Залог (Pledge) - это

способ обеспечения обязательств в гражданско-правовых отношениях и в банковской практике, мера пресечения в уголовном процессе, является гарантом возврата денежных средств заемщику, формой участия в собственности компании, регулируется законодательными актами, оформляется договором

Определение залога, история залога, залог в Древнем Риме, залог в России, залог в гражданском праве, понятие залога, виды залога, предмет залога, принципы залога, прекращение залога, реализация залога, договор залога, залог в банковской практике, ипотека как форма залога, кредиты под залог, залог в уголовном праве, залог вещей в ломбарде

Залог - это, определение

Залог - это институт гражданско-правовых и кредитно-денежных отношений, вид меры пресечения в уголовном процессе. Является одним самых надежных способов обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем. Регулируется законодательством и нормативными документами. Оформляется с помощью договоренности или нотариального заверения, подлежит реализации в случае неисполнения обязательств Залог - это в гражданском праве один из способов обеспечения исполнения обязательств. Кредитор (залогодержатель) имеет право при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими заемщиками Залог - это юридически или равнозначно оформленное владение землей, выступающее залогом выплаты денег. Залог дает кредитору, в пользу которого он выдан залогополучателю (chargee), преимущественное по сравнению с не имеющими обеспечения заемщиками право на получение части дохода от заложенной земли или поступлений от ее продажи Залог - это участие в собственности компании, оформляемое в пользу заемщика (например, владельца долгового обязательства (debenture holder) в целях обеспечения возврата ссуды Залог - это в гражданском праве имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства Залог - это в уголовном процессе вид меры пресечения. Заключается во внесении денег или ценностей в депозит суда обвиняемым, подозреваемым либо другим лицом или организацией, в обеспечении явки обвиняемого, подозреваемого по вызовам лица, производящего дознание, следователя, прокурора, суда. Может применяться лишь с санкции прокурора или по определению суда Залог - это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором заемщик (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими заемщиками, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Залог - это заклад, обеспечение, гарантия, порука, поручительство, ручательство, ответственность, заложник, ипотека, задаток Залог - это имущество, которое выступает обеспечением по кредиту и гарантирует исполнение кредитором своих обязательств перед банком. Залогодателем по кредиту чаще является кредитор, но может выступить и любое другое лицо Залог - это вещь, остающаяся у выдавшего под нее ссуду Залог - это (перен.) доказательство, свидетельство осуществления чего-либо в будущем Залог - это денежная сумма, вносимая как обеспечение выполнения условий принятой подрядной работы, соблюдения принятых обязательств и т.п. Залог - это самый надежный из всех способов обеспечения требования: поручительство основано главным образом на доверии, задаток и неустойка являются только побудительными средствами к исполнению обязательства, а залог есть обеспечение, заключающееся в самом имуществе должника и притом гарантирующее всю ценность обязательства. Залог, что это - один из способов, гарантирующих заемщику возврат его средств. Если кредитор вдруг перестанет исполнять свои обязательства, заемщик имеет право реализовать залог и таким образом вернуть свои деньги Залог, что это такое - (hypotheca, hypotheque, Pfandrecht) обеспечение обязательства или требования определенным имуществом должника, и притом так, что, в случае неисполнения, заемщик имеет право на удовлетворение и заложенного имущества, в чьих бы руках оно ни находилось Залог, где это - в сельском хозяйстве залежь, сельскохозяйственные угодья, ранее использовавшиеся как пашня, но не используемые больше года, начиная с осени, под посев сельскохозяйственных культур и под пар

История института залога

История залога исчисляется многими столетиями. Первые случаи залога имущества, гипотетически, произошли одновременно с возникновением частной собственности, однако достоверных подтверждений этого мы не имеем. Из сохранившихся исторических документов известно, что уже в Вавилоне, в VI веке до нашей эры существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог разных ценностей. Существовал залог и в древней Греции в V веке до нашей эры.

  Залог в Древнем Риме

Наиболее высокой степени развития достиг залог в Древнем Риме. По мере расширения круга участников имущественных отношений в Древнем Риме, все чаще обязательственные отношения стали возникать между лицами, которые все меньше и меньше знали друг о друге. Все реже заемщик мог основывать свою уверенность в том, что должник способен и намерен уплатить долг, только на общих сведениях его имущественном положении, о его деятельности, о его добросовестности и общественном положении. Иными словами должнику все труднее становилось добиться доверия - получить кредит, который бы носил личный характер. Для получения кредита должник стал вынужден предназначать для кредитора определенное имущество, реализовав которое, заемщик смог бы погасить задолженность. Определяющим условием для предоставления кредита стала ценность имущества предназначенного кредитору для указанных целей - кредит в этом смысле все чаще стал носить вещный характер. Предоставление кредита ставилось в зависимость от предоставления будущим должником будущему кредитору таких прав в отношении определенного имущества, реализация которых могла бы служить обеспечением заемщика от неисполнения обязательства со стороны будущего должника. Такие способы обеспечений, которые представляли из себя права в отношении определенного имущества, независящие от последующих переходов права собственности на это имущество и пользующиеся преимуществом перед обязательственными правами на это имущество, получили название вещных обеспечений. В римском праве было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога.

    Фидуция

Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция (Fiducia). Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалась в том что, должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность заемщику определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, последний погасит свой долг. Иными словами, для того чтобы получить кредит в денежной форме, будущему должнику приходилось самому предоставлять кредит в товарной форме своему будущему заемщику, так как получение заемщиком права собственности на имущество означало для последнего получение больших прав, чем того требует сущность обеспечения исполнения обязательства. В целях защиты интересов должника в Древнем Риме признавалась обязанность заемщика использовать полученное им при фидуции право собственности только с целью погашения непогашенного в срок долга. Кредитор, нарушивший эту обязанность, подвергался бесчестию. Должник же, удовлетворивший требование кредитора, имел право предъявить к нему требование о возврате имущества, а если ко времени возврата имущества не оказывалось, то должник имел право требовать от кредитора возмещения убытков.

    Пигнус

Другая форма залога по римскому праву известна под названием пигнус (Pignus). Эта форма залога была более благоприятна для должника, так как он в обеспечение своего долга передавал имущество заемщику лишь во владение. Право собственности на заложенное имущество, по крайней мере до правомерной продажи этого имущества залогодержателем, принадлежало залогодателю. После надлежащего исполнения обязательства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное имущество залогодателю. Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус, как форма обеспечения исполнения обязательств, не соответствовал в полной мере потребностям развивающегося оборота Древнего Рима. Хотя за должником и сохранялось право собственности, но он лишался правомочия извлекать полезные свойства из заложенного имущества. Особенно болезненным это ограничение было тогда, когда в залог приходилось отдавать земельный участок, который был единственным источником дохода должника.

    Ипотека

Позднее, движимое потребностями оборота, римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции. Эта форма залога носила название ипотека (Hypotheca). Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право владеть и пользоваться, но также и отчуждать заложенное имущество. Отчуждение не прекращало ипотеки. Залогодержатель мог защищать свое право с помощью вещного иска, он мог истребовать отчужденное имущество у любого лица, каким бы способом оно его не приобрело.

    Виды залога в Римском праве

В римском праве были выработаны несколько видов залога. Оно знало залог, возникающий на основании соглашения, и залог, возникающий по закону. Так, например, при кредитовании строительства дополнительного договоренности о залоге не требовалось. Дом переходил в залог заемщику, который дал взаймы деньги на возведение строящегося здания. Римскому праву был известен залог таких объектов как права требования. Были распространены, в частности, договоренности, по которым лицу, оказавшему кредит домовладельцу для ремонта дома, давалось залоговое право на квартплату подлежащую взносу от жильцов. Уже в Древнем Риме в принципе было возможно заложить товары в обороте. Значение римского залога для обеспечения исполнения обязательств было значительно снижено, из-за установления нескольких привилегированных, так называемых генеральных ипотек, обременяющих в силу закона все имущество должника. С проблемой недобросовестности тех залогодателей, которые закладывали уже заложенное имущество, римское право боролось с помощью уголовного наказания. «Кто заложит другому вещь, состоящую у меня в залоге, не предупредив меня об этом, тот подвергается наказанию за мошенничество».

  Развитие института залога в России

Существуют свидетельства существования залога уже в древней Руси. Согласно исследованиям в области истории Российского государства и права, отличительной чертой древнерусского залога является окончательное и бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя.

    Залог в России 19 века

Развитие залогового правового института в Российской Федерации, как такового, произошло позднее чем в европейских государствах. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было в значительной мере опосредовано западно-европейскими законодательствами. В томе X Свода законов Российской империи залог регулировался нормами, помещенными во 2-м разделе 4-й книги, вместе с иными способами обеспечения обязательств. Во второй половине XIX века, существовала даже точка зрения, представители которой отрицали вещный характер залога. Однако господствующее мнение считало залог вещным правом. В российском праве тех лет регулировался и активно применялся для обеспечения обязательств (в подавляющем большинстве случаев обязательств из договоров займа с банками) залог движимого имущества - заклад, залог недвижимого имущества, залог прав требований и залог ценных бумаг. По общему правилу залог имел значение побочного (акцессорного) правоотношения. Однако он мог существовать и в качестве самостоятельного правоотношения, независимо от обязательства. В связи с тем, что передача имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, российское законодательство установило, что закладывать может только тот, кто способен отчуждать, то есть исключительно собственник имущества, и при всём этом ни коим образом не ограниченный в праве распоряжения этим имуществом. Право Российской империи право не предусматривало законного и судебного залога. Для действительности залога недвижимости необходимо было придать договору о залоге особую форму - форму крепостного акта закладной крепости, который должен быть подписан двумя свидетелями. Договор о залоге движимых вещей должен был иметь нотариальную форму. Залог как движимого, так и недвижимого имущества влек за собой запрет его отчуждения. Наряду с общими нормами о залоге существовали специальные правила о залоге для казны, кредитных институтов - Устав кредитный, ссудных касс и товарных складов - Устав торговый. Относительно залога недвижимого имущества уже с 1849 г. высказывались предложения о проведении в России ипотечной реформы, которая предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. Эта реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью. К 1890 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских стран уже имевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости, а также соответствующие разделы проекта общегерманского уложения. Основным звеном ипотечной реформы должна была стать новая система оборота и в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вотчинной книги должно было заключаться в том, что сила права собственности, залогового и иных прав на недвижимость обусловливалась внесением соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом этой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено было приобрести законную силу. Таким образом, к началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок ипотечных кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая, на первый взгляд, сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. При таком способе кредитования должник передавал в залог банку, в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Получив кредит в форме закладных листов, кредитор мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т. е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета.

