру использования

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

Укрупненная классификация объектов недвижимостиУкрупненная классификация объектов недвижимости

                Первичное жилье

Первичное жилье - место постоянного проживания.

Место основного проживанияМесто основного проживания

                Вторичное жилье

Вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода.

Загородный домЗагородный дом

                Третичное жилье

Третичное жилье - предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

ГостиницаГостиница

        Нежилые помещения как объект недвижимости

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Нежилое помещение является недвижимостью (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Нежилые помещенияНежилые помещения

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимостиОбщая классификация недвижимости

    Классификация недвижимости для оценки стоимости

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

Классификация для оценкиКлассификация для оценки

        Специализированная недвижимость

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов;

Специальный характер недвижимостиСпециальный характер недвижимости

        Неспециализированная недвижимость

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Спрос на недвижимостьСпрос на недвижимость

    Виды недвижимости по функциональному назначению

В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

классификация недвижимостиклассификация недвижимости

        Недвижимость для жилья

Недвижимость, используемая для жилья -дома, коттеджи, квартиры, дачи.

КоттеджКоттедж

        Недвижимость для коммерческой деятельности

Недвижимость, используемая для коммерческой деятельности - отели, офисные здания, магазины и др.

ОтельОтель

        Недвижимость для производственных целей

Недвижимость, используемая для производственных целей - склады, фабрики, заводы и т.п.

ФабрикаФабрика

        Недвижимость для сельхознужд

Недвижимость, используемая для сельскохозяйственных нужд - фермы, сады, огороды и пр.

ФермаФерма

        Недвижимость для специальных целей

Недвижимость, используемая для специальных целей - школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.

ШколаШкола

    Классификация недвижимости по происхождению

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению.

Происхождение недвижимостиПроисхождение недвижимости

        Недвижимость, созданная природой

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Недвижимость созданная природойНедвижимость созданная природой

        Недвижимость, созданная человеком

Объекты недвижимости, созданные руками человека и являющиеся результатом осознанного, направленного труда.

Недвижимость созданная человекомНедвижимость созданная человеком

        Искусственная недвижимость, связаная с природой

Объекты, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость созданная человеком и связаная с природойНедвижимость созданная человеком и связаная с природой

    Классификация недвижимости по масштабу

Недвижимость также классифицируется по масштабу.

Классификация по масштабуКлассификация по масштабу

        Земельные массивы

Земельный массив - это значительный земельный участок, однородный по качеству, свойствам и производственному назначению земель, могущих быть использованными для х ва определенной специализации

Картинка земельного массиваКартинка земельного массива

        Отдельные земельные участки

Земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. 

Земельный участокЗемельный участок

        Комплексы зданий и сооружений

Комплекс зданий и сооружений - это группа объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов.

Дачный посёлокДачный посёлок

        Многоквартирный жилой дом

Многоквартирный дом - это здание, в котором в собственности физических и юридических лиц находятся квартиры, комнаты.

Многоквартирный домМногоквартирный дом

        Одноквартирный жилой дом

Одноквартирный жилой дом (коттедж) - индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовой участок. 

Одноквартирный домОдноквартирный дом

        Секция (подъезд)

Подъезд- это пространство многоэтажного дома, которое используется всеми жильцами дома для свободного проникновения в свои квартиры.

Самый нижний этаж имеет особый статус: именно через этот этаж осуществляется поток жильцов в дом и из дома на улицу. Как правило, в жилом доме на первом или втором этаже располагаются почтовые ящики жильцов, которые проживают в доме, развешиваются объявления и располагается выход из дома.

ПодъездПодъезд

        Квартира

Квартира - это один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома.

Квартира как объектКвартира как объект

        Комната

Комната - это помещение разного целевого назначения, часть пространства внутри жилого здания, ограниченное внутренними стенамиот других помещений и проходов, как правило оборудованное входной дверью и окнами.

Комната как объектКомната как объект

    Классификация недвижимости по готовности

Недвижимость классифицируют по готовности к использованию.

Готовность к использованиюГотовность к использованию

        Готовая недвижимость

Готовая недвижимость - это недвижимость готовая для проживания.

Готовый объект недвижимостиГотовый объект недвижимости

        Недвижимость, требующая ремонта

Объекты недвижимости, требующие реконструкции или капитального ремонта.

Объект недвижимости, требующий реконструкцииОбъект недвижимости, требующий реконструкции

        Незавершенное строительство

Объекты недвижимости, требующие завершения строительства (незавершенное строительство).

Объект незавершенного строительстваОбъект незавершенного строительства

Сделки с недвижимостью

Сейчас, мы рассмотрим сделки с недвижимостью, то, как они происходили или происходят в других странах сейчас или ранее, затронем историю; подойдем к рассмотрению сделок с недвижимостью в отношении Российской Федерации.

Виды сделок с недвижимостью

    История сделок с недвижимостью

Римское право, могло позволять переход права собственности на недвижимое имущество, с помощью очень легкого способа, в котором нету той или иной формы ее (недвижимости) передачи, просто, за счет установления сервитута (сервитут - это ограниченное право, позволяющее человеку пользоваться чужой вещью, соответственно, согласно данному ограничению) и ипотеки, просто по простому договору между первым и вторым лицом, который не известен третьему.

Сделки с недвижимостьюСделки с недвижимостью

Германское  обычное право, напротив, требует для заключения ипотеки или сервитута, соблюдение достаточно сложных и не понятных формальностей, например, символическая передача земли, получение различных согласий и так далее. Но произошла рецепция римского права (то есть, другие страны более позднего периода, начали использовать положения римского права) Германией. В связи с этим, те германские формы сделок с недвижимостью, стали просто забываться и становится не актуальными. Но, произошел существенный удар по развитию ипотеки. Почему? Да потому что, кредитор, который предоставлял кредит на основе залога имущества, никаким образом не мог знать, что возможно, данная недвижимость уже фигурирует в каком-либо другом кредиторском соглашении. Естественно, что кредитору это не выгодно.

Проведение сделок с недвижимостью

В конце восемнадцатого века, в связи с этим, возник институт ипотечных книг, или ипотечной записки, что подразумевало, что всякое закладное право, имеет юридическую силу для третьего лица, в случае, если была совершена запись данного имущества в специальные книги, которые были ведомы официальным учреждениям и являлись ведомыми для интересующегося лица, в качестве справки. Теперь кредиторы были в большей выгоде: достаточно было просто заглянуть в данную специальную книгу, узнать, числится то или иное имущество в качестве залога для другого кредитора, если нет, то  удовлетворить потребность в кредите. Но до конца, это не давало возможности кредитору быть уверенным, что сделка будет абсолютно законна, так как в книге не указано, имеет ли человек, желающий получить кредит, вообще какое-либо право на владение имуществом, существует ли какое-либо обязательство на право пожизненного владения имуществом третьим лицом и так далее. Поэтому, на протяжении девятнадцатого века, все ипотечные книги превратились в поземельные книги. Сделки в Российской империи, совершались посредством так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость, в которые входит закладная, купчая крепости и так далее, и тому подобное, должны были заверяться нотариусами, которые в свою очередь, вносили акты в свои специальные реестры, служащих суррогатом поземельных книг.

Поземельная книгаПоземельная книга

    Суть сделки с недвижимостью

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Операции с недвижимостьюОперации с недвижимостью

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Действительность сделки с недвижимостьюДействительность сделки с недвижимостью

Сделка считается ничтожной, если:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

- сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Незаконная сделка с недвижимостьюНезаконная сделка с недвижимостью

Сделки могут совершаться в двух формах:

- устной;

- письменной.

Форма сделки с недвижимостьюФорма сделки с недвижимостью

В устной форме сделка возможна:

- если законом или соглашением не установлена письменная форма;

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная -форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Устная сделка с недвижимостьюУстная сделка с недвижимостью

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Письменная сделка с недвижимостьюПисьменная сделка с недвижимостью

    Типы операций с недвижимым имуществом

Можно выделить основные виды операций (сделок) с недвижимостью:

Таблица Типы операций с недвижимостьюТаблица Типы операций с недвижимостью

        Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа - это сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственностьпокупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Сделка купли-продажи недвижимостиСделка купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Покупка недвижимости
https://www.youtube.com/watch?v=IE4KmRF49Tw

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

Договор купли-продажи недвижимостиДоговор купли-продажи недвижимости

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Купля-продажа недвижимости

Покупатель вправе требовать:

- передачи проданного ему объекта недвижимости;

- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения.

Передача объекта недвижимостиПередача объекта недвижимости

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

- соразмерного уменьшения цены сделки;

- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

Договор купли-продажи недвижимости

При этом покупатель обязан:

- принять переданный ему объект недвижимости;

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Оплата объекта недвижимостиОплата объекта недвижимости

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

- индивидуальные сделки (с участием посредника);

- публичные торги.

Операции купли-продажи недвижимостиОперации купли-продажи недвижимости

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион - это публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

АукционАукцион

Конкурс - это способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Конкурс по предложению ценыКонкурс по предложению цены

Тендер - это конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

ТендерТендер

        Мена и обмен недвижимости

Мена - это сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Обмен недвижимого имуществаОбмен недвижимого имущества

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Сделка обмена недвижимостиСделка обмена недвижимости

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Сделка обмена недвижимости

Обмен - сделка:

- между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

Обмен между нанимателямиОбмен между нанимателями

- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Обмен квартир
        Дарение недвижимости

Дарение - это сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Сделка дарения недвижимости

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Дарение объекта недвижимостиДарение объекта недвижимости

Для сделки дарения имеются ограничения:

- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Оформление дарения недвижимости
        Наследование недвижимости

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону.

