Рынок недвижимости (Real estate market) - это

система рыночных взаимоотношений, с помощью которой совершаются сделки с объектами недвижимости, обеспечивающие передачу прав собственности на данные объекты одного лица другому на основе рыночных отношений

Информация о понятии рынка недвижимости, функции и особенности рынка недвижимости, сегменты и структура рынка недвижимости, сделки субъектов и участников рынка недвижимости, оценка объектов, обзор мирового рынка недвижимости, самая дорогая и престижная недвижимость в мире

Рынок недвижимости - это, определение

Рынок недвижимости (Real estate market) – это совокупность организационно-направленных отношений между субъектами рынка недвижимости, при которых производятся операции  купли-продажи, обмена, ренты, аренды или другие сделки, которые совершаются на основе рыночных отношений, в результате которых передаются права собственности или временного владения на объекты недвижимости, с целью обмена существующих прав на финансовые либо другие активы.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это совокупность отношений юридических и физических лиц вокруг операций с объектами недвижимости, при этом недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). .

Рынок недвижимости (Real estate market) – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это совокупность отношений обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними, совокупность существующих и потенциальных покупателей товара, сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. 

Рынок недвижимости (Real estate market) – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы.

Рынок недвижимости (Real estate market) – это сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем.

 

Функции и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой систему правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

В национальной экономике рынок недвижимости отвечает за следующие направления:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

 

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

    Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости как экономическая категория выполняет ряд функций, таких как:

- регулирующая, которая заключается в четком распределении финансовых и иных ресурсов по сферам предпринимательской деятельности и подталкиванию участников рынка к формированию эффективной структуры рынка недвижимости, направленной на обеспечение потребной его участников;

- ценообразуюшая, которая  состоит в установлении равновесной цены, при которой объем платежеспособного спроса мог бы соответствовать объему предложения. Эта функция является наиболее важной на рыке недвижимости;

- коммерческая, которая закдючается в реализации механизма получения оптимального размера прибыли в расчете на вложенные инвестиции;

- санирования, как становится понятно из ее названия, заключается в очищении рынка от игроков, неспособных к здоровой конкуренции;

- информационная функция разрешает участникам рынка недвижимости получать актуальную информацию об объектах на рынке недвижимости, ценах, тенденциях и т.д;

- посредническая функция выражается в том, что рынок недвижимости выступает в роли совокупного посредника и место встречи для огромного количества покупателей и продавцов, устанавливая между ними взаимосвязь;

- стимулирующая функция состоит в финансовом поощрении (в виде желаемого дохода) наиболее конкурентоспособных участников рынка недвижимости;

- под инвестиционной функцией рынка понимается активное привлечение инвесторов на рынок, что позволяет рынку недвижимости находиться в постоянном развитии, а также способствует перетеканию накоплений и сбережений из пассивной формы запасов в средство воспроизводства;

- социальная функция рынка недвижимости состоит в том, что наличие его как такового наличие позволяет опосредованно решать многие социальные проблемы.

    Особенности рынка недвижимости

Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д.

Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичнойнедвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

- локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

-

- нестабильность сделок купли-продажи;

- владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают следующие виды затрат:

- единовременные сравнительно крупные инвестиции на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

- налог на недвижимое имущество;

- государственная пошлина и другие сборы на сделки;

- сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

Сегменты рынка недвижимости

Многообразие объектов недвижимости, их качественные и количественные различия позволяют разделить их на несколько групп.

По географическому признаку объекты рынка недвижимости бывают:

- городской;

- местный;

- региональный;

- мировой;

- национальный;

По степени готовности к эксплуатации:

- рынки существующих объектов;

- незавершенное строительство;

- новое строительство;

По форме собственности:

- государственные и муниципальные объекты;

- частные объекты;

По способу совершения сделок:

- первичный рынок;

- вторичный рынок;

- организованный рынок;

- неорганизованный рынок;

- биржевой;

- внебиржевой.

В зависимости от цели использования выделяют жилую и приносящую доход недвижимость. В понятие жилой недвижимости входят объекты, удовлетворяющие потребность в жилье. Приносящая доход недвижимость – это объекты, удовлетворяющие потребность в получении постоянного денежного дохода от ее использования. Следует отметить, что нередко объект недвижимости выступает как в первом, так и во втором качестве, например при сдаче собственником квартиры в аренду. Таким образом, недвижимость приносит доход собственнику и удовлетворяет потребность в жилье съемщику.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на следующие рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земли.

    Рынок жилья

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Рынок жилья делится на:

- городское жилье;

- загородное жилье.

        Рынок городского жилья

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Качество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т. д. 

Например, элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад). Расположены такие дома обычно в Центре, или в экологически чистом районе, прилегающем к Центру, или даже в отдаленном районе (иногда за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра.

Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае -

. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае - это подземный гараж).

Важный признак элитности жилья - отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право по ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище по собственному вкусу, однородная социальная среда. Дома, отвечающие большинству вышеперечисленных требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, служба быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Городской жилищный фонд большинства городов делится на группы с учетом характера застройки:

- жилье низкого качества;

- типовое жилье;

- застройки сталинских времен;

- дома улучшенной планировки;

- элитное жилье.

Жилье имеет свои специфические характеристики, которые определяют его комфортабельность, полезность для ее владельца и арендатора. Эти характеристики определяют рыночную стоимость жилья.

Выделяют следующие группы параметров:

- строение, где находится жилье;

- квартира или комната;

- местоположение жилья;

- благоустройство квартиры;

- итнфраструктура микрорайона;

- стоимость жилья.

Так как сделки с недвижимостью граждане осуществляют редко, необходимо как можно лучше проводить сравнение возможных вариантов.

Показатели потребительских качеств городского жилья:

- материал дома, стен, покрытий;

- год постройки;

- этаж;

- количество, размер и планирование комнат;

- размеры кухни, санузла, ванной, прихожей;

- наличие и размеры балкона, лоджии;

- количество подсобных помещений;

- удаленность от центра города, ближней станции метро;

- престижность, экологичность, чистота района;

- наличие, тип охранной сигнализации;

- наличие мусоропровода;

- состояние квартиры;

- ориентация окон;

- состояние двора, подъезда;

- высота потолка;

- покрытие пола;

- наличие консьержа;

- вид водоснабжения;

- наличие встроенных шкафов, антресолей;

- подключение к сети кабельного телевидения и т.д.

        Рынок загородного жилья

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (расстояние и направление от города), наличия современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Формирование этого рынка связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. В России формируется достаточно зажиточная прослойка населения, которая активизирует спрос на загородные дома и коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от:

- местоположения (предпочтение отдается ближнему пригороду);

- наличия современных коммуникаций;

- близости к месту отдыха;

- обеспечения личной безопасности и сохранности имущества;

- наличия объектов социальной инфраструктуры.

На рынке загородного жилья существуют 3 участника, которые формируют цену предложения:

- продавцы частных загородных домов;

- строительные организации;

- застройщики, выполняющие строительство домов, целых поселков для их последующей реализации.

На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года. Продажная цена на рынке загородного жилья как правило завышается. После ряда безуспешных попыток реализовать недвижимость цена снижается до приемлемой.

Основные составляющие на рынке загородного жилья:

- новое строительство,

- старая застройка,

- незавершенное строительство.

    Рынок коммерческой недвижимости

Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Коммерческая недвижимость - это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

;

Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Рынок коммерческой недвижимости подразделяется согласно типам предпринимательской деятельности. Функционально ее структурируют по непосредственному предназначению, включает в себя:

-  офисная недвижимость;

-  торговая недвижимость;

-  складская недвижимость;

-  индустриальная (промышленная) недвижимость;

- гостиничная недвижимость;

        Офисная недвижимость 

Рынок офисов в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив). К объектам офисной недвижимости относятся:

- офисные здания и помещения;

- залы для конференций и презентаций;

- банки.

Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии как целевое назначение, возраст и расположение здания, архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг. Причём если ранее использовался критерий местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных частей крупных городов. И ему на смену пришёл показатель расположения, то есть оценка доступности со стороны транспортных линий.

В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории «А», «В», «С», «D». Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты. Классификация офисов в настоящее время приближена к мировым стандартам с разделением на классы – A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам «А» и «В», а в последнее время – и «С») и офисы отечественного стандарта (классы «D» и «E»). Дaннaя клaccификaция oфиcныx пoмeщeний былa paзpaбoтaнa нa ocнoвe зapубeжныx cтaндapтoв и дoпoлнeнa в cooтвeтcтвии c poccийcкими peaлиями. В нacтoящий мoмeнт oфиcныe пoмeщeния paздeляют нa пять ocнoвныx клaccoв – «А», «В», «С», «D», «Е».