    Залог в России 20 века

Построение новой правовой системы в 1917 году было отмечено разрушением старой системы вещного права. Первые декреты Всероссийского съезда Советов запрещали собственность частных лиц на землю, ее недра, воды, леса, промышленные предприятия. Эти объекты на долгие десятилетия перестали быть объектом гражданского оборота и, следовательно, не могли быть предметом залога. Некоторое обратное движение по сравнению с ситуацией 1917-1921 гг. и в то же время принципиально новое положение по сравнению с дореволюционным правом представлял из себя ГK РСФСР 1922 г. Кодекс предусматривал три вида прав на вещи: право собственности, право застройки и право залога. В отличие от традиционного деления вещных прав Кодекс не выделял особо право владения - элемента, необходимого для возникновения заклада, и прав на чужие вещи, к которым относится, в частности, и залог. Как полагает Т. Е. Новицкая: «Историческое происхождение права частной собственности из владения; настораживало юристов в 20-е годы, кроме того, хотелось создать нечто принципиально отличное от понятий буржуазного права». ГК РСФСР 1922 г. окончательно упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. Основанием для этого была национализация земли. В соответствии с одним из классических положений вещного права постройка следует судьбе земли. ГК РСФСР 1922 г. отказался от этого, правила: теперь возможна была ситуация, когда собственник строения не являлся собственником земельного участка, на котором стоит это строение. Вместо традиционного предположения о праве собственности владельца он закреплял так называемую «презумпцию государственной собственности», когда в любом случае при наличии спора предполагалось, что имущество принадлежит государству и противная сторона должна была доказать обратное. Залог тогда рассматривался как вещное право. В те годы законодательством были предусмотрены залог с передачей имущества залогодержателю - близкий современному закладу, залог прав требования, залог права застройки и строений, а также залог товара в обороте и в переработке. Помимо ГК РСФСР 1922 г. значительная часть правил, регулировавших залог, содержалась в уставах банков. В ряде случаев эти правила расходились с нормами ГК. В уставах многих банков предусматривалось, например, право банков продавать заложенное имущество без решения суда, а также правило, в соответствии с которым залоговое право банка устанавливалось на всякое имущество, попавшее в, распоряжение банка. Несмотря на наличие широкой нормативной базы, залог не получил значительного распространения в середине 20-х годов. Это было связано с тем, что вопрос о значении залогового обеспечения обязательств (реального кредита) в условиях советского планового хозяйства являлся по существу частью более общей проблемы - соотношения плана и товарной формы хозяйства. Одним из ключевых моментов кредитной реформы 1930-31 годов, было введение прямого планового банковского краткосрочного кредитования. Абстрактное для плановой экономики частно-правовое обеспечение исполнения обязательств, и, прежде всего залог, потеряло свое былое значение по сравнению с экономической обеспеченностью кредита. Иными словами, главное для банка стало не погашение кредитополучателем кредита вообще, а приобретение им именно того имущества, на приобретение которого был выдан кредит. В то же время в последующие годы согласно банковским правилам вообще не предполагалось залогового обеспечения исполнения таких кредитов, как: расчетные, выдававшиеся колхозам на производственные затраты и капитальные вложения; на выдачу авансов по договорам контрактации; под расчетные документы в пути; на затраты по внедрению новой техники; увеличению производства товаров широкого потребления; по долгосрочному кредитованию межколхозных строительных организаций и др. Независимо от того имел ли банк залоговое право или нет, он не только имел право, но и был обязан систематически производить проверку сохранности товарно-материальных ценностей, приобретенных на полученную ссуду. Как заложенные, так и незаложенные товарно-материальные ценности могли быть проданы Госбанком для покрытия задолженности по ссуде. Однако, банк практически не использовал это право, так как он имел большой выбор более эффективных способов погасить задолженность. «Твердый» залог в банковской практике не использовался. Его применение ограничивалось в основном обеспечением пополнения займов, полученных гражданами в ломбардах. ГК РСФСР 1964 г. закрепил возможность передачи в залог имущества, принадлежащего не только на праве собственности, но и на праве оперативного управления. Правовое регулирование залога товаров в обороте и переработке полностью перешло в область специального законодательства, этот вид залога даже не упоминается в ГК. До начала девяностых годов практически отсутствовала ипотека. Несмотря на многочисленные изменения, основные положения нормативных актов регулировавших залог, сохраняли свое действие вплоть до недавнего времени. В начале 90 г. прошлого века, в связи с изменением экономико-политической концепции развития нашего государства, возникла необходимость коренного изменения практически всей существовавшей нормативно правовой базы.

Залог в современном Российском гражданском праве

Институт залога сегодня приобретает в России все большее распространение, и нормативная база, регулирующая данный институт находится сейчас в процессе постоянного изменения и расширения.

  Источники правового регулирования залога в Российской Федерации

Общие нормы о залоге, применяются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Действуют в отношении залога, и нормы закона «О залоге», не противоречащие нормам Гражданского Кодекса. К правовым актам регулирующим ипотеку в первую очередь относится Федеральный закон 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отношения, возникающие при выпуске, выпуска, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам регулируются законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г., регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В настоящее время, на основании этих нормативных актов принято значительное число подзаконных актов, регулирующих различные стороны залоговых правоотношений. Немалое значение в правовом регулировании залога сейчас имеют и нормативные акты Верховного и Высшего арбитражного судов, касающиеся практики разрешения споров, возникающих в процессе залога движимого и недвижимого имущества. Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении залоговых договоров, рассеяны и по соответствующим законам, таким, например, как закон «О банковской деятельности». Обязательства, обеспечиваемые ипотечным кредитом, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Фактическая реализация прав банка по залогу возможна в рамках закона «Об исполнительном производстве». При ипотеке жилья необходимо следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. При ипотеке земельного участка, следует учитывать нормы Земельного Кодекса РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов. В случаях, когда в залоге имущества одной из сторон являются иностранные граждане или юридические лица, возникает необходимость использования актов международного права, или законов государства, подданными которого являются контрагенты.

  Понятие залога

Согласно нормам ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими заемщиками лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом ГК РФ (ч. 1) Ст. 334. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

В цивилистической литературе долгое время велся спор о том, относится ли залог к числу институтов вещного или обязательственного права. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Под залогом российский законодатель понимает прежде всего способ обеспечения обязательства особого рода. Придание этому элементу залога первостепенного значения несколько затеняет его вещный характер, который с очевидностью следует из содержания как норм Гражданского Кодекса РФ, регулирующих залог, так и из содержания Закона «О залоге».

Основным подтверждением того, что законодатель все-таки признает залог вещным правом, является правило, в соответствии с которым залог сохраняет силу при переходе предмета залога к третьему лицу. Под переходом предмета залога к третьему лицу в данном случае, следует понимать переход к третьему лицу как владения, так и собственности (или приравниваемого к собственности права). Это свойство залога позволяет отнести его к вещным правам, носящим название права на чужие вещи, которые характеризуются господством стороннего лица над вещью независимо от личности собственника. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, согласившееся заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. В последнем случае отношения залогодателя и должника, по обязательству, обеспеченному залогом, находятся вне договора о залоге.

  Виды залога

Различают следующие виды залога:

- залог движимого имущества;

- залог недвижимого имущества;

- залог имущественных прав.

    Залог движимого имущества

К залогу движимого имущества относится залог товарно-материальных ценностей, ценных бумаг, залог товаров в обороте, в переработке, залог транспортных средств. Имущество, для отнесения его к объекту залога должно отвечать критериям: приемлемость качества, возможность контроля, достаточность.

      Формы залога движимого имущества

В настоящее время известны следующие формы залога движимого имущества:

- скользящий;

- расписка;

- закладная;

- банковский чек;

- коносамент.

Скользящий - когда обеспечением ссуды выступают все запасы ТМЦ от сырья до готовой продукции. Наиболее выгодна кредитору. Сохранная расписка. Кредит выдается при финансировании продаж потребительских товаров длительного пользования. Право собственности на эти товары передаются банку, на кредитор получает доверенность на право пользования товаром до момента его продажи и погашения ссуды. После погашения кредита право собственности банка аннулируется. Применяется при кредитовании дилеров по продаже автомобилей и оборудования. Банк периодически проверяет наличие товаров, выплата за которые еще не поступила. Закладная на движимое имущество, дает право заемщику распоряжаться закладываем имуществом. Закладная содержит статью, дающую право Залогодержателю в случае неплатежа продать заложенное имущество, а выручку обратить на погашение ссуды. Варрант. Кредитование под складские квитанции, которые делятся на передаваемые и непередаваемые. Передаваемые(ордерные) позволяют передать товар другому лицу с помощью передаточной надписи. При непередаваемых товар выдается только первоначальному владельцу. Как правило, она оформляется на банк, который осуществляет контроль за сохранностью ценностей и порядком выписки квитанции. Банк разрешает изъятие товара со склада только в случае его продажи и использования выручки для погашения кредита. Коноссамент - документ, выдаваемый перевозчиком о принятии товаров для транспортировки к месту назначения. Особый вид контракта между отправителем и перевозчиком и может служить обеспечением кредита под отгруженные товары.

    Залог недвижимого имущества

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также гражданские, воздушные, морские и речные суда, подвижные составы железных дорог, космические объекты. В зависимости у кого остается предмет залога различают два вида залога: залог с оставлением имущества у Залогодателя и заклад.

      Залог с оставлением имущества у Залогодателя

Залог с оставлением имущества у Залогодателя может быть в формах:

- залог товаров в обороте;

- залог товаров в переработке;

- залог недвижимости.

В зависимости от того, у кого из сторон находиться заложенное имущество, по разному решается вопрос о ответственности содержания и сохранности этого имущества. Залогодержатель или Залогодатель (у кого хранится имущество) обязан:

- застраховать за счет Залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

- немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы или повреждения заложенного имущества, нести все хозяйственные расходы по его содержанию. Кроме того, Залогодатель в случае залога с передачей заложенного имущества Залогодержателю вправе проверять по документам и фактически наличие, качество, состояние и условия хранения заложенного имущества, переданного Залогодержателю. Независимо от того, у кого находилось и как решался в договоре вопрос о бремени содержания заложенного имущества, риск случайной гибели заложенного имущества лежит на Залогодателе, если иное не предусмотрено договором. В случае залога с передачей заложенного имущества Залогодержателю он отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного имущества (в размере его действительной стоимости - при полной утрате, в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенного имущества - при частичной утрате или повреждении). В случае утраты или повреждения заложенного имущества предусматривается возможность замены и восстановления предмета залога. Замена и восстановление предмета залога происходит с согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Распоряжаться предметом залога может быть только Залогодатель, так как он является собственником заложенного имущества. Залогодержатель, приобретая залоговое право на имущество, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Он может лишь ограничить собственника в пределах распоряжения имуществом. То есть Залогодатель может распоряжаться имуществом с согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено договором о залоге. Пользователем заложенного имущества может быть либо Залогодатель, либо Залогодержатель, в зависимости от того, у кого находиться заложенное имущество. В том случае, если заложенное имущество остается у Залогодателя, он вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Ограничение может быть оговорено в договоре или вытекать из существа залога (залог с оставлением имущества у Залогодателя под печатью и замком Залогодержателя). В случае если предмет залога находиться у Залогодержателя, он, при наличии о том специального указания в договоре, вправе пользоваться предметом заклада, регулярно предоставляя Залогодателю отчет о пользовании (покрытие расходов на содержание предмета заклада, в счет погашения долга или процентов по нему, на другие цели).

      Заклад имущества

Заклад может быть в форме:

- твердый залог;

- залог прав. При твердом залоге предполагается неизменность заложенных ценностей по сумме и составу. Здесь кредитор не имеет право расходовать данные ценности, независимо от того хранятся они на его складах или складах специализированной организации. Имеет ограниченную сферу применения, так как рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления. Твердый залог в классическом виде предусматривает передачу товара и другого имущества банку на хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заемщика, но под замком и охраной банка. Ценности, приносимые в заклад должны отвечать следующим требованиям: легкая реализуемость, возможность их страхования, длительность хранения, осуществление контроля со стороны банка. В зарубежной практике функцию хранения для банка выполняют специализированные организации - складские компании, они выписывают складские квитанции - банковский чек, которые служат обеспечением ссуды. Банки предпочитают складские квитанции без права передачи, которые выписываются на банк и в случае невозврата кредита дают право на изъятие ценностей со склада. Наиболее удобными объектами твердого залога для банка являются товарные, товарно-транспортные документы, ценные бумаги, так как они передаются Залогодателем в обеспечение ссуды непосредственно банку и не требуют затрат на хранение. При залоге прав закладываются документы, свидетельствующие о передаче банку в качестве обеспечения по ссуде право владения и пользования имуществом, права на объекты интеллектуальной собственности и др. Предметом заклада может быть не всякое имущество. Так, например, рядом документов Госкомимущества Российской Федерации установлено, что государственное имущество не может быть передано в заклад.