Сделка наследования недвижимости
        Рента недвижимости

Рента - это сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Рента объекта недвижимостиРента объекта недвижимости

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Рента недвижимости

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Договор ренты недвижимостиДоговор ренты недвижимости

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная рента;

- пожизненная рента;

- пожизненное содержание с иждивением.

Схема пожизненного содержания с иждивениемСхема пожизненного содержания с иждивением

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Схема постоянной ренты квартирыСхема постоянной ренты квартиры

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Разновидности договора рентыРазновидности договора ренты

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Схема договора рентыСхема договора ренты

        Аренда недвижимости

Аренда - это сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Аренда объекта недвижимостиАренда объекта недвижимости

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Бизнес на аренде квартир

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

- своевременной уплаты арендной платы;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Заключение договора арендыЗаключение договора аренды

Арендодатель обязан:

- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию.

Сделка аренды недвижимости

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Аренда недвижимостиАренда недвижимости

Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Аренда квартир
        Найм недвижимости

Найм жилого помещения - это операция, в которой одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Найм объекта недвижимостиНайм объекта недвижимости

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Передача недвижимости в наймПередача недвижимости в найм

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Сделка найма недвижимости
        Ипотека недвижимости

Ипотека жилья - это особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Ипотека объекта недвижимостиИпотека объекта недвижимости

Операции:

- залог  права на землю и земельного участка;

- долевое строительстве жилья;

- кредитование под залог жилья.

Ипотека жилья
        Приватизация недвижимости

Приватизация являет собой бесплатную передачу в частную собственность граждан на добровольной основе жилых помещений, которые они занимают в муниципальном и государственном жилищном фонде.

Приватизация объекта недвижимостиПриватизация объекта недвижимости

Операции:

- приватизация квартир и комнат в муниципальном жилом фонде;

- приватизация земельного участка.

Приватизация квартирПриватизация квартир

Приватизация - это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения .

Приватизация жилья

Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО -со 100 /о акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах.

Способы приватизацииСпособы приватизации

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

Приватизация объекта недвижимостиПриватизация объекта недвижимости

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).

Участие в приватизацииУчастие в приватизации

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Сделка приватизации квартиры
        Оперативное управление недвижимостью

Право хозяйственного ведения - это производное от права собственности вещное право юридических лиц - не собственников по хозяйственному и иному использованию имущества собственника.( Характерно только для гражданского права постсоветских стран)-форма права собственности на имущество, при которой собственник решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Лицо, получившее имущество в хозяйственное ведение не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Хозяйственное ведение недвижимостиХозяйственное ведение недвижимости

        Доверительное управление недвижимостью

Траст (доверительное управление) - это передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя.

Доверительное управление недвижимостьюДоверительное управление недвижимостью

        Лизинг недвижимости

Лизинг недвижимости – это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Недвижимость в лизингНедвижимость в лизинг

        Залог недвижимости

Залог недвижимого имущества и заклад движимости, как способы обеспечения обязательства, заключаются в том, что в случае неисполнения кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором залога не предусмотрен переход права собственности на предмет залога к залогодержателю. Это послужило причиной, по которой не могут быть предметом залога деньги.

Залог недвижимого имуществаЗалог недвижимого имущества

        Вклад недвижимости в уставный капитал

Внести в уставный капитал еще не созданного юри­дического лица недвижимое имущество проблематично, ибо действую­щее законодательство устанавливает, что переход права собственности на недвижимое имущество к приобретателю подлежит государственной регистрации.

Уставный капиталУставный капитал

Право собственности на недвижимое имущество, передаваемое в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, прекращается у одного из учредителей и возникает у юридического лица, как у любо­го другого приобретателя, после наступления определенной совокупно­сти юридических фактов, каждый из которых имеет определенное пра­вовое значение.

Вклад в устаный капиталВклад в устаный капитал

        Страхование недвижимости

Страхование недвижимости − вид страхования, в котором в качестве объекта страхования выступает имущественный интерес, связанный с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Осуществляется преимущественно в форме добровольного страхования, за исключением страхования государственного имущества, передаваемого в аренду. Страхователями выступают любые предприятия и организации различной организационно-правовой формы, а также физические лица.

Страхование недвижимого имуществаСтрахование недвижимого имущества

        Ложные сделки с недвижимостью

Ложные сделки с недвижимостью - это сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:

- купля-продажа строящегося жилья;

- подряд на строительство объекта;

- купля-продажа неиндивидуализированного участка земли;

- кредитование застройщика.

Купля-продажа строящегося жильяКупля-продажа строящегося жилья

Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка объекта недвижимостиОценка объекта недвижимости

    Виды стоимости при оценке недвижимости

При оценке недвижимости, в ход идет употребление следующих видов стоимости: рыночная стоимость (это та стоимость, по который приобретение благоразумным покупателем объекта, произойдет, если он будет знать необходимые данные), ликвидационная стоимость (данная стоимость получается за счет продажи оцениваемого объекта за определенный, ограниченный временной срок), восстановительная стоимость (стоимость строительства того или иного объекта), стоимость замещения (это тоже стоимость строительства того или иного объекта, но тут учитывается накопленный износ).

Стоимость недвижимостиСтоимость недвижимости

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Рекомендации по оценке недвижимости
        Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость - это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

Рыночная стоимость объекта недвижимостиРыночная стоимость объекта недвижимости

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

- экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса - ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения;

Спрос на недвижимостьСпрос на недвижимость

- развитие банковского кредитования - снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу»;

Банковское кредитованиеБанковское кредитование

- ограничение предложения - в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения;

Предложение недвижимостиПредложение недвижимости

- традиционные жилищные проблемы населения - большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены;

Жилищные проблемы населенияЖилищные проблемы населения

- инфраструктурный фактор - России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов;

ИнфраструктураИнфраструктура

- отсутствие зрелого рынка аренды - рынок аренды недвижимости в России является - «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос;

Рынок аренды недвижимостиРынок аренды недвижимости

- психологический фактор - покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

Сравнение вариантовСравнение вариантов

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Понятие коммерческой недвижимости
        Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость - это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)

Ликвидационная стоимость объекта недвижимостиЛиквидационная стоимость объекта недвижимости

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Стоимость объекта оценкиСтоимость объекта оценки

        Восстановительная стоимость недвижимости

Восстановительная стоимость - это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Восстановительная стоимость объекта недвижимостиВосстановительная стоимость объекта недвижимости

        Стоимость замещения при оценке недвижимости

Стоимость замещения  - это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

Стоимость замещенияСтоимость замещения

    Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

- сравнительный подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Как провести оценку недвижимости
        Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Подход к оценке объекта недвижимостиПодход к оценке объекта недвижимости

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный подход к оценкеДоходный подход к оценке

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Маржинальный подход к оценкеМаржинальный подход к оценке

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Определение стоимости недвижимостиОпределение стоимости недвижимости

При расчёте доходным подходом используются следующие методики:

- капитализации доходов;

- дисконтирования денежных потоков.

Оценка объекта недвижимостиОценка объекта недвижимости

Эти методики являются основными в данном методе.

В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

Методики оценки недвижимостиМетодики оценки недвижимости

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Денежные потокиДенежные потоки

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Инвестиционные рискиИнвестиционные риски

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Будущие доходыБудущие доходы

        Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Как оценить квартиру
        Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Сравнительный подход к оценке объекта недвижимостиСравнительный подход к оценке объекта недвижимости

    Основные методы оценки недвижимости

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональными оценщиками, безусловно, применяются специальные методы оценки недвижимости.

Методы оценки недвижимости
        Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Формула преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимостьФормула преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Формула коэффициента капитализацииФормула коэффициента капитализации

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод капитализации доходовМетод капитализации доходов

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

Объект незавершённого строительстваОбъект незавершённого строительства

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Сделки продажи недвижимостиСделки продажи недвижимости

        Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод оценкиМетод оценки

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Будущие денежные потокиБудущие денежные потоки

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Определение стоимости объектаОпределение стоимости объекта

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Оценка стоимости недвижимостиОценка стоимости недвижимости

    Документы для проведения оценки недвижимости

Для проведения экспертизы недвижимости необходимы следующие документы:

- документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов;

Геодезический планГеодезический план

- документы из БТИ (бюро технической инвентаризации);

Документы из БТИДокументы из БТИ

- данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости;

Данные о постройках и сооруженияхДанные о постройках и сооружениях

- документы, подтверждающие права собственности на землю;

Права собственности на землюПрава собственности на землю

- документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.).

Документы о залогеДокументы о залоге

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости - это совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

О рынке недвижимостиО рынке недвижимости

Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок жильяРынок жилья

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике  любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.

Как инвестиировать в недвижимость

Исходя из определения, что рынок - это место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для осуществления своей деятельности.

Торговля недвижимостьюТорговля недвижимостью

Рынок недвижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и  уровень риска инвестиций.

Деление рынков недвижимостиДеление рынков недвижимости

С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи.

Передача прав на недвижимостьПередача прав на недвижимость

Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования.

Торговля объектами недвижимостиТорговля объектами недвижимости

С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимости – это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.

Обеспечение сделок с недвижимостьюОбеспечение сделок с недвижимостью

Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал.

Эксплуатация недвижимостиЭксплуатация недвижимости

При этом возможность получения дохода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату.

Получение дохода от недвижимостиПолучение дохода от недвижимости

А владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимость для получения дохода или прибыли.

Получение прибылиПолучение прибыли

Такое свойство недвижимости как возможность её эксплуатации для получения дохода или прибыли делает очевидной связь рынка недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. К примеру, рынок товаров нуждается в недвижимости для своего функционирования, недвижимость может выступать средством вложения денег – быть капиталом, а также может использоваться в качестве залога при получении кредита.

Средство вложения денегСредство вложения денег

В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка.

Финансовый рынокФинансовый рынок

Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики.