Хapaктepиcтики ocнoвныx клaccoв oфиcныx пoмeщeний:

- офиcныe пoмeщeния клacca «А». Дaнныe oфиcныe пoмeщeния являютcя caмыми пpecтижными. Они pacпoлoжeны, кaк пpaвилo, в coвpeмeнныx дeлoвыx и oфиcныx цeнтpax. Пoмeщeния этoгo клacca oтличaeт выcoкoe кaчecтвo peмoнтa, cвoбoднaя плaниpoвкa, нaличиe инжeнepныx cиcтeм и cиcтeм жизнeoбecпeчeния выcoкoгo уpoвня, выcoкocкopocтнoй интepнeт и мнoгoкaнaльныe cиcтeмы cвязи. Офиcныe цeнтpы, в кoтopыx pacпoлoжeны oбъeкты клacca «А» cнaбжeны пoдзeмным пapкингoм и удoбным въeздoм нa тeppитopию, имeют кoнфepeнц-зaлы, мecтa бытoвoгo oбcлуживaния и oтдыxa. Обoзнaчeния клacca «А+» и «А-» oзнaчaeт, чтo oфиcныe пoмeщeния нeзнaчитeльнo oтличaютcя cooтвeтcтвeннo в пoлoжитeльную или oтpицaтeльную cтopoны пo кaким-либo xapaктepиcтикaм oт oфиcoв ocнoвнoгo клacca «А»;

- офиcныe пoмeщeния клacca «В». Оcнoвнoй oтличитeльнoй чepтoй oфиcныx пoмeщeний клacca «В» являeтcя oтcутcтвиe cиcтeм цeнтpaльнoгo кoндициoниpoвaния. К дaннoму клaccу oтнocят и oфиcныe пoмeщeния cpoкoм экcплуaтaции бoлee 5 лeт, кoтopыe изнaчaльнo oтнocилиcь к клaccу «А»;

- офиcныe пoмeщeния клacca «С». К дaннoй гpуппe oтнocят oфиcы, pacпoлoжeнныe в тex пoмeщeнияx, кoтopыe paнee нe были пpeднaзнaчeны для этиx цeлeй. Кaк пpaвилo этo oфиcы, pacпoлoжeнныe в здaнияx пpoмышлeнныx пpeдпpиятий, жилыx дoмax, дeтcкиx caдax. Обычнo в oфиcе клacca «С» отсутствует бeзупpeчный peмoнт и кaчecтвo oтдeлки;

- офиcныe пoмeщeния клaccoв «D» и «Е». Этoт клacc xapaктepeн тoлькo для Рoccии. Офиcы дaнныx клaccoв, кaк пpaвилo, нуждaютcя в кaпитaльнoм peмoнтe и зaчacтую pacпoлoжeны в пoдвaльныx или пoлупoдвaльныx пoмeщeнияx, квapтиpax пepeвeдeнныx из жилoгo фoндa в нeжилoй.

        Торговая недвижимость 

Торговая недвижимость предназначена для осуществления продаж и непосредственно связанных с ними операций (реклама, складирование товаров). К ней относятся:

- торговые павильоны и киоски;

- магазины и супермаркеты;

- аптеки;

- автомобильные салоны;

- торговые комплексы (центры).

Критерии классификации подобны критериям для офисной недвижимости. Дополнительными показателями служат номенклатура товарного ассортимента и удобство для посещения покупателем. Кроме того, удельная цена (за 1 кв.м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки. На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:

- I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

- II - гипермаркеты;

- III - супермаркеты и универсамы;

- IV - салоны, мебельные центры, техноцентры; 

- V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины;

VI - павильоны и киоски;

VII - "магазины-стекляшки";

- VIII - бутик;

IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, это: первые этажи и подвалы жилых домов, между собой различающиеся качеством ремонта.

Среди торговых помещений большое распространение получили торговые центры.

Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. Выделяют микрорайонные, районные, окружные и региональные, суперрегиональные центры.

Микрорайонный осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса. Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные магазины.

Районный предлагает товары повседневного спроса и услуги. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров. Общая арендная площадь данных в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором товаров. Для данной категории характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном. Многие центры строятся вокруг детских универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам, как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра -150 000 человек.

Суперрегиональные центры предлагают широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг трёх и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек.

        Складские помещения

Со складскими помещениями все значительно проще. Здесь выделяют семь классов.

К первому ("А") классу относятся современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности. Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". 

Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах. Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства.

Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем.

К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения). 

Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию. 

Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса. 

        Индустриальная недвижимость

Индустриальная недвижимость находится в стадии развития. Чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в пяти - восьми этажей с обветшалыми и пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника, причин этому несколько:

- промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений;

- в настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики, такие как высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации;

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Для объектов промышленной недвижимости принята следующая классификация по категориям А, В и С.

Категория А:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования (специализированная недвижимость);

- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

    Гостиничная недвижимость 

В таком сегменте рынка коммерческой недвижимости как гостиничная недвижимость различают следующие типы гостиничных предприятий:

- отель - традиционный тип гостиничного предприятия, располагающийся, как правило, в крупном городе, имеющий большой штат обслуживающего персонала, предоставляющий широкий набор дополнительных услуг и высокий уровень комфорта;

- отель-люкс - малое или среднее по вместимости гостиничное предприятие, обычно расположенное в центре города. Характерна высокая цена номера, включающая все возможные виды обслуживания. Номера имеют несколько комнат, непременно гостиную и изолированную спальню;

- гостиница (среднего класса) - предприятие по вместимости больше отеля-люкс (400-2000 мест), располагающееся в городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг. Рассчитано на прием бизнесменов, индивидуальных туристов, участников конгрессов, конференций;

- апарт-отель - предприятие по вместимости малых или средних размеров (до 400 мест), характерное для крупного города с непостоянным населением. Предоставляет номера квартирного типа. Обслуживает семейных туристов и бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок;

- гостиница экономичного класса - предприятие малой или средней вместимости (150 мест и больше). Располагается вблизи автомагистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание, ограниченный набор услуг, а значит, невысокий процент надбавки за обслуживание. Потребителями являются бизнесмены и индивидуальные туристы;

- отель-курорт - предприятие со значительными различиями по вместимости, предлагающее полный набор услуг гостеприимства и, кроме того, комплекс специального медицинского обслуживания и диетического питания. Располагается в курортной местности;

- мотель - средство размещения автотуристов. В основном это простые одноэтажные или двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки - в пригороде у автомагистралей. Это малые или средние по вместимости предприятия (до 400 мест). По сравнению с отелями предлагается ограниченный набор услуг по более низким ценам. 

- частная гостиница типа «ночлег и завтрак» - это гостиница малой, иногда средней вместимости, расположенная в пригороде или сельской местности. Клиенты - коммерсанты и маршрутные туристы;

- пансион - предприятие с простым стандартом и ограниченным спектром услуг, широко распространен в мировой практике. Проживание в пансионе обходится гораздо дешевле, чем в обычных гостиницах. Традиционный пансион отличается небольшим количеством комнат и обычно рассчитан на проживание 10—20 человек (иногда количество мест доходит до 50);

- бунгало - небольшое строение из легких материалов, используемое для размещения туристов. Получил широкое распространение в международных молодежных туристических центрах;

- кемпинг - лагерь для авто-, мото-, велотуристов, обычно расположенный в загородной местности, иногда недалеко от мотеля. Туристам предоставляются места для ночлега, часто в палатках или летних домиках;

- ротель - передвижная гостиница, представляющая собой вагон с .одно- или двухместными номерами (спальными отсеками), в которых расположены спальные кресла;

- флотелъ - большой отель на воде. Туристам предлагаются комфортабельные номера и ассортимент услуг для активного отдыха — бассейн, водные лыжи. В последнее время часто используется для организаций бизнес - туров, обучающих туров;

- флайтель - чрезвычайно дорогой и немногочисленный вид гостиниц. Оборудован посадочной площадкой и системой связи с метеослужбами;

- ботель - небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется соответствующим образом оборудованное судно;

- акватель - стационарный корабль, изъятый из эксплуатации как транспортное средство и используемый в качестве отеля.

В России применяется следующая классификация гостиниц:

Однозвездочный отель - расположение на окраине, или рядом с центром, но в неприглядном месте; - маленький отель, на 6-10 номеров - питания нет;

Двухзвездочный отель - это отель с номерами с улучшенными условиями с завтраком;

Трехзвездочный отель - это самая распространенная во всем мире разновидность отелей: - номера одноместные и двухместные; - завтрак предоставляется; - наличие дополнительных услуг;

Четырехзвездочный отель - это отели с высоким уровнем сервиса:

- повышенный уровень комфортности и удачное месторасположение;

- наличие множества дополнительных бесплатных услуг, возможность пользоваться тренажерными залами, кортами и бассейнами; 

- номера улучшенных категорий.

Пятизвездочный отель: - обязательно наличие нескольких ресторанов (с европейской и национальной кухней), баров, ночного клуба и магазинов,фитнес и бизнес - центров, бассейна и косметических кабинетов; - номера: от одноместных с одной кроватью до многокомнатных апартаментов;

    Рынок земли

Рынок земли - это сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куп­лю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных уча­стков).

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Рынок земельных участков, как и другие рынки в составе рынка недвижимости, связан с двумя субъектами – собственниками и арендаторами. Один из них является владельцем земли и имеет право уступить другому (будущему собственнику) право владения и распоряжения за компенсацию в соответствии с договоренностью и нормативно-правовыми государственными регуляторами перехода земельной собственности от одного владельца к другому.

Объекты земельного рынка - это земельные участки, в отношении которых осуществляются сделки. Данные участки различаются по функциональному назначению и распределяются в соответствии со своим назначением в различные категории. Следует отметить, что каждый земельный участок может быть многофункциональным, например служить в качестве  жилья, участка для размещения хозяйственных построек,  природоохранного использования,  оздоровительного использования и т. д. Для продавца функциональное назначение продаваемого участка имеет значение с точки зрения запрашиваемой цены. Для покупателя функциональное назначение участка важно также с точки зрения цены и процедуры оформления документов на землю.