    Виды залога по степени ликвидности

По степени ликвидности различают (по мере убывания):

- залог драгметаллов, драгкамней, ювелирных изделий;

- залог валюты;

- залог ценных бумаг;

- залог векселей;

- залог товарно-материальных ценностей;

- залог товаров в обороте;

- залог товаров в переработке;

- залог недвижимости.

Ликвидность определяется сроком возможной реализации объекта залога. Залог бывает:

- полный;

- частичный;

- смешанный.

При частичном и смешанном риск банка значительно выше, так как обязательства частично или не обеспечены, или обеспечены менее ликвидными активами кредитора.

    Виды залога по способу владения предметом залога

По способу владения предметом залога:

- без права продажи;

- с правом продажи;

- с правом сдачи в аренду.

Банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

- если предмет залога выбыл из владения Залогодателя, у которого он был оставлен, в нарушение условий договора о залоге;

- нарушения Залогодателем правил о замене предмета залога, которое допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное;

- утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, если Залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залог в случаях:

- нарушения Залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;

- непринятия необходимых мер для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

- необоснованности отказа банку в проверке по документам и фактически наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, находящегося у Залогодателя;

- нарушения Залогодателем условия о распоряжении имуществом только с согласия банка, если иное не предусмотрено договором.

  Принципы залога

В научной литературе выделяют следующие, общие для всех видов залога, принципы:

- публичности;

- приоритета - то есть приоритет ранее установленного залога перед последующим;

- специальности - (от слова специальный, не общий) - то есть пригодность для установления залога только конкретных предметов, а не совокупности вещей или прав. Принцип специальности российского залога наиболее ярко следует из того, что состав заложенного имущества является обязательным условием договора о залоге. В Гражданском Кодексе РФ однозначно закрепляется принцип приоритета (ст. 342). Очевидно, что российский законодатель, по крайней мере, в виде общего правила, стремился оставить залог также их в рамках принципов публичности и специальности. В то же время принцип специальности, также как и другие принципы залога, в разной степени последовательно действуют относительно разных видов залога, что более подробно будет рассмотрено нами ниже.

  Предмет залога

По предмету залога различают следующие виды залога:

- залог движимого имущества;

- залог недвижимого имущества;

- залог имущественных прав. С экономической и правовой точки зрения между обеспечением исполнения обязательства и предметом залога существует определенная связь: залог базируется на наличии реального обеспечения материальных ценностей. Обычно в качестве предмета залога выступают такие ценности, которые обладают способностью к быстрой реализации (недвижимость, транспортные средства, акции). Также, предметом залога могут быть имущественные права, которые в соответствии с законодательством могут быть отчуждены. Например, предметом залога может быть право аренды, право залога. Если иное не предусмотрено договором или законодательством, вещь в качестве предмета залога включает принадлежности к ней и неотделимые плоды. Договором может быть предусмотрен залог имущества, которое может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем (дом, который будет построен), а также залог прав, носителем которых залогодатель может стать. Предметом залога может быть имущество, составляющее общую собственность, но при условии, что все собственники будут согласны. В качестве самостоятельного предмета залога может выступать право на идеальную долю в общем имуществе. Собственник квартиры, в том числе и в многоквартирном доме, вопрос о сдаче квартиры в залог решает самостоятельно.

    Объекты, которые не могут быть предметом залога

Предметом залога не может имущество, изъятое из оборота, требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Изъятыми из оборота являются объекты, которые не могут свободно отчуждаться или переходить в собственность от одного лица к другому. Объекты, изъятые из оборота, указываются в законе П. 2 ст. 129 ГК РФ. Перечень изъятых из оборота объектов довольно широк, и регламентируется различными нормативными актами. Так согласно ст. 12 Лесного Кодекса, не допускается купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд.

Не могут быть предметом залога:

- драгоценные и редкоземельные металлы и изделия из них, не являющиеся ювелирными;

- стратегические материалы, вооружение, боеприпасы к нему, военная техника, запасные части, комплектующие изделия и приборы к ним;

- взрывчатые вещества, средства взрывания, пороха, все виды ракетного топлива, а также специальные материалы и специальное оборудование для их производства;

- приборы и оборудование с использованием радиоактивных веществ и изотопов;

- результаты научно-исследовательских и проектных работ, а также фундаментальных поисковых исследований по созданию вооружения и военной техники;

- шифровальная техника и нормативно-техническая документация на ее производство и использование;

- яды и наркотические вещества;

- отходы радиоактивных материалов.

По общему правилу, предмет залога не может включать отделимые плоды, приплод животных, доходы, приносимые вещью, и только в случаях, пределах и порядке, предусмотренных договором или законодательством они могут быть включены в предмет залога.

  Прекращение залога

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Согласно статье 352 Гражданского Кодекса РФ, залог прекращается в следующих случаях:

- с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

- по требованию залогодателя, в случае если заложенное имущество находится у залогодержателя, при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, по обеспечению сохранности имущества, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога;

- в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права;

- в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной - в случае перехода прав на предмет залога к залогодержателю. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. В случае частичного исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае принятия Российской Федерацией или республикой в составе Российской Федерации законодательных актов, прекращающих залоговое право либо право залогодателя на заложенное имущество, убытки, причиненные залогодержателю в результате принятия этих актов, возмещаются ему в полном объеме Российской Федерацией или соответствующей республикой в составе Российской Федерации. Споры о возмещении убытков разрешаются судом. В случаях прекращения права собственности на заложенное имущество или прекращения заложенных прав в связи с решением государственного органа власти и управления, не направленным непосредственно на изъятие заложенного имущества или заложенных прав, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся заложенные дом, иные строения, сооружения или насаждения, убытки, причиненные залогодержателю в результате этого решения, возмещаются залогодержателю в полном объеме этим государственным органом за счет средств, находящихся в его распоряжении. Споры о возмещении убытков разрешаются судом или арбитражным судом.

  Договор залога

В качестве оснований возникновения залога законодательство устанавливает договор и закон. Законный залог возникает независимо от воли сторон при возникновении соответствующих обязательственных правоотношений. Для возникновения договорного залога между залогодержателем и залогодателем должно быть достигнуто соглашение об установлении залога. Согласно требованиям Гражданского Кодекса РФ, договор о залоге заключается в письменной форме. См. Статья 339 ГК РФ.

    Форма и регистрация договора о залоге

Известны две разновидности письменной формы договора - простая письменная и нотариальная, а в ряде случаев кроме нотариального удостоверения договора, требуется государственная регистрация. Если основное обязательство, обеспеченное залогом, оформлено договором, который подлежит нотариальному удостоверению, то и договор о залоге должен быть нотариально удостоверен. Форма договора о залоге определяется по законодательству места его заключения. Договор о залоге, заключенный за пределами Российской Федерации, не может быть признан недействительным вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования, установленные законодательством Российской Федерации. Форма договора о залоге зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, а также подвижного состава железных дорог, гражданских воздушных, морских и речных судов, космических объектов, зарегистрированных в Российской Федерации, независимо от места заключения такого договоренности определяется законодательством Российской Федерации. Договор, вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом. Если надлежащее исполнение соглашения невозможно вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (стихийные явления, боевые действия т.п.), а также вследствие вступления в законную силу актов органов государственной власти и управления, прекращающих право залогодателя на заложенное имущество, стороны вправе изменить либо расторгнуть договор, произведя соответствующие взаиморасчеты.

Все дополнения и изменения к договору оформляются в виде дополнительных соглашений за подписью обеих сторон и являются неотъемлемой частью договоренности. В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит только договор о залоге недвижимости (ипотечному кредиту).

В соответствии с Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной автомобильной инспекции, изданными МВД Российской Федерации во исполнение вышеназванного Постановления Правительства Российской Федерации, регистрация залога транспортных средств производится по месту регистрации автомототранспортных средств с участием сторон договоренности или их законных представителей. Залогодателю и залогодержателю выдаются свидетельства о регистрации залога транспортных средств и делается запись в реестре регистрации залога транспортных средств.

    Условия договора о залоге

Существенные условия договора о залоге определенны в части первой Гражданского Кодекса. Существенными являются те условия, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным. К ним относятся:

- содержание, размер и срок исполнения обеспеченного залогом основного требования, которые определяются основным договором, и указания о которых должны соответствовать этому договору;

- состав и стоимость заложенного имущества; наименование сторон основного соглашения, его номер, дату и место его заключения; у кого остается предмет залога (по общему правилу предмет залога остается у залогодателя) Ст. 338 ГК РФ. Состав заложенного имущества может указываться как в самом тексте договора, так и в приложении к договору залога. Необходимо уделить внимание точному описанию предмета залога, перечислив индивидуальные признаки предмета, позволяющие однозначно выделить его из массы других предметов, указать его родовые признаки. При определении стоимости предмета залога необходимо принимать его залоговую стоимость, которая, как правило, не соответствует реальной стоимости предмета залога, а составляет процент от ее стоимости. Конкретный размер стоимости заложенного имущества определяется по соглашению сторон, причем впоследствии он может быть пересмотрен, путем составления соответствующего приложения. Стоимость заложенного имущества должна быть достаточной для обеспечения основного требования заемщика, а также процентов за пользование кредитом, неустойки, суммы убытков, возмещение расходов Залогодержателя на содержание и хранение заложенной вещи, возмещение расходов, связанных с принудительным взысканием долга. Несоблюдение данных требований, влечет недействительность договора о залоге. Условия о предмете залога будут считаться согласованными, если залогодатель и залогодержатель внесут в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога, выделить его из массы других предметов, либо указать все нюансы родовых признаков предмета залога, что приобретает особое значение, например, при залоге товаров в обороте. Если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, например здание, то при его передаче в залог необходимо представить документы, содержащие сведения, позволяющие определить месторасположение здания, размер полезных площадей Если предметом залога является право требования, то необходимо четкое описание обязательства, иного правоотношения, из которого оно возникло и в связи с которым сохраняет свою действительность. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество. Исключение из данного принципа составляет определение предмета при залоге товаров в обороте, в силу чего залог товаров в обороте приобретает черты особой разновидности залога.

    Права и обязанности сторон договора о залоге

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон.

      Права залогодержателя по договору залога

Согласно договору залога, залогодержатель имеет право:

- проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения предмета залога;

- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

- требовать предмет залога из чужого незаконного владения;

- требовать от третьих лиц прекращения посягательств на предмет залога, угрожающих его утратой и/или повреждением;

- обратить взыскание на другое имущество Залогодателя в установленном гражданским законодательством Российской Федерации порядке, если суммы, вырученной от реализации предмета залога, окажется недостаточно для полного удовлетворения требований Залогодержателя. В этом случае Залогодержатель не пользуется преимуществом, основанным на залоге.

      Права залогодателя по договору залога

Залогодатель имеет право:

- владеть и пользоваться предметом залога или его частями в соответствии с его назначением только с согласия залогодержателя;

- досрочно исполнить обязательство, обеспеченное залогом;

- в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено;

- заменить предмет залога только с письменного согласия залогодержателя другим равным по стоимости имуществом.

      Обязанности залогодателя по договору залога

Залогодатель обязан:

- не отчуждать, не передавать в рентау или безвозмездное пользование другому лицу предмет залога либо иным образом распоряжаться им без согласия Залогодержателя;

- не совершать действий, противоречащих условиям договоренности, которые влекут прекращение предмета залога или уменьшение его стоимости;

- сообщать залогодателю сведения об изменениях, происходящих в предмете залога, незамедлительно представлять залогодержателю по его требованию информацию о предмете залога;

- не допускать последующего залога заложенного имущества;

- нести все расходы по оценке рыночной стоимости предмета залога.

      Другие стороны договора о залоге

Договором также предусматривается сторона, несущая ответственность за сохранность заложенного имущества, обязанная также и страховать за свой счет заложенное имущество на его полную стоимость от рисков утраты принимать все меры, необходимые для сохранения предмета залога. Это, как правило, та сторона, во владении которой будет находиться заложенное имущество по договору.