Состояние рынка недвижимостиСостояние рынка недвижимости

Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую.

Самостоятельность рынка недвижимостиСамостоятельность рынка недвижимости

Кроме того, отличительные черты рынку недвижимости придаёт специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров.

Недвижимость в качестве товараНедвижимость в качестве товара

Главное отличие недвижимости – это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недвижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств.

Набор свойств недвижимостиНабор свойств недвижимости

Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее.

Рынок недвижимости влияет на экономику

Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона.

Физические свойства недвижимостиФизические свойства недвижимости

Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п.

Субъективные свойства недвижимостиСубъективные свойства недвижимости

Многообразие свойств объектов недвижимости обуславливает практически индивидуальное формирование цен. При этом, чем выше степень уникальности недвижимости, тем выше и цена.

Многообразие свойств недвижимостиМногообразие свойств недвижимости

Здесь стоит отметить наличие ощутимой ограниченности продавцов и покупателей, существующей на рынке дорогой недвижимости, в особенности жилой.

Рынок дорогой недвижимостиРынок дорогой недвижимости

К примеру, высокой стоимостью характеризуются объекты недвижимости в экологически чистых или центральных районах, недавно возведённые, имеющие развитую инфраструктуру и художественную выразительность.

Спрос на объекты недвижимостиСпрос на объекты недвижимости

В силу их высокой цены ограничено количество покупателей. А ограниченность спроса влечёт за собой ограниченность и количества продавцов.

Ограниченность спроса на недвижимостьОграниченность спроса на недвижимость

    Характеристика недвижимости как товара

Для характеристики недвижимости как товара используются специальные свойства: экспозиция, ликвидность и трансакционные издержки.  

Экспозиция исчисляется промежутком времени от выставки объекта на продажу до момента его приобретения новым покупателем.

Экспозиция недвижимостиЭкспозиция недвижимости

На время экспозиции влияют свойства недвижимости, и в особенности цена. Обычно чем выше цена - тем больше время экспозиции. 

Несмотря на то, что недвижимость можно оценить по объективным критериям, для принятия окончательного решения покупатель обычно выполняет личный осмотр планируемого приобретения, который занимает определённое время.

Как инвестировать в недвижимость

А с учётом общепринятой практики индивидуальных переговоров продавца и покупателя недвижимости, очевидны большие затраты времени, необходимого для демонстрации и, соответственно, реализации объекта недвижимости.

Переговоры продавца и покупателяПереговоры продавца и покупателя

В результате недвижимость имеет большой срок экспозиции. К примеру, средний срок экспозиции жилой недвижимости составляет полтора–три месяца, а нежилой - более трёх месяцев.

Срок экспозиции недвижимостиСрок экспозиции недвижимости

Ликвидность объекта (товара, активов) - это способность превращения его в деньги. Другими словами, чем проще и быстрее осуществляется процесс продажи товара, тем выше его ликвидность.

Ликвидность объекта недвижимостиЛиквидность объекта недвижимости

Учитывая значительный срок экспозиции и сложность процесса передачи прав собственности, можно заметить, что объекты недвижимости имеют меньшую ликвидность по сравнению с другими типами товаров.

Низская ликвидность недвижимостиНизская ликвидность недвижимости

И чем сложнее процесс реализации недвижимости, тем ниже её ликвидность. А низкая ликвидность характеризуется большим уровнем издержек участников рынка недвижимости.

Процесс реализации недвижимостиПроцесс реализации недвижимости

Трансакционные издержки участника рынка - это затраты, которые несет участник в дополнение к уплаченной или полученной цене в виде издержек на осуществление самой операции покупки (поиск товара, оформление покупки). Уровень издержек в процентном отношении от цены составляет: в государствах, имеющих развитый рынок недвижимости - 5-6%, в России - 10%.

Трансакционные издержки участника рынкаТрансакционные издержки участника рынка

Рынок нежилой недвижимости обычно характеризуется низким уровнем транзакционных издержек, что обусловлено частичным их отнесением к постоянным затратам. Таким образом представляется мнимая независимость издержек от цены объекта.

Рынок нежилой недвижимостиРынок нежилой недвижимости

Однако в реальности, более высокая цена объектов нежилой недвижимости определяет величину трансакционных издержек большую, чем на рынке жилой недвижимости.

Цена объектов нежилой недвижимостиЦена объектов нежилой недвижимости

Для компенсации трансакционных издержек продавцы недвижимости увеличивают цену продажи на величину этих затрат, к которым относятся комиссионные расходы, налоги и пошлины и прочие расходы.

Продавцы недвижимостиПродавцы недвижимости

    Правовое и информационное обеспечение рынка недвижки

Снижение уровня трансакционных издержек участников рынка недвижимости, более высокого в отличие от других сегментов экономики, возможно через правовое и информационное обеспечение процесса реализации объектов недвижимости.

Реализация объектов недвижимостиРеализация объектов недвижимости

Информационное обеспечение реализации объекта должно включать в себя:

- сведения о правовом положении;

- характеристики и ценностные свойства;

- официальные справки-сведения о технических характеристиках ;

- заключения экспертов-консультантов.

Информационное обеспечение рынка недвижимостиИнформационное обеспечение рынка недвижимости

Правовое обеспечение:

- требования законодательства по оформлению договора;

- порядок государственной регистрации сделки.

Правовое обеспечение рынка недвижимостиПравовое обеспечение рынка недвижимости

Рынок недвижимости характеризуется закрытостью информации о содержании и ценах по осуществлённым сделкам. То есть он не так открыт, как рынок потребительских товаров и услуг.

Сделки на рынке недвижимостиСделки на рынке недвижимости

Применение других форм передачи собственности, таких как обмен, дарение и тому подобное, обусловлено желанием участников рынка скрыть реальную цену сделки. Это желание определяется высоким уровнем сопутствующих налогов и пошлин.

Формы передачи собственностиФормы передачи собственности

Для оформления процесса купли-продажи нежилой недвижимости применяются такие формы, как продажа акций, смена учредителей и так далее.

Процесс купли-продажи недвижимостиПроцесс купли-продажи недвижимости

Дороговизна стоимости кредита и недостаточность собственных средств уменьшает как спрос на недвижимость, так и её предложение (особенно возведение новых объектов). А это последовательно ведёт и к росту цен.

Обзор рынка недвижимости

    Классификация рынков недвижимости

Хотя земля и считается недвижимостью, но структуру рынка недвижимости рассматривают обычно отдельно: рынок земли и рынок объектов недвижимости. Последний по способу осуществления сделок делится на первичный и вторичный.

Структура рынков недвижимостиСтруктура рынков недвижимости

        Географическая классификация рынка недвижимости

Рынки недвижимости классифицируются по географическому признаку.

Рынки недвижимости и их классификацияРынки недвижимости и их классификация

            Мировой рынок недвижимости

Рынок недвижимости по всему миру.

Мировой рынок недвижимостиМировой рынок недвижимости

            Национальный рынок недвижимости

Национальный рынок недвижимости – это, прежде всего, система взаимосвязанных рынков, то есть совокупность региональных, локальных рынков, которые существенно отличаются друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием регионального законодательства, политической и социальной стабильностью в регионе. Как правило, национальный рынок недвижимости так или иначе отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В то же время, этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Национальный рынок недвижимостиНациональный рынок недвижимости
            Региональный рынок недвижимости

Региональный рынок в упрощенном порядке представляется как совокупность рыночных отношений определенной территории. 

Региональный рынокРегиональный рынок

            Городской рынок недвижимости

Рынок недвижимости, относящейся к городским зданиям и сооружениям

Рынок недвижимости в городеРынок недвижимости в городе

            Местный рынок недвижимости

Рынок недвижимости, относящейся к определенной территории.

Местный рынокМестный рынок

        Классификация рынка недвижимости по готовности

Классификация рынка по степени готовности к эксплуатации.

Эксплуатация объектов недвижимостиЭксплуатация объектов недвижимости

            Рынки существующих объектов

Рынок уже готовых объектов недвижимости.

Рынок существующих объектовРынок существующих объектов

            Рынок незавершенного и нового строительства

Рынок незавершенного строительства. Образуется за счет мунициапльных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности - соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.

Незавершенное строительствоНезавершенное строительство

Новое строительство - это строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а т.ж. филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности. 

Объект нового строительстваОбъект нового строительства

        Классификация рынка недвижимости по виду сделок

Классификация рынков недвижимости по виду сделок.

Виды сделок на рынке недвижимостиВиды сделок на рынке недвижимости

            Рынок купли-продажи недвижимости

Рынок купли-продажи недвижимости - это рынок на котором заключаются сделки купли-продажи.

Купля-продажа недвижимостиКупля-продажа недвижимости

            Рынок аренды недвижимости

Рынок аренды недвижимости - это рынок, на котором заключаются сделки по аренде.

Рынок аренды жильяРынок аренды жилья

            Рынок вещных прав на недвижимость

Вещное право на недвижимость - это право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Вещные праваВещные права

            Рынок ипотечной недвижимости

Рынок ипотечной недвижимости - это рынок, на котором приобретение недвижимости происходит через ипотеку.

Ипотечная недвижимостьИпотечная недвижимость

        Классификация рынка недвижимости по собственности

Классификация рынка недвижимости по форме собственности.

Форма собственностиФорма собственности

            Рынок государственных объектов недвижимости

Муниципальная собственность - это имущественный комплекс муниципального образования, в который входят земельные участки, движимое и недвижимоеимущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее.

Муниципальная недвижимостьМуниципальная недвижимость

            Рынок частных объектов недвижимости

Частная собственность - одна из форм собственности, которая подразумевает защищённое законом право физического или юридического лица, либо их группы на предмет собственности.