Рыночная стоимость земельных участков определяется выгодностью места их расположения. Разумеется, земельные участки не перемещаемы в пространстве, однако изменяется хозяйственное обустройство вокруг них, что отражается на хозяйственной ценности земель в худшую или, напротив, в лучшую сторону.

  

        Определение цены на землю

Развитие земельного рынка неразрывно связано с его инфраструктурой – чем шире инфраструктура, тем более развитым считается рынок. Инфраструктура земельного рынка включает в себя торги, конкурсы, аукционы, ипотечно-земельное кредитование, финансовое страхование предпринимательских рисков, систему градостроительного и земельного кадастров, налоговую систему, предусматривающую земельные платежи за использование прав земельной собственности, консалтинговые и юридические службы для продавцов и покупателей, а также развитую систему оценочной и риелторской структур.

В определении цены земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. Определяющим ориентиром эффективного вложения капитала выступает процентная ставка. Субъект всегда имеет право выбора положить деньги в банк или купить земельный участок. Поэтому при всех неизменных условиях цену земли можно выразить следующей формулой:

В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Высокая порой стоимость объектов земельного рынка объясняется затратами на их создание, поддержание и реализацию, а также большим количеством организационных мероприятий, необходимых на каждом из перечисленных этапов. Оборот недвижимости оказывает большое влияние на объемы текущего потребления, т. к. для приобретения товара на рынке земли требуется наличие значительного капитала. Следует отметить, что именно эта особенность позволяет использовать объекты недвижимости в качестве объектов инвестиций.

        Виды собственности на землю

Под собственностью на землю можно понимать собственность человека, выраженную в виде земельного участка, который должен быть приобретен в соответствии с законами нашего государства. Правом на собственность обладает любой гражданин нашей страны, юридические лица. Не имеют права на приобретение земельных участков в собственность иностранные лица и лица без гражданства, а также иностранные юридические лица. Таким образом, получается, государство надежно защитило нас от расхищения земельной собственности. Однако здесь следует добавить и то, что сегодня существуют различные виды собственности на землю.

В настоящее время в России существует две формы собственности на землю:

· государственная;

· частная;

            Гос собственность на землю

Под государственной собственностью на землю понимают такие земельные участки, которые находятся в собственности нашего государства и его субъектов.

В соответствии с законодательством РФ (согласно п. 1 ст. 214 ГК РФ) государственная собственность подразделяется на два подвида: 

- собственность Российской Федерации (федеральная собст­венность); 

- собственность субъектов Российской Федерации;

- муниципальная собственность.

В государственной (федеральной) собственности находятся:

· все земли лесного фонда;

· часть земель водного фонда, к ним относятся земли, занятые водными объектами;

· земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; часть земель областей, переданных в процессе разграничения государственной собственности на землю.

К собственности областей относятся:

· земли фонда перераспределения;

· земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности областей, а также ранее приватизированные предприятия, находящиеся в собственности областей;

· земельные участки, на которых расположены государственные унитарные предприятия, государственные учреждения, созданные органами власти областей Экономическая теория.

Муниципальная собственность - это земельные участки, занятые объектами муниципальной собственности, а так же признанные муниципальной собственностью в период разделения земель по уровням собственности. Пример: больницы, дед. сады, мэрия, с/х предприятия (СВХЗ Прогресс), а так же земли общественного пользования (улицы, дороги, скверы, парки). К муниципальной собственности относятся: все земли на территории муниципальных образований, кроме земель частной собственности и земель, отнесённых к федеральной собственности и к собственности областей.

Перечень земельных участков, которые отнесли к тому или иному уровню территориальной государственной собственности готовился территориальными органами исполнительной власти РФ, департаментами имущества и земельных отношений областных и районных администраций, областными и районными Советами (Законодательными собраниями) депутатов, главами администраций областей и муниципальных образований.

            Частная собственность на землю

Право частной собственности на землю граждан и их объединений прямо закреплено в Конституции рф, в ст. 36 которой установлено, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжения землей и др. природными ресурсами, говорится в ч. 2 данной ст., осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Земельные участки, предоставленные гражданам на праве частной собственности, могут находиться у них на праве как индивидуальной, так и общей собственности.

В частной собственности находятся:

· земельные участки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположены индивидуальные жилые дома;

· земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;

· садовые участки;

· земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности;

· земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств;

· приватизированные земельные участки.

Субъекты рынка недвижимости

Субъекты рынка недвижимости - это участники рынка, осуществляющие различные функции, позволяющие рынку функционировать и развиваться. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от вида деятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию.

Различают следующие субъекты рынка недвижимо­сти:

- покупатели;

- инвесторы;

- продавцы

    Продавец на рынке недвижимости

Продавец - это лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, займодатель) и для этой цели вступивший в договорные отношения с покупателем или риэлтером.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

    Покупатель недвижимости

Покупатель - это лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель), и для этой цели вступивший в договорные отношения с риэлтером. Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, имеющее право на данную операцию по закону. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

    Инвестор на рынке недвижимости

Рынок недвижимости тесно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичных и вторичных рынках недвижимости.

Инвестиции - это накопленные сбережения инвестором, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат.

Инвестиционной деятельностью называют выполнение инвестором действий по вложению своих накопленных сбережений или привлеченных денежных средств со стороны в приобретение собственности, которая в будущем будет приносить инвестору доход.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможнось многолетнего использования объекта и сохранения капитала. Инвестиции в жилье обеспечивают прирост денежных средств за счет роста цен на жилье. Высокий спрос на жилье возникает в связи с острой жилищной проблемой, так как в настоящее время приток беженцев только растет, и поэтому это направление инвестирования перспективно и привлекательно.

Если инвестирование в недвижимость приносит доход, это направление является наиболее прибыльным. На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского процента, ожидаемый доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.

В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его стоимость зачастую превышает доходы основной части населения России, поэтому требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита не достаточно хорошо. 

Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных технологий.

Наиболее широко применяется следующие инвестиционные инструменты:

- собственный и заемный капитал;

- ипотека;

- лизинг;

- долговые обязательства;

- взаимно-паевые фонды.

Участники рынка недвижимости

Участниками рынка недвижимости являются професси­ональные посредники, обеспечивающие реализацию объек­тов недвижимости такие как:

- агенты по недвижимости;

- брокеры;

- ри­элтеры;

- оценщики;

- юридические фирмы;

- биржи недвижи­мости;

- страховые компании;

- ипотечные кредиторы;

- дилеры;

- девелоперы;

- менеджеры по управлению недвижимостью;

- средства массовой информа­ции.

    Агент по продаже недвижимости

Агентом по продаже недвижимости может работать только специально подготовленный специалист, имеющий лицензию, выдаваемую специальным государственным органом на основании окончания серии профессиональных курсов. Причем эта лицензия выдается на ограниченный срок, в течение которого активно работающий агент должен окончить и успешно сдать экзамены еще по ряду курсов, охватывающих принципы оценки объекта недвижимости, законодательство и финансирование. То есть, выбирая агента, вы нанимаете высокопрофессионального специалиста, разбирающегося во всех тонкостях и проблемах процесса покупки-продажи недвижимости.

Агент по продаже недвижимости обладает полной информацией о состоянии рынка недвижимости и может определить ценовой диапазон, в котором следует искать дом, а также с высокой точностью рассчитать сумму, необходимую на содержание этого дома, включающую в себя платеж банку, налог на недвижимость, страховку, utilities и тому подобное. После этого агент организует просмотры домов или квартир, выставленных на продажу в соответствии с финансовыми возможностями покупателя и желаемыми характеристиками. Агент поможет разобраться в различных аспектах финансирования, а также сумеет помочь в получении моргиджа на лучших условиях. Агент также берет на себя все хлопоты, связанные с процессом переговоров с продавцом, проведением технической инспекции дома, а также юридическим оформлением сделки.

Если вы продаете свою недвижимость, то можете нанять агента, подписав агентский договор. В соглашении должны быть упомянуты такие вещи как цена недвижимости, сроки продажи и продолжительность сделки.

    Брокеры по недвижимости

Брокеры, как агенты, обязаны соблюдать фидуциарные обязанности по отношению к клиентам, которых они представляют. Эти обязательства означают действия в лучших интересах клиента. Они включают в себя осуществление необходимых действий и помощи в представлении клиента и выполнении агентских обязательств. Например, консультировать продавца о разумной и адекватной цене (если брокер представляет интересы продавца), при необходимости в установленные сроки давать рекомендации других консультантов, прилагать необходимые усилия, чтобы продать недвижимость, или найти подходящего владельца недвижимой собственности (при представлении интересов покупателя).

    Риэлторы

Риелтор,риелторская фирма - это индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости - это риэлтерская фирма.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы явля­ется получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше кли­ентов стремится работать с такой риэлторской фирмой.

    Оценщик недвижимости

Оценщик – это лицо, оказывающее услуги субъектам рынка недвижимости по независимой оценке стоимости объектов недвижимости (оценка – обоснованное мнение независимой стороны о стоимости недвижимости). Профессия оценщика была введена 27 ноября 1996 г. Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития Российской Федерации, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации.

Оценка стоимости недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости;

    Юр фирмы на рынке недвижимости

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Поэтому на рынке недвижимости возникает множество юридических фирм.

Юристы, нотариусы выполняют юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости.

    Биржа недвижимости

Биржа недвижимости - это компания, предоставляющая профессиональные посреднические услуги для собственников недвижимости.