    Договор об ипотеке

Договор об ипотечному кредиту заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, правил относящихся к договорам залога, также положений закона «Об ипотеке». В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотечного кредита, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотечным кредитом. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотечному кредиту должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотечному кредиту так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды. Оценка предмета ипотечного кредита производится по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Стороны договора об ипотечному кредиту вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации. Обязательство, обеспечиваемое ипотечным кредитом, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договоренности, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотечным кредитом обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотечным кредитом обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотечному кредиту должны быть указаны, сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

  Реализация залога

Удовлетворение интересов залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества происходит в результате последовательного совершения следующих действий:

- обращение взыскания на заложенное имущество;

- реализация предмета залога;

- удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации (в некоторых случаях залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой). Российским законодательством реализован дифференцированный подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений. По общему правилу основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Согласно п. 2. ст. 349 Гражданского Кодекса, требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге (например, реализация имущества заложенного в ломбарде, осуществляется самим ломбардом, через розничную сеть).

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Отличительной чертой, взыскания на имущество, заложенное по требованиям залогодержателя по договору об ипотечному кредиту, является то, что оно обращается только по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального закона «Об ипотеке», допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного договоренности между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Требования Залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения. В случае частичного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства. Если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога. Реализация заложенного имущества, на которое обращается взыскание, осуществляется в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено Законом или договором. Так, реализация заложенного недвижимого имущества, регламентируется также и Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Все расходы по реализации предмета залога несет залогодатель. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договоренности с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли - продажи. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. В случаях, когда право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Залог в банковской практике

Для снижения кредитного риска коммерческие банки при выдаче кредита анализируют кредитоспособность потенциального кредитора. К настоящему времени коммерческими банками разных стран было опробовано значительное количество систем оценки кредитоспособности клиентов при выдаче им ссуды. В последнее время широкое распространение получила методика оценки - CAMPARI. В нее включается анализ репутации личных качеств потенциального кредитора, способность к возврату ссуды, доходность операции, целевое назначение кредита, размер и достаточность суммы, условия погашения кредита, обеспечение.

  Виды обеспечения залога

Залог - один из важнейших инструментов рыночной экономики, надежный способ защиты интересов кредитора. Немалое значение в усилении роли залога имели появившиеся в экономике переходного периода негативные явления, и прежде всего инфляция, распад хозяйственных связей, падение производства. Эти явления повлекли за собой многочисленные нарушения того, что традиционно называется платежной дисциплиной, а это в свою очередь утрату доверия к торговому партнеру. Возникает потребность в использовании таких средств обеспечения обязательств, которые основываются на вере в первую очередь "в вещь", а во вторую - в личность должника. Основным параметром кредитоспособности является предлагаемое обеспечение. Все способы обеспечения исполнения обязательств можно условно разделить на договорные, финансово-гарантийные и вещные.

    Договорное обеспечение залога

К договорным относят неустойку, представляющую собой денежную сумму, которую должник обязан уплатить заемщику в случае неисполнения (ненадлежащего) обязательств. Очевидно. что при отсутствии денежных средств для погашения основного обязательства, заемщик также не уплатит и неустойку.

    Финансово-гарантийное обеспечение залога

В качестве финансово-гарантийных способов обеспечения обязательств рассматривается банковская гарантия и поручительство. В этом случае третье лицо, выступающее в качестве гаранта должника, обязуется при неисполнении последним своих обязательств уплатить за него кредитору. Недостатком этих способов является возможность несостоятельности самого гаранта.

    Вещное обеспечение залога

Наиболее надежными представляются вещные способы обеспечения обязательств, к которым относится и залог. Этот способ заключается в выделении для обеспечения обязательства определенного имущества должника (или третьего лица) и установлении на это имущество определенных прав. Согласно ГК РФ, под залогом понимается способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими заемщиками за изъятиями, установленными законом.

  Вещные права залога

Конструкция способа обеспечения исполнения обязательства отличается дополнительных характером по отношению к главному обязательства, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом (ст.329 ГК). Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер.

    Право следования залога

Залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования, то есть право как бы следует за вещью. Где бы ни находился предмет залога, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства.Право следования закреплялось в ст.32 Закона о залоге;" Залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу". В этом смысле исполнение основного обязательства обеспечивает вещь, а не должник. Личность должника в случае залогового обеспечения играет гораздо меньшую роль по сравнению с такими личными способами обеспечения, как например, поручительство. В силу этого не имеет значения, в чьей собственности находиться вещь, перемена собственника заложенного имущества не изменяет содержания залогового правоотношения, меняется только его субъективный состав, то есть происходит перемена лиц в залоговом обязательстве. Обремененность вещи залогом не прекращается и в случае последующего залога имущества, которое уже является предметом залога. В этом случае право предшествующего Залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего Залогодержателя. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Интересам Залогодержателя служит возможность установить в договоре недопустимость последующего залога заложенного имущества. Залогодатель обязан сообщить каждому последующему Залогодержателю сведения о всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные Залогодержателю невыполнением этого условия.

    Право преимущества залога

Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества. Право преимущества состоит в том, что кредитор-Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими заемщиками должника, за изъятиями, предусмотренными законом. Суть данных изъятий означает, что закон устанавливает ряд кредиторов, которые являются привилегированными даже по отношению к залоговому кредитору, они предусматриваются Гражданским процессуальным кодексом РФ, Гражданским кодексом (при ликвидации, банкротстве предприятий).

  Залоговые операции банка

Рассмотрим подробнее наиболее используемые и применяемые в практике виды залога, как обеспечения своевременного исполнения обязательств кредитора.

    Залог автотранспорта

При оформлении договора залога транспортного средства кредитный эксперт, в первую очередь, проверяет право собственности на транспортное средство. К ним относятся договор купли-продажи, договор мены, дарения, акт приема-передачи, технический паспорт транспортного средства, свидетельство владельца транспортного средства.

Документы, удостоверяющие право собственности должны содержать следующие данные:

- дата и место составления, сущность и условия сделки, адреса, реквизиты и подписи сторон;

- сведения о транспортном средстве (марка, модель, модификация(тип), год эмиссии, идентификационный номер транспортного средства, порядковый производственный номер шасси, кузова(коляски, прицепа), двигателя, серия, номер, дата выдачи паспорта транспортного средства и (или) регистрационного документа;

- наименование организаций, выдавших данные документы;

- документы должны быть оформлены без исправлений, подчисток. Залогодателем транспортного средства может быть только собственник его или его представитель. Если действия от имени собственника производит его представитель по доверенности, то доверенность должна быть оформлена нотариально. Кредитным экспертом или профессиональным оценщиком производится оценка технического состояния транспортного средства. Производится фактический осмотр машины. И составляется акт оценки осмотра транспортного средства в рыночных ценах с учетом технического состояния, износа, внешнего вида. Кредит выдается не более 80% оценки предлагаемого в залог транспортного средства. Транспортное средство, предлагаемое в залог, должно быть застраховано от основных рисков - хищения, пожара, повреждения. Страхование производится за счет средств Залогодателя, кредитному эксперту предоставляются страховой полис, договор страхования, документы, удостоверяющие уплату страхового взноса.

      Договор залога автотранспорта

Составляется договор залога транспортного средства, который содержит все основные реквизиты:

- предмет залога и его оценка;

- существо и размер;

- срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Договор залога составляется в письменной форме. Договор о залоге транспортных средств или прав на транспортное средство в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор залога транспортных средств в обязательном порядке подлежит регистрации. В Государственной автомобильной инспекции Российской Федерации регистрируется договор залога на автотранспортные средства с рабочим объемом двигателя более 50 куб.см. и максимальной конструктивной скоростью более 50 км.час., и прицепов к ним, предназначенных для движения по автомобильным дорогам общего пользования. В органах Гостехнадзора регистрируются договора залога на трактора (кроме мотоблоков), самоходные дорожно-строительные, мелиоративные, сельскохозяйственные и другие машины с рабочим объемом двигателя более 50 куб.см., не подлежащие регистрации в Госавтоинспекции, а также номерные агрегаты и прицепы (полуприцепы) этих машин. Регистрация договора о залоге транспортных средств производится по месту регистрации транспортного средства.

Для регистрации договора залога представляются:

- заявление Залогодателя - собственника транспортного средства;

- документ, удостоверяющий личность Залогодателя, Залогодержателя, их представителей;

- свидетельство о регистрации транспортного средства;

- паспорт транспортного средства;

- договор о залоге. Регистрация договора залога проводится в присутствии представителя Банка. За регистрацию договора о залоге уплачивается установленный сбор, который, как правило, платит Залогодатель. Залогодателю и Залогодержателю выдаются на срок действия договора свидетельства о регистрации залога транспортного средства. О произведенной регистрации залога делается запись в реестре регистраций договора о залоге транспортных средств. Выписки из реестра регистрации залога выдаются по запросу Залогодателя, Залогодержателя или государственных органов.

      Виды залога транспортного средства

Различают два вида залога:

- когда транспортное средство остается в руках Залогодателя;

- когда транспортное средство передается Банку для ответственного хранения в период действия кредитного соглашения.

Когда транспортное средство остается в руках Залогодателя, Банк приобретает право собственности на него и одновременно транспортное средство остается у Залогодателя для дальнейшего им пользования. В этом случае Банку выгодно, Залогодатель, эксплуатируя транспортное средство, получает доход и имеет дополнительный источник погашения кредита. Но при этом возрастает риск повреждения заложенного имущества, усложняется контроль за его состоянием со стороны Банка и эти повышается риск.

Банк обязан предоставить все необходимые условия для содержания транспортного средства- гараж, автостоянка, охрана. В отделении банка имеется собственный гараж и необходимая охрана. В этом случае Банк обязан принять на себя все обязанности, вытекающие при передаче предмета залога Залогодержателю. Прекращение действия залога транспортного средства происходит на общих основаниях.

    Залог товаров

Одним из наиболее применяемым на практике способом обеспечения исполнения обязательств является залог товаров в обороте. Залог товаров в обороте и переработке является разновидностью залога с оставлением заложенного имущества у Залогодателя. Как правило, залог товаров в обороте применяется при кредитовании торговых организаций. Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у Залогодателя и с предоставлением Залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не должна становиться меньшей, чем указано в договоре о залоге. Кроме того если, обеспеченное залогом обязательство может исполняться по частям, то Залогодатель вправе уменьшать стоимость заложенных товаров в обороте соразмерно исполненной части такого обязательства.

Особенности залога товаров в обороте состоят в следующем:

- предметом залога выступает не конкретное имущество, а его стоимость, которая может изменяться пропорционально изменению стоимости исполненного основного обязательства;

- момент возникновения права залога определяется возникновением права собственности или иного вещного права на имущество, которое в соответствии с договором должно быть включено в состав залога;

- существует возможность замены предмета залога, обязательным условием является - соблюдение требования о стоимости заложенного имущества;

- залог конкретного имущества прекращается с прекращением права собственности или хозяйственного ведения. То есть товары в обороте, отчужденные Залогодателем, перестают быть предметом залога с момента перехода их в собственности, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные Залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у Залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения. Приобретение Залогодателем товаров обременяет их залогом без заключения специального о том соглашения. До предоставления кредитных средств торговая организация предоставляет банку копию страхового полиса страховой компании, удовлетворяющей всем требованиям надежности банка. Товары, предлагаемые в залог должны быть застрахованы от основных видов риска, которые могут возникнуть (грабеж, кража со взломом, повреждение водой из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем пожаротушения, пожар, злоумышленные действия третьих лиц.) Как правило, страховой полис оформляется на срок, в который Залогодатель обязуется рассчитаться с Банком по кредиту.