Рынок частных объектов недвижимостиРынок частных объектов недвижимости

        Классификация рынка недвижимости по способу сделок

Классификация рынка недвижимости по способу совершения сделок.

Классификация рынков недвижимостиКлассификация рынков недвижимости

            Первичный и вторичный рынок недвижимости

Рынок недвижимости делится на рынок жилой недвижимости, нежилой (коммерческой), земли. В свою очередь, рынок жилой недвижимости делится на первичный и вторичный рынок жилья.

На первичном рынке жилья происходит продажа квартир в новых домах, недавно построенных, и даже тех, которые существуют только в проекте или только начинают строиться. Чаще всего продавцом на первичном рынке жилья является тот, кто строит или вкладывает средства в строительство.

Первичный рынок недвижимостиПервичный рынок недвижимости

На вторичном рынке осуществляются различные обмены, как правило, путем продажи маленькой квартиры и покупки большей квартиры с доплатой.

Вторичный рынок недвижимостиВторичный рынок недвижимости

            Организованный и неорганизованный рынок недвижимости

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Организованный рынок недвижимостиОрганизованный рынок недвижимости

            Традиционный и компьютеризированный рынок недвижимости

Компьютеризация рынка недвижимости позволила совершить революцию как в обслуживании рынка - прежде всего через современные системы быстродействующих и всеохватывающих расчетов для участников рынка и между ними, так и в его способах торговли. Компьютеризация составляет фундамент всех нововведений на рынке недвижимости.

Компьютеризация рынка недвижимостиКомпьютеризация рынка недвижимости

            Биржевой и внебиржевой рынок недвижимости

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Биржевой рынок недвижимостиБиржевой рынок недвижимости

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлторских агентств.

Внебиржевой рынок недвижимостиВнебиржевой рынок недвижимости

    Основные параметры рынка недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Основные сегменты рынка недвижимостиОсновные сегменты рынка недвижимости

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Условия рынка недвижимостиУсловия рынка недвижимости

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Потребности участников рынка недвижимостиПотребности участников рынка недвижимости

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынков недвижимостиСегментация рынков недвижимости

        Направление использования недвижимости

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

- жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

- коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

- промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

- незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

- недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Назначение недвижимостиНазначение недвижимости

        Состояние земельного участка

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

- застроенные земельные участки;

- незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

- незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

Состояние земельного участкаСостояние земельного участка

        Доходность недвижимости

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

- доходная недвижимость;

- условно доходная недвижимость;

- бездоходная недвижимость.

Полезность недвижимостиПолезность недвижимости

        Степень представленности недвижимости

В зависимости от степени представленности объектов:

- уникальные объекты;

- редкие объекты;

- широко распространенные объекты.

Степень представленности объектовСтепень представленности объектов

        Экономическая активность регионов

В зависимости от экономической активности регионов:

- активные рынки недвижимости;

- пассивные рынки недвижимости.

Активность рынков недвижимостиАктивность рынков недвижимости

        Степень готовности недвижимости

В зависимости от степени готовности:

- незастроенные земельные участки.

- готовые объекты.

- не завершенные строительством объекты.

- объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Степень готовности объектов недвижимостиСтепень готовности объектов недвижимости

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Субрынки недвижимостиСубрынки недвижимости

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Идентификация объекта недвижимостиИдентификация объекта недвижимости

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Деление рынка на сегментыДеление рынка на сегменты

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Изучение рынка недвижимостиИзучение рынка недвижимости

    Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Основными функциями рынка недвижимости являются следующие.

Основные функции рынка недвижимостиОсновные функции рынка недвижимости

        Ценнообразующая функция рынка недвижимости

Ценнообразующая функция заключается в установлении на рынке равновесной цены при взаимодействии спроса и предложения.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Ценообразующая функцияЦенообразующая функция

        Регулирующая функция рынка недвижимости

Регулирующая функция реализуется путем перераспределения  ресурсов между сферами предпринимательской деятельности, по региональным и местным рынкам.

Регулирующая функцияРегулирующая функция

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Распределение ресурсовРаспределение ресурсов

        Коммерческая функция рынка недвижимости

Коммерческая функция подразумевает извлечение прибыли из функционирования недвижимости и операций с ней.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Коммерческая функцияКоммерческая функция

        Функция санирования рынка недвижимости

Функция санирования означает очищение рынка от неконкурентоспособных участников, не располагающих достаточным объемом денежных средств.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Функция санированияФункция санирования

        Информационная функция рынка недвижимости

Информационная функция представляет собой возможность сбора и обобщения информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости с целью принятия обоснованных решений, связанных с недвижимым имуществом.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Информационная функцияИнформационная функция

        Посредническая функция рынка недвижимости

Посредническая функция заключается в реализации сделок на рынке недвижимости, который является местом встречи покупателей и продавцов и совокупным посредником между ними.

Посредническая функцияПосредническая функция

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Выбор партнеровВыбор партнеров

        Стимулирующая функция рынка недвижимости

Стимулирующая функция подразумевает возможность влияния спроса на предложение недвижимости, а также использование достижений науки и техники для повышения эффективности управления недвижимостью.

Стимулирующая функцияСтимулирующая функция

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Экономическое поощрениеЭкономическое поощрение

        Инвестиционная функция рынка недвижимости

Инвестиционная функция связана с капиталоемкостью объектов недвижимости и возможностью их использования как способ сохранения и увеличения вложенного капитала.

Инвестиционная функцияИнвестиционная функция

Рынок недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Увеличение стоимости капиталаУвеличение стоимости капитала

        Социальная функция рынка недвижимости

Социальная функция недвижимости выражается в способности объектов недвижимость удовлетворить социальные потребности граждан, а также повысить заинтересованность в результативности труда, от которой зависит возможность приобретения объектов недвижимости.

Социальная функцияСоциальная функция

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Рост трудовой активностиРост трудовой активности

    Участники рынка недвижимости

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в несколько групп.

Участники рынкаУчастники рынка

        Продавцы недвижимости

Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью.

Продавцы недвижимых объектовПродавцы недвижимых объектов

        Покупатели недвижимости

Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая  деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов).

Покупатели-инвесторыПокупатели-инвесторы

 

        Кредиторы

Кредиторы - это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

КредиторКредитор

        Инвесторы

Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.

ИнвесторыИнвесторы

        Арендаторы недвижимости

Арендатор - это физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор аренды (имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество.

Юридически термин «наниматель» равнозначен термину «арендатор», однако на практике в подавляющем большинстве случаев предпочтение отдаётся последнему.

АрендаторАрендатор

        Арендодатели недвижимости

Арендодатель является юридическим или физическим лицом, собственник или балансосодержатель недвижимого имущества и сдаёт его во временное пользованиеарендатору на договорных началах. Отношения между арендодателем и арендатором называются арендными, и сопровождаются заключением договора аренды. Причём, если условиями договора аренды предполагается, то арендатор, с согласия арендодателя, может сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом права и обязанности арендатора переходят на субарендатора, а арендодатель исполняет свои обязанности по договору в полном объёме.

АрендодательАрендодатель

        Профессиональные участники рынка недвижимости

Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и  перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников.

Профессиональные участники рынкаПрофессиональные участники рынка

            Коммерческие участники рынка недвижимости

К работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам,  относят:  

Коммерческие участники рынкаКоммерческие участники рынка

                Предприниматели

Предпринимателями могут быть  физические или юридические лица, в том числе предприятия государственной собственности, обеспечивающие в соответствии с законом на рынке ту или иную коммерческую деятельность  (регистрация, лицензирование деятельности).

ПредпринимателиПредприниматели

                Риэлторы

Риэлтор - предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.

Риэлторская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

РиэлторыРиэлторы

Риэлторские организации - продавцы жилья, осуществляющие:

- продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;

- продажу жилья из собственных жилищных фондов;

- участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Риэлторские организацииРиэлторские организации

                Брокеры по недвижимости

Брокеры оказывают услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи  недвижимости.

БрокерБрокер

                Оценщики недвижимости

Оценщики недвижимости оказывают РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам.

Оценка недвижимостиОценка недвижимости

                Банкиры (финансисты)

Банкиры  (финансисты), заняты финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием.

ФинансистыФинансисты

                Девелоперы

Девелопер - организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

ДевелоперДевелопер

                Редевелоперы

Редевелоперы занимаются  преобразованием (при вторичной застройке) и  развитием территорий.

РедевелоперыРедевелоперы

                Управляющие недвижимостью

Управляющие недвижимостью занимаются технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением.

Управляющие недвижимостьюУправляющие недвижимостью

                Строители и проектировщики

Строители и проектировщики работают на коммерческой основе.

ПроектировщикПроектировщик

                Юристы

Юристы занимаются  на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций.

ЮристЮрист

                Страховщики недвижимости

Страховщики осуществляют страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности.

СтраховщикСтраховщик

                Участники фондового рынка недвижимости

Участники фондового рынка недвижимости занимаются оборотом и  созданием ценных бумаг, поддерживаемых  недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации).

Участник фондового рынкаУчастник фондового рынка

                Аналитики рынка недвижимости

Аналитики заняты подготовкой информации и исследованиями рынка.

АналитикАналитик

                Финансовые аналитики рынка недвижимости

Финансовые аналитики занимаются соответственно  анализом финансирования инвестиционных проектов.

Финансовый аналитикФинансовый аналитик

                Маркетологи рынка недвижимости

Маркетологи, специалисты по рекламе и связям с общественностью, занимающиеся продвижением на рынке услуг и объектов.

МаркетологМаркетолог

                Информационно-аналитические издания

Информационно-аналитические издания и прочие  средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости.

СМИСМИ

                ИТ-специалисты

ИТ - специалисты обслуживают рынок недвижимости.