Биржа недвижимости - это организация для заключения крупных торговых сделок. Одна из форм - Земельная палата, которая подготавливает сделки на земельном рынке: договора аренды, продажа прав аренды, вторичный земельный рынок.

    Страховщики рынка недвижимости

Страхование недвижимости и сделок с ней - это страхование рисков, связанных с созданием и эксплуатацией недвижимости, а также рисков участников операций на рынке недвижимости.

Страхование имущества − это вид страхования, в котором в качестве объекта страхования выступает имущественный интерес, связанный с владением,пользованием и распоряжением имуществом. Осуществляется преимущественно в форме добровольного страхования, за исключением страхования государственного имущества, передаваемого в аренду. Страхователями выступают любые предприятия и организации различной организационно-правовой формы, а такжефизические лица.

    Ипотечные кредиторы

Ипотечные кредиторы – это, прежде всего, банки, кредитные агентства, которые предоставляют заемщикам ипотечные кредиты, на условиях возвратности.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.

    Дилер на рынке недвижимости

Дилер на рынке недвижимости - это предприниматель, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессио­нального предпринимателя-застройщика, которого на­зывают девелопером.

    Девелоперы

Девелопер - это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию по­лучила название девелопмент. За рубежом в сфере де­ятельности девелоперов находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация)

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупи­лись инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следую­щее: выбор экономически эффективного проекта; по­лучение всех необходимых разрешений на его реали­зацию от органов власти; определение условий при­влечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и кон­троль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ре­сурсов.

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за рас­ходование их средств, перед банками за возврат кре­дитных ресурсов, несет ответственность за качество про­екта перед государственными органами, перед подряд­чиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договора, определения форм финансирования и возврата вложенных средств.

    Менеджеры недвижимости

Менеджер - это сертифицированный надлежащим образом специалист агентства, работающий с клиентами и заключающий от имени агентства договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Менеджеры недвижимой собственности и активов занимаются управлением инвестиционной недвижимой собственностью, непосредственно принадлежащей страховым компаниям, или управлением портфелем инвестиционной недвижимой собственности для крупных институциональных инвесторов и пенсионных фондов. Менеджеры недвижимости предоставляют экспертные знания в области управления инвестиционной недвижимой собственностью группам инвесторов, которые объединяют свои средства для приобретения портфеля недвижимой собственности через инвестиционные фонды.

    СМИ на рынке недвижимости

Рынок средств массовой информации о недвижимости, с одной стороны, постоянно развивается, но, с другой стороны, достаточно консервативен, потому что на переднем плане всегда находится жилье, которое "было, есть и будет". Для читателя всегда будет интересно «что?», «где?», «как?». Средства массовой информации реализуют реклам­ные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.

В этой связи следует подчеркнуть значение между­народной компьютерной сети интернет, как мощной маркетинговой системы по рекламе международной не­движимости. 

Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие:

- первичный;

- вторичный рынки недвижимости.

Здесь возникает закономерный вопрос различаются ли объекты недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой переоформляются с одного собственника на другого?

Формальной разницы нет, поскольку количество процедур регистрации никак не влияет на качественные характеристики объекта. Разница заключается лишь в том, что впервые проходящий процедуру регистрации объект недвижимости является представителем первичного рынка недвижимости, а объект, находящийся к моменту регистрации в чьей-либо собственности, представляет вторичный рынок недвижимости.

Доля первичного и вторичного рынков недвижимости в структуре рынка определяется степенью активности инвестиционно-строительной политики, ведущейся в конкретном регионе. Как правило, цены вторичного рынка превышают цены первичного на 10–30%. Однако в случае если имеет место дефицит объектов с определенными характеристиками, их цена на первичном рынке может превышать цены на аналогичные объекты вторичного рынка. Кроме того, необходимость дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт, подключение телефона и т. д.) приводит к повышению стоимости таких объектов по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке.

Поэтому невозможно сделать вывод, какой из рынков является наиболее предпочтительным. В данном случае все определяется предпочтениями потенциальных покупателей. Что касается рынка жилья, одним важна престижность объекта, другим – возможность быстрого переезда в купленную квартиру, третьим – возможность планировки квартиры по собственному желанию. В соответствии с этими критериями выбирается первичный или вторичный рынок недвижимости.

Следует отметить, что первичный и вторичный рынки недвижимости находятся в тесной взаимосвязи. Если на одном из рынков наблюдается кризис, это не может не отразиться на другом. Например, в случае риска недостройки новых объектов или переноса срока их сдачи, покупатель будет выбирать необходимый объект недвижимости на вторичном рынке. В результате возрастет количество операций на вторичном рынке, и рост спроса будет сопровождаться ростом цен. Застройщики в свою очередь начнут предлагать потенциальным покупателям более выгодные условия, что вызовет отток покупателей со вторичного рынка недвижимости и будет сопровождаться снижением цен. В том случае, если подобные колебания цен не будут сопровождаться кризисными явлениями в других отраслях экономики, баланс спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлен.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

    Первичный рынок недвижимости

Первичный рынок недвижимости – это рынок, объектами которого являются вновь созданные или впервые представленные для продажи объекты недвижимости. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

Объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность, строящиеся или только что построенные дома. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. 

По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии.

Все представленные на рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа:

- панельные;

- монолитно-кирпичные.

Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики.

Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

    Вторичный рынок недвижимости

Вторичный рынок недвижимости – это рынок, на котором представлены объекты, ранее зарегистрированные в Едином государственном реестре учреждений юстиции.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Вторичный рынок формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в соответствии с формами собственности на них, а, именно, объект от хозяина.

Сделки с объектами недвижимости

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом:

- купля-продажа;

- наследование по закону или по завещанию;

- оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением;

- обмен и мена;

- аренда, наем, поднаем, перенаем.

    Купля-продажа объекта недвижимости

Купля-продажа - это сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать уплаты оговоренной в договоре цены.

При этом продавец обязан передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами при этом объект должен быть в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать передачи проданного ему объекта недвижимости и уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения.

При этом покупатель обязан принять переданный ему объект недвижимости и оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

- индивидуальные сделки (с участием посредника);

- публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион - это публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс - это способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер - это конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

    Мена объектов недвижимости

Мена - это сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

    Обмен объектов недвижимости

Обмен - это сделка между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования) или между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

    Дарение недвижимости

Дарение - это сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому объект недвижимости в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

    Наследование объектов недвижимости

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону.

С соответствии со ст.  ГК РФ существует два основания наследования:

- по завещанию;

- по закону.

Наследование по закону наступает при наличии следующих оснований:

- смерть наследодателя и  принятие наследником наследства:

- наличие определенного состояния (родство с наследодателем, супружество  т.п.), позволяющее призвать наследника к наследованию.

Наследование по завещанию предполагает помимо перечисленных оснований  смерти наследодателя и принятии наследником наследства  наличие завещания, являющегося односторонней сделкой.

Наследование по закону, по общему правилу наступает при отсутствии завещания. Исключение составляют случаи, когда наследодатель лишил всех своих законных наследников наследства, не указав при этом наследника из числа иных лиц. Наследование по закону может наступить и при наличии завещания, в котором наследодатель лишил наследства всех своих наследников по закону, не указав при этом кого либо в качестве наследника из иных лиц (имущество как выморочное в этом случае перейдет в порядке наследования по закону в собственность РФ (п. 2 ст. 51 гк РФ»

. Возможны и иные случаи наследования по закону при наличии завещания. Если наследодатель распорядился в завещании лишь о части своего имущества, в отношении не завещанного имущества возникает наследование по закону. Если завещание признано в целом либо в части недействительным, то в отношении этой части имущества либо наследства в целом открывается наследование по закону. Если наследник по завещанию отказался от принятия наследства или умер ранее завещателя, то причитающаяся такому наследнику доля должна перейти к наследникам по закону при условии, что в завещании не было записано, что все имущество наследодатель оставляет назначенным в завещании наследникам.

    Рента недвижимости

Рента - это сделка, в которой получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная рента;

- пожизненная рента;

- пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

    Аренда недвижимости

Аренда - это сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

- своевременной уплаты арендной платы;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды и отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию. Арендатор имеет право истребовать сданный в аренду объект недвижимости при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды или требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект. С согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

 

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора. Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

    Найм объектов недвижимости

Найм жилого помещения - это операция, в которой одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Оценка недвижимости

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стои­мости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оцен­ка представляет обоснованное мнение независимой сто­роны о рыночной стоимости недвижимости.

В странах с рыночной экономикой существует госу­дарственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. 

Выделяют три основных подхода к оценке:

- доходный,

- затратный

- рыночный.

Последний бывает сравнительным или сопоставительным. Это не удивительно, ведь участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. 

Товарно-денежные отношения развивались и совершенствовались одновременно с развитием общества. Наряду с ними развивалась и оценка, постепенно становясь неотъемлемой составляющей бизнеса. Нет ничего удивительно в том, что на определенном этапе развития человечества оценка сформировалась в качестве самостоятельной области и потребовала научного подхода и связанных с ним теоретической базы, специальных методик и норм с целью их дальнейшего применения на практике.

Причиной возникновения оценки как направления рыночной инфраструктуры можно считать необходимость разрешения имущественных споров, стороны которых для определения объективной оценки имущества привлекали независимых ценовых арбитров. В результате спрос порождал предложение и постепенно оценка стала развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научное направление экономической науки. Со временем были разработаны методологические подходы, усовершенствована теория, появились научные труды на тему оценки. В настоящее время профессия квалифицированных экспертов-оценщиков по престижности приравнивается к профессиям адвоката, финансового консультанта и т. д.