Страховая сумма, выплачиваемая при страховом случае может быть:

- действительная стоимость залогового имущества на момент заключения договора страхования;

- сумма залога, необходимая для обеспечения возврата кредита с учетом риска.

Торговые организации должны иметь запас товаров для выставления их на продажу, кроме заложенных. Залог товаров в обороте применяется тогда, когда принадлежащий Заемщику запас товаров меняется с определенной степенью постоянства. Динамика запасов проверяется кредитным экспертом. Также для оформления договора о залоге товаров в обороте запрашиваются и анализируются следующие документы:

- перечень товарно-материальных ценностей, предлагаемых в залог;

- документы, подтверждающие право собственности на товар (накладные, таможенные декларации, счета-фактуры);

- документы, подтверждающие наличие товара на складе (складская справка с перечисленными наименованиями товара, ценами на них, количество и общая стоимость).

- документы, подтверждающие надлежащие условия хранения товара.

      Договор о залоге товаров

Договор о залоге товаров в обороте должен содержать:

- условие об оставлении предмета залога у Залогодателя;

- существо, размер и срок исполнения основного обязательства;

- вид и иные родовые признаки заложенного товара;

- общая стоимость предмета залога (залоговая стоимость определяется по соглашению сторон и является заниженной по сравнению с реальной стоимостью заложенных вещей на 30%-50%);

- место в котором находится товар;

- виды товаров, на которые может быть заменен предмет залога;

- обязанность Залогодателя допускать работников Банка для контроля с целью проверки количества и качества заложенного товара;

- неснижаемый остаток;

- обязанность Залогодателя принимать меры, необходимые для сохранения предмета залога, требования от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением.

      Обеспечение сохранности залога товаров

Со стороны Банка не реже 1 раза в неделю должны проводиться проверки с целью наличия и сохранности заложенного имущества выполнение договора о залоге). Контроль за отсутствием существенных изменений видов и характеристик товара, поступающего взамен выбывающего. При поступлении новых товаров в пределах одной товарной группы, цены на них согласовываются с банком, так как новые товары формируют стоимость товарного остатка, пресечение попыток подмены кондиционного товара на некондиционный. Материалы проверок оформляются отчетом о проведенной проверке с изложением сделанных выводов (о сумме товара на складе, наличии попыток без согласования с Банком уменьшить сумму товара на складе, изменении профиля товаров и их ликвидности, объеме поступлений новых товаров на склад.

Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, на день последней операции. При нарушении Залогодателем условий залога товаров в обороте Залогодержатель вправе применить следующие действия:

- опечатывание склада с товарами, наложение своих знаков, печатей;

- приостановка отгрузки товара;

- перемещение товара на склад, контролируемый банком. Особенность залога: между моментом продажи и моментом возобновления оптового запаса возможно и чаще всего несовпадение, то есть залоговое право "прерывается". При кредитовании промышленных, перерабатывающих предприятий может использоваться такой вид обеспечения как залог товаров в переработке. То есть Кредитор вправе перерабатывать в своем производстве заложенное сырье, материалы, полуфабрикаты, но при этом залоговое право будет распространяться на выработанные полуфабрикаты, незавершенное производство, готовую продукцию и товары отгруженные. Может допускаться перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех. Переработка ценностей банком разрешается, если будет документально доказано, что в результате переработки получится продукт большей стоимости, чем до переработки. Заемщиком предлагается расчет, в котором указывается количество и стоимость заложенных материалов в период его переработки, средний выход переработанной продукции, ее стоимость.

    Залог ценных бумаг, иностранной валюты

Так как предметом залога может быть всякое не изъятое из оборота и не запрещенное для передачи в залог, нет препятствий для использования денежных средств (российских и иностранной валюты), а также ценных бумаг в качестве залога. В тех случаях, когда залогом выступают денежные средства, находящиеся в банке, а не непосредственно у Залогодателя, предметом залога становится право требования. Обязательным условием для банка (для снижения кредитного риска) либо передача ценных бумаг во владение Банку-залогодержателю (заклад), либо депозит на залоговую сумму в данном банке. Сумма валюты, необходимая для обеспечения кредита и процентов за пользование им, определяется по соглашению сторон, исходя из курса, установленного Центральным Банком России с учетом дисконта. При снижении курса иностранной валюты против принятого в договоре о залоге валюты банк-кредитор вправе потребовать от Залогодателя представить дополнительное обеспечение выданного кредита либо реализовать заложенную валюту (или часть ее) с обращением рублевой выручки в погашение задолженности по кредиту и процентам. Такое право Залогодержатель должен предусмотреть в договоре.

Залог инвалюты может применяться только уполномоченными банками, имеющими лицензию на валютные операции Центрального банка Российской Федерации, так как при непогашении ссудополучателем кредита инвалюта реализуется на внутреннем международном рынке Форекс. Положительные стороны залога инвалюты:

- необязательность использования установленного законодательством порядка реализации предмета залога через суд;

- возможность постоянного стоимостного анализа и контроля;

- практически отсутствие издержек по хранению предмета залога;

- быстрота реализации.

На практике залоговая стоимость берется не выше 90 % курса на данный момент. Договор залога считается заключенным, если:

- валюта хранится на счете в банке-Залогодержателя с момента подписания соглашения;

- если валюта хранилась в другом банке, то с момента зачисления на счет в банк-Залогодержатель;

- если валюта остается в другом банке, то договор залога заключен с даты, указанной в договоре залога с согласованной сторонами. Кредитование под залог ценных бумаг является перспективным способом обеспечения, позволяющим существенно снизить риски невозврата ссуд (при условии хранения ценных бумаг в банке-залогодержателе или в депозитарии). Ценная бумага - документ установленной формы, удостоверяющий с соблюдением обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны при предъявлении или, в отдельных случаях, при закреплении их в специальном реестре. Залог ценной бумаги производится путем передачи ее Залогодержателю, или в Депозитарий. По общему правилу, передача ценной бумаги равносильна переходу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

При оформлении залога ценных бумаг кредитный эксперт проверяет:

- перечень предлагаемых в залог ценных бумаг;

- номинальную стоимость;

- год эмиссии ценных бумаг;

- информация об эмитенте;

- дату погашения;

- документы, удостоверяющие права собственности на ценные бумаги(выписка из реестра владельцев ценных бумаг);

- документы, подтверждающие ликвидность и подлинность ценных бумаг(заключение отдела ценных бумаг). Ценные бумаги (акции, облигации, сертификаты и др.) могут быть приняты в залог при условии обязательной регистрации этих сделок в реестре организации, выдавшей эти ценные бумаги. Держатель реестра открывает зарегистрированному Залогодержателю лицевой счет и наряду с общими сведениями, характерными для лицевого счета каждого зарегистрированного лица, он должен содержать данные о возникновении или прекращении зарегистрированного залога, изменении количества акций, являющихся предметом залога, о Залогодержателе. При решении вопроса об обеспечении кредита путем залога ценных бумаг необходимо отдавать предпочтение наиболее ликвидным, следовательно, максимально снижающим риск непогашения ссуды. В залог принимаются ценные бумаги, котируемые на фондовой бирже. В связи с этим наиболее высокий рейтинг качества у государственных ценных бумаг с быстрой оборачиваемостью. При их кредитовании максимальная сумма кредита может достигать 95 % стоимости ценных бумаг. Государственными ценными бумагами считаются ценные бумаги, которые выпущены Федеральным Правительством или имеют 100% гарантию Федерального Правительства. При использовании в качестве залога других ценных бумаг объем кредита составит 80%-85%. При залоге акций предприятий, размер ссуды будет ниже стоимости залога на 30%-50%. Не кредитуются акции мелких, принадлежащих узкому кругу лиц, компаний. Предоставляя ссуду под ценные бумаги банк производит периодические проверки с целью выяснения реализуемости этих бумаг, финансовой устойчивости эмитента, рыночной стоимости залога.

Привлекательность данного вида залога в том что:

-незначительные издержки по хранению ценных бумаг;

-изменение стоимости ценных бумаг происходит только на фондовой бирже, то есть несложная оценка ценных бумаг;

- несложная оценка на подлинность. Заклад именных ценных бумаг оформляется передаточной надписью на их обороте(залоговый индоссамент), а ценные бумаги на предъявителя - актом приемки- сдачи. Залог ценных бумаг на предъявителя может относится к залогу вещей. Так как ценные бумаги, под которые выдается кредит, принимаются банком на хранение и управление, то между кредитором и банком заключается договор на оказание трастовых услуг. В случае если кредитор не погасил задолженность по ссуде в срок заложенные в обеспечение кредита ценные бумаги переходят в собственность банка. Банк может оставить эти ценные бумаги за собой или продать по действующему курсу и погасить ссуду.

    Залог драгоценных металлов

Кредитные организации, не зависимо от наличия лицензии на осуществление операций с драгоценными металлами (драгоценными камнями), вправе предоставлять кредиты под залог, предметом которого являются драгоценные металлы, драгоценные камни, ювелирные изделия. При этом в случае передачи предмета залога Залогодержателю (что желательно для снижения кредитного риска) хранение заложенных драгоценных металлов и/или драгоценных камней возможно в кредитной организации лишь при наличии у нее лицензии на совершение операций с указанными объектами имущественного оборота. При отсутствии у кредитной организации-Залогодержателя лицензии на осуществление операций с драгоценными металлами хранение заложенных ценностей может производится в уполномоченном банке, определенном сторонами кредитного договора, на основании соглашения хранения, заключаемого кредитной организацией-Залогодержателем с уполномоченным банком. К ювелирным изделиям относятся изделия, изготовленные из драгоценных металлов и их сплавов, с использованием различных видов художественной обработки, со вставками из драгоценных, полудрагоценных камне и других материалов, применяемых в качестве украшений. Требования к ювелирным изделиям - проба, вес, клеймо на изделии. Кредитный эксперт или профессиональный оценщик делают оценку изделий, составляют опись с наименованием, описанием и весом каждого изделия. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) кредитором обязательств, вытекающих из кредитного договоренности, кредитная организация вправе реализовать залог во внесудебном порядке(если иное не предусмотрено договором). Уполномоченный банк на основании договора о залоге, заключенного кредитной организацией-Залогодержателем и Залогодателем, перечисляет средства, вырученные от реализации предмета залога Залогодержателю на его корреспондентский счет после удержания установленного сторонами вознаграждения. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества за вычетом суммы вознаграждения, превышает размер обеспеченного залогом требования Залогодержателя, то разница возвращается Залогодателю на его расчетный счет.

    Залог прав

Закон РФ "О залоге" предусмотрел возможность не только вещей, но и имущественных прав. Предметом залога могут быть любые конкретные права, принадлежащие Залогодержателю, права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права, (требования) вытекающие из обязательств и иные имущественные права. Не могут быть приняты в качестве залога только те права, запрет на которые прямо предусмотрен транспортными уставами или кодексами, права, уступка которых запрещена законом. Сами неотделимые от личности права могут быть обеспечены залогом прав. Например, обязательство платить алименты может быть обеспечено залогом имущественных прав.

Залог имущественных прав в настоящее время является самым неразработанным видом залога. Исходя из особенностей предмета залога, залог прав предполагает в ряде случаев специфический, по сравнению с общими нормами, объем прав и обязанностей сторон залогового правоотношения. Прежде всего это касается срока действия передаваемого в залог права. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия. С прекращением срока действия заложенного права прекращается и право залога, независимо от того, как стороны решили данный вопрос в договоре.