ИТ-специалистИТ-специалист

                Специалисты, проводящие тренинги

Специалисты, проводящие тренинги для персонала компаний, занимающихся продажей недвижимости.

Специалист, проводящий тренингСпециалист, проводящий тренинг

            Государственные участники рынка недвижимости

К представляющим интересы государства институциональным участникам,  относят следующие организации:  

Институциональные участникиИнституциональные участники

                Регулирующие организации

Организации, регулирующие землепользование, землеустройство и градостроительное развитие.

Регулирование землепользованияРегулирование землепользования

                Земельные органы

Территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли и оформлением землеотвода.

Зонирование территорийЗонирование территорий

                Градостроительные органы

Территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов поселений и территориальных застроек, выдачей и подписанием разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра.

Градостроительный планГрадостроительный план

                Экспертные органы

Органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительно-архитектурных проектов.

Экспертиза проектной документацииЭкспертиза проектной документации

                Учетные органы

Органы, ведающие учетом строений  и их инвентаризацией.

Учет строенийУчет строений

                Надзорные органы

Органы пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений.

Пожарная инспекцияПожарная инспекция

                Специалисты по эксплуатации

Строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства.

СтроительСтроитель

                Государственные нотариусы

Нотариусы, находящиеся на государственной службе.

НотариусНотариус

                Регистрационные органы

Регистраторы и органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.

Регистрация сделки с недвижимостьюРегистрация сделки с недвижимостью

    Риски на рынке недвижимости

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков.

Риски рынка недвижимостиРиски рынка недвижимости

        Юридические риски на рынке недвижимости

Юридические риски - возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.

Юридические рискиЮридические риски

        Экономические риски на рынке недвижимости

Экономические риски - макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д. Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Экономические рискиЭкономические риски

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Ошибки на рынке недвижимости

Экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Изменение рыночной ситуацииИзменение рыночной ситуации

        Архитектурные риски на рынке недвижимости

Архитектурно-строительные риски - неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке.

Архитектурные рискиАрхитектурные риски

        Административные риски на рынке недвижимости

Административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

Административные рискиАдминистративные риски

        Внешние экономические риски на рынке недвижимости

Внешние экономические риски - постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;

- неверное истолкование имеющихся данных;

- необъективное отношение к данным;

- необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.

Внешнеэкономические рискиВнешнеэкономические риски

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом - достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Экономический анализЭкономический анализ

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Тенденция спроса и предложенияТенденция спроса и предложения

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

Организационно-єкономические решенияОрганизационно-єкономические решения

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.

Финансовое измерение рисковФинансовое измерение рисков

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

- риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам);

- риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы;

- риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Распределение финансовых рисковРаспределение финансовых рисков

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Роль финансовых рисковРоль финансовых рисков

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Проработка сделокПроработка сделок

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Связь групп рисковСвязь групп рисков

        Преодоление рисков на рынке недвижимости

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:

- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;

- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т. е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

- контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

Преодоление рисковПреодоление рисков

            Риски при покупке квартир на вторичном рынке

Покупка квартиры - это процесс, который всегда связан с определёнными сложностями и рисками. И эти риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно условно разделить на юридические и технические. Юридическими назовём риски, последствием которых может стать утрата права собственности на жильё. Технические риски - это покупка квартиры с различными недостатками, которые создают условия некомфортного проживания, но не влияют на право собственности.

Покупка квартирыПокупка квартиры

Сложность сделок с жильём на вторичном рынке обусловлена тем, что у квартиры уже есть некоторое юридическое прошлое, и оно может быть не совсем ясным. Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно досконально исследовать это прошлое и возможные последствия, чтобы минимизировать возможные риски. Так, например, купленная квартира может оказаться в залоге у банка, а продавец вам об этом не сообщил и кредит не оплачивал. Так добросовестный приобретатель, радовавшийся приобретению квартиры, может лишиться и квартиры, и уплаченных за неё денег, ведь квалифицированные юристы банка вероятнее всего выиграют процесс против неопытного в таких делах покупателя. И жильё перейдёт в собственность банка, а покупатель окажется ни с чем.

Риски на вторичном рынке жилья

Мошеннических схем сделок с квартирами достаточно много, есть риск купить квартиру, которую продают по фальшивым документам. Покупатель, приобретающий квартиру на вторичном рынке впервые, никогда не видел и не знает, как должны выглядеть многие документы. Этим и пользуются мошенники. И когда через некоторое время появляется настоящий владелец квартиры, который и не думал её продавать, судебное решение может быть не в пользу покупателя. И в этом случае, даже если мошенники будут найдены, получить обратно вложенные в покупку деньги если и удастся, то через много лет и мелкими суммами.

Сделка с квартиройСделка с квартирой

Следующий риск из подстерегающих покупателя жилья на вторичном рынке, который по сравнению с вышеописанными будет достаточно мелким, это невыписавшиеся вовремя жильцы. И хотя со сменой собственника квартиры они утрачивают право проживания в ней, и владелец жилья может их выписать, история с выпиской может затянуться, если придётся обращаться для этого в суд, а коммунальные услуги оплачивать за них придётся ежемесячно.

Борьба с рисками при покупке квартиры

После покупки вами квартиры существует риск, что к вам могут постучаться наследники, предъявляющие свои права на это жильё, если когда-то в истории эта квартира была получена по наследству. И тогда вам нужно будет тратить время и деньги на суды, доказывая своё право собственности на квартиру. А каким будет решение суда, зависит от обстоятельств дела. И если один наследник без ведома остальных продал квартиру, то суд может принять сторону обойдённых наследников, а вы останетесь без жилья.

Права на жильеПрава на жилье

Технические риски не так страшны, как юридические, ведь вы не лишаетесь права собственности на квартиру, но проживание в таком жилье может оказаться очень некомфортным. Например, вы приходите на просмотр квартиры вечером, когда рабочее время закончилось, или в выходные дни. В квартире тишина, и вы не подозреваете, что под комнатой ниже этажом находится обувная мастерская. Ежедневный стук и шум могут стать очень неприятным открытием после покупки жилья. Но поделать уже ничего нельзя. Поэтому очень внимательно относитесь к просмотру не только самой квартиры, но и приглядитесь к соседям со всех сторон.

Приобретение квартирыПриобретение квартиры

Техническим риском может стать покупка жилья с незаконной перепланировкой. Например, для своего удобства владелец снёс вентиляционный короб и устроил на его месте нишу со шкафом. Рано или поздно к вам придут возмущённые соседи снизу, у которых не работает вентиляция. И восстанавливать разрушенное придётся уже вам как собственнику.

Как правильно приобрести недвижимость
            Риски при покупке квартир в новостройках

Какие риски ожидают тех, кто приобретает квартиры в новостройках, как себя от них обезопасить и что делать тем, кто уже "попал"? 

Покупка квартиры в новостройкеПокупка квартиры в новостройке

Новый закон о долевом строительстве снял большинство рисков для граждан. Но... не спешите радоваться. Новые правила настолько обременительны для застройщиков, что компании уже принимают всевозможные меры для ухода из-под действия этого закона. Например, долевое строительство "маскируется" под куплю-продажу товара, который будет создан в будущем (т.е. квартир в новостройках). При таких сделках возникают дополнительные затраты: налог на добавленную стоимость (18% от цены квартиры), налог на имущество организации-продавца. В конечном итоге все эти расходы перелагаются на граждан, увеличивая стоимость жилья.

Долевое строительствоДолевое строительство

Кроме того, еще продолжительное время будут действовать инвестиционно-строительные проекты, не подпадающие под действие нового закона. Он не затрагивает объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля с. г. (дата вступления закона в силу). Приобретая квартиры в таких строящихся домах, на применение новых правил рассчитывать не стоит. Зато надо быть готовым к немалым рискам.

По оценкам риэлторов, в 30% случаев у застройщиков нет всех нужных документов.

Риски при покупке жилья
                Ловушка "Сообразим на троих"

Нередко застройщики не хотят оставаться с гражданином-соинвестором один на один, и выстраивается цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она - другой, дом строит третья и т. п. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно).

Оформление покупки квартирыОформление покупки квартиры

Цепочка рвется, и крайним оказывается частный инвестор: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру.

Передача квартиры в собственностьПередача квартиры в собственность

Разобраться в юридических связях компаний - участников инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, очень непросто. Поэтому, если вас заинтересовали квартиры в таком "навороченном" инвестпроекте, обязательно консультируйтесь с опытным юристом. Включаться в долевое строительство без предварительной правовой экспертизы слишком рискованно.

Какие существуют риски на рынке жилья
                Ловушка "Скинемся на страховку"

Довольно часто фирмы-застройщики используют такой ход: чтобы снизить издержки, в том числе налоговые, в договоре с гражданином-соинвестором указывается лишь часть реальной стоимости квартиры - скажем, 60%. Остальная плата вносится по иным схемам: например, оформляется как страховые взносы. Заключая такой договор, вы рискуете тем, что в случае его расторжения (например, при затягивании или "замораживании" строительства) сможете вернуть себе лишь сумму, указанную в качестве вклада на строительство, т. е. те самые 60%. Остальные деньги можно получить в виде страховой выплаты, только если расторжение договора входит в перечень страховых случаев. Если такого пункта в договоре нет, то вступление в долевое строительство с подобным оформлением платежей чревато потерей части денег. Вообще Борис Вепринцев советует отдавать предпочтение договорам, в которых весь ваш вклад официально оформляется именно как взнос на строительство.

Страховые выплатыСтраховые выплаты

В договоре с фирмой-застройщиком либо иным участником долевого строительства (при цепочке компаний) обязательны "три кита": срок, объект строительства и ответственность. Какие подвохи здесь могут быть?