Ни для кого не является секретом то, что человеческий мозг занимается оценкой постоянно. Процесс оценки сопровождает события, явления, возможности, качества, количества и т. д. Дело в том, что вся жизнедеятельность человека непосредственно связана со сбором информации и ее адекватной или неадекватной оценкой.

Профессиональная оценка производится по тем же принципам: оценщик собирает необходимую информацию по какому-либо вопросу и предоставляет ее заказчику, а последний в соответствии с этой информацией принимает решение.

Изменение стоимости недвижимости определяет ряд факторов, проявляющихся на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости, различаются в соответствии с отношением к различным иерархическим уровням:

- к первому уровню относятся влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализируются факторы общего характера, не связанные с объектом недвижимости и не зависящие от него, но оказывающие косвенное влияние на процессы, происходящие на рынке, а соответственно, на объект оценки;

- факторы второго уровня являются локальными (в масштабе города или отдельного района). На данном уровне оценке подвергаются месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы и условия финансирования. Эта группа факторов непосредственно связана с оцениваемым объектом и совершаемыми с ним сделками;

- на третьем уровне находятся факторы, связанные с объектом недвижимости и обусловленные его характеристиками. В данном случае оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.

Следует отметить, что влияние факторов может происходить сразу на нескольких уровнях. Все факторы учитываются последовательно, в соответствии со степенью детализации оценки, а также вида оцениваемой стоимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

- рыночная стоимость;

- инвентаризационная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

    Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущественного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рынке.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная цена - это реальная цена, уплачиваемая при совершении сделки на рынке недвижимости. Является историческим фактом.

    Инвентаризационная стоимость недвижимости

Инвентаризация объекта недвижимости - это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно.

    Инвестиционная стоимость недвижимости

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки —инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

    Ликвидационная стоимость недвижимости

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

    Кадастровая оценка недвижимости

Для оценки объектов недвижимости могут использоваться любые методики, которые утверждены органом, на который возложена задача ведения кадастра. Международная практика насчитывает 15 определений цен предприятия. Самая нижняя цена - цена его ликвидации. Это цена вторсырья. Самая высокая цена - инвестиционная.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленной и утвержденной в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Обзор мирового рынка недвижимости

Мировой рынок недвижимости развивается неравномерно, это очевидно не только в мировом масштабе, но и в отдельно взятой, одной части мира. К примеру, если говорить о Европе, то в таких городах, как Рим, Женева и Мадрид стоит ожидать падение цен, а в Лондоне, Москве и Париже будет и дальше продолжаться быстрый рост. Если рассмотреть азиатский рынок, то здесь ценовая динамика, скорее всего, будет отрицательной, особенно в таких крупных городах Азии, как Сингапур, Мумбаи, Хошимин, Ханой, Шанхай и Гонконг. Хотя есть и оптимисты среди аналитиков, которые прогнозируют повышение стоимости жилье в некоторых городах, например в Пекине рост стоимости жилья, может, по их мнению, составить 10 процентов.

Прогноз, составленный одной из ведущих компаний мира, специализирующейся на прогнозах рынка жилья - считается наиболее вероятным вариантом, развития мирового рынка недвижимости в наступившем году, хотя присутствуют и факторы, которые могут повлиять на ситуацию. Например, стихийные катаклизмы, такие, как наводнение в Бангкоке, сильно повлиявшее на состояние азиатского рынка недвижимости. Вполне вероятно, что это стихийное бедствие станет причиной, оттока инвесторов от рынка этой страны, в частности из столицы Бангкока.

Из-за предпринятых «охладительных» мер сектор недвижимости в Сингапуре, Гонконге и Пекине может развиваться немного хуже, чем ожидают эксперты. Не совсем стабильная ситуация в России, сложившаяся в конце 2012 года, а также в некоторых странах Ближнего Востока и Африки, тоже непосредственным образом может отрицательно повлиять на ситуацию мирового рынка недвижимости.

    Объемы роста недвижимости в мире

Согласно информации Experian, в 2012 году объемы строительства в 19 странах Евросоюза понизились на 2,1 %. По прогнозам, в 2013 году количество новых объектов вырастет на 0,4 %, в 2014 — на 1,7 %. В течение двух ближайших лет меньше домов будут возводить в Испании и Португалии: этим странам нужно избавиться от большого количества нераспроданных объектов. Самым оживленным будет рынок Германии: в 2013 году в строительство будут вложено почти 147 млрд евро.

Однако нужно отметить, что есть в мире страны с устойчивым развитием рынка недвижимости, хотя в целом, те мировые экономические показатели, которые просматриваются на сегодняшний день, являются зеркалом мирового рынка недвижимости.

Стоимость жилья на мировых рынках недвижимости стабильно растет, подсчитали эксперты аналитического портала GlobalPropertyGuide.com. Даже в странах с отрицательной динамикой жилья падение цен замедляется. В отличие от России – в этом году цены на российскую недвижимости снижались в два раза быстрее, чем в прошлом. Впрочем, эксперты объясняют это ослаблением курса рубля.

Цены на жилье (после вычета уровня инфляции) выросли в 28 из 41 стран мира, ставших объектом исследования Global Property Guide.

        Страны по темпам роста цен на недвижимость

Наибольший рост цен ( с учетом инфляции) за год (третий квартал 2012 года – третий квартал 2013 года) зафиксирован:

- в Дубае - 21,37%;

- в Тайване – 14,98%;

- Таллине, Эстония, — 12,46%;

- на Филиппинах – 11,09%;

- в Германии – 9,6%.

При этом за предыдущий период (третий квартал 2011 – третий квартал 2012 года) рост цен был гораздо меньше. Так, в Дубае цены выросли на 14,43%, Тайване – 5,45%, на Филиппинах – 4,62%, в Германии – на 1,21%. Интересно, что за этот период цены на жилье в Таллине не только не выросли, но и снизились на 0,86%.

Также весьма существенно выросли цены в США – за год индекс цен на дома S&P/Case-Shiller (рассчитывается для 20-ти крупнейших городов США) вырос на 9,43%. Стабильный рост наблюдается уже на протяжении пяти кварталов подряд. В третьем квартале 2013 года цены выросли на 2, 03%, во втором – на 1,71%, в первом – 3,13%, а в четвертом квартале 2012 года – на 2, 25%. Более того цены растут во всех 20 главных городах США, а наибольший рост цен за указанный период зафиксирован в Лас-Вегасе –25%.

Среди европейских городов эксперты считают настораживающим рост цен в Германии. По оценке Бундесбанка, цены на жилье в крупнейших городах Германии (например, Берлин, Мюнхен, Гамбург, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф) завышены примерно на 20%. С 2010 года рост цен на квартиры в этих городах составил более 25%, тогда как стоимость домов повысилась менее значительно.

В течение ряда лет Германия сохраняет за собой статус «островка стабильности». Иностранцы и местные жители инвестируют в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду, другие – покупают для того, чтобы в случае чего иметь «запасной аэродром» в стране со стабильной и, вероятно, самой сильной в Европе экономикой.

Эксперты констатируют, что экономический кризис не оказал негативного влияния на рынок недвижимости Германии. Он, наоборот, выиграл, благодаря глобальной рецессии. Главной причиной роста цен в 2012 году стал страх немцев перед кризисом евро. Для многих недвижимость является более надежным сохранением средств, чем другие активы.  Согласно опросу института Forsa, каждый четвертый немец готов инвестировать в недвижимость, а каждый третий  – покупает недвижимость в качестве обеспечения для себя достойной пенсии. Это на 50% больше, чем в 2011 году. По сравнению с недвижимостью других европейских стран жилье в Германии по-прежнему остается весьма доступным.

Эксперты объясняют увеличение стоимости жилья ростом экономики и некоторым снижением процентных ставок по кредитам.

    Страны с темпами падения стоимости недвижимости

В аутсайдерах рейтинга с отрицательной динамикой стоимости жилья оказались:

- Испания (минус 9,46%);

- Греция (минус 8,85%);

- Россия (минус 8,18%);

- Румыния (минус 7,15%);

- Загреб, Хорватия (минус 6,56%). Во всех указанных странах падение цен замедлилось – в некоторых случаях даже в 2 раза. Исключение составляет Россия – за предыдущий год (третий квартал 2011 – третий квартал 2012 года) падение цен составило 3,94%, то есть почти в два раза меньше, чем сейчас. 

    Города мира с самой дорогой недвижимостью

Всегда интересно просматривать всякого рода рейтинги, и рейтинг списка городов с самой дорогой недвижимость не исключение. Итак, где же жить дороже всего? Точнее, какой кусок земли имеет наибольшую стоимость в исчислении у.е. на кв. м?

На первом месте располагается столица Великобритании. В так любимом российскими олигархами Лондоне средняя стоимость недвижимости в центре составляет 21800–36200 USD/кв.м. Город является одной из двух финансовых столиц мира, наряду с Нью-Йорком. Также Лондон – на первом месте в Европе по ВВП, а аэропорт Хитроу лидирует в мире по пассажирообороту. Кроме того, наибольшее количество высших учебных заведений в Европе делают столицу Великобритании важнейшим образовательным центром. Существенным фактором относительно стоимости недвижимости в Лондоне является высокая плотность населения Лондона.