Залогодателем при залоге права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право, такое лицо самостоятельно решает вопрос о залоге и испрашивать согласие должника не должно. При залоге прав на чужие вещи (право аренды) необходимо согласие собственника вещи или лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения. Залог прав подразумевает наличие специальных требований по отношению к договору о залоге прав:

- вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки, состав и стоимость заложенного имущества;

- лицо, которое является должником по отношению к Залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшимся залоге прав. Если в случае залога арендных прав в договоре аренды предусмотрено запрещение арендатору отчуждать свои права по договору аренды без согласия собственника-арендодателя, то необходимо его согласие как собственника вещи, право на которую передается в залог. При неисполнении обеспеченного залогом обязательства, Залогодержатель вправе требовать не перевода на себя заложенного права (то есть и все расходы по нему), а реализации этого права с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.

Закон о залоге предоставляет также Залогодержателю право вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве, а также защищать заложенное право от нарушений третьих лиц, если Залогодатель не выполняет этой обязанности. Залогодатель обязан совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права:

- не совершать уступки заложенного права;

- не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости;

- принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;

- сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происходящих в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами о притязаниях третьих лиц на это право. Залогодатель продолжает оставаться собственником переданного права в залог права. Уступка права третьим лицам возможна только при наличии разрешения в договоре о залоге. При уступке переданного в залог права третьему лицу, залог сохраняет силу. Отличительная особенность залога прав, удостоверяемых акциями - необходимость регистрации договора залога акций у специализированного регистратора и составление залогового распоряжения - документа, направляемого от владельца акций держателю реестра соответствующего АО и содержащего требование о внесении в реестр записи о возникновении залога акций, записанных на имя Залогодателя.

    Залог дебиторских счетов

Это перспективная форма залога в России. Оценка дебиторских счетов для залога осуществляется по критериям:

- качество реализуемых товаров;

- финансовая устойчивость покупателя. Кредитный эксперт банка анализирует по представленным документам: динамику показателей характеризующих возврат данных ценностей покупателями, динамику, структуру и длительность дебиторской задолженности в разрезе каждого плательщика. Сумма кредита под дебиторские счета колеблется от 50% до 90% их стоимости. Кредитование под залог дебиторской задолженности не предполагает уведомление клиентов заемщика о том, что их счета закладываются в качестве обеспечения ссуды. Кредиторы избегают такого уведомления так как получение ссуды под дебиторские счета может рассматриваться как признак финансовой неустойчивости фирмы. При этом заемщик обязуется перед банком направлять непосредственно ему все поступления от своих клиентов, неоплаченные счета которых используются в качестве обеспечения. Если предполагается уведомление клиентов фирмы, то им рекомендуется производить все перечисления непосредственно банку. Банк сообщает о поступлении платежей и погашает ссуду. Решение о выдаче ссуды под дебиторскую задолженность и ее величина зависит не только от кредитоспособности и репутации кредитора, но и от характера и качества самих неоплаченных счетов.

    Залог недвижимости

Более сложным, мало применяемым в нашей стране, но развитый в других странах, является залог недвижимости (ипотека). Впервые понятие "ипотека"было введено Законом РФ "О залоге". Впоследствии первая часть ГК РФ дополнила его содержание, поставив равенство между ипотечным кредитом и залогом недвижимого имущества.

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации как сделки с недвижимым имуществом. Доверенность независимо от имени каких субъектов она выдается (физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена. Федеральное законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте.

      Особенности залога недвижимости

Особенности ипотечного кредита в зависимости от объема правомочий по распоряжению имуществом. Имущество, находящееся в общей собственности, которая может быть совместной и долевой. Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это собственников. Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то, как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников. Если же закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не нужно, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками. Залогодателем может быть как собственник, так и лицо, имеющее на предмет право хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие согласия собственника или уполномоченного им органа (при залоге имущества государственных и муниципальных предприятий) на передачу недвижимого имущества в залог.

      Предмет залога недвижимости

Объектом ипотечного кредита может быть не только недвижимое имущество, указанное в ст.130 и132 ГК РФ. Данный перечень Залогодатель может расширить. Так, недвижимость в жилищной сфере - это земельный участок и прочно связанные с ним жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения ; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. Земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности, дачи, садовые домики, гаражи и другие строения потребительского назначения. На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный дом, строение, сооружение незаконченного строительства (право собственности возникает с момента регистрации акта приемки). Вместе с тем собственник, начавший строительство будущего жилого или иного строения, имеет право собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства.

Стоимость их определяется по соглашению сторон. Согласно Указа Президента от 28 февраля 1996 года не допускается ипотека следующих объектов:

- участки недр, особо охраняемых территорий;

- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

- имущество, приватизация которого запрещена;

- многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В зависимости от предмета ипотеки, его назначение различают:

- ипотека предприятий;

- ипотека зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов;

- ипотека земельных участков;

- ипотека жилых домов, квартир и комнат.

       Залог предприятия

Залог предприятия как имущественного комплекса рассматривается как объект недвижимости, включающий в себя различные виды имущества, предназначенного для производственной деятельности, как материальные (земельный участок, здания, сооружения, оборудования) так и нематериальные активы и некоторые неимущественные права (фирменное название, товарный знак). Ипотека предприятия как имущественного комплекса, допускается только с одновременной ипотечным кредитом по тому же договору земельного участка, на котором он находится. В случае, когда Залогодатель не имеет права собственности или аренды на земельный участок, в ипотеку передается принадлежащее ему право пользования.

      Залог земельного участка

Ипотека земельного участка имеет ряд особенностей. Возможен залог земельного участка без залога находящихся на нем зданий. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения Залогодателя, в том числе на принадлежащие ему жилые помещения, если в договоре не предусмотрено иное. При отсутствии в договоре такого условия Залогодатель в случае обращения на заложенный участок земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Условия пользования этой частью участка определяются соглашением Залогодателя с Залогодержателем, в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие Залогодателю, а другому лицу, то при обращении Залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел Залогодатель.

      Залог жилой недвижимости

Особенности залога жилых домов, квартир и комнат:

- залогодателем может быть только собственник;

- желательно, чтобы в квартире никто не был прописан. Так как данное жилье не подлежит передаче Залогодержателю и в договоре не может быть условий по ограничению пользования, то Залогодатель имеет право распоряжаться любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму. При этом договор найма, заключенный с согласия Залогодержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья. Если без согласия Залогодержателя, новый собственник может не возобновить его на новый срок. Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем Залогодателя, членов его семьи и других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры.

  Ипотека как форма залога

В настоящее время эта форма залога применяется при кредитовании граждан, приобретающих квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Основное преимущество ипотечного кредита - правомочие владения и пользования заложенным имуществом, т. е., говоря юридическим языком, должник имеет возможность "эксплуатации предмета залога с целью потребления его полезных свойств".

Ипотека - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а заемщик в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими заемщиками должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

    Особенности ипотечного кредита

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины.

Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами - аннуитетами. Достоинством дифференцированной формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата).

     Ипотека в России

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотечного кредита, являются:

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»;

- Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

      Основания возникновения ипотеки и её регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотечного кредита:

- в силу закона;

- в силу договоренности.

        Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

- приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- продажа в кредит;

- рента;

- залог имущественных прав.

        Ипотека в силу договора

Ипотека в силу соглашения (договорная ипотека) - ипотека, возникающая на основании соглашения об ипотечному кредиту (залоге недвижимости). Договор об ипотечному кредиту не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договоренности подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотечного кредита меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

      Предмет ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким вещам относят:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотечному кредиту;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

      Показатели ипотечного рынка

По итогам 2012 года объём выданных в Российской Федерации ипотечных кредитов составил 1,03 трлн руб. По данным «Индекса состояния ипотечного рынка», разработанного аналитиками ипотечного банка DeltaCredit, в 2013 году рынок ипотеки составит 1,13 трлн руб.

      Российские программы ипотечного кредитования

Социальная ипотека - комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например для молодых семей, молодых учителей, военных:

- Ипотека - молодым семьям;

- Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

- Всероссийская программа «Военная ипотека»;

- Ипотечная программа «Материнский капитал»;

- Ипотечный продукт «Молодые учителя».

      История российской ипотеки

Одним из первых ипотечных банков стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заёмный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В 1786 году была образована и Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I. Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Ипотека в зарубежной практике

Являясь важнейшим инструментом кредита, ипотека приобретает в условиях современной рыночной экономики особое значение. С правовой точки зрения ипотека представляет собой способ обеспечения обязательств. При этом в большинстве стран, сохраняющих соответствующие правовые институты в их традиционном виде (Германия, Франция, Нидерланды и т.д.), ипотека признается, наряду с залогом, самостоятельным способом вещного обеспечения обязательств.

В современном праве институт ипотечного кредита видоизменился, но основы его, построенные римскими юристами, остаются незыблемыми. Принципы, разработанные в римском праве, восприняты не только континентальной правовой системой, но и англо-американским общим правом. В связи с этим интересно отметить, что ипотека по англо-американскому праву (mortgage) имеет сейчас гораздо больше общего с классическим римским институтом фидуции, чем конструкция ипотеки в праве континентальном.

      Ипотека в Венгрии

Основным источником правового регулирования ипотечных отношений в Венгерской Республике является Закон IV 1959 г. о Гражданском кодексе ВР с последующими изменениями и дополнениями. Ипотечным кредитом в этой стране признается залог недвижимого имущества, зарегистрированного как самостоятельная единица по месту расположения этого имущества. Основаниями возникновения ипотеки могут быть договор, закон и решение органа власти Договор об ипотечному кредиту считается действительным, если соблюдены условия о письменной форме соглашения и о регистрации ипотечного кредита Регистрацию ипотечных кредитов ведет Венгерская общегосударственная коллегия нотариусов.

      Ипотека в Германии

В Германии правовое регулирование ипотеки закреплено в основном в разделе 8 тома 3 Германского гражданского уложения (ГГУ). В соответствии с этими положениями ипотечным кредитом называется право залога, по которому ипотечному заемщику предоставляется право использования обремененного земельного участка (путем его принудительной продажи с торгов либо установления принудительного управления), в целях обеспечения своего требования. ГГУ различает два вида ипотеки: оборотную и обеспечительную, или книжную. Оборотная ипотека устанавливается путем фактической передачи участковым судом кредитору ипотечного свидетельства. В отличие от нее передача обеспечительной ипотеки требует лишь соответствующей регистрации в Поземельной книге без выдачи ипотечного свидетельства.

      Ипотека в Испании

В Испании ипотека, или залог недвижимости, регулируется Испанским ГК 1889 г. и Законом об ипотечному кредиту № 11/1981 от 13 мая I981 года, положения которого инкорпорированы в ГК. Определение ипотечного кредита в ГК отсутствует. Имеются лишь общие требования, предъявляемые к договорам о залоге (закладе) и об ипотечному кредиту. В праве этой страны ипотека возникает на основании закона или договора. Договор ипотечного залога признается действительным после его регистрации в Реестре собственности. Ипотека, возникшая на основании закона, дает право лицам, в чьих интересах она установлена, требовать составления документа, удостоверяющего их право, и регистрации этого документа в Реестре. Исключение составляет ипотека, устанавливаемая в пользу государства, провинций и муниципалитетов в отношении взимания налогов.

      Ипотека в Италии

В Италии основным источником правового регулирования ипотечных отношений является Гражданский кодекс (ИГК) 1942 г. Ипотека наделяет кредитора правом истребовать имущество, обеспечивающее его требования, в том числе у третьего лица, приобретшего заложенное имущество, и удовлетворить свои требования из стоимости изъятого имущества Объектом ипотеки может быть недвижимое имущество, находящееся в коммерческом обороте, узуфрукт на такое имущество, суперфиций, эмфитевзис, а также государственная ренда, морские, речные и воздушные суда и автомобили. Различают три вида ипотечных кредитов: устанавливаемую в силу закона, учреждаемую по решению суда и добровольную. Ипотека регистрируется в реестре недвижимости по месту нахождения объекта.