Как выбирать застройщика
                Неустойки за просрочку можно лишиться

В договоре непременно должен быть указан срок передачи готовой квартиры. В последнее время фирмы нередко щедро соглашаются вписать и условие о неустойке за просрочку завершения строительства. Но при этом используют уловку: вносят пункт о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. В результате, ссылаясь на бюрократические проволочки при госприемке дома, застройщик ускользает от выплаты неустойки за просрочку: он ведь не виноват!

Срок передачи квартирыСрок передачи квартиры

Так что если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не подпадает, то остерегайтесь подписывать договор с подобным условием о вине. А вот по новым правилам избежать выплаты неустойки таким способом застройщик уже не сможет: ответственность за просрочку наступает в обязательном порядке.

Покупка квартиры в новостройке
                Опасность кратких формулировок

Объект договора, т. е. будущая квартира, должен быть описан максимально подробно - "индивидуализирован", говоря юридическим языком. Следите, чтобы были указаны подъезд, этаж, секция, площадь квартиры - все, что можно описать, чтобы было ясно: второй такой квартиры в доме нет. Лаконичные формулировки типа "трехкомнатная квартира" чреваты не только вероятностью курьеза, когда гражданин вселяется и делает ремонт соседям, спутав жилье из-за похожести описания (такой случай известен). Более опасен другой риск: если возникнет конфликт с застройщиком (просрочка, "замораживание" строительства и др.), то суд может отказать в удовлетворении требований из-за неопределенности объекта. Потому что Гражданский кодекс позволяет предъявлять требования в отношении "индивидуально определенной" вещи, в том числе квартиры.

Описание объекта договораОписание объекта договора

                Отсутствие прав на землю

У застройщика или иного участника инвестиционного проекта должно быть право на землю, оформленное в установленном законом порядке. На сегодня это может быть право аренды либо право собственности. Здесь существуют два основных риска:

Права на землюПрава на землю

Застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту завершения строительства дома. В такой ситуации орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформлении квартир в собственность граждан-соинвесторов. Приходится решать проблему, в том числе в судебном порядке, добиваясь продления договора аренды.

Риски при приобретении жилья

Застройщик имеет ненадлежащее ( т. е. не соответствующее действующему законодательству) право на землю. Например, право бессрочного пользования участком. Оно довольно распространено, но после принятия Земельного кодекса РФ должно было до 2005 г. быть переоформлено на право аренды либо собственности. Если же земля под домом остается в бессрочном пользовании, то регистрирующий орган откажет в оформлении права собственности на квартиры. И сложных судебных процедур, скорее всего, не избежать.

Право собственности на квартируПраво собственности на квартиру

Встречаются еще более неприятные случаи, когда после завершения строительства дома выясняется, что земля передана застройщику незаконно. Так пострадала наша читательница Ольга Ш.: обнаружилось, что со стороны городской администрации договор аренды земли с застройщиком подписало неуполномоченное должностное лицо. Поэтому договор был объявлен недействительным. Это означает, что дом стоит на чужом участке и считается самовольной постройкой. Разумеется, об оформлении квартир в собственность граждан и речи идти не может. Возможный выход в подобных ситуациях - обращение в суд для узаконивания дома - самовольной постройки (на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Проверка рисков при покупке квартиры
                Регистрация прав на квартиру

Сразу предупредим: по закону обеспечивать регистрацию ваших прав на квартиру застройщик не обязан. Но бывает, что фирмы сами предлагают дополнительную платную услугу по оформлению права собственности новоселов. Наша читательница Елена К. подписала такой договор и... пострадала. Фирма построила дом, оформила передачу квартир гражданам-соинвесторам, а с регистрацией их прав вышла заминка. Да немалая: вот уже 4-й месяц жильцы не могут получить свидетельство о праве собственности. А без него зарегистрироваться ("прописаться") не удается. Застройщик же открещивается: мы не виноваты, в управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС) очереди... Как быть в такой ситуации?

Регистрация прав на жильеРегистрация прав на жилье

Увы, новый закон о долевом строительстве тут не помощник. Потому что по общему правилу задача застройщика считается выполненной с момента подписания акта сдачи-приемки готовой квартиры. Оформление права собственности - дополнительная услуга, и ответственности за просрочку ее исполнения в законе нет.

Приобретение жилья и риски

Если вы уверены, что в силах пробиться к регистраторам быстрее либо нашли посредническую фирму с хорошими связями в ФРС, то можете отказаться от услуг застройщика по оформлению права собственности на квартиру. При этом застройщик обязан выдать вам акт сдачи-приемки жилья и вернуть плату за услугу за вычетом расходов, которые уже фактически произвел для подготовки документов в ФРС.

Оформление собственности на квартируОформление собственности на квартиру

Можно поступить и по-другому. Борис Вепринцев советует отправляться в паспортный стол ОВД с актом сдачи-приемки квартиры и инвестиционным договором. Юридически эти документы являются основанием для вселения в жилье и потому достаточны для регистрации по месту жительства.

Приостановка регистрации при покупке квартиры
                Требуйте проект строительства

При описании объекта (будущей квартиры) очень важна ссылка на проект строительства. Самый благоприятный вариант - когда на момент заключения договора существует утвержденный проект и объект (квартира) фиксируется со ссылкой на этот проект. Тогда у застройщика не будет возможности вместо обещанной 3-комнатной квартиры площадью 100 кв. м подсунуть вам 80-метровую, объяснив это изменением проекта.

Проект строительстваПроект строительства

Если вы включаетесь в долевое строительство, где проектно-техническая документация еще не утверждена, то подобный риск существует. При новом законе такая опасность исключается, поскольку привлекать денежные средства граждан застройщикам разрешено лишь после утверждения проекта. Однако, как мы уже говорили, многие из нынешних строек под новый закон не подпадают, поскольку разрешение на строительство было получено еще до 1 апреля. Поэтому - будьте бдительны!

Нюансы покупки квартиры в новостройке

    Теневой рынок недвижимости

Многие участники российского рынка недвижимости утверждают, что 70% сделок по покупке-продаже жилья осуществляются по заниженной стоимости (официальной). Это делается для того, чтобы скрыть от государства реальное финансовое положение. Уже с первого июля будет иметь доступ налоговая служба ко всем банковским счетам физических лиц. Это делается для того, чтобы вывести из тени реальную картину по купле-продаже недвижимости.

Теневой рынокТеневой рынок

Начиная с первого июля 2014 года, будут введены новые правила, согласно которым банки РФ будут обязаны подавать в налоговую службу всю информацию касательно открытия и закрытия счетов не только юридических лиц, но и физических.

Помимо этого, налоговики с первого июля уже будут иметь право запрашивать данные по остаткам, которые находятся на счетах, а также требовать распечатки по выпаленным банковским операциям, в которые будут входить и депозитные вклады.

Остатки на счетахОстатки на счетах

Как такие нововведения скажутся на сделках по купле-продаже? Если же движение по счетам каждого гражданина будет для налоговой службы доступным, то насколько это будет способствовать прозрачности рынка, насколько дисциплинированными станут граждане в оплате налогов? Может все получится наоборот и из-за усиленного контроля увеличится количество теневых сделок?

Прозрачность рынка недвижимостиПрозрачность рынка недвижимости

Все дуло в том, что участники рынка по-разному расценивают долю рыночных сделок, особенно если в договорах по покупке-продаже указывается стоимость объекта заниженная. Но, большинство экспертов убеждены, что количество таких сделок может достигать В 50-70%, в особенности, если речь идет о дорогом жилье.

Заниженная стоимостьЗаниженная стоимость

Скрывают истинную стоимость в большинстве случаев из-за того, чтобы сэкономить на уплате подоходного налога (например, 13%, если жилье находилось в собственности минимум три года).

Некоторые эксперты убеждены, что из-за таких нововведений количество теневых операций возрастет. На данный момент существует несколько вариантов провести сделку завуалированной от контролирующих органов.

Теневые операцииТеневые операции

Также специалисты убеждены, что в большей степени на рынок по продаже недвижимости будет иметь воздействие комплекс мер. Они предлагают налог взымать с кадастровой стоимости, а не с той, которая указывается в договоре купли-продажи. Такая мера приведет к бессмысленному занижению официальной стоимости жилья. Также необходимо расширить полномочия работников налоговой службы, будет лучше, если они будут иметь полномочия «наказывать» физлиц за сумму расходов, превышающую задекларированную сумму доходов.

Рынок по продаже недвижимостиРынок по продаже недвижимости

Рынок аренды контролировать теоретически можно. Вопрос в том, нужно ли это на данном этапе развития и стоит ли овчинка выделки. Дело в том, что в дорогом сегменте, где арендные ставки высоки, а значит и пополнение казны может быть заметным, налоги и так платятся, так как квартиры в подавляющем большинстве случаев сдаются по официальным договорам. Для арендодателей договоры — это гарантия сохранности имущества, недешевых предметов интерьера, а для арендаторов — способ защиты от неадекватного поведения хозяев. К тому же значительная часть арендаторов — компании, снимающие жилье для сотрудников (топ-менеджеров, экспатов), а им нужно производить такие операции официально.

Рынок арендыРынок аренды

Что касается эконом-сегмента, в котором наиболее высока доля «черной аренды», поступления в бюджет от каждой квартиры или комнаты, не столь велики, а административные расходы на осуществление такого контроля существенны. Ведь для реального повышения собираемости налогов нужны существенные человеческие ресурсы: участковые, сотрудники налоговых служб, приставы. А значит и затраты на наем новых сотрудников, оплату сверхурочных, вырастут. К тому же нападки налоговых органов на бабушек, которые сдают свои квартиры от бедности, могут повысить социальную напряженность.