Деловой центр США оправдывает свой статус со средней стоимостью 12510–20456 USD /кв.м в центральной части города. Нью-Йорк – на первом месте в стране по численности и густоте населения.

Нью-Йоркская фондовая биржа – крупнейшая в мире. Во многих сферах жизнедеятельности, включая индустрию развлечений, моду, медиа, искусство, финансы и исследования, американский мегаполис один из первых в мире. 

Замыкает тройку этого рейтинга Москва. В центре столицы Российской Федерации цена жилья колеблется в районе 10764-20506 USD /кв.м. Москва – это транспортный, экономический, политический, культурный и научный центр России. Подпитываемая нефтегазовой промышленностью растёт экономика страны. И значительная часть финансового потока идущего в столицу в ней и остаётся.

Если вы пожелаете поселиться в «столице моды», следует учесть что за кв.м придётся заплатить 12930-19500 USD.

Париж – это одна из главных туристических мекк в мире. Как следствие, старая часть города не может быть использована коммерческими организациями в своих целях. Туризм является одной из главных составных частей экономики города вкупе с Hi-Tech и финансами. Нехватка места для жилья и коммерции в столь привлекательном с экономической точки зрения регионе и ведут к дороговизненедвижимости в Париже. 

Стоимость недвижимости в Гонк Конге - 10490-14780 USD /кв.м. Гонк Конг – один из двух особых административных регионов Китая, обладающий повышенными автономными правами. Город является крупным портом. Кроме того, Гонк Конг входит в число финансовых столиц мира. Валюта региона, гонконгский доллар – девятая в мире по ликвидности. А нехватка жилого пространства при высокой густонаселённости привела к постройке множества небоскрёбов, делающих Гонк Конг самым вертикальным городом мира.

Стоимость жилья - 11500-17000 USD /кв.м.

Сингапур – это город-государство, расположенный на острове в юго-восточной Азии и являющийся одним из самых загруженных портов в мире. Остров находится на пересечении водных путей, соединяющих Восточную Азию с Южной Азией, Африкой и Европой. Плотность населения в городе составляет порядка 7000 чел./кв.м. Благоприятный для бизнеса политический климат привёл к тому, что многие крупные корпорации выбрали именно Сингапур своим домом. Сильная и продолжающая расти экономика города, важной частью которой является Hi-Tech, вместе с вышеприведёнными характеристиками города оказывают своё влияние на стоимость недвижимости.

В японской столице при покупке квартиры следует ориентироваться на 7600-17070 USD/кв.м. Токио – крупнейший город мира по численности населения, а также в экономическом плане. Токийская фондовая биржа – одна из крупнейших в мире и первая в стране. В городе находятся офисы больших корпораций, что обуславливает высокую заработную плату в столице Японии.

Стоимость покупки жилья в Барселоне составляет 9160-9870 USD /кв.м. Барселона находится на первых позициях в рейтингах туристических, культурно-спортивных, экономических и выставочных центров мира. Город – четвёртый по ВВП в европейском союзе. Также Барселона - одна из мировых столиц моды и один из важнейших портов побережья Средиземного моря. Недвижимость, квартиры, дома в Барселоне всегда была выгодна в целях инвестиций.

Весьма неожиданно появление в числе городов с самой дорогой недвижимостью индийского Мумбаи (бывшего Бомбеи), где квадратный метр жилья оценивается в 8600-12300 USD. Высокие цены на недвижимость определяют большая плотность населения, архаичные земельные законы, быстрая урбанизация вкупе с постоянно растущей экономикой. 

Средняя стоимость недвижимости - 10870-18400 USD/кв.м.

Город расположен между озером Женева и швейцарскими Альпами. В Женеве находится штаб-квартира Международного комитета Красного Креста, а также многие департаменты ООН. Кроме того, город является шестым по значимости финансовым центром в мире. Все вышеперечисленные факторы и приводят к тому, что стоимость жилья в Женеве одна из самых высоких на планете. Недвижимость в Швейцарии выгодна и устойчива на рынке недвижимости.

    Ивестиции в недвижимость в странах

В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена  изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды. Инвестиции в жилье остаются пусть и небольшим, но одним из самых надежных способов заработка.

Эксперты компании EVANS проанализировали рынки жилой недвижимости более 40 стран мира и составили рейтинг самых привлекательных регионов мира для покупки квартир и домов. 

        Недвижимость в Турции

Турецкая экономика в последние годы, показывает, вызывающие зависть у многих стран темпы роста, а международные рейтинговые агентства неизменно присваивают высшие международные инвестиционные рейтинги этой стране, по привлекательности вложения капитала в ее экономику

. Особой популярностью, как у туристов, так и у инвесторов в недвижимость пользуется Анталия. Здесь очень хорошо развита инфраструктура, а популярность города общеизвестна, поэтому квартиры в Турции, покупают чаще всего в Анталии, уж точно в большинстве случаев.

Современная Турция по комфорту жизни не уступит многим странам, а собственная недвижимость в Турции, это не только привилегия проводить отпуск, в своей квартире, но и предоставляет возможность комфортного проживания в теплой стране, наслаждаясь жизнью, дыша свежим морским и горным воздухом! Обращайтесь - поможем купить недвижимость Турции, квартиры, дома от застройщиков, сопровождение сделки купли-продажи.

        Недвижимость во Франции

Добро пожаловать в неповторимую страну моды, изящества, свободы и роскоши! В страну, где Вы будете себя чувствовать достойно своего статуса, приглашаем Вас в одну из самых прекрасных стран мира Францию. Интерес россиян к недвижимости во Франции сложился исторически. Инвестирование во французские дома, квартиры, земельные участки — это надежное вложение капитала. И надежность в данном случае выступает на первом месте, поскольку рынок страны в целом весьма развит и стабилен, отсутствуют предпосылки для резких скачков цен. Однако ежегодный рост на уровне 6—15% (в зависимости от региона и вида недвижимости) фактически гарантирован.

Наблюдается стабильный рост цен на недвижимость в таких районах, как: Эльзас, Нормандия, Лангедок-Руссильон, Юг - Пиренеи, Север - Па-де-Кале, Пикардия, Рона - Альпы. В целом инвестирование во французскую недвижимость - это примерно то же самое, что вложение средств, в бриллианты или золото, которые не теряют своей ценности со временем, гарантируя сохранность и приумножение капитала своего владельца. 

В последнее время на рынке недвижимости Франции активными игроками выступают иностранцы, в частности англичане, итальянцы, немцы. Жители скандинавских стран охотно вкладывают свои деньги в недвижимость на юге Франции. Дома и квартиры в Париже более охотно раскупают россияне, жители Ирана, японцы и китайцы. У наших соотечественников также большим спросом пользуются пригороды Парижа и Лазурный берег, особенно район Ниццы. Например, в Париже цена квадратного метра колеблется от 2 до 9 тыс. евро (зависит от округа). 

Лазурный Берег славится самыми высокими ценами на недвижимость, но, несмотря на это, сосредоточил в себе большую часть вторых домов, приобретенных иностранцами во Франции. Имея в своем арсенале около 200 прекрасных пляжей, 15 спа-центров, 21 площадку для гольфа, 36 пристаней для яхт и 17 казино (пять из которых — в Монако), Кот-д’Азур ежегодно принимает миллионы отдыхающих. При этом самыми популярными направлениями для отдыха считаются Ницца и Канны, где ежегодно проводится знаменитый кинофестиваль.

На Лазурном Берегу большинство российских покупателей жилья проводят лето, поэтому самый популярный тип недвижимости — это вилла. Стоимость виллы, расположенной на первой береговой линии – 5–6 млн евро. Россияне предпочитают приобретать дома на побережье стоимостью от 800 000 до 1 200 000 евро. Если вы планируете купить жилье на Лазурном берегу с целью дальнейшей сдачи его в аренду, то в этом случае, выгоднее вложить деньги в апартаменты.

Особенно выделяется на французской Ривьере Сен-Тропе, отличающийся от остальных курортов финансовой стабильностью. Город приобрел известность в 1960-е годы благодаря знаменитой Брижит Бардо. Сначала сюда потянулась богема Парижа, а потом и всего мира. Позднее ей на смену пришла аристократия. В Сен-Тропе есть два района, в которых вторые дома покупают олигархи со всего мира: Ле-Парк де Сен-Тропе и Таити, где находится самый знаменитый на Кот-д’Азур пляж. В Ле-Парк де Сен-Тропе стоимость виллы варьируется от 5 до 70 млн евро. В Сен-Тропе в отличие от Кап-д’Антиб или Монако пляжи песчаные, поэтому идеальны для отдыха с детьми. 

Кап-Ферра - самое дорогое место во Франции. Здесь стоимость недвижимости может превышать 100 млн евро. Мыс застраивался в XIX - начале XX веков. Свободных участков нет давно, поэтому остается только одно - приобрести существующую виллу. Дома на первой линии всем известны, их не так много, а число желающих купить эти виллы в разы превышает количество самих объектов. Вот почему цены на недвижимость в Кап-Ферра застрахованы от значительного падения - за прошлый год снижение составило символические 0,6%. По данным агентства Chesterton, средняя цена за квадратный метр составляет 32,5 тыс. евро.