      Ипотека в Польше

Польский Гражданский кодекс упоминает ипотеку в ст. 244, относя ее к ограниченным вещным правам и указывая, что отношения по ипотечному кредиту регулируются специальными нормативными актами, основным из которых является Закон о поземельных книгах и ипотечному кредиту от 6 июля 1982 года. Ограниченные вещные права обременяют предмет, принадлежащий на праве собственности иному субъекту, чем субъект ограниченного вещного права (mra in re alien a). Для обеспечения требования возможно обременение недвижимости правом, в силу которого заемщик может требовать удовлетворения из недвижимости безотносительно к тому, чьей собственностью она является, и с приоритетом перед личными кредиторами собственника недвижимости. Такая правовая конструкция в ст. 65 Закона о поземельных книгах и ипотеке называется ипотекой. Ипотека может обеспечивать только денежные требования. Предметом ипотечного кредита может быть недвижимость, а также право вечного пользования (которое устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в собственности государства или гмины). Основаниями возникновения ипотеки по праву этой страны являются договор, решение суда или административного органа и иные юридические факты, прямо предусмотренные законом. Ипотека подлежит регистрации в поземельных книгах.

      Ипотека во Франции

Во Франции ипотека регулируется Гражданским кодексом 1804 г. (титул 17) и рассматривается в качестве самостоятельного способа вещного обеспечения обязательств, наряду с залогом, правом удержания и привилегиями. По общему правилу ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество Законодательством, однако, допускается установление ипотеки на морские, речные и воздушные суда, которые относятся к категории движимых вещей.

Французским Гражданским кодексом предусмотрено пять основных видов общей ипотечного кредита, возникающей непосредственно в силу закона. Это ипотека:

- замужней женщины на имущество ее мужа;

- несовершеннолетнего или лица, объявленного недееспособным, на имущество его опекуна;

- легатария, которому завещаны денежная сумма или потребляемые вещи, на входящую в наследственную массу недвижимость;

- субсидиарная, устанавливаемая в пользу заемщика, обладающего в соответствии с законом преимущественным правом удовлетворения своего требования за счет имущества должника;

- государства, общин и государственных учреждений на имущество лиц, управляющих государственным и муниципальным имуществом, и должностных лиц финансовых органов и отделов.

Во всех остальных случаях ипотека может быть только специальной, обременяя все принадлежащее должнику наличное индивидуально-определенное недвижимое имущество. Во Франции ипотека может быть основана на договоре, указании закона или решении суда. Основные виды законных и судебных ипотечных кредитов бывают, как правило, общими, причем все они подлежат записи в бюро хранения ипотечных кредитов, находящихся в ведении Минфина.

      Ипотека в Чехии

В Чешской Республике ипотека регулируется: Гражданским кодексом 1964 г., существенно обновленным и измененным в 1992 г.3, и Торговым кодексом 1991 г. с последующими изменениями (послед, ред ). В чешском ГК перечислены только общие основания возникновения права залога: письменный договор, заверенное наследственное соглашение или закон.

Специальных требований к ипотечному договору в ГК не содержится, однако порядок регистрации ипотечных кредитов регулируется специальным законодательством. Регистрацию в кадастрах недвижимости осуществляют компетентные государственные органы.

      Ипотека в Швейцарии

В праве Швейцарии ипотекой считается только такое вещное обеспечение обязательства, которое возникает на основании договоренности или закона при условии занесения записи в реестр недвижимости. Но ипотека не является в праве этой страны единственным возможным способом обеспечения, объектом которого становится недвижимость. Выделяются три вида залога недвижимости: ипотека, залог на основании ипотечной закладной (cdule hypothcaire) и залог на основании закладной по ренте на недвижимость (leure de rente). Специфика двух последних видов (далее по тексту - ипотечные закладные) заключается в составлении особого сертификата, отвечающего признакам ценной бумаги. Он служит основанием возникновения залога и позволяет уступать права ипотечного кредитора в упрощенном порядке.

Нормы, регулирующие залог недвижимости, содержатся в Швейцарском Гражданском кодексе 1907 г. (ШГК). На федеральном уровне специально урегулированы пределы обременения залогом особых видов недвижимости (сельскохозяйственных земель). В зависимости от своего возникновения залог недвижимости в швейцарском праве делится на залог, основанный на договоре, залог в силу закона и залог, возникающий вследствие одностороннего волеизъявления. Конститутивное значение для залога имеет регистрация в округе по месту нахождения обременяемого имущества.

      Ипотека в Великобритании

В Великобритании законодательством предусмотрен институт ипотечного залога (mortgage), который регулируется рядом нормативных актов, в частности, Законом о собственности 1925 г. и Законом о потребительском кредите 1974 г. Заметная роль в регулировании ипотечных отношении принадлежит судебной практике. Ипотечным залогом в английском праве называется предоставление земли или движимого имущества (включая имущественные права) для обеспечения денежного обязательства. К ипотечному залогу относят также обременение любого интереса в движимом и недвижимом имуществе или соглашение создать такое обременение для обеспечения денежных обязательств или обязательств, подлежащих денежной оценке. Сущность ипотечного залога и его главное отличие от других способов вещного обеспечения по британскому праву состоит в том, что титул на заложенное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственности становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок. При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от долга титул на имущество возвращается к должнику.

Ипотечный залог может быть основан на общем праве (legal mortgage) и на праве справедливости (equitable mortgage). Ипотечный залог, основанный на нормах права справедливости, - это договор, который создает обременение имущества, но не влечет передачи залогодержателю титула или интереса, основанных на общем праве. Ипотечный залог по британскому праву возникает на основании договоренности. Любая ипотека земли (кроме ипотечного кредита, сопряженной с депонированием документов о правах на землю) подлежит регистрации в Реестре земельных обременений.

      Ипотека в США

В Соединенных Штатах Америки ипотечные отношения регулируются законодательством отдельных штатов. В частности, в штате Калифорния соответствующие нормы содержатся в Гражданском кодексе, Гражданско-процессуальном кодексе, Финансовом кодексе, Страховом кодексе, Кодексе законов о здоровье и благосостоянии, Торговом кодексе (все кодексы в редакции 1988 г.).

Однако на федеральном уровне действуют также законы, содержащие нормы об ипотечному кредиту, которые регулируют отношения в области государственного кредитования, банковской деятельности, оборота государственных ценных бумаг, федеральных земель, например Закон о Федеральном банке внутренних займов 1932 г. и др.

В праве США под ипотечным кредитом понимается способ обеспечения обязательства имуществом без его фактической передачи заемщику. Основная цель установления ипотечного кредита - обеспечение выполнения основного обязательства должником Отличие ее от залога в том, что имущество, на которое устанавливается ипотека, не передается заемщику, а остается у должника. В некоторых штатах действуют положения общего права, в соответствии с которыми при установлении ипотеки право собственности на имущество, ставшее предметом ипотеки, переходит к кредитору. Для того чтобы право собственности на предмет ипотеки перешло обратно к должнику после надлежащего исполнения основного обязательства, необходимо осуществление определенных действий. Должник не может помешать заемщику воспользоваться своим правом и вступить во владение имуществом, а также не имеет права чинить препятствия заемщику в использовании имущества, переданного в ипотеку. После нарушения должником своего основного обязательства титул собственника у заемщика на имущество, переданное в ипотеку, становится абсолютным. В отдельных штатах данной группы для перехода титула требуется, чтобы кредитор совершил определенные действия, например, предъявил в суд иск о лишении должника права выкупа имущества, являющегося объектом ипотеки.

Ко второй группе относятся штаты, по законодательству которых титул на имущество, переданное в ипотеку, не переходит от должника к кредитору. Должник остается собственником предмета ипотеки и по соглашению с заемщиком продолжает пользоваться имуществом, как и прежде. Однако в некоторых штатах (например в штате Калифорния) кредитор сможет пользоваться и владеть предметом ипотеки, если это особо оговорено в договоре об установлении ипотечного кредита.

Ипотека в целом может устанавливаться как на недвижимое имущество, так и на движимое. Основанием возникновения ипотеки по американскому праву, как правило (а в штате Калифорния -исключительно), является договор. Договор об установлении ипотеки подлежит обязательной регистрации, однако отсутствие регистрации не означает его недействительности

Кредиты под залоги

Целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости - единственный способ решения жилищной проблемы для многих граждан. В этом случае между банком и лицом, получившим целевой кредит, возникает две группы обязательственных правоотношений: кредитные и залоговые. Банк, предоставивший денежные средства, выступает залогодержателем, а должник по кредитному договору - залогодателем.

   Банковские кредиты под залог

Основным правом залогодержателя является возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в случае неисполнения залогодателем своих обязанностей по основному обязательству. Что же касается залогодателя, то он в отношении предмета залога обладает всеми правомочиями собственника за некоторыми исключениями. В законе "Об ипотеке" регламентирован порядок отчуждения заложенного имущества. В соответствии с этим имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива лишь с согласия зало-годержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотечному кредиту.

Но на практике, как правило, банки в договор об ипотечному кредиту включают условие, согласно которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц. Исключением является отчуждение заложенного имущества в порядке наследования. Собственник вправе завещать заложенное имущество любому лицу (лицам), и любое условие соглашения об ипотечному кредиту, ограничивающее данное право, признается ничтожным.

   Фирмы-ростовщики

«Кредит за один день под залог недвижимости», «Кредит под залог недвижимости от частного инвестора» - такими объявлениями обклеены столбы и заборы по всей стране. Заемщики, или так называемые частные инвесторы - вовсе не банки и кредитные союзы, а подпольные ростовщики: некие обеспеченные лица, готовые ссудить первому встречному крупную сумму денег. Среди них как сами владельцы ростовщических фирм, так и привлеченные инвесторы (вторых, впрочем, больше). Условия кредитования у таких ростовщиков почти драконовские: ставка по ссуде - 4-10% в месяц (48-120% годовых), заем оформляется в течение одного-двух дней (в банке - месяц-полтора). «Высылайте по факсу или электронной почте копии документов на вашу квартиру и получите кредит хоть завтра», - обещает брокер Aktiv Business Cоnsulting Михаил. Большинство таких кредиторов ссужают деньги на один год, но некоторые готовы выдать заем и на неопределенный срок. Столь странную кредитную политику брокеры объясняют так: «Можете пользоваться ссудой всю жизнь, главное - платите проценты». Залог по кредиту - квартира или земельный участок. Ограничений по сумме займа у ростовщиков нет: они готовы ссудить даже $100 тыс., лишь бы залог был достаточный. Достаточный залог - это объект, чья текущая рыночная стоимость превышает 40% суммы займа. Некоторые заемщики ограничивают минимальную сумму займа - есть конторы, предоставляющие ссуды от $5 тыс.

     Возможные риски

Юристы не советуют связываться с подобными конторами, поскольку, как правило, теневые ростовщики составляют кредитные договоры не в пользу заемщика. Самый распространенный вид мошенничества со стороны частных инвесторов - принудительное изъятие залога, если заемщик пропустил очередной платеж хотя бы на один день.

Самый рискованный вид кредитования - бессрочный. «Согласно ст. 1049 Гражданского кодекса Украины, если договором не установлен срок возврата займа, то ссуда должна быть возвращена кредитором в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем соответствующего требования», - говорит Елена Полищук. Это значит: заемщик может в любой момент попросить кредитора вернуть кредит, и юридически он будет прав.

Кстати, менять процентную ставку в период срока действия договоренности займа кредитор не имеет права, правда, если только заемщик не подписал соответствующее дополнительное соглашение о повышении процентов по ссуде. Вместе с тем, по признанию кредиторов, попавших в кабалу частных инвесторов, теневые ростовщики нередко в одностороннем порядке повышают проценты по кредитам.

Если же вы все-таки решились взять кредит у подпольного ростовщика, проверяйте документы (если ссуду выдает юрлицо). В уставных документах должно значиться, что компания занимается кредитованием (в противном случае она не имеет права предоставлять займы). Если же ссуду выдает физлицо, проверять заемщику нечего: согласно действующему законодательству Украины, физлица могут ссужать населению на любых условиях, не получая на то каких-либо разрешений госорганов.

   Получение кредита под залог квартиры

Как получить кредит под залог квартиры? Клиент обращается в банк за получением кредита под залог квартиры с определённой целью, и этих целей может быть очень много.

Мы выделим основные цели, с которыми клиенты обращаются в банк за получением денег наличными (через кассу):

- приобретение другой квартиры;

- покупка земельного участка;

- ремонт квартиры;

- покупка автомобиля (б/у или нового);

- деньги на развитие бизнеса, и многое другое.

Вся процедура принятия решения банком начинается с оценивания платежеспособности человека. Этот этап включает в себя анализ всех источник доходов (официальных и неофициальных) заёмщика и его возможных поручителей. Как правило, рассматривается доход всей семьи (людей, которые находятся с вами в родственных связях и проживают на одной жилой площади).

    Требования к заёмщику

Основными требованиями, которые банк предъявляет к заёмщику при выдаче кредита под залог:

- кредит выдаётся под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика;

- максимальный размер кредита - не более 85 % от оценочной стоимости закладываемой квартиры (оценку производят независимые эксперты банка);

- срок кредита - до 15 лет;

- кредит может быть полностью погашен досрочно без каких-либо комиссий или штрафных санкций. Применяются две схемы платежей по кредиту: классическая - проценты начисляются на остаток суммы задолженности, и аннуитетная - задолженность по кредиту разбивается равными частями на весь срок кредитования.

    Оценка доходов

Официальные доходы включают в себя:

- справку о доходах с основного места работы и по совместительству;

- дивиденды по банковским депозитам;

- арендную плату;

- налоговые декларации;

- трудовые и другие хозяйственные соглашения.

Что касается неофициальных доходов, то здесь все зависит от конкретного банка, в который вы обратились. Некоторые банки могут учитывать одни доказательства, другие даже не будут принимать их в учёт. Например, в счёт ваших доходов могут приниматься чеки на дорогостоящие товары, счета за уплату услуг мобильной связи, распечатки с карточных счетов и т.п.

    Оценка имущества

На втором этапе оценивается имущество, которое вы передаете в залог. Предметом залога по кредиту является квартира, уже находящаяся в собственности у заёмщика, и на протяжении всего срока погашения кредита заёмщик может жить в этой квартире, сдавать её, продолжать такую же жизнь, что и до заключения кредитного договора (договора ипотеки). Но есть ряд условий, которые банк выдвигает к ипотекодателю, а именно - квартира должна быть в собственности ипотекодателя, подлинность документов не должна вызывать сомнений, в квартире не должно быть незаконных перепланировок, не должно быть прописано несовершеннолетних детей и пенсионеров, она не должна находиться в ипотечному кредиту или под арестом. А также квартира должна иметь ликвидное состояние, чтобы в случае непогашения заёмщиком кредитного долга её можно было продать.

Собственником квартиры может быть не одно лицо, а несколько, и это не является проблемой. В этом случае ипотекодателями являются несколько собственников, и договор ипотечного кредита заключается со всеми собственниками, а значит, и каждый из них будет выступать ипотекодателем.

Залог в уголовном праве

В соответствии со ст. 106 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве залога могут выступать недвижимое имущество и движимое имущество в виде денег, ценностей и допущенных к публичному обращению в Российской Федерации акций и облигаций. Не может приниматься в качестве залога имущество, на которое в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации не может быть обращено взыскание.

Российский уголовно-процессуальный закон предусматривает, что залог в виде меры пресечения может быть назначен только судом. Ходатайствовать о применении залога перед судом вправе подозреваемый, обвиняемый либо другое физическое или юридическое лицо. Ходатайство о применении залога подается в суд по месту производства предварительного расследования и обязательно для рассмотрения судом наряду с ходатайством следователя, дознавателя об избрании в отношении того же подозреваемого либо обвиняемого иной меры пресечения, если последнее поступит.

Вид и размер залога определяются судом с учетом характера совершенного преступления, данных о личности подозреваемого либо обвиняемого и имущественного положения залогодателя. При этом по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести размер залога не может быть менее пятидесяти тысяч рублей, а по уголовным делам о тяжких и особо тяжких преступлениях - менее пятисот тысяч рублей. Если залог вносится лицом, не являющимся подозреваемым либо обвиняемым, то ему разъясняются существо подозрения, обвинения, в связи с которым избирается данная мера пресечения, и связанные с ней обязательства и последствия их нарушения. В постановлении или определении суда о применении залога в качестве меры пресечения суд устанавливает срок внесения залога. Если подозреваемый либо обвиняемый задержан, то суд при условии признания задержания законным и обоснованным продлевает срок задержания до внесения залога, но не более чем на 72 часа с момента вынесения судебного решения. В случае, если в установленный срок залог не внесен, суд по ходатайству рассматривает вопрос об избрании в отношении подозреваемого либо обвиняемого иной меры пресечения.

  Реализация залога в уголовном судопроизводстве

В случае нарушения подозреваемым либо обвиняемым обязательств, связанных с внесенным залогом, залог обращается в доход государства по судебному решению. В остальных случаях суд при постановлении приговора или вынесении определения либо постановления о прекращении уголовного дела решает вопрос о возвращении залога залогодателю. При прекращении уголовного дела следователем, дознавателем залог возвращается залогодателю, о чем указывается в постановлении о прекращении уголовного дела.

Залог вещей в ломбарде

В соответствии со ст. 358 ГК РФ осуществляемое в качестве предпринимательской деятельности специализированными организациями - ломбардами, имеющими на это лицензию, принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов. Договор о З. в. в л. оформляется выдачей ломбардом залогового билета. Закладываемые вещи передаются ломбарду.

Ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент их принятия в залог. Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами. Ломбард несет ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей, если не докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие действия непреодолимой силы. В случае невозвращения в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать это имущество в порядке, установленном для реализации заложенного имущества. После этого требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для их полного удовлетворения. Правила кредитования граждан ломбардами под залог принадлежащих гражданам вещей устанавливаются законом.

Источники и ссылки

  Источники текстов, картинок и видео

5fan.ru - коллекция рефератов, курсовых и дипломных работ

allpravo.ru - юридический информационно-познавательный портал

allsummary.ru - библиотека конспектов и учебных пособий

banki.ru - информационный портал о банковской деятельности

bankirsha.com - информация о банках, кредитах и ипотеке

base.garant.ru - библиотека документов системы «Гарант»

bcfo.ru - информационный ресурс для начинающего финансового директора

be5.biz - официальный сайт Института экономики и прав Ивана Кушнира

bibliotekar.ru - мультитематическая электронная библиотека «Библиотекарь.ру»

center-bereg.ru - юридический портал правового центра «Правый берег»

classes.ru - сборник онлайн-словарей на русском и иностранных языках

consultant.ru - справочно-информационная система «Консультант Плюс»

diakonov.ru коллекция материалов на тему «Адвокатура и юриспруденция»

enc-dic.com - виртуальная коллекция энциклопедий и словарей

e-xecutive.ru - бизнес-сообщество менеджеров высшего и среднего звена

ex-jure.ru - виртуальная юридическая библиотека

faito.ru - мультитематический информационно-образовательный портал

finansistov.net - материалы на темы: валюта, инвестиции, банки, кредиты, депозиты и пр.

fin-p.ru - информационный сайт группы компаний «ФинансПоволжье»

finsovetnn.ru - информационный сайт «Финансовый советник»

for-expert.ru - библиотека справочных материалов и нормативных актов

grandars.ru - информация для студентов экономических специальностей

inventech.ru - библиотека литературы по экономике и юриспруденции

investmaster.ru - официальный сайт ипотечного дома «ИнвестМастер»

ipohelp.ru - статьи об ипотечном кредитовании в России

ipotek.ru - все об ипотеке: банки, процентные ставки, ипотечные кредиты

juristlib.ru - юридическая библиотека «Юристлитб»

jurkom74.ru - материалы для подготовки к зачетам или экзаменам по юридическим дисциплинам

konspekts.ru - подборка экономических новостей и публикаций

kredit-likbez.ru - собрание материалов о кредитах и кредитовании

kredituemall.ru - собрание публикаций и банках и кредитах

labex.ru - законодательство Российской Федерации - виртуальная лаборатория

largo.ru - сайт консалтинговой компании «Largo Management Group»

lawmix.ru - виртуальное новостное бизнес-издание «Сейчас.ру»

nad-zakonom.ru - центр юридической помощи «Бастион»

naloglib.net - библиотека бухгалтерских и налоговых документов

netudolga.ru - юридические услуги и консультации компании «Кредитный консультант»

operbank.ru - информационный сайт для банковских специалистов и клиентов банка

pilotbiz.ru - коллекция идей и публикаций для мелкого бизнеса

pocreditu.ru - интернет-издание, в котором собрана информация по вопросам кредитования

pravo.gov.ru - Свод законов Российской империи

profsovet.com - онлайн-консультации по юридическим вопросам

ref.by - виртуальная библиотека рефератов и курсовых работ

reglament.net - информационный сайт издательского дома «Регламент»

romanlaw.ru - коллекция материалов по римскому праву

ronl.ru - виртуальная библиотека рефератов, курсовых и лабораторных работ

ru.wikipedia.org - ВикипедиЯ - свободная энциклопедия

sergvelkovelli.com - сайт школьников, абитуриентов и студентов юридических факультетов

slovarsbor.ru - сборник толковых словарей-онлайн

slovopedia.com - виртуальная коллекция русских толковых словарей

smoney.ru - аналитический деловой интернет-еженедельник

studentu-vuza.ru - шпаргалки, конспекты, лекции для студентов вузов

studme.org - виртуальная мультитематическая библиотека учебных пособий

superwork.org - информационный сайт «Азбука инвестора»

talkbanks.ru - информация о банках и банковском кредитовании

tepka.ru - виртуальная библиотека учебников и самоучителей

ugpr.ru - электронная версия журнала «Уголовный процесс»

vladrieltor.ru - сборник кодексов и текстов законов РФ

welleconomics.ru - собрание публикаций на экономические темы

yas.yuna.ru - информационный ресурс компании ООО «ПРАВО-Конструкция»

yurist-online.com - сервис юридических услуг-онлайн

zakonrf.info - сборник законодательных материалов РФ

zalog.narod.ru - коллекция материалов о залоге и залоговых правоотношениях

zalog24.ru - российский портал непрофильных активов и залогового имущества

  Ссылки на интернет-сервисы

forexaw.com - информационно-аналитический портал по финансовым рынкам

Google Inc. youtube.com - поиск видео материалов на крупнейшем портале мира

Google.ru - крупнейшая поисковая система в мире

images.yandex.ru - поиск картинок через сервис Яндекса

translate.google.ru - переводчик от поисковой системы

video.google.com - поиск видео в интернете через

video.yandex.ru - поиск видео в интернете через Яндекс

Yandex.ru - крупнейшая поисковая система в Российской Федерации

  Создатель статьи

Автором данной статьи является Васильева Оксана

VK.Com/id15692417 - профиль автора ВКонтакте

Фейсбук.Com/profile.php?id=100009979331240 - профиль автора статьи в Фейсбук

Odnoklassniki.Ru/profile/ 562562181308 - профиль автора данной статьи в Одноклассниках

Plus.Google.Com/u/0/108743534089033298878 - профиль автора материала в Гугл+

My.Mail.Ru/Mail/lutolina/ - профиль автора данного материала в Мой Мир

Twitter.Com/lutolina1 - профиль создателя статьи в Твитере

lutolina1.livejournal.com - блог создателя данной статьи в Живом Журнале

Корректировщик статьи - Джейкоб

Рецензент статьи - профессор, д. э. н. Хайзенберг

Главный редактор ForexAW.com - Варис смотрящий