Теневая аренда недвижимостиТеневая аренда недвижимости

Поэтому ни одна из многочисленных попыток властей вывести рынок аренды из тени так и не увенчалась успехом. Люди воспринимают заявления властей как «пугалки». А сами власти этими действиями рассчитывают скорее на мотивацию небольшой части «сомневающихся» арендодателей, которые и так подумывают о выводе этого бизнеса из тени, но пока не сделали этого, чем на реальные репрессии в отношении пенсионеров, пытающихся выжить. Со временем рынок аренды и сам по себе станет более цивилизованным, и повлияют на это рыночные механизмы, а не устрашение со стороны чиновников.

Вывод бизнеса из тениВывод бизнеса из тени

    "Черные" риэлторы

В результате работы черных риелторов, граждане лишаются квартир, а в ряде случаев и жизни. Как не попасть на удочку мошенников, что нужно знать при продаже недвижимости.

Черные риэлторыЧерные риэлторы

Обычно черным риелтором называют риелтора, работающего в одиночку и не имеющего никаких соответствующих сертификатов, предлагающего обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости, но зачастую не гарантирующий выполнение своих обязательств.

О черных риэлторах

«Черность» риэлтора, как правило, определяется неправильным пониманием профессии и акцентированием деятельности сугубо на личную выгоду. Изначально такой подход обречен на провал. Профессиональный менеджер по недвижимости же понимает, что, обеспечивая клиента полным пакетом услуг (информационные, рекламные, юридические), а так же осуществляя сделку купли-продажи в короткие сроки, обеспечивает себе тем самым хорошие отзывы и рекламную поддержку в окружении клиента.

Деятельность черных риэлторовДеятельность черных риэлторов

Необходимо отличать работу частного маклера от менеджера агентства недвижимости. Квалификация последнего, как правило, подтверждается полученным опытом и различного рода документами (сертификаты, грамоты, удостоверения) подтверждающими профессионализм сотрудника агентства. Качество работы риелтора зачастую не зависит от каких-либо психофизических характеристик, но при встрече необходимо обратить внимание на некоторые особенности как, например, ясность осмысления ситуации, грамотная речь, опрятный внешний вид.

Истории о черных риэлторах

Самые отъявленные черные риелторы используют в своей работе откровенно криминальные схемы, связанные с незаконным выселением людей и распоряжением их имуществом. Не стоит забывать, что особо опасные черные риелторы работают не только в одиночку, но и объединяются в преступные группы, в которые могут входить так же нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов. В результате их деяний, граждане лишаются квартир, а в ряде случаев — и жизни.

Схемы черных риэлторовСхемы черных риэлторов

Еще с 90-х годов прошлого столетия во времена нестабильности и прочих разгулов преступности стали совершаться первые тяжкие преступления против граждан с участием чёрных риелторов. Сегодня для некоторых слоев нашего населения, жилье - это единственная реальная ценность, притом, что стоят эти квадратные метры уже десятки и сотни тысяч долларов. Квартиры и дома, пусть даже самые плохонькие, еще долгие годы будут притягивать алчные взгляды преступников.

Черные риэлторы и их жертвы

Наиболее часто в руки черных риелторов попадают те, кто не могут самостоятельно защищать свои интересы. Это могут быть одинокие пенсионеры и граждане с психическими расстройствами, а так же люди, ведущие асоциальный образ жизни, то есть нигде не работающие, злоупотребляющие спиртными напитки или наркотиками, в большинстве случаев не имеющие близких родственников, но имеющие жилплощадь. Но необходимо помнить, что жертвой черного риелтора может стать почти каждый. Причиной тому может стать юридическая безграмотность, невнимательность при подписании документов, или безответственность в выборе посредника – то есть обращение к малоизвестным и не проверенным риелторам и агентствам.

Одинокие пенсионерыОдинокие пенсионеры

Арсенал преступных схем и приёмов одурачивания граждан у черных риелторов богат и разнообразен. Тут и незаконная приватизация, и различные способы "устранения" владельца приватизированного жилья, и реализация квартиры одновременно нескольким клиентам, и фальсификация документов, и утаивание от потенциального покупателя негативной информации о квартире, и даже внезапное бегство с места совершения сделки "с чемоданом денег".

Отъем квартирыОтъем квартиры

Обычные расходные материалы чёрного риелтора - поддельные паспорта и печати, просроченные доверенности и т.п. Те мошенники, что выбирают своими жертвами социально незащищенные слои общества, действуют по одним схемам, те, кто ориентируются на среднестатистических граждан, действуют по другим.

Мошенничества черных риэлторов

В первом случае, самая распространенная схема заключается в том, чтобы найти объект мошенничества, у которого можно без труда незаконно изъять личные документы, заставить подписать необходимые доверенности и договора. Такими объектами становятся алко- и наркозависимые, психически нездоровые, и просто престарелые люди. Подписывая документы, они лишаются своих квартир, а иногда и жизни.

Подписание документовПодписание документов

Так же разыскиваются люди с большими задолжностями за коммунальные услуги, которым предлагается оплатить их долги и разменять проблемную жилплощадь на меньшую и по дешевле, а разница в суммах должна перейти к агентству в качестве оплаты за предоставленные услуги. Но на деле, рассчитывать на достойное обменное жилье обманутым гражданам не приходится. Как правило, вместо обещанного домика в деревне, люди получают полуразрушенные сараи, а мошенники их квадратные метры.

Задержаны черные риэлторы

В другом случае, когда жертвами становятся среднестатистические граждане, все не так криминально, но не менее опасно. Основной целью мошенников здесь является получение быстрого дохода, легкого заработка. Разница между черными риелторами и добросовестными агентствами в том, что черные риелторы за сложные обмены, где нужно много работать, чаще всего не берутся. Будьте внимательны, после осмотра квартиры, если покупателя все устраивает, риелтор требует задаток. Обычно это небольшая сумма в 30-50 тысяч рублей, она входит в сумму квартиры. Если с вас требуют задаток гораздо большей суммой – это повод задуматься о чистоте сделки.

Чистота сделкиЧистота сделки

«Белые риелторы» проводят все операции на официальной территории, когда покупатель передает задаток продавцу, заполняется соглашение о задатке, именно в агентстве проводится документация с подписями и печатями. Черные риелторы могут оформлять задаток где угодно - и в квартире, и в машине, и в третьем агентстве, работником которого агент не является. При этом никаких документов с печатями не оформляется, взамен человеку дают обычную расписку, в которой говорится, что гражданин получил задаток за квартиру, после чего мошенник может просто пропасть. Если же такой риелтор все-таки доведет сделку до конца, то, скорее всего у купленной вами квартиры не будет проверена юридическая чистота документов, и в дальнейшем с такой жилплощадью могут возникнуть проблемы.

Схемы черных риэлторов

Девелопмент недвижимости

Девелопмент (развитие) недвижимости - это система управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства.

ДевелопментДевелопмент

Девелопмент включает в себя создание эффективного проекта, получение необходимых разрешений на его реализацию от органов власти и общественности, привлечение инвестиций и кредитных ресурсов, отбор подрядчиков, финансирование и контроль над их деятельностью, реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопмент недвижимостиДевелопмент недвижимости

Девелопер - это компания или частное лицо, получающие прибыль от создания объектов недвижимости, выступая в качестве автора идеи проекта (что создавать и где), покупателя земельного участка под застройку, организатора проектирования объекта, управляющего недвижимостью, финансируют сами или привлекают инвестиции.

Компания-девелоперКомпания-девелопер

Девелопер возглавляет строительство, управляет им, принимает на себя риски. Одна из задач состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.

СтроительствоСтроительство

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:

- проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;

- изменение функционального использования зданий или земли.

Проведение строительных работПроведение строительных работ

Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

- выбор экономически эффективного проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Суть девелопментаСуть девелопмента

Таким образом, исходя из сказанного предполагается, что результатом деятельности девелопера являются, несомненно, материальные изменения объекта недвижимости, но одновременно с этим основное содержание его деятельности состоит не в данном изменении, но в организации этих изменений.

Деятельность девелопераДеятельность девелопера

    Виды девелопмента недвижимости

Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Также к девелопменту относят строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет прямой целью получение прибыли.

Виды девелопментаВиды девелопмента

        Fee-девелопмент

Fee-development: девелопер не берет на себя финансовые риски и работает на вознаграждение. Инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует в проекте своими деньгами. Он проводит проектирование за деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом может составлять 10% от стоимости проекта и больше.

Строительство на деньги заказчикаСтроительство на деньги заказчика

        Speculative-девелопмент

Вторая разновидность - speculative development - более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая единоличным организатором проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Создание коммерческой недвижимостиСоздание коммерческой недвижимости

В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

Разновидности девелопментаРазновидности девелопмента

    Этапы процесса девелопмента недвижимости

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

Процесс девелопментаПроцесс девелопмента

        Предпроектная стадия процесса девелопмента

На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район (регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии.

Анализ рынка недвижимостиАнализ рынка недвижимости

На этой стадии также необходим прогноз на будущее. Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов.

Оптимальный вариант проектаОптимальный вариант проекта

Следующим этапом предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля.

Разработка стратегии проектаРазработка стратегии проекта

Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном  бизнес-плане,  включающем  финансовый,  юридический, организационный и временной анализ.

Разработка бизнес-планаРазработка бизнес-плана

Еще одним результатом предпроектной стадии является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчиказастройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.

Согласование проектаСогласование проекта

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, которая  включает:  назначение  объекта,  функциональное  использование объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

Концепция проектаКонцепция проекта

        Стадия проектирования объекта девелопмента

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.

Проектирование объектаПроектирование объекта

Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительст ва; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; пр ивлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

Архитектурно-инженерная группаАрхитектурно-инженерная группа

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (техникоэкономического обоснования). Также в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы. На данной стадии производится разработка и корректировка строительного бюджета.