Наши соотечественники постепенно начинают осваивать и район Французских Альп. Популярным этот регион стал за счет развивающихся горнолыжных курортов. Там можно приобрести довольно дешевое жилье (в пределах 60 000 евро). Прежде всего, цена определяется площадью объектов, которая составляет не так уж и много (18-20 кв.м.). Такое малогабаритное жилье предпочитают приобретать в собственность поклонники горнолыжного отдыха, которые большую часть суток предпочитают проводить на склонах. Те, кто для себя выбирает более комфортный отдых, могут приобрести отдельно стоящий домик, в котором есть все необходимое: оборудованная кухня, ванна, роскошно обставленная гостиная.

Тем, кто хочет приобрести недвижимость во Франции, следует обратить внимание на Бордо. Здесь запланировано строительство скоростной железной дороги, вследствие чего продолжительность поездки с Бордо до Парижа составит всего два часа. Это придет к тому, что жилье в этом городе значительно поднимется в цене. 

Однако, кроме Лазурного Берега, Монако, центрального Парижа и прочих мест концентрации престижных владений, во французских исторических провинциях существует много живописных уголков, где дом общей площадью 100 кв. м, готовый к проживанию, с хорошим земельным участком стоит от 150 000 евро. Французские провинции отличаются разнообразием не только природных ландшафтов, местных нравов и исторических традиций, разнообразны также цены на недвижимость. 

Франция – это еще и многочисленные острова, разбросанные по различным частям света. Самый известный из них – Корсика – находится в Средиземном море. Загадочные Таити и Бора-Бора – в Тихом океане, берега прекрасной Гваделупы омывают берега Карибского моря. Недвижимость на островах значительно дешевле, чем в самой Франции, а по качеству мало чем уступает. К демократичным ценам прибавьте возможность почти круглогодично купаться в теплом море и наслаждаться экзотической природой. 

Согласно прогнозам экспертов, в 2010 году инвесторы смогут найти во Франции большое количество выгодных предложений. Многие инвесторы сменили рынки других стран на Францию благодаря ее умеренным ценам на недвижимость и стабильности.

        Недвижимость в ОАЭ

Новейшая история рынка недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов помнит несколько головокружительных виражей. С середины 2000-х годов, когда власти эмирата открыли для иностранцев грандиозные строительные проекты Дубая, сюда хлынули многочисленные спекулянты со всего мира. Огромный спрос стимулировал небывалый рост цен – только за 2007 год недвижимость в Дубае подорожала на (!) 70%..

Однако уже с конца 2008 года ситуация кардинально изменилась. Ветер мирового финансового кризиса сдул с рынка недвижимости ОАЭ всех инвесторов, в результате между 2008 и 2011 годами количество сделок в Дубае обвалилось на 70%, цены рухнули – на 50-60%, а многомиллионные строительные проекты оказались замороженными. Финансисты компании Citigroup подсчитали, что с 2008 года в Арабских Эмиратах были отложены или отменены проекты на общую сумму $757 млрд. Это больше, чем в Египте, Ираке, Кувейте, Саудовской Аравии и Катаре вместе взятых.

В те годы в законодательстве ОАЭ произошло несколько важных изменений, которые стимулировали развитее жилищного рынка. В частности, в 2011-м правительство Эмиратовувеличило срок действия резидентских виз для иностранных покупателей недвижимости с шести месяцев до трех лет. В 2012-м секторе недвижимости ОАЭ начался новый этап  –  восстановительный. Уже к середине 2013-го все типы жилья в самом либеральном эмирате, Дубае, начали уверенно дорожать. Так, к июню 2013-го квартиры выросли в цене на 38% в годовом исчислении, виллы – на 24%.

Вслед за Дубаем на поправку пошли Абу-Даби, Шарджа и другие эмираты, где с начала 2013-го стали отчетливо заметны признаки роста цен и количества сделок с недвижимостью. Как только экономика Дубая начала восстанавливаться, местные девелоперы объявили о запуске новых смелых проектов, благодаря которым эмират уже успел прославиться на весь мир. Помимо многочисленных жилых и коммерческих комплексов, они планируют построить гигантский сафари-парк, в котором разместиться тысяча животных и птиц, самый большой на планете парк живых цветов, огромное колесо обозрения, и центр развлечений, который по своим размерам обгонит Гайд-парк в Лондоне.

        Недвижимость в Италии

На сегодняшний день жилая недвижимость в Италии оценивается, как одна из самых стабильных в мире, которая не подвержена резким колебаниям и по престижности, может сравниться с любой зарубежной недвижимостью. Если брать статистику десяти последних лет, то стоимость недвижимости в Италии, если, конечно же, упустить сильно пошатнувший все экономически сферы финансовый кризис, регулярно увеличивалась, причем довольно прогрессивно. Аналогично росло число и сделок, совершаемых с ней.

Правда, как раз в разгар кризиса рынок недвижимости прогнозируемо замер. Число совершаемых операций упало чуть ли не на 20 процентов, что совсем неудивительно. Но вот цены на жилье изменились незначительно. Снижение составило всего 2-3 процента. Парадокс? В какой-то мере да, но на самом деле все объяснимо. Довольно большая часть жилого фонда находится в непосредственной собственности итальянцев. А понимая, какой спрос установился на жилье в этой стране, в том числе среди иностранцев, добровольно снижать свои доходы граждане не намерены. Тем более зная, что за временной «заморозкой» обязательно последует повышение.

У иностранных граждан заслуженным спросом пользуются хорошо изученные и популярные регионы такие как Лигурия, Пьемонт, Тоскана , Лацио, Ломбардия, Северные Озера. Причем то, сколько стоит недвижимость в Италии, в существенной мере ниже, чем аналогичные предложения в Австрии, Швейцарии, Германии или Франции. Так уж сложилось, но при этом стабильное развитие экономики государства на Апеннинском полуострове делает ваше приобретение выгодной инвестицией.

По мнению многих экспертов, изучающих рынок недвижимости Италии, наиболее выгодными вариантами для покупки жилья сегодня являются регионы Ломбардия, Лацио, Лигурия, Тоскана . Достойным внимания является и Сицилия, где продажи весьма умерены, что гарантирует стабильность цены. 

А вот северные регионы, обладая респектабельными особняками и повышенным спросом обуславливают высокую стоимость. Здесь следует обратить внимание на регион озер Комо, Маджоре и Гарда.

Мы не упомянули Рим. Ну как же - вечный город.  Жилье здесь идет от от 5 тысяч евро за кв.м. Среди предложений - квартиры в центре города, а также виллы на побережье. 

Милан не отстает от Рима и является северной столицей Италии, мировой столицей моды, и городом , где в 2015 году будет проходить мировая выставка ЕХРО, поэтому есть прогнозы роста цен в этом городе, хотя казалось бы уже дальше не куда. Купив апартаменты в Милане , Вы можете гарантировать себе хороший круглогодичный доход. Спрос на аренду постоянно растет, это обусловлено огромным количеством университетов мирового значения, международными выставками, сменяющими одна другую,  и огромным количеством туристов.

В мире трудно найти другую такую страну, где  слово белла можно повторять бесконечно, восхищаясь мировым культурным наследием этой страны. И покупая недвижимость в Италии, Вы не просто покупаете дом , а покупаете кусочек ее истории и культуры. 

        Недвижимость в Англии

Ищете жилье в стране, где Вы будете себя чувствовать комфортно и безопасно, просим Вас в страну демократии и добро пожаловать в одну из самых русскоговорящих стран мира Англию.

Для международных инвесторов английская недвижимость стала олицетворением безопасности, надежности, прибыльности, своеобразным сейфом, в котором эффективно и престижно хранить деньги. По утверждению аналитиков, только с 2009 года лондонская недвижимость в престижных районах подорожала на 60%. Самые последние аналитические данные показывают, что в течение июня 2013 года, количество сделок купли-продажи недвижимости в Англии и Уэльсе выросло на 1 % (с 59 854 до 60 168). Число объектов недвижимости, проданных в Англии и Уэльсе в июне 2013 года увеличилась на 16%.

В целом рынок недвижимости Англии можно назвать растущим, хотя некоторые районы демонстрируют снижение цены. На данный момент, «лакомый кусочек» для любого инвестора - недвижимость Лондона и его пригородов, цены на которую растут в максимальном темпе. Это обусловлено не только престижностью объектов недвижимости в данном регионе, но и большими перспективами для дальнейшей выгодной перепродажи объекта или сдачи его в аренду. Спрос на недвижимость Лондона уже много лет превосходит предложение - поэтому и отличается высокой степенью ликвидности.

Цены и спрос на недвижимость в Англии также зависит от типа недвижимости - будет ли этоквартира в жилом доме, отдельно стоящее здание, обычный типовой домик или элитное жилье.

Аналитики, изучив потребительский спрос международных инвесторов, пришли к выводу, что наибольшей популярностью пользуется недвижимость в престижных районах Лондона вне зависимости от типа объекта, или отдельно стоящие дома в пригородах Лондона. При этом скромная квартирка в центре Лондона может стоить едва ли не дороже роскошного дома в пригороде.

        Недвижимость в США

Тот, у кого стал вопрос приобрести собственность в США, или другую подобную за рубежом, долго не размышляют и останавливают свой выбор на этой стране.

Недвижимость в США по-прежнему находится у дна. За последнее время цены выросли на скромные 1.6 %. Строительство новых домов все еще у минимумов. Банки как продавали, так и продают дома, которые перешли к ним, потому что кредиторы не смогли за них платить.

Средняя стоимость дома в США равнялась 190 тысячам долларов.

Самым дорогим городом является Сан-Франциско. Естественно, есть множество небольших городов, где дома стоят дороже, но если рассматривать агломерации, то недвижимость в Сан-Франциско стоит дороже всего.