Разработка строительного бюджетаРазработка строительного бюджета

        Управление строительством объекта девелопмента

На этапе строительства девелоперская компания так же может полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, российских, международных тендеров среди строительных подрядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и проведение тендеров, подготовку контрактов и ведение переговоров.

Управление стройкойУправление стройкой

Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, которое включает в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами вл асти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой ф инансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации.

Программа строительстваПрограмма строительства

На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

Сдача объектаСдача объекта

        Стадия реализации объекта девелопмента

Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Реализация проектаРеализация проекта

Так же на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Контроль за эксплуатациейКонтроль за эксплуатацией

При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в котором описаны все проблемы строительства, пусконаладки и организации эксплуатации. Этот отчет отражает опыт реализации проекта и используется для последующих проектов.

Подготовка итогового отчетаПодготовка итогового отчета

Налогообложение недвижимости

Налог на недвижимость - это налог на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные водные объекты, леса. Существует более чем в 130 странах мира.

Налогообложение объекта недвижимостиНалогообложение объекта недвижимости

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик - продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

Налоговый кодекс РФНалоговый кодекс РФ

В международной практике применяется принцип налогообложения недвижимости по месту ее нахождения. Но недвижимость, как и доход от нее могут, дополнительно облагаться налогами по месту проживания владельца. В некоторых случаях может присутствовать двойное налогообложение.

Налоги по месту проживанияНалоги по месту проживания

При покупке недвижимости происходит передача права собственности, сопровождающаяся уплатой налогов в разных формах: земельный налог, налог на передачу документов, гербовый сбор и др. Эти налоги могут составлять 5 % и более цены покупки. В частности, в Греции эти налоги могут доходить до 11 %.

Налог при передаче права собственностиНалог при передаче права собственности

Во многих странах при покупке новой недвижимости уплачивается не налог на передачу права собственности, а налог с продаж или НДС. Ставка НДС в большинстве европейских стран составляет около 20 %. По континентальному гражданскому праву, как правило, требуется также уплата нотариальных и регистрационных сборов.

Налог с продажНалог с продаж

В странах общего права сделки регистрируются государством в учреждениях, эквивалентных бюро технической инвентаризации и/или кадастру. В странах Британского содружества обычно используется система Торренса (центральная база данных, являющаяся источником неоспоримых прав на недвижимость).

Регистрация сделкиРегистрация сделки

    Налогообложение при купле-продаже недвижимости

При проведении сделок с недвижимостью возникают вопросы, в каких случаях придется платить налоги продавцам и всегда ли можно получить налоговый вычет покупателям недвижимости?

Налогообложение при продаже недвижимостиНалогообложение при продаже недвижимости

Если сделка проводится между близкими родственниками, то,  согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, сторона, вступившая в права собственника, лишается права на имущественный налоговый вычет (даже в случае реальной уплаты денег за квартиру).Cогласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ о продаже помещений в москве, от любых налоговых обязательств освобождаются родственники, получившие квартиру или помещение по договору дарения. 

Сделка между близкими родственникамиСделка между близкими родственниками

При продаже квартиры, особняка или виллы продавца всегда волнует вопрос: когда он обязан уплатить налог с доходов от продажи имущества? Ответ прописан в законе четко: если квартира находилась в собственности продающей стороны меньше трех лет, то, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, налог необходимо будет уплатить только с суммы больше 1 млн. рублей. Правда, это условие действительно, если у продавца утеряны документы, которые бы подтверждали его расходы на покупку данной недвижимости.

Продажа особнякаПродажа особняка

В случае сохранности таковых документов, налогом будет облагаться положительная разница между двумя суммами, суммой покупки и продажи недвижимости. Если же в собственность продавца особняка или иной жилой недвижимости попала более трех лет назад, то продавец и вовсе освобожден от уплаты налога на сумму, вырученную от продажи.

Продажа недвижимости и налоги

При заключении договоров дарения и мены отчуждающая сторона так же освобождена от уплаты налога. При дарении даритель отдает квартиру безвозмездно, и в этом случае нет суммы, которая бы облагалась налогом. При обмене ни одна из сторон доход не получает, так как обмениваемая недвижимость признается равноценной (пункт 1 статья 568 Гражданского кодекса).

Освобождение от налогаОсвобождение от налога

Теперь рассмотрим вопрос подачи налоговой декларации. Гражданин, желающий купить помещения свободного назначения в Москве, разумеется платит все сопутствующие налоги и заполняет декларацию по месту совершения сделки. В каких случаях не нужно подавать декларацию? Во-первых, такой необходимости нет  в только что рассмотренных случаях мены и дарения. При заключении сделки дарения  получающая сторона так же освобождается от налогообложения (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ).

Возврат налога от сделки с недвижимостью

Во-вторых, не подают налоговую декларацию граждане, получившие доход от продажи квартиры, которая была в их собственности больше трех лет (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). В итоге, декларацию подают только собственники, владевшие квартирой менее трех лет.

Подача налоговой декларацииПодача налоговой декларации

Источники и ссылки

    Источники текстов, картинок и видео

ru.wikipedia.org - ресурс с статьями по многим темам, свободная экциклопедия Википедия

youtube.com - ютуб, самый крупный видеохостинг в мире

otve4aem.ru - сервис вопросов и ответов

grandars.ru - информационный энциклопедический сайт об экономике

aup.ru - административно-управленческий портал

realtypress.ru - сайт о недвижимости и ипотеке

astride.com.ua - информационный сайт о недвижимости

vk.com - социальная сеть Вконтакте

realty-ukraine.net - информационный сайт о недвижимости

российское-право.рф - сайт о российском праве

polbu.ru - электронная библиотека Полка букиниста

complex-ocenka.ru - сайт оценочной компании БизнесТехнолоджи

web-konspekt.ru - учебные материалы, статьи и конспекты лекций.

abc.vvsu.ru - сайт цифровых учебно-методических материалов ВГУЭС

yaprofy.ru - информационный сайт о бизнесе

e-reading.mobi - электронная библиотека

saurfang.ru - блог о недвижимости

r-a-n.ru - сайт о недвижимости

proocenka.ru - сайт оценочной компании Прооценка

rb.ru - сайт о бизнесе и недвижимости

ndst.ru - информационный сайт о недвижимости

realty.web-3.ru - информационно-новостной сайт о недвижимости

camcomp.com - деловой онлайн-журнал Время бизнеса

etallon.com.ua - информационный сайт о недвижимости

bibliotekar.ru - онлайн-библиотека Библиотекарь

sozidateli.com - информационный сайт о девелопменте и строительстве

studok.net - сайт с учебными материалами

realtymag.ru  - сайт о рынке недвижимости

km.ru - информационно-новостной портал

rosim-spb.ru - сайт риэлторской компании Росим

athunder.livejournal.com - блог о технологиях и бизнесе

0-1.ru - сайт о пожарной безопасности

772224.ru - официальный сайт Земельной инвестиционной компании

libsid.ru - информационный ресурс о разных отраслях общества

starkproject.com - деловой портал о бизнесе

k3111.narod.ru - сайт с учебными материалами

romanivanov.info - сайт Юридического бюро Иванова

b-news.narod.ru - новости экономики и бизнеса

vnv.ru - интернет-каталог Все новостройки Владимира

mamadu.ru - сайт об аренде, покупке и продаже недвижимости

elitnoe.ru - портал элитной недвижимости

forbes.ru - интернет-журнал о бизнесе Форбс

realty.rbc.ru - сайт агентства РБК Недвижимость

vkvartiru.com - сайт о купле, продаже и аренде квартир

rentcity.ru - сайт о недвижимости Москвы и Подмосковья

gazeta.ru - информационно-новостной портал Газета Ру

sib2.ru - сайт о недвижимости Сибири

    Ссылки на интернет-сервисы

forexaw.com - информационно-аналитический портал по финансовым рынкам

google.ru - крупнейшая поисковая система в мире

video.google.com - поиск видео в интернете черег Гугл

translate.google.ru - переводчик от поисковой системы Гугл

yandex.ru - крупнейшая поисковая система в России

wordstat.yandex.ru - сервис от Яндекса позволяющий анализировать поисковые запросы

video.yandex.ru - поиск видео в интернете черег Яндекс

images.yandex.ru - поиск картинок через сервис Яндекса

maps.yandex.ru- карты от Яндекса для поиска мест описываемых в материале

    Ссылки на прикладные программы

windows.microsoft.com - сайт корпорации Майкрософт, создавшей ОС Виндовс

office.microsoft.com - сайт корпорации создавшей Майкрософт Офис

chrome.google.ru - часто используемый браузер для работы с сайтами

hyperionics.com - сайт создателей программы снимка экрана HyperSnap

getpaint.net - бесплатное программное обеспечение для работы с изображениями

etxt.ru - сайт создателей программы eTXT Антиплагиат

    Создатель статьи

vk.com/panyt2008 - профиль Вконтакте

odnoklassniki.ru/profile513850852201- профиль в Однокласниках

facebook.com/profile.php?id=1849770813- профиль в Фейсбук

twitter.com/Kollega7- профиль в Твитере

plus.google.com/u/0/ - профиль на Гугл+

livejournal.com/profile?userid=72084588&t=I - блог в Живом Журнале



Наши ОФИЦИАЛЬНЫЕ электронные адреса электронной почты:
[email protected] (группа технической помощи, Кривошеин Сергей)
[email protected] (направление по пиару, Петров Александр)
[email protected] (дизайн, Захаров Олег)
[email protected] (группа сбора и обобщения информации, Булатов Александр)
[email protected] (направление обработки жалоб на информационный web-сервис economic-definition.com, Яковлева Елена)
[email protected] (администратор сайта economic-definition.com, Куклина Раиса)
[email protected] (собственник домена economic-definition.com, Индивидуальный предприниматель Сундуков Александр)

© 2024 economic-definition.com
Карта сайта