Вообще в первой десятке преобладает Калифорния. Точнее в первой шестерке, потому что в ТОП-6 пять калифорнийских агломераций. В ТОП-6 вклинивается только Гонолулу (Гавайи). Гонолулу на четвертом месте. Дом в Гонолулу вам обойдется в 467 тысяч долларов. Стоит заметить, что цены на недвижимость в Калифорнии падают, но это не мешает ей оккупировать верхние места рейтинга.

.На последних местах плетутся Детройт и Лас-Вегас.

Детройт переживает не лучшие времена. За последние пять лет цены в штате Мичиган, крупнейшим городом которого является Детройт, цены упали на 27 %. Еще хуже дела обстоят в Неваде. Недвижимость в игорном штате за последние пять лет подешевела вдвое. Средняя стоимость дома в Лас-Вегасе сейчас составляет 120 тысяч долларов США.

        Недвижимость на Канарах

Канарские острова - это архипелаг, состоящий из семи крупных островов и группы мелких, пока не заселенных. Главный и самый популярный у туристов и покупателей недвижимости на Канарах – сказочный Тенерифе, здесь же находится одна из двух столиц архипелага - город Санта-Крус.

В Тенерифе разветвленная инфраструктура, здесь находятся уникальные природные объекты – кратерные вулканические образования, горы, несколько национальных парков с экзотической уникальной флорой и фауной.

На острове множество развлекательных комплексов - аква-парки, тематические парки, проводятся сезонные карнавалы. Недвижимость в Тенерифе, безусловно, привлекает к себе основное внимание покупателей жилья на острове, но это не значит, что другие острова менее востребованы.

Впрочем, и другие острова привлекают к себе, но только интерес отдыхающих и путешественников, а не искателей жилья. Канарские острова – это особая экономическая зона Испании, поэтому при покупке недвижимости, налоги и расходы здесь ниже, чем в самой Испании. На Канарских островах купить квартиру, дом, виллу, недорого от собственников, жилья по ценам застройщиков. 

        Недвижимость в Египте

Египет очень древняя страна, находящаяся в уникальном, природном месте, идеально подходящем, для отдыха и возможности комфортного проживания в течение круглого года.

Сухой пустынный климат и морской воздух благотворно влияют на здоровье любого человека, а отсутствие вблизи промышленности, объективно делают курорты Египта, в первую очередь Хургаду и Шарм Эль Шейх, идеальным местом. Хургада наиболее демократичный курорт Египта, да и менее дорогой, чем Шарм Эль Шейх. Хургада предлагает туристам - пляжный отдых, экскурсионные и развлекательные туры, в Каир, в Луксор, морские прогулки с купанием у коралловых рифов, виндсёрфинг, разные вида снорклинга и дайвинга. Те, кто решил, приобрети недвижимость в Хургаде, надеются обзавестись в этом курортном городе, недорогим жильем, недалеко от моря. Этот известный курортный город, широко и хорошо известен далеко за своими пределами, как курорт, для круглогодичного отдыха, по доступным ценам.

Шарм Эль Шейх по уровню соответствует европейским курортам, здесь вдоль береговой линии расположено множество отелей, пляжей, город с юго-запада граничит с национальным парком Рас-Мохаммед, а на северо-востоке с национальным заповедником Набк. В этой стране, купить жилье может, любой иностранный гражданин, нет никаких ограничений и дополнительных условий, в законодательств Египта, при купле-продаже недвижимости, иностранному покупателю необходим всего один документ – это заграничный паспорт.

 

Рынок недвижимости в России

Текущую ситуацию на рынке недвижимости России можно охарактеризовать как застойную. За 2013 год сложилась достаточно специфичная ситуация, когда появилось множество факторов неопределенности, связанных и с рынком строительства и с экономической ситуацией в мире в целом. Итогом стало замедление темпов возведения новостроек по всей России.

В ближайшие три-четыре года ожидать возвращения активности застройщиков не стоит. Сейчас практически каждый город, в том числе и крупные мегаполисы, насыщены жилыми комплексами и спрос на новые квадратные метры стабилизировался. В связи с этим конкуренция перейдет в иную плоскость - цена на жилье будет сохраняться на том же уровне, но будут улучшать дополнительно оказываемые услуги.

Несмотря на то, что во многих регионах произошло повышение стоимости квадратного метра на 2-4% за год, считать такое изменение негативным нельзя. Изменение цен на квадратный метр в 2013 не было монотонным и полностью подчинялось сезонным колебаниям.

Так в начале года было заметно повышение стоимости недвижимости, которое было скорректировано в начале весны. Следующим этапом подъема стал конец лета и начало весны, когда стоимость вновь несколько поднялась. Перекрыты эти изменения были традиционным зимним спадом.

Самым интересующим и в целом характеризующим общие тенденции российской недвижимости является рынок Москвы и Подмосковья. Москва возглавляет рейтинг стоимости 1 кв.м. жилья в России.

Второе место закреплено за Санкт-Петербургом, третье - Екатеринбургом, далее по списку десяти самых дорогих по стоимости городов РФ следуют Хабаровск, Калуга, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Тюмень, Краснодар, Ярославль.

Делать однозначные прогнозы на 2014 год достаточно трудно. На данный момент цены на недвижимость по всем регионам могут измениться в связи с новым налогом на владение. Несмотря на то, что содержание квадратных метров теперь будет обходиться дороже, велик шанс, что произойдет постепенной понижение стоимости квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке.

В связи с появившимися слухами об отзыве лицензий многих банков, за второе полугодие 2013 года повысился спрос на современные кирпичные и монолит-кирпичные дома. Именно такое резкое повышение покупательской активности несколько повысило стоимость квадратных метров качественного жилья. Но сохранения темпов продаж более дешевых вариантов, которые зачастую приобретаются для собственных нужд, вероятнее всего вызовет стагнацию в конце 2014 года, а затем и постепенное понижение цен.

На данный момент практически невозможно дать точный прогноз касательно того, какой будет ситуация на рынке недвижимости в 2014 году. Если результаты прошлого года были ожидаемыми, то кризисная обстановка, изменения среди банков России, а также несбывшиеся опасения о девальвации рубля, делают ситуацию крайне неопределенной.

Источники и ссылки

    Источники текстов, картинок и видео

bib.convdocs.org – сайт рефератов р ынок коммерческой недвижимости

center-yf.ru - центр управления финансами, формы собственности на землю

place.to-build.ru - всё о строительстве домов и коттеджей 

bankreferatov.ru- банк рефератов, функции и особенности рынка недвижимости

knigi-uchebniki.com - книги и учебники на сайте, рынок земли

str.v-nedv.ru - статьи, обзор рынка недвижимости

.gazeta.ru - газета. ру, цены на жилье в мире

hqhomes.ru - статьи на сайте, города мира с самой дорогой недвижимостью.

sobesednik.ru - журнал Собеседник, обзор рынка недвижимости России

4434.info - статьи на сайте, обзор недвижимости в США

irn.ru - аналитические статьи, обзор рынка недвижимости Англии

italybrand.ru - недвижимость в Италии от агентства GM Studio

prian.ru - статьи и публикации, обзор рынка недвижимости ОАЭ

economic-s.ru – авторские статьи рынок жилья

realtscool.com -  практический курс риэлтора первичный и вторичный рынок недвижимости

sarov-realty.ru - Саровский центр недвижимости, субъекты рынка недвижимости

recher.ru – интернет журнал, брокерское или агентское соглашение

xreferat.ru – банк рефератов, экономика недвмжимости

dometra.ru – энциклопедия недвмжимости первичный рынок недвижимости

worldluxrealty.com - агентство зарубежной недвижимости недвижимость мира

bibliotekar.ru – электронная библиотека сегментация рынков недвижимости

addhome.ru - обзор рынка недвижимости Франции

studopedia.ru - студопедия субъекты рынка недвижимости

domik.israelinfo.ru - статьи на сайте, управление недвижимостью

grandars.ru - статьи о недвижимости, риски на рынке недвижимости

occ24.kz -  аналитическое обозрение, прогноз развития рынков зарубежной недвижимости

    Ссылки на интернет-сервисы

google.ru - крупнейшая поисковая система в мире

video.google.com - поиск видео в интернете черег Гугл

translate.google.ru - переводчик от поисковой системы Гугл

yandex.ru - крупнейшая поисковая система в России

wordstat.yandex.ru - сервис от Яндекса позволяющий анализировать поисковые запросы

video.yandex.ru - поиск видео в интернете через Яндекс

images.yandex.ru - поиск картинок через сервис Яндекса

youtube.com - поиск видео на youtube 

    Ссылки на прикладные программы

office.microsoft.com - сайт корпорации создавшей Майкрософт Офис

chrome.google.ru - браузер для работы с сайтами

hyperionics.com - сайт создателей программы снимка экрана HyperSnap

windows.microsoft.com - сайт корпорации Майкрософт, создавшей ОС Виндовс

    Создатель статьи

vk.com/id238040329

odnoklassniki.ru/profile/236293636061

facebook.com/profile.php?id=100008317868136

twitter.com//Елена Лукьяненко @goldcoin7777

plus.google.com/111295713717655619651/posts

lenaluckyanencko.ya.ru

hellenker4.livejournal.com

my.mail.ru/mail/hellen.k7

liveinternet.ru/users/hellen777

hitaemianalisiruem.blogspot.com

linkedin.com/profile/view?id=340716736&